（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：上海市黄浦区人民法院（2009）黄民四(民)初字第1032号民事判决书（2010年2月9日）
二审判决书：上海市第二中级人民法院(2010)沪二中民二(民)终字第728号民事判决书（2011年3月3日）

2、案由：物权确认

3、诉讼双方
原告 (上诉人)上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会。
负责人浦瑞芬，主任。
委托代理人伏红俊，男，1972年9月9日出生，汉族。
被告 (被上诉人)上海国宏置业有限公司。
法定代表人钱师雄，总经理。
委托代理人周逊群，该公司员工。
委托代理人章煦春，上海潘国新律师事务所律师。
被告 (被上诉人)上海宝鼎投资股份有限公司。
法定代表人高宝泉，董事长。
委托代理人沈峥，该公司员工。
委托代理人潘国新，上海潘国新律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市黄浦区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴煜；审判员：胡郁良；人民陪审员：茅忠鸣。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张晓频；代理审判员：徐江、李媛。

6、审结时间：
一审审结时间：2010年3月9日。
二审审结时间：2011年3月3日。

（二）一审情况

1、一审诉辩主张
原告上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会（以下简称"金瓯万国业委会"）及其委托代理人诉称：金瓯万国大厦小区自1999年竣工交付以来，裙房屋顶平台一直由小区业主作为停车场使用，该屋顶停车场及由此产生的收入应归小区全体业主所有。故要求确认系争裙房屋顶停车场为小区全体业主共有，上海国宏置业有限公司（以下简称"国宏公司"）、上海宝鼎投资股份有限公司（以下简称"宝鼎公司"）共同赔偿裙房屋顶停车费人民币46,800元等。
被告国宏公司及其委托代理人辩称：裙房汽车升降梯由其投资维护，并拥有产权记录，裙房屋顶停车场的产权应属该公司所有。请求驳回金瓯万国业委会的诉讼请求。
被告宝鼎公司及其委托代理人辩称：其并非开发商，本案与其无关，请求驳回金瓯万国业委会的诉讼请求。

2、一审事实和证据
上海市黄浦区区人民法院经审理查明：上海市黄浦区凤阳路358弄1－2号金瓯万国大厦系国宏公司开发建设之商住房屋，根据建筑规划设计要求，小区开辟四楼裙房机械式屋顶停车（25辆）、地下停车（42辆），商场北面设汽车升降梯兼商场货梯。1996年，国宏公司在前述小区四楼裙房屋顶设置屋顶停车（25辆）并采用两台升降梯的工程经上海市公安局交通警察总队审核同意。
1999年12月9日，国宏公司取得了《上海市房地产权证》，前述两台汽车升降梯及机房的权利人登记为国宏公司，该登记至今未作过变更。金瓯万国大厦原由国宏公司委托的物业服务单位进行管理服务，因金瓯万国业委会另行选聘了其他物业服务单位，原物业服务单位于2009年5月底退出。2009年6月，金瓯万国业委会与国宏公司就地下车库及屋顶停车场地的权属发生争议。
就系争的裙房屋顶停车场的车位数，国宏公司认为规划中车位为25个，实际车位为22个。金瓯万国业委会则认为实际车位为26个。就系争屋顶停车场的使用，国宏公司表示基本由其股东单位和裙房的业主在使用，因金瓯万国业委会新聘的物业服务单位管理不到位，故从2009年6月1日开始由国宏公司自行管理。
另查明，宝鼎公司非国宏公司的股东。国宏公司在金瓯万国大厦小区内拥有物业，亦为业主。
上述事实有下列证据证明：
（1）上海市房地产权证及上海市房地产登记册，证明金瓯万国大厦系国宏公司开发建设之商住房屋；
（2）、金瓯万国大厦小区设计方案及图纸，证明屋顶停车场的设计方案；
（3）、房屋土地测绘技术报告书。证明屋顶面积并未作为公共面积分摊；
（4）、黑白照片2张；证明屋顶停车场现状；
（5）、上海市公安局交通警察总队建筑设计交通方案审核通知书及图纸3张；证明屋顶停车场经行政机关审核同意；
（6）、出租车位的通知及物业公司露天车位收费发票；证明屋顶停车场由国宏公司出租、收取收益；

