1、判决书字号
一审判决书：北京市第二中级人民法院（2009）二中民初字第8314号民事判决。
二审判决书：北京市高级人民法院（2010）高民终字第1689号民事判决。

2、案由：所有权纠纷。

3、诉讼双方
原告、反诉被告（被上诉人）北京市通州区永顺镇王家场村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇王家场村。
法定代表人王某，村委会主任。
委托代理人魏运生，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人王晓芳，北京市易行律师事务所律师。
被告、反诉原告（上诉人）北京顺开房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑30号。
法定代表人黄韶海，董事长。
一审委托代理人周淑梅，北京市国联律师事务所律师。
一审委托代理人吴凌升，北京市国联律师事务所律师。
二审委托代理人周淑梅，北京市国联律师事务所律师。
二审委托代理人敖某，女，1988年2月5日出生，北京顺开房地产开发有限公司职员，住天津市河西区。
第三人（原审第三人）北京凯瑞房地产开发有限公司，住所地北京市通州区运河东堤东侧。
法定代表人戚春生，董事长。
委托代理人王某，女，1976年6月21日出生，北京凯瑞房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。
委托代理人牛燕军，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王宗魁；审判员：顾国增；代理审判员：胡新华。
二审法院：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张凯军；审判员：许雪梅、谷绍勇。

6、审结时间
一审审结时间：2010年6月11日。
二审审结时间：2012年3月16日。

1、一审诉辩主张
北京市通州区永顺镇王家场村村民委员会（以下简称村委会）向一审法院起诉称：2001年9月26日，我村委会与北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）签订《土地征用协议书》，约定顺开公司征用村委会150.79亩土地用于房地产开发，其中建设用地99.13亩，每亩补偿费58万元，代征土地51.66亩，每亩补偿费8万元，顺开公司支付土地补偿费总计6162.82万元。协议签订后，顺开公司共计付款2951.22万元。尚欠土地征用补偿费3211.6万元。按照合同约定，顺开公司还应支付延期付款利息。顺开公司的拖欠行为严重侵害了村民的合法权益，为维护村民的合法权益，请求法院判令顺开公司支付征用土地补偿费3211.6万元；支付延期付款利息15 420 538元。
顺开公司辩称，村委会先将涉诉土地中的一部分出租给北京东润工贸有限公司（下称东润公司），在租赁协议未解除情况下，又与我公司签订了《土地征用协议书》，将土地转让给我公司。由于村委会隐瞒了土地出租的事实，因此其与我公司签订的协议书，违反了承租人优先权的法律规定，该协议书涉及的已出租土地部分的内容应属无效。东润公司坚持要求村委会按原租赁协议享有优先购买权，并向政府有关部门投诉，后经政府有关部门多方协调，我公司出于无奈，只好作出让步。2003年12月12日，在村委会与东润公司的参与之下，我公司与东润公司出资设立的北京凯瑞房地产开发有限公司（以下简称凯瑞公司）签订协议书，约定我公司将已从村委会处征得的土地中的61.5亩转让给凯瑞公司。村委会对此事完全清楚，其应当向凯瑞公司追索土地补偿费。现村委会所诉之土地使用权已经在凯瑞公司名下，应由实际利益享受者承担该土地补偿费。我公司不同意村委会的诉讼请求。同时提出反诉称，村委会隐瞒土地已出租的事实，使我公司无法取得合同约定的全部土地，村委会的行为严重影响了我公司河畔家园项目的整体开发建设，致使我公司预期的巨额利益无法实现。故请求确认2001年9月26日我公司与村委会签订的《土地征用协议书》部分无效；村委会赔偿我公司损失2000万元。
村委会针对顺开公司的反诉辩称：我村委会与顺开公司的《土地征用协议书》合法有效。我们已经全部履行了义务，交付全部土地，顺开公司未付清转让费构成违约。顺开公司出让给凯瑞公司土地是因为其没有资金，经过出让部分土地后，筹集资金的行为，与我村委会无关。请求法院依法驳回顺开公司的反诉请求。
凯瑞公司述称，我公司与村委会没有土地转让关系，与顺开公司有正式的土地转让合同。顺开公司说是村委会将土地转让给我公司没有依据。我公司同意村委会的诉讼请求。

