（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：上海市嘉定区人民法院（2012）嘉民三(民)初字第809号民事判决书。
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第578号民事判决书。

2.案由：居间合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（上诉人）：李某。
一审委托代理人王姬，上海融孚律师事务所律师。
被告（上诉人）：上海汉宇房地产顾问有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇黄渡钱家村钱家场，实际经营地上海市徐汇区肇嘉浜路1033号徐家汇国际大厦8楼。
法定代表人施少鸣，董事长。
一审委托代理人周某、冯某，该公司职员。
二审委托代理人周某、孙某，该公司职员。

4.审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：上海市嘉定区人民法院。
代理审判员：周平。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：彭辰；代理审判员：赖维娜；代理审判员：余艺。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年1月24日。
二审审结时间：2013年5月9日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
原告诉称，2012年3月7日，原告通过被告的居间介绍，与案外人周某1、蔡某、陈某达成位于上海市浦东新区××路的买卖协议，原告于当日通过其配偶刘某的账户向周某1支付了定金20万元并约定余款交付方式和过户时间等。次日，原告发现该房屋早已于2012年3月2日交易成功。周某1所持的公证书系伪造，原告遂于2012年3月14日向上海市公安局浦东分局周浦派出所报案，后经公安机关立案侦查，周某1被刑事拘留。原告认为，被告作为专业的中介机构，未调查涉案房屋是否已被交易，委托人与被委托人的确切信息，房屋产权的明晰状态等情况，造成原告的巨大损失，应承担重大过失责任，赔偿原告损失20万元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告并未通过被告向案外人周某1支付定金20万元，而是原告直接支付给周某1的，该损失与被告无关，原告应向周某1主张该损失。被告在做居间时，该房屋仍在周某1等人的名下，是可以进行交易的，且原告在签订协议时也看过房产证，故被告已经尽到了相关的审核和调查等义务。

2.一审事实和证据
上海市嘉定区人民法院经公开审理查明，对原告提供的事实予以认可。另查明，系争房屋系案外人周某1与另外三位案外人按份共有，其中周某1占六分之一份额。该房屋交易过程中，周某1曾向原、被告出具一份公证书，载明三位案外人委托周某1代为办理系争房屋交易的相关事宜。该公证书后被上海市国信公证处确认为系伪造。上海市浦东新区房地产登记处于2012年3月30日受理了系争房屋的过户事宜，2012年4月16日，该房屋已过户至他人名下。期间的2012年4月9日，系争房屋的抵押被注销。
上述事实有下列证据证明：房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、中国工商银行个人业务凭证、结婚证、定金收据、上海市房地产登记簿、上海市房地产登记信息、上海市公安局案（事）件接报回执单、上海市公安局浦东分局立案告知书、上海市浦东新区人民法院（2012）浦刑初字第2900号刑事判决书、上海市第一中级人民法院（2012）沪一中刑终字第1053号刑事裁定书、（2011）沪国证字第0491号公证书、关于（2011）沪国证字第0491号公证书的查核结果、当事人的陈述等证据。

3.一审判案理由
上海市嘉定区人民法院经审理认为，被告作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。本案中，被告未就系争房屋是否存在一房二卖、公证书是否系伪造等事宜进行调查核实，导致原告定金损失。而原告也未依约将定金交予被告保管，也未对公证书的真实性尽到注意义务，导致定金无法追回。双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。

4.一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条之规定，判决如下：
被告上海汉宇房地产顾问有限公司应对案外人周某1刑事退赔不足部分在人民币3万元范围内赔偿原告李某损失。此款应于刑事退赔执行中止或终结之日起十日内支付。

（三）二审诉辩主张

上诉人（原审原告）诉称：己方并非擅自无因地直接向周某1交付定金，是在中介公司要求并对于房屋交易给予安全的肯定回复下才支付定金的。己方对卖方提供的相关资料有进行确认，并在中介公司给出安全肯定回复下签订买卖协议。汉宇地产作为专业中介公司没有尽到基本义务，给己方造成巨大损失，应当承担全部责任。后更改诉讼请求为要求汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任。

