（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市第二中级人民法院(2008)二中民初字第14569号民事判决书。
二审判决书：北京市高级人民法院（2009）高民终字第3925号民事判决书。

2.案由：合资、合作开发房地产合同纠纷。

3.诉讼双方
上诉人（原审原告）北京紫霞房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区。
法定代表人王建生，董事长。
委托代理人王淑焕，北京市中瑞律师事务所律师。
委托代理人许爱国，北京市中瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京远洋一品房地产开发有限公司（原名称为北京京明苑房地产开发有限公司），住所地北京市密云县工业开发区康宝路156号。
法定代表人崔瑞梅，董事长。
委托代理人张某，男，1974年10月18日出生，北京远洋一品房地产开发有限公司董事，住北京市海淀区。
委托代理人姜梅，北京市中剑律师事务所律师。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王羽红；代理审判员：霍翠玲、汪卉。
二审法院：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张稚侠；代理审判员：金曦、陈旻。

6.审结时间
一审审结时间：2009年6月17日。
二审审结时间：2012年3月6日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告北京紫霞房地产开发有限公司（以下简称紫霞公司）于2008年8月向原审法院起诉称：2006年9月1日，我公司与北京京明苑房地产开发有限公司（以下简称京明苑公司）签订《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》，双方联合开发北京市朝阳区北土城路慧忠庵住宅项目。京明苑公司负责提供合法的建设用地，我公司提供投资金额。我公司向项目投入资金9500万元，项目的2号楼产权归我公司所有。协议签署后，我公司于2006年9月10日向京明苑公司支付了"项目合作预收款"500万元。2006年9月16日，双方签署《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》，同意我公司将付款时间放宽后移，由我公司在配合项目开发进度和施工安排的情况下进行融资。同时约定，京明苑公司在现场做到"七通一平"时，我公司一次性付清项目转让款。在我公司付清款项的同时，京明苑公司将2号楼及土地一并转移到我公司名下。此后，我公司又于2007年10月2日向京明苑公司支付了200万元合同款。京明苑公司于2006年9月9日与北京恒晨伟业房地产开发有限公司（以下简称恒晨伟业公司）签署了《联合开发建设慧忠庵住宅项目基本原则协议》，将2号楼的有关产权转让给恒晨伟业公司。我公司认为，京明苑公司未经我公司同意，又与第三方签署了合作开发项目的合同，严重侵犯了我公司的合法权益。故请求判令：京明苑公司继续履行与我公司签署的《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》。
被告北京远洋一品房地产开发有限公司（原名称为京明苑公司）辩称：我公司与紫霞公司签订的协议不具备法律规定的项目转让条件，违反了法律、行政法规的强行性规定，属于无效合同。另外，慧忠庵住宅项目无法分割，"联合协议"的合同目的无法实现。请求依法驳回紫霞公司的诉讼请求。