2、一审事实和证据
2000年6月16日，村委会（甲方）与东润公司（乙方）签订《土地使用权租赁协议》，约定：甲方所属运河东堤外永顺地区毛线厂前136.4亩土地，位置西至物资局仓库路，北至毛线厂路，东至天旭路中心，南至自来水厂路，经双方协商，甲方愿将此所属土地136.4亩使用权交于乙方使用，使用权期限为自合同签字之日至终止之日30年；使用权为有偿使用：从2000年6月16日至2015年6月16日，15年内土地使用费为第一个5年内每年使用费每亩2000元人民币，第二个5年递增10%......;土地使用权限30年到期后,乙方地上物所有资产均归甲方所有;甲方将土地使用权交于乙方30年内不得干预乙方的正常使用,不得将使用权转与他人使用等。
2001年9月26日，村委会与顺开公司签订《土地征用协议书》，约定：顺开公司（乙方）征用村委会（甲方）拥有的月亮河度假村南侧、运河大堤东侧的土地进行房地产开发；出让土地面积为150.79亩，其中建设用地99.13亩，代征城市用地51.66亩（以上面积以实地测量为准）；土地补偿费为，建设用地99.13亩，每亩58万元，合计5749.54万元，代征地51.66亩，每亩8万元，合计413.28万元，总计补偿费6162.82万元（结算以实测面积为准）；如该用地东西向规划路最终调整为住宅建设用地，乙方对甲方给予适当补偿；协议签字后7个月内，乙方向甲方支付定金200万元，协议定金到甲方账户后，协议生效；第二次付款期限为协议生效后6个月内，乙方向甲方支付总补偿费的10%，即600万元。第三次付款期限为协议生效后12个月内，乙方向甲方支付总补偿费的20%，即1200万元；第四次付款期限为协议生效后18个月内，乙方向甲方支付总补偿费的30%，即1800万元；第五次付款期限为协议生效后30个月内，乙方向甲方支付余下的补偿费；本协议生效后，如乙方延期交付甲方补偿费，延期超过90日，自第91日起每延期一日，乙方需按照该期未付征地补偿费总额的当时存款利息向甲方支付违约金。延期超过9个月，甲方有权终止合同，并经过协商进行清算等。
土地征用协议签订后，顺开公司于2002年4月26日、2002年4月30日分别向村委会支付定金各100万元。此后，在办理土地转让手续过程中，顺开公司发现受让的部分土地已由东润公司租赁使用。至此，三方就土地使用权问题产生纠纷。顺开公司认为村委会没有将受让土地全部交付，故拒绝向村委会继续付款。此后，顺开公司就该争议与东润公司进行了协商，最终于2003年12月12日达成协议，确定由顺开公司（甲方）与北京东润工贸有限公司的关联单位凯瑞公司（乙方）签订协议书。约定：坐落在北京市通州区运河文化广场东堤东侧的原属北京市通州区永顺镇王家场村委会的土地原本已出租给乙方上级开办单位北京东润工贸有限公司（现称北京东润投资集团有限公司），后在未解除租赁关系的情况下村委会又以协议关系转让给甲方进行房地产开发，甲方进行了一些前期工作，目前尚未取得国有土地使用证。为使该地块房地产开发项目顺利进行，现双方协商，该地块划分为南北两个区域（规划路以南为南区，以北为北区），南区由甲方开发，北区由乙方开发；北区地块占地61.5亩，其中建设用地53.1亩，代征地面积8.4亩；土地转让费总计3711.6万元等。目前，凯瑞公司已付顺开公司转让款500万元。
根据顺开公司与凯瑞公司的协议，北京市通州区国土资源和房屋管理局（现为北京市国土资源局通州分局）分别于2003年12月向凯瑞公司及顺开公司颁发了国有土地使用证。
此后，顺开公司继续向村委会支付转让款。2004年5月26日100万元；2005年3月25日300万元；2005年11月15日200万元；2005年12月23日800万元；2006年4月3日200万元；2006年10月23日200万元；2007年10月23日951.22万元。截至诉前，顺开公司累计向村委会付款2951.22万元。
一审审理中，一审法院向北京市国土资源局通州分局了解诉争土地转让的有关情况，该局向我院提供了顺开公司与凯瑞公司签订的《土地转让协议书》及北京市通州区国土资源和房屋管理局与顺开公司于2003年9月25日签订的《北京市通州区国有土地使用权出让合同》。《土地转让协议书》约定：顺开公司（甲方）将河畔家园A区北侧土地转让给凯瑞公司（乙方）；该地块北区位于通州区运河文化广场东堤东侧，南至北区与南区间规划路中心线，北至北京东润投资集团有限公司与王家场村委会协议土地地界，东至芙蓉花园与该地块规划路中心线，西至通立环公司大门以南现状路东南；占地面积51.76亩，转让费用每亩土地10万元，计517万元等。北京市通州区国土资源和房屋管理局与顺开公司签订的《北京市通州区国有土地使用权出让合同》约定：国土局出让给顺开公司的地块位于通州区芙蓉西路东侧，面积为38718.93平方米等。
一审法院认定上述事实，有《土地征用协议书》、《土地使用权租赁协议》、《北京市通州区国有土地使用权出让合同》、《土地转让协议书》、付款凭证及三方当事人当庭陈述等证据在案为证。