3、一审判案理由
上海市黄浦区人民法院根据上述事实和证据认为：房屋的屋顶就其结构而言，应属于该幢业主共有。本案中，小区裙房的屋顶照理应为裙房的业主共有。但涉案的小区裙房屋顶从开始就被规划作停车使用且经相关部门批准而不再是单纯房屋结构意义上的屋顶，属于指定为某种专用使用的共有部分，对此事实，小区全体业主在购买小区物业时就已经认同。既为小区规划中的停车场所就应为小区的配套设施，从使用功能上应首先满足小区业主对停车位的需求。又因小区建成至今已有十多年，期间业主对车位的需求发生了很多变化，因此业主对车位的使用也应遵从历史使用状态。关于系争屋顶停车场的权属，因其不存在房屋的结构，故不存在所有权的法律概念，只有法律意义上的使用权，故金瓯万国业委会主张系争屋顶停车场的所有权没有法律依据。关于使用问题，金瓯万国业委会没有证据证明现使用人非小区业主或物业使用人。关于是否应纳入小区物业服务单位统一管理及收益权属的问题，根据国宏公司持有的《上海市房地产权证》记载内容表明，为实现屋顶停车功能而配套安装的两台汽车升降梯及机房权属属于国宏公司，该登记至今十多年未作过变更，本着"谁投资、谁收益"的原则，国宏公司享有对系争停车场的收益，但国宏公司应将其使用状态告知金瓯万国业委会，以便金瓯万国业委会了解小区停车情况，就如何管理并有效利用系争屋顶停车场则应由双方协商而定。宝鼎公司与本案争议无法律上的关联。金瓯万国业委会要求国宏公司、宝鼎公司共同赔偿停车费损失，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，金瓯万国业委会关于要求判令金瓯万国大厦小区的系争屋顶停车场为金瓯万国大厦小区全体业主所有，交由小区物业服务单位统一管理和要求判令国宏公司、宝鼎公司共同赔偿平台停车费损失46,800元的主张，经审查不符合该规定的要求，依法不应支持。

4、一审定案结论
上海市黄浦区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，作出如下判决：
一、原告上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会要求金瓯万国大厦小区的裙房屋面停车场为金瓯万国大厦小区全体业主共有，并交由小区物业服务单位统一管理的诉讼请求，不予支持；
二、原告上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会要求被告上海国宏置业有限公司、被告上海宝鼎投资股份有限公司共同赔偿裙房屋面停车费损失人民币46800元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币465元，由原告上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会负担。

（三）二审诉辩主张

上诉人（原审原告）金瓯万国业委会及其委托代理人诉称：金瓯万国大厦小区自1999年竣工交付以来，裙房屋顶平台一直由小区业主作为停车场使用，该屋顶停车场及由此产生的收入应归小区全体业主所有。故要求确认系争裙房屋顶停车场为小区全体业主共有，国宏公司、上海宝鼎投资股份有限公司（以下简称"宝鼎公司"）共同赔偿裙房屋顶停车费人民币46,800元等。

被上诉人（原审被告）国宏公司及其委托代理人辩称：裙房汽车升降梯由其投资维护，并拥有产权记录，裙房屋顶停车场的产权应属该公司所有。请求驳回金瓯万国业委会的诉讼请求。