2.一审事实和证据
北京市第二中级人民法院经公开审理查明：
2006年9月1日，京明苑公司作为甲方与作为乙方的紫霞公司签订《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》，约定，甲方负责提供真实、合法的建设用地，做到建设场地的"六通一平"以及开工许可证取得以前发生的全部费用。工程施工由乙方确定施工单位。1号楼的产权归甲方所有，建安费、设备费等由甲方承担；2号楼产权及售楼款归乙方所有。乙方投入该项目的费用总额为9500万元包干使用。乙方不再承担其他任何费用。同时约定，协议签订生效之日，乙方即支付甲方3500万元，后十个工作日内再支付3000万元。甲方拆迁完毕把该项目交付乙方时，乙方支付甲方1000万元。余款用于1号楼建设费用，其费用不足时由甲方拨付，待竣工验收后双方进行结算。签约后，紫霞公司向京明苑公司支付500万元。2006年9月16日，双方签订《补充协议》，约定：一、因款项数额大，时间紧，组织该款项需要时间过程，因此双方商定，同意乙方付款时间放宽后移，给乙方一个宽松的融资过程。二、双方同意，任何一方可以该项目对外融资或以该项目抵押贷款，甲方应协助乙方办理有关手续。四、乙方融资及合作后，资金未能到位时，甲方不予追究乙方违约责任。但乙方融资时间不得影响项目开发进度和施工安排。2007年11月2日，紫霞公司向京明苑公司支付200万元。
另查：2006年12月8日，北京恒晨伟业房地产开发有限公司（以下简称恒晨伟业公司）与京明苑公司签订《联合开发建设慧忠庵住宅项目基本原则协议》，协议约定，甲（京明苑公司）乙（恒晨伟业公司）双方联合开发北京市朝阳区北土城东路慧忠庵住宅项目（包含1号楼和2 号楼）。甲方负责提供真实、合法的建设用地，做到建设场地的"六通一平"，并向乙方明示全部审批文件原件、办理建设工程规划许可证并承担此前办理各项手续（甲方在签约时已取得了京朝国用﹤2004出﹥字第0037号土地证）所发生的一切费用；负责办理拆迁事宜；提供2号楼住宅项目给乙方建设。乙方为得到2号楼项目，应支付甲方8500万元的前期补偿费，并负责2号楼的招投标、建设施工，承担2号楼经营风险，获取2号楼的全部收益，并为所获取收益缴纳规定的税费。协议签订后，恒晨伟业公司向京明苑公司支付了约定的8500万元；恒晨伟业公司多次要求京明苑公司办理项目转让手续，京明苑公司不予以办理，恒晨伟业公司于2008年4月诉至本院，要求判令：1、京明苑公司履行与恒晨伟业公司签订的《联合开发建设慧忠庵住宅项目基本原则协议》和《补充协议》；2、京明苑公司为恒晨伟业公司办理北京市朝阳区北土城路北侧慧忠庵住宅项目（京朝国用﹤2004出﹥字第0037号，编号NO：016270023）项下的慧忠庵2号楼国有土地使用权的转让手续；3、判令京明苑公司支付恒晨伟业公司违约金512.29万元。京明苑公司反诉，请求判令：京明苑公司与恒晨伟业公司签订的《联合开发建设慧忠庵住宅项目基本原则协议》和《补充协议》无效。本院审理中，双方于2009年2月达成调解，内容为：一、北京京明苑房地产开发有限公司同意将其名下的北京市朝阳区北土城路北侧慧忠庵的住宅、配套项目（含1号楼、2号楼等），全部按现状转让到北京恒晨伟业房地产开发有限公司名下，归北京恒晨伟业房地产开发有限公司所有。二、北京恒晨伟业房地产开发有限公司同意向北京京明苑房地产开发有限公司支付项目转让费三千六百七十一万元。于调解协议生效之日起六个月内一次性付清。上述转让费由北京京明苑房地产开发有限公司的大股东北京京德苑房地产开发有限公司代收，作为其本金的返还。三、调解协议生效后五个工作日内，北京京明苑房地产开发有限公司协助北京恒晨伟业房地产开发有限公司办理京朝国用﹤2004出﹥字第0037号（编号NO：016270023）国有土地使用权转让手续。
上述事实，有双方当事人陈述、《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》、《补充合同》、付款凭证及北京市第二中级人民法院（2008）二中民初字第07965号民事调解书等证据在案佐证。

3.一审判案理由
北京市第二中级人民法院根据上述事实与证据认为：
根据查明事实，就涉诉的慧忠庵住宅项目的开发建设，京明苑公司分别与紫霞公司及恒晨伟业公司签订合资、合作合同，紫霞公司与恒晨伟业公司均起诉要求继续履行合同。而京明苑公司已与恒晨伟业公司达成调解，将涉诉的慧忠庵住宅项目全部转让给恒晨伟业公司。紫霞公司要求京明苑公司与其继续履行合同已无事实上的可能。如紫霞公司主张因此遭受损失，可与京明苑公司另行解决。

4.一审定案结论
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款之规定，判决如下：驳回北京紫霞房地产开发有限公司的诉讼请求。

(三)二审诉辩主张

紫霞公司上诉称，一审法院在合并审理同一标的物所发生的两起纠纷案件时，单独就其中一个案件主持调解，并确认将争议中的标的物转让给主张权利的主体之一，即恒晨伟业公司，不但程序不妥而且内容违法。请求撤销一审判决，判令京明苑公司继续履行与紫霞公司签署的《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》。

