(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:大连市西岗区人民法院(2010)西民初字第2219号判决书
二审判决书:大连市中级人民法院(2010)大民二终字第1666号
3.诉讼双方
原告(被上诉人):屈某,男,1964年1月13日生,汉族,大连市第三发电厂职工,住大连市甘井子区。
委托代理人张某,男,1963年6月9日生,汉族。
被告(上诉人):王某,女,1959年5月1日生,汉族。
委托代理人刘忠禄、姜万鹏,辽宁黄河律师事务所律师。
被告(被上诉人):大连房先生不动产连锁管理有限公司,住所地大连市西岗区黄河路82号2单元14层3号。
法定代表人王立萍,该公司经理。
委托代理人杨建国,男,1970年2月10日生,汉族,住吉林省磐石市。
5.审判机关和审判组织
一审法院:大连市西岗区人民法院
合议庭组成人员:审判长:蔡麟;人民陪审员邹德斌、刘阳。
二审法院:大连市中级人民法院
合议庭组成人员:审判长:赵虹;审判员:杨庆华;代理审判员:刘丽媛。
6.审结时间
一审审结时间:2010年11月2日。
二审审结时间:2011年3月28日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告屈某诉称,2010年3月26日,原告与二被告共同签署了一房屋买卖合同,原告将位于大连市西岗区胜利路100号1单元10层1号房屋出售给被告王某。合同签订后,原告将房屋产权证交由被告房先生代为保管。被告王某于合同签订之日支付了定金20 000元。之后,二被告未再履行合同约定义务,原告多次催促二被告履行合同未果。故诉至法院,请求法院判令被告王某支付定金20 000元,并赔偿原告租金损失12 000元(按三个月房租计算);被告房先生对上述款项承担连带责任;被告房先生将《房屋所有权证》(权属证号:2004301253)返还给原告。
被告王某辩称,不同意原告的诉讼请求。合同约定,被告在30日内支付首付款90 000元,其余房款由被告房先生代为办理贷款。2010年4月17日,国家发布新政策"国十条",要求购买二套房屋首付款不得低于50%,并且得到银行响应,导致被告不能得到足额贷款,被告自身没有能力继续履行合同。关于原告主张的租金损失,因合同不能履行并不是被告的过错,国家颁新政策属情势变更,故不同意原告的诉讼请求。
被告房先生辩称,从合同签订之日到国家颁布"国十条",我公司多次催促被告王某办理贷款,而被告王某一直不积极履行,至今未提供办理贷款相关手续,也未支付中介费,并且新政策发布时银行尚未开始实施,因此导致合同不能履行,被告王某有一定的责任,被告房先生无任何违约行为。
2.一审事实和证据
大连市西岗区人民法院经公开审理查明,2010年3月26日,原告与二被告共同签订《房地产居间合同》一份,原告是卖方,被告王某是买方,被告房先生是居间方。合同约定,原告将位于大连市西岗区胜利路100号1单元10层1号房屋(建筑面积138.69平方米)出售给被告王某,房屋出售价格为1 096 000元;卖方需在签署合同当日将房屋所有权证原件放于居间方处;买方在签署合同后30日内将过户及贷款文件交于居间方;买方于合同签订之日支付定金 20 000元交由居间方代为保管,于合同签订之日起30日内支付购房首付款90 000元,其余房款采用贷款方式支付,具体贷款额度和年限以银行最终审核为准,首付房款多退少补;买方向居间方支付中介费27 000元,于办理手续前交齐;如买方未能履行合同条款导致合同终止或无法履行,则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿,卖方有权再将该房屋转让他人。如卖方未履行本合同导致合同终止或无法履行,则卖方须双倍返还定金给买方。合同签订当日,原告将《房屋所有权证》(权属证号:2004301253)交给被告房先生,被告王某将20 000元定金交由被告房先生代为保管。被告王某至今未支付首付款及中介费,也未向被告房先生提交办理银行贷款手续。
2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),该通知规定"对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;......人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。"被告王某购买的房屋系第二套住房。
上述事实有下列证据证明:
(1).房地产居间合同:2010年3月26日,原告与二被告共同签订了《房地产居间合同》,该合同对买卖双方及居间方的权利义务作出约定。
(2). 证件收条:合同签订当日,原告将《房屋所有权证》(权属证号:2004301253)交由被告房先生保管。