上诉人（原审被告）诉称：李某直接向周某1支付定金，周某1出具收条，均未提出要将定金交由己方保管。李某在交易中极不慎重的态度导致现在后果，其本身存在重大过失。己方作为居间方无法核实公证书的真伪，且周某1提供的是公证书原件，在形式上具备公证书的基本要求。至于一房两买问题，己方无法核实，且通过产权信息查询应无法正常得知房屋是否已出售。己方已尽到居间义务。后于2013年3月27日申请撤回上诉。

（四）二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理查明，原审法院查明的事实无误，予以确认。另查明，伪造的公证书中，载明的案外人蔡某出生日期与其身份证号码记载不一致。双方在原审中对前述事实均未提及。

（五）二审判案理由
上海市第二中级人民法院经审理认为，对原审事实予以认同，二审主要争议在于汉宇地产承担补充赔偿责任的范围。根据二审查明的事实，伪造的公证书中载明的蔡某出生日期与其身份证号码记载不一致，该事项无需专业知识即可判断。在公证机构无法提供电话核实真伪的情况下，汉宇地产理应赴公证机构进行现场核实，但汉宇地产未采取前述措施。而根据上诉人李某在二审时的陈述，其在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议，李某完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。由于李某、汉宇地产均未尽到前述审慎义务，致使李某本人成为周某1合同诈骗的被害人。汉宇地产作为专门从事居间活动的单位，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益。根据查明的事实，汉宇地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况，未严格按照合同约定履行定金保管义务，使案外人周某1得以实施诈骗，继而造成李某损失。综合前述情况，上诉人李某提出汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任，尚属合理，可予支持。

（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条之规定，判决如下：
上海汉宇房地产顾问有限公司在人民币10万元范围内对李某承担补充赔偿责任。