(四)二审事实和证据
2006年9月1日，京明苑公司作为甲方与作为乙方的紫霞公司签订《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》，甲方负责提供真实、合法、有效的建设用地，做到建设场地的"六通一平"以及开工许可证取得以前发生的全部费用。工程施工由乙方确定施工单位。1号楼的产权归甲方所有，建安费、设备费、税由甲方承担；2号楼产权及售楼款归乙方所有。乙方投入该项目的费用总额为9500万元包干使用。乙方不再承担其他任何费用。同时约定，协议签订生效之日，乙方即支付甲方3500万元，后十个工作日内再支付3000万元。甲方拆迁完毕把该项目交付乙方时，乙方支付甲方1000万元。余款用于1号楼建设费用，其费用不足时由甲方拨付，待竣工验收后双方进行结算。签约后，紫霞公司向京明苑公司支付"项目合作预收款"500万元。
2006年9月16日，紫霞公司与京明苑公司签订《联合开发建设慧忠庵住宅项补充合同》，双方约定：一、因款额数量大，时间紧，组织该款额需要时间过程，因此双方商定，同意乙方付款时间放宽后移，给乙方一个宽松的融资过程。二、双方同意，任何一方可以该项目对外融资或以该项目抵押贷款，甲方应协助乙方办理有关手续。三、因乙方资金困难，甲方同意乙方另寻合作伙伴进行合作开发建设其资金可以冲抵乙方支付甲方的项目转让款。四、乙方融资及合作后，资金未能到位时，甲方不予追究乙方违约责任。但乙方融资时间不得影响项目开发进度和施工安排。五、甲方开发建设过程中，因政府政策变化造成合作难以进行时，双方另行协商解决。六、乙方应全力配合甲方办理相关事宜，并给予资金支持。七、为保证项目转让手续的顺利进行，甲方在现场做到"七通一平"时，项目转让款一次性付清。八、乙方付清款项的同时，甲方负责将2号楼及土地一并转到乙方名下，但办理手续发生的一切税费由乙方负责。2007年11月2日，紫霞公司向京明苑公司支付200万元。
京明苑公司于2004年2月25日取得慧忠庵住宅项目国有土地使用证，2007年4月2日取得慧忠庵住宅项目房屋拆迁许可证。慧忠庵住宅项目拆迁工作尚未完成。诉争项目包括1号楼、2号楼和地下部分三项，其中1号楼建设规划为配套楼，2号楼建设规划为住宅楼，地下部分包括人防面积。
另查：2006年12月8日，恒晨伟业公司与京明苑公司签订《联合开发建设慧忠庵住宅项目基本原则协议》，协议约定，甲（京明苑公司）乙（恒晨伟业公司）双方联合开发北京市朝阳区北土城东路慧忠庵住宅项目（包含1号楼和2号楼）。甲方负责提供真实、合法、有效，与其他方无争议的建设用地，做到建设场地的"六通一平"，并向乙方明示全部审批文件原件、办理建设工程规划许可证并承担此前办理各项手续（甲方在签约时已取得了京朝国用﹤2004出﹥字第0037号土地证）所发生的一切费用；负责办理拆迁事宜；提供2号楼住宅项目给乙方建设。乙方为得到2号楼项目，应支付甲方8500万元的前期补偿费，并负责2号楼的招投标、施工管理、销售方式、物业管理及建设资金，并获取2号楼的经营收益，其收益所得的税费由乙方缴纳。协议签订后，恒晨伟业公司向京明苑公司支付了约定的8500万元。恒晨伟业公司多次要求京明苑公司办理项目转让手续，京明苑公司不予以办理。恒晨伟业公司于2008年4月诉至北京市第二中级人民法院，要求判令：1、京明苑公司履行与恒晨伟业公司签订的《联合开发建设慧忠庵住宅项目基本原则协议》和《补充协议》；2、京明苑公司为恒晨伟业公司办理北京市朝阳区北土城路北侧慧忠庵住宅项目（京朝国用﹤2004出﹥字第0037号，编号NO：016270023）项下的慧忠庵2号楼国有土地使用权的转让手续；3、判令京明苑公司支付恒晨伟业公司违约金512.29万元。京明苑公司反诉，请求判令：京明苑公司与恒晨伟业公司签订的《联合开发建设慧忠庵住宅项目基本原则协议》和《补充协议》无效。北京市第二中级人民法院审理中，双方于2009年2月达成调解，北京市第二中级人民法院于2009年2月23日作出（2008）二中民初字第07965号民事调解书，内容为：一、北京京明苑房地产开发有限公司同意将其名下的北京市朝阳区北土城路北侧慧忠庵的住宅、配套项目（含1号楼、2号楼等），全部按现状转让到北京恒晨伟业房地产开发有限公司名下，归恒晨伟业公司所有。二、恒晨伟业公司同意向北京京明苑房地产开发有限公司支付项目转让费三千六百七十一万元。于调解协议生效之日起六个月内一次性付清。上述转让费由北京京明苑房地产开发有限公司的大股东北京京德苑房地产开发有限公司代收，作为其本金的返还。三、调解协议生效后五个工作日内，北京京明苑房地产开发有限公司协助恒晨伟业公司办理京朝国用﹤2004出﹥字第0037号（编号NO：016270023）国有土地使用权转让手续。2010年11月5日，北京市第二中级人民法院以（2010）二中民监字第18333号民事裁定书裁定：一、本案由北京市第二中级人民法院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。2010年11月17日，京明苑公司更名为北京远洋一品房地产开发有限公司。2011年8月19日，北京市第二中级人民法院以（2011）二中民再初字第12849号民事判决书判决：一、撤销（2008）二中民初字第07965号民事调解书；二、驳回恒晨伟业公司的诉讼请求；三、驳回北京远洋一品房地产开发有限公司的反诉请求。2011年12月13日，北京市高级人民法院以（2011）高民再终字第3351号民事判决书判决维持（2011）二中民再初字第12849号民事判决结果。
上述事实，有《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》、《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》、付款凭证及北京市第二中级人民法院（2008）二中民初字第07965号民事调解书、（2010）二中民监字第18333号民事裁定书、（2011）二中民再初字第12849号民事判决书、北京市高级人民法院（2011）高民再终字第3351号民事判决书及当事人陈述等证据在案证明。