被上诉人（原审被告）宝鼎公司及其代理人辩称：其并非开发商，本案与其无关，请求驳回金瓯万国业委会的诉讼请求。

（四）二审事实和证据
上海市第二中级人民法院除一审法院查明的事实外，另查明：金瓯万国大厦小区含两幢二十八层商住楼，该两幢商住楼之间由一幢四层裙房相连，彼此墙体相邻，之间有伸缩缝。三幢楼形成一呈"凹"字形的整体建筑。金瓯万国大厦房屋建筑面积系以两幢商住楼及一幢裙房为一体进行建筑面积分摊。前述裙房的屋顶平台经规划设计为停车场，裙房北侧设置了汽车升降梯，汽车通过该升降梯从地面升至屋顶平台停放。二审审理中，就发生权属纠纷之前系争屋顶停车场的收益情况，金瓯万国业委会表示，一直以来，原物业服务单位均是在收取停车管理费后，扣除包括系争汽车升降梯在内的物业管理成本及自身应得收益，将剩余部分全部交于业委会，国宏公司从未就此获取过收益。国宏公司则表示，其从中获取收益，该收益通过免交停车管理费来体现。裙房屋顶停车场发生权属纠纷前，系由小区全体业主使用，并通过物业服务单位统一管理。
上述事实有下列证据证明：
1、实地查勘记录，证明金瓯万国大厦商住楼及屋顶停车场的状况；
2、《设计说明》及《房屋土地测绘技术报告书》，证明屋顶停车场的规划、设计方案；
3、庭审笔录，证明屋顶停车场使用、收益分配情况。

（五）二审判案理由
上海市第二中级人民法院根据上述事实和证据认为：对于系争屋顶停车场的权属，应根据本案具体情况综合考虑。首先，根据法律等规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。系争停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，并与屋顶直接合为一体，无法脱离屋顶单独存在。国宏公司认为系争屋顶停车场应为其所有，但在裙房屋顶这一业主共有结构上设置平面停车场即能形成他人对此停车场的专有权，该抗辩与法理相悖。其次，国宏公司自陈裙房屋顶停车场发生权属纠纷前，系由全体业主使用，并通过物业服务单位统一管理，其自身收益仅通过免交停车管理费来实现。国宏公司亦未能提供证据证明在系争屋顶停车场使用期间，其曾持续地投入资金进行全面管理维护，并从中直接获取收益，其行为亦不符合对系争屋顶停车场享有所有权的法律特征。再次，根据建筑规划设计要求，在系争裙房屋顶设置停车场是为了满足小区全体业主停车的需要，从建筑结构上看，涉案两幢商住楼之间由裙房相连，三幢楼形成一呈"凹"字形的整体建筑，建筑面积亦是作为一体进行分摊，故综合本案的实际情况，在无相反证据以及特别约定的情况下，系争屋顶停车场应属小区全体业主共有。二审法院据此改判金瓯万国大厦小区内的裙房屋顶停车场为金瓯万国大厦小区全体业主共有。

（六）二审定案结论
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定作出如下判决：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2009）黄民四(民)初字第1032号民事判决主文第二项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2009）黄民四(民)初字第1032号民事判决主文第一项；
三、金瓯万国大厦小区内的裙房屋顶停车场为金瓯万国大厦小区全体业主共有；
四、上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会的其余诉请不予支持。
一审案件受理费人民币1,050元，由上诉人上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会负担人民币970元、被上诉人上海国宏置业有限公司负担人民币80元；二审案件受理费人民币80元，由被上诉人上海国宏置业有限公司负担。