（七）解说
本案是一起房产中介公司因房屋买卖居间行为存在过错导致委托人利益受损而承担赔偿责任的案例。争议焦点主要集中于房产中介公司作为非直接加害人是否应当对委托人的损失承担赔偿责任，以及如何认定其承担赔偿责任的范围。房产中介公司作为专业的居间机构，因未尽必要的审慎核查义务而导致委托人利益受损的，应当承担赔偿责任，对其赔偿责任的范围可以从不真正连带责任理论的角度来进行分析和认定。
1、根据居间合同的性质，商业居间机构应尽更高的注意义务。根据我国《合同法》第424条规定，可以从内容上将居间分为报告居间和媒介居间。作为从事媒介居间的居间人，其不能只给一方当事人报告订立合同的机会，还要尽可能地了解对方当事人的情况，告知委托人有关对方当事人的信用、履约能力等情况，以确保委托人获得正确、充分的交易信息，促成合同的订立。同时，根据居间主体的不同，我们又可将居间分为民事居间和商事居间。就商事居间主体而言，因其是专门从事居间业务的主体，具有专门的资格、人员和设备，专业化程度比较高，故对居间人的注意义务就要提出更高的要求。因而，中介机构作为专业的商事居间主体，在提供中介服务时，应当充分发挥自己的专业知识和背景，尽最大可能地为交易双方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，房产中介公司作为从事媒介居间的专业商事居间机构，理应对当事人的委托事项尽到更为专业、更为详尽的注意义务。
2、房产中介公司未尽如实报告义务和勤勉义务应承担赔偿责任。专业中介机构作为居间人应当尽到更高的注意义务，这种注意义务体现在合同关系中主要是指如实报告义务和勤勉义务。我国《合同法》第425条确立了居间人的如实报告义务，即凡是对订约有影响的事项，居间人都应向委托人报告，其中包括第三人的信用状况、第三人将用于交易的标的物的存续状况、第三人的支付能力、所购买商品的瑕疵等。如实报告义务要求居间人在必要的时候应当进行一些调查，以了解真实情况，将凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，都应向委托人如实报告，甚至包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面信息都属于对合同订立较为重要的信息。而勤勉义务也同样要求居间人应当尽其所能搜集或调查相关信息向委托人报告。此外，《房地产经纪管理办法》第22条亦规定："房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料......房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。"因此，房产中介公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务。当中介机构违反上述居间忠实义务，就属于不作为的违约行为，严重损害委托人利益时，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，房产中介公司至少存在四处过错行为：一是未对委托人身份信息进行核实；二是未至公证机构进行现场核查；三是未对系争房屋"一房二卖"情况进行核查；四是未严格按照合同约定履行定金保管义务。
3、房产中介公司作为非终局债务人应承担与其过错相适应的补充赔偿责任。我国《合同法》第425条第2款规定了居间人违反如实报告义务的法律后果，即丧失报酬请求权和承担损害赔偿责任。此处的损害赔偿责任应当是一种不真正的连带责任。传统民法上的不真正连带责任理论是指数个债务人基于不同的原因致使同一受害人的权利受损，对债权人负有同一内容的赔偿责任，且债权人可向任一债务人求偿全部损失，全体债务人的责任因任一债务人的偿付而归于消灭，债务人之间没有求偿关系。而我国《侵权责任法》相关规定意涵着的不真正连带责任突破了传统理论上不可求偿的观点，明确规定在某个责任人承担了全部责任之后，可依法向其他责任人追偿，其与按份责任和连带责任的主要区别在于：一是在赔偿份额问题上，按份责任人根据各自的责任份额按份赔偿；连带责任人之间承担连带责任，债权人可要求任一债务人对该债务进行全额赔偿；而不真正连带责任人则根据其过错责任大小承担相应的赔偿责任，进行全额或部分赔偿。二是在能否向其他债务人进行追偿问题上，按份责任人根据各自责任份额承担赔偿责任后，不得向其他按份责任人进行追偿；连带责任人可就超出其内部责任份额以外的部分想其他连带责任债务人进行追偿；而不真正连带责任人可就承担的全部赔偿数额向终局责任人进行全额追偿。三是在能否以其责任份额对抗债权人问题上，按份责任人可以其内部责任承担份额对抗债权人；连带责任人不可以其内部责任份额来对抗债权人；而不真正连带责任人仅就其过错责任大小承担对应的赔偿责任，当然可以其责任份额来对抗债权人。不真正连带责任理论经发展，有些非终局意义的债务人仅就债权人的部分损失承担连带赔偿责任。我国《侵权责任法》多次提到了"相应的责任"或"相应的补充责任"，此处所说的"相应的责任"、"责任大小"即是指根据过错程度和原因力来确定责任的份额。因此，在考虑共同加害人的内部责任时，应结合过错程度、行为原因力、自身获益情况、受害人过错等因素来综合考量。
本案的终局责任人系案外人周某，要求被告其承担全部的20万元定金损失亦显失公平：第一，在审查非终局债务关系时不能脱离终局债务关系，加害人的欺诈行为是致使受害人损失的根本原因和直接原因，判被告承担全部赔偿责任违背"责任与过错相适应"原则；第二，在终局债务人无偿付能力、非终局债务人清偿全部债务后无法追偿时，判被告承担全部赔偿责任违背违约责任的可预见性原则；第三，居间报酬一般为房屋价款的1%（本案中为1.18万元），20万元赔偿金额与合同约定的交易条件相比差距甚大，违背市场交易的公平原则；第四，受害人本身在合同履约过程中存在过错，按照风险分担原则，判被告承担全部定金损失违背了事实公平。当然，若按本案一审判决要求房产中介公司在3万元的数额范围内赔偿损失又认定过轻。房产中介公司作为专业中介机构对居间事项应负更高、更专业的注意义务。对这种注意义务的违反程度应是认定其赔偿责任大小考虑的直接因素之一。本案中，汉宇地产过错程度较大，其尽职履行该违反的四项行为中的任何一项均有可能挽回损失，仅认定其承担3万元的赔偿数额既与其过错责任大小不相适应，也不利于教育惩戒。
（周嫣）