(3). 定金收据:合同签订当日,被告王某向被告房先生支付了20 000元定金。
(4). 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号):2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,通知规定:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%;住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
3.一审判案理由
大连市西岗区人民法院经审理认为:
原告与二被告签订的房地产居间合同系当事人真实意思表示,内容合法、有效,各方当事人应按约定全面履行合同。合同约定,被告王某支付首付款90 000元,剩余房款采用贷款方式,贷款额度和年限以银行最终审核为准,首付房款多退少补。因此,在被告王某未能足额贷款的情况下,应将剩余房款补齐。合同签订后,被告王某除支付定金20 000元,未再继续履行合同,既未按合同约定期限未支付首付款及中介费,也未提供办理银行贷款手续,已构成根本违约。虽然国务院颁布"国十条"的时间是在合同约定的30天履行期限内,但银行尚未开始实施,被告王某在该政策公布之日起至30天履行期限界满前,既未提供办理银行贷款手续,亦未向原告提出变更或者解除合同,并且贷款额度以银行最终审核为准,故国务院颁布的"国十条"并非导致被告未能足额贷款的根本原因,被告以国家颁布新政策属情势变更的抗辩主张,缺乏事实根据和法律依据,本院不予采纳。因被告王某根本违约,导致原告合同目的无法实现,故对原告要求解除合同及支付定金的请求,本院予以支持。合同解除后,被告房先生应将代收的房证返还给原告,故对原告要求被告房先生返还《房屋所有权证》(权属证号:2004301253)的请求,本院予以支持。关于原告主张因合同不能履行给原告造成的3个月租金损失 12 000元,该损失尚未实际发生,故对原告该项请求,本院不予支持。关于原告要求被告房先生承担连带责任的请求,被告房先生在履行合同过程中,无违约行为,原告的该项请求无事实和法律根据,本院不予支持。
4.一审定案结论
大连市西岗区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条之规定,判决如下:
一、被告王某支付原告屈某定金20 000元,由被告大连房先生不动产连锁管理有限公司于本判决生效之日起三日内将代收的20 000元定金支付给原告屈某。
二、被告大连房先生不动产连锁管理有限公司于本判决生效之日起三日内将代收的《房屋所有权证》(权属证号:2004301253)返还给原告屈某。
三、驳回原告屈某其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费810元,实际支出费50元,合计860元(原告预交),由原告屈某负担322.5元,被告王某负担537.5元,被告王某负担部分于本判决生效之日起三日内给付原告屈某。
(三)二审诉辩主张
上诉人王某诉称:一、原审认定事实错误。1、原审认定"被告王某未能提供足额贷款的情况下,应将剩余房款补齐"错误。《房屋居间合同》中约定的付款方式是由被上诉人房先生为上诉人办理贷款。上诉人已经依约支付了11万现金。余款应由房先生办理贷款。2、原审法院关于"国十条颁布后,各银行没有立即实施"的认定根本没有事实及法律依据,明显属于推定的事实。国务院颁的政令颁布后全国应当立即实施,在没有证据支持下,法院应当推定各银行均已实施才合理。3、原审法院认定上诉人违约是错误的。是合同履行过程中国家颁布新的房贷政策,从而导致合同无法履行。4、原审法院认定国十条的颁布并非上诉人不能足额贷款的原因是错误的。国家政策已经颁布实施,而且就算上诉人缴齐首付款,并提供手续,根据规定被上诉人房先生也无法办理贷款。二、原审法院适用法律错误。国家颁布的房贷新政策是在合同履行期内颁布的,该政策的颁布是上诉人与二被上诉人签订合同时无法预料的,又不属于不可抗力及普通商业风险。而且该合同的继续履行对上诉人明显是不公平的。且上诉人在合同履行过程中不存在过错。因此本案应适用《合同法解释二》第二十六条之规定而非原审法院所适用的法律规定。
(四)二审事实和证据
大连市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
大连市中级人民法院经审理认为:
案涉《房地产居间合同》是各方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效,各方均应依履行。合同约定上诉人应于合同签订之日起30日内支付购房首付款90 000元,上诉人在逾期十日内并未履行上述义务,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任,按照定金罚则,其支付给被上诉人屈某的20 000元定金,不予返还。鉴于上诉人除支付了20 000元定金外,并未按照约定交付首付款或办理银行贷款,导致合同的目的已无法实现,现上诉人与二被上诉人在原审时均同意解除合同,本院予以照准。合同解决后,被上诉人房先生应将代收的房证返还给被上诉人屈某。至于被上诉人屈某主张的租金损失,因其提供的租赁合同为复印件,不能单独作为定案的证据,且案涉房屋一直由屈某占有,租金损失也非必然发生,原审法院对该损失不予认定并无不当。
关于上诉人主张合同履行中"国十条"的颁布属于情势变更的意见,本院认为,情势变更制度是指合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见或者履行合同使当事人之间的利益重大失衡,应当允许当事人终止或者变更合同。 "国十条"的颁布对于案涉房地产居间合同的履行并不构成情势变更。理由如下:首先,"国十条"虽然是于合同履行期限内颁发,然至其颁布,合同履行期限已过三分之二,上诉人王某在此期间既未支付首付款又未向银行申请办理贷款,其怠于履行义务的行为致使合同面临"国十条"政策实施所导致的潜在风险。其次,国务院的"国十条"明确规定,住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。也就是说,在"国十条"颁布时,第二套住房标准尚未确定,上诉人王某也未提供任何证据证明在合同履行期限内贷款银行将案涉房屋认定为第二套住房。因此,"国十条"的颁布是否会使案涉房屋买卖的履行发生重大变化并不确定。再次,根据国务院的"国十条"规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。即使案涉房屋被贷款银行认定为王某所购买的第二套房屋,也仅是导致贷款首付比例及贷款利率的提高,并未影响案涉房屋的价款,履行合同也不会导致当事人之间的利益发生重大变化。况且,案涉《房地产居间合同》约定上诉人王某支付首付款90 000元,剩余房款采用贷款方式,贷款额度和年限以银行最终审核为准,首付款多退少补。因此,贷款首付比例和贷款利率的提高也未超过当事人的预期,并非在订立合同时无法预见的重大变化。
综上所述,上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据,不予支持。原审法院所确立的判决理由、适用法律及判决结果基本正确,应予维持。
(六)二审定案结论
大连市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
上诉案件受理费810元(上诉人已预交),由上诉人王某承担。
(七)解说
情事变更原则是合同履行的一项重要原则。情势变更原则的主要目的是平衡当事人间的利益,不至于因特殊情况而使合同当事人间产生不公平。近几年来,国务院先后两次房产调控政策的出台,包括二套房提高首付比例和按揭利率,停止发放第三套房屋贷款,部分城市限购房套数,对已经签订房屋买卖合同的履行产生了重大影响,法院受理的房屋买卖合同纠纷中,出现了相当一部分以情事变更为由诉请解除合同的案件。在具体司法实践中,情势变更的类型有很多,在确认时,应采取具体问题具体分析的态度。具体判断是否构成情势变更,应当符合以下几个条件:一是应有情势变更的客观事实,也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化;二是情势变更须不可归责于双方当事人,也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起;三是情势变更须为当事人所不能预见的;四是情势变更须发生合同成立以后,履行完毕之前;五是情势变更发生后,如继续履行原合同,则对当事人显失公平。以上五个条件是情势变更原则适用的必要条件,缺一不可,只有具备了以上五个条件,情势变更原则才对当事人合同的履行产生法律效力的影响。
(蔡麟)
【裁判要旨】案涉《房地产居间合同》是各方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效,各方均应依履行。合同约定上诉人应于合同签订之日起30日内支付购房首付款,上诉人在逾期十日内并未履行上述义务,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任,按照定金罚则,其支付给被上诉人的定金,不予返还。鉴于上诉人除支付定金外,并未按照约定交付首付款或办理银行贷款,导致合同的目的已无法实现,应解除合同。