（七）解说
车位，有别于车库，意指住宅小区内设置的用以停放机动车辆的开放式场所。本案中的争议车位位于小区裙房的屋顶平台，该停车场与裙房屋顶紧密结合，无法在物理上予以分割。而屋顶作为房屋建筑最上层的结构部位，对整栋建筑物起着遮风挡雨、保温隔热、消防疏散等作用，应属天然的共有部分。《建筑物区分所有权司法解释》亦规定，屋顶作为基本结构部分，应认定为共有部分。有意见认为，开发商系小区的建设单位，可以保留屋顶的所有权。应当明确，屋顶是建筑物的组成部分，无法脱离后者，它是物之成分，而非独立一物，没有独立的所有权，不得单独处分。开发商将房屋销售后，屋顶的权利自然转移给全体业主，开发商不能单独保留对屋顶的权利。值得注意的是，本案中，小区四层裙房两端各连着一幢二十八层商住楼，彼此墙体相邻。三幢楼形成一呈"凹"字形的整体建筑，而该小区房屋建筑面积系以三幢楼为一体进行面积分摊。这就与一般小区中各住宅楼单幢而立的情况又有不同。因共有部分可分为全部共有与一部共有，即全体区分所有权人共同所有以及部分区分所有权人共同所有。在各幢楼单独分立时，每幢楼的屋顶应归该幢楼全体区分所有权人所有，但对本案这栋"三位一体"的建筑而言，裙房屋顶并不能简单归裙房业主所有，除了上述结构本身及分摊面积的原因之外，其余将在下文中论及。
本案中，位于该共有部分的停车场之权利应归属哪方？开发商有没有合法的权利来源？一种观点认为，作为共有部分的屋顶应指一般意义的屋顶，即没有经过加固等特殊处理，也没有其他的功能。本案中的裙房屋顶与其说是屋顶，不如说是停车场的地坪，这种开发商加厚过并经规划用作停车的屋顶已经不是一般意义上的屋顶，不应再属于共有部分，应属于开发商所有。这种观点忽略了一个问题，即停车场并非空中楼阁，物理上它与屋顶密不可分，不可能脱离屋顶单独存在（系争停车场在屋顶以划线分割方式标明车位，无其他遮蔽等辅助设施）。小区业主并未就系争屋顶停车场与开发商有权属和使用上的约定，则是否可以认为在业主共同所有的屋顶上增厚地坪即可形成开发商新的所有权呢，回答显然是不能。而关于该停车场没有所有权的法律概念，只有经规划指定的专有使用权的观点，我们认为如果没有物权基础，使用权难以独立存在。同时，关于开发商是否经过规划审批便拥有对屋顶停车场权利来源的问题，事实上，规划审批仅确定了这种利用屋顶方式的合法性，无法赋予权源，它无法改变屋顶为物之成分的本质，也不能解决其权利归属的法律问题。故此亦不能证明开发商可拥有屋顶停车场的所有权。还有一种观点认为，屋顶停车场与汽车升降梯是一个整体，汽车升降梯已经登记在开发商名下，屋顶停车场亦应归开发商所有。应当明确的是，系争汽车升降梯就自身属性而言，是全体业主实现屋顶停车不可缺少的共享条件，应为停车场的配套设施，其权利归属应与停车场相一致，而不可从汽车升降梯的名义登记倒推停车场的权利归属。
同时，系争屋顶停车场在发生权属纠纷前，由全体业主使用，停车费收益扣除物业管理成本后交业委会，汽车升降梯的运行维护成本亦在业主缴纳的停车费中支出，开发商未维护、管理及直接收益。综合前述法理及实情分析，在开发商并无其他合法权利来源（包括法定和约定）等反证的情况下，系争依附于屋顶平台这一共有部分的停车场应为业主共有。
本案审理中，如何正确理解和适用《物权法》和建筑物区分所有权司法解释相关规定是重点所在。有这样一种理解：《物权法》第74条第2款规定"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。"虽然该条款没有明确规定规划内车位、车库的归属，但从关于约定出售、附赠或出租的文义来看，这类车位、车库的所有权在无约定的情况下应归开发商。本案中，裙楼屋顶停车场属于项目在建时设计规划内的停车场，经过规划部门、交警部门的审核批准。因此，在无约定情况下应属开发商所有。
另一种观点则认为，《建筑物区分所有权司法解释》第3条规定"建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分。"该停车场设立在业主共有的屋顶，按照前文的分析，应属业主共有。《物权法》第74条第3款规定"占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有"本可解释为包括屋顶停车场这种占用业主共有部位设立的停车场。《物权法》颁布时并未明确区分规划内外停车场的权属问题，《建筑物区分所有权司法解释》对于建设规划内、外车位、车库权属的区分，当时主要针对地面和地下停车，并未完全考虑屋顶停车场之特殊性。而且，从"规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定"的文义来看，此款适用的对象应是作为独立物存在的车位、车库，系争屋顶停车场依附于业主共有的屋顶，并非独立物，因此不应适用该款。从本案实际情况看，如果屋顶停车场归开发商所有，易引发较多后续问题，如开发商拒绝部分业主使用、自己强行管理收费等。此外，由于裙房业主基本为开发商的关联单位，若认定该停车场仅为裙房业主所有，并驳回业委会代表小区全体业主的诉请，则矛盾完全无法得到解决，小区全体业主的合法权益将受到严重的影响。故无论从法律以及司法解释的本意，还是从维护业主建筑物区分所有权正当行使的角度出发，均应支持业委会关于屋顶停车场为全体业主共有的主张。二审法院最终采纳了这种观点，作出了终审判决。
（徐江）