3、一审判案理由
一审法院认为，根据本案查明的事实及现有证据，本案双方当事人签订的《土地征用协议书》的实质是为实现各自的经济利益，由顺开公司向村委会支付一定数额的补偿费作为履行有关补偿的义务，以使其取得村委会的相应集体土地使用权利。双方作出的意思表示是真实自愿的。协议签订后，根据政府有关批准文件，涉案土地性质已通过征地程序从集体变为国有，顺开公司也已经过国有土地出让程序取得了土地使用权，故法院对涉案土地目前权利归属予以认可。虽协议签订后，顺开公司发现其在与村委会签订协议之前，村委会已经将转让中的部分土地出租给东润公司，为此就土地使用权问题三方产生纠纷，但根据事后顺开公司与东润公司的关联单位凯瑞公司所签订的协议内容，可以认定顺开公司将其依据协议享有的合同权利即受让土地后，又将部分土地通过协议的方式转让给了凯瑞公司的事实。至此，村委会已经履行了与顺开公司的约定义务。此后，顺开公司与凯瑞公司分别经过征地程序取得了国有土地，并各自取得国有土地使用权证。现村委会起诉要求顺开公司支付尚欠土地补偿款，理由成立，法院予以支持。因村委会与凯瑞公司之间并不存在土地转让关系，且顺开公司未能提供充分证据证明凯瑞公司承诺由其直接向村委会支付补偿费，故凯瑞公司取得的土地完全是基于与顺开公司的转让合同，与村委会无关。顺开公司应当向村委会承担给付补偿费义务，顺开公司关于其不应再承担给付义务的抗辩意见缺乏事实及法律依据，法院不予采信。至于顺开公司与凯瑞公司因履行合同产生的纠纷，双方可另行解决。应当指出，在顺开公司与村委会签订合同时，对涉讼土地存在的租赁问题未解决，致使双方履行合同中产生分歧，对此村委会应负一定责任。自顺开公司取得涉诉土地使用权后，应当及时给付村委会土地补偿费。根据查明的事实，顺开公司长期占有诉争土地，却拒绝履行全部付款义务，造成村委会不能及时取得补偿费，客观上给村委会造成一定损失。现村委会要求顺开公司支付相应利息，请求合理，法院予以支持。具体计算方法，将由法院依据合同履行情况及过错责任等情形酌情确定。顺开公司的反诉请求均无事实及法律依据，法院不予支持。

4、一审定案结论
一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条之规定，作出如下判决：
（1）顺开公司于本判决生效后七日内支付村委会土地补偿费三千二百一十一万六千元。
（2）顺开公司于本判决生效后七日内支付村委会土地补偿费之利息：以一百万元为本金，支付自二ОО四年三月十一日起至二ОО四年五月二十五日止的利息；以三百万元为本金，支付自二ОО四年三月十一日起至二ОО五年三月二十四日止的利息；以二百万元为本金，支付自二ОО四年三月十一日起至二ОО五年十一月十四日止的利息；以八百万元为本金，支付自二ОО四年三月十一日起至二ОО五年十二月二十二日止的利息；以二百万元为本金，支付自二ОО四年三月十一日起至二ОО六年四月二日止的利息；以二百万元为本金，支付自二ОО四年三月十一日起至二ОО六年十月二十二日止的利息；以九百五十一万二千二百元为本金，支付自二ОО四年三月十一日起至二ОО七年十月二十二日止的利息；以八百四十八万七千八百元为本金支付自二ОО四年三月十一日起至二ОО九年五月二十六日止的利息；以二千三百六十二万八千二百元为本金，支付自二ОО五年一月二十四日起至二ОО九年五月二十六日止的利息。以上利息均按照中国人民银行同期定期存款利率计算。
（3）驳回村委会的其他诉讼请求。
（4）驳回顺开公司的全部反诉请求。
案件受理费二十九万七千九百三十四元，由村委会负担六万七千九百三十四元（已交纳），由顺开公司负担二十三万元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费七万零九百元，由顺开公司负担（已交纳）。