(五)二审判案理由
二审法院经审查认为，北京远洋一品房地产开发有限公司（原京明苑公司）与紫霞公司签订的《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》、《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》系《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》重要组成部分。双方在《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》中约定：为保证项目转让手续的顺利进行，京明苑公司在现场做到"七通一平"时，项目转让款一次性付清。紫霞公司付清款项的同时，京明苑公司负责将2号楼及土地一并转到紫霞公司名下。本院认为，本案所涉建设项目作为一个整体项目立项于京明苑公司名下，京明苑公司持有该项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等项目手续，且1号楼、2号楼根据规划用途存在功能互补性，双方约定的履行内容与行政主管部门的有关规定存在矛盾，加之现京明苑公司一方明确拒绝配合继续履行《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》及《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》，故紫霞公司要求继续履行协议，事实上没有履行的可能，本院无法支持。京明苑公司与紫霞公司作为专业房地产开发公司，均应明知，作为一个整体项目立项的涉案项目在京明苑公司仅在现场做到"七通一平"时，无法将2号楼的开发手续及相应土地使用权一并转移到紫霞公司名下。京明苑公司与紫霞公司对《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》及《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》的履行不能，均负有责任。紫霞公司因无法继续履行联合开发合同而产生损失，可与北京远洋一品房地产开发有限公司（原京明苑公司）另行解决。

(六)二审定案结论
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

(七)解说
北京远洋一品房地产开发有限公司（原名称为京明苑公司）在诉讼中强调其与紫霞公司签订的协议不具备法律规定的项目转让条件，违反了法律、行政法规的强行性规定，依据《合同法》第五十二条规定，《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》属于无效合同。考量《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》是否有效，除《合同法》相关规定外，对是否违反了法律、行政法规的强行性规定，主要还应根据《城市房地产管理法》相关规定进行。
《城市房地产管理法》第三十七条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条规定：下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
我们认为，房地产转让中不符合《城市房地产管理法》第39条第一个转让条件的，应按照无权处分的原则对合同效力进行认定。本案所涉建设项目作为一个整体项目立项于京明苑公司名下，京明苑公司持有该项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等项目手续。现可认定京明苑公司转让所涉建设项目符合《城市房地产管理法》第39条第一个转让条件。对是否符合《城市房地产管理法》第39条第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，仅为行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的限制性规定，而非认定合同效力的要件。本案所涉建设项目不符合《城市房地产管理法》第39条第二个转让条件。双方约定的履行内容与行政主管部门的有关规定存在矛盾，加之现京明苑公司一方明确拒绝配合继续履行《联合开发建设慧忠庵住宅项目合同》及《联合开发建设慧忠庵住宅项目补充合同》，故紫霞公司要求继续履行协议，事实上没有履行的可能，法院无法支持。
本案中，一审法院的处理理由欠妥。二审法院处理是正确的。
（金曦）