（一）首部
1、判决书字号：
一审判决书：上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四(民)初字第180号。
二审判决书：上海市第二中级人民法院(2010)沪二中民二(民)终字第1801号民事判决书。
3、诉讼双方：
原审原告，反诉被告：上海申花大厦项目管理有限公司。
法定代表人黄伟，董事长。
委托代理人薛松韬，总经理助理。
委托代理人祝跃光，上海正策律师事务所律师。
原审被告，反诉原告：上海春秋旅行社有限公司。
法定代表人徐国萍，执行董事。
委托代理人汪石如，上海市久欣律师事务所律师。
委托代理人占庆华，上海市久欣律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织。
一审法院：上海市黄浦区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李名坚；审判员：冯丽娟；代理审判员：王凌冰。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王泳雷；代理审判员：葛珉、王伟。
6、审结时间：
一审审结时间：2010年6月22日。
二审审结时间：2011年1月30日。
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告（反诉被告）上海申花大厦项目管理有限公司（以下简称申花公司）诉称，申花公司系本市西藏中路336号"华旭国际大厦"的业主。2002年11月14日，因该大厦项目建设，申花公司与春秋公司签订《安置协议书》。2007年9月1日双方再次签订《安置补充协议》。该补充协议第三条关于租金标准明确约定"原协议第二条约定：安置房屋性质为租赁，由春秋公司与大楼业主签订房屋租赁合同，但租金应该按照上海市房地局规定执行。"根据上海市房地局文件，春秋公司应当按照每平方米17.5元的标准支付月租金。《安置补充协议》签订后，申花公司于2007年9月10日将春秋公司承租的区域交付春秋公司使用，春秋公司装修后于2007年10月8日正式入驻，但春秋公司至今未向申花公司支付分文租金。春秋公司使用的华旭国际大厦102、夹层、202三个单元实际建筑面积504.14平方米，至2009年1月31日已拖欠租金132,505.95元。故申花公司诉请法院解除双方之间的事实租赁关系；判令春秋公司拆除违法搭建物（大楼外面的广告店招及空调外挂设施）；判令返还申花公司代缴的电费163,075.23元、水费1,566.9元（自2008年1月1日暂计至2009年11月26日）；判令春秋公司按照月百分之二向申花公司支付欠缴电费产生的滞纳金，按照月百分之三向申花公司支付欠缴水费产生的滞纳金（自2008年1月1日计算至实际清偿日）；判令春秋公司按照月租金8,822.45元的标准向申花公司支付自2007年10月8日至实际清偿日的租金（暂计至2009年11月8日为220,561.25元）。
上海春秋旅行社有限公司（以下简称春秋公司）辩称，春秋公司于1982年通过市场置换取得西藏中路342号公有非居住房屋租赁使用权。该房屋拆迁后，申花公司拒绝签订安置租赁协议，并不断采取断通讯、断电、断水、断空调"四断"阻碍春秋公司使用安置房。另经（2009）黄民（行）初字第9号民事判决认定，申花公司按《安置协议》和《安置补充协议》的约定向春秋公司支付搬迁补偿费500,000元。双方之间是拆迁与被拆迁的法律关系，不存在租赁关系，春秋公司现在占有使用系争房屋属于申花公司安排给春秋公司的过渡房，春秋公司不需要支付租金。且租金的诉讼时效期间为一年。系争房屋的"夹层"，是春秋公司自费施工的，申花公司无权提出计租诉求。春秋公司的店招和空调虽然没有书面审批手续，但在政府协调下申花公司是同意的，春秋公司的店招和空调均非违法搭建，无需拆除。春秋公司认可申花公司代缴水电费，同意在申花公司应支付的50万元的执行款中抵扣。申花公司没有证据证明其代缴了水、电费的滞纳金，且滞纳金应由电力公司和供水公司收取，申花公司无权主张。
春秋公司反诉称：申花公司负有妥善安置春秋公司的法定义务。申花公司不签订安置租赁合同，企图逃避安置义务，故春秋公司提起反诉，请求法院判令申花公司解决春秋公司回搬安置未了事宜，确认位于本市西藏中路332、336号，九江路769号华旭国际大厦102室、1夹层、202室房屋为春秋公司拆迁安置地点。
申花限公司反诉辩称：春秋公司所谓的"未了事宜"非常不具体，根本不符合起诉的基本条件。双方不存在其他未了安置事宜，故请求法院驳回春秋公司的反诉请求。
2、一审事实和证据
上海市西藏中路342号房屋原系春秋公司承租的公有非居住房屋。1994年，上海申花（集团）公司为建设申花大厦项目需要，申请办理了沪房黄拆许字（94）第9号《房屋拆迁许可证》，春秋公司承租房屋列入拆迁范围。期间，春秋公司与拆迁人未能就房屋拆迁事宜达成协议。1997年，因地铁二号线九江路道路综合管线改造工程建设需要，拆迁人黄浦区地铁指挥部取得了沪黄地拆许字（97）第5号《房屋拆迁许可证》，春秋公司承租房屋再次被划入拆迁范围。1997年7月20日，春秋公司与拆迁人签订《协议书》，约定：拆迁人无偿提供临时房供春秋公司使用过渡，若申花大厦竣工，根据房屋结构和布局，将春秋公司优先安置于沿西藏中路或地下商场。又因双方分歧较大，为不影响市政动迁，双方同意对再过渡、回搬后的安置与补偿等另行商定。案外人上海申花（集团）公司作为担保方，对协议内容予以签字确认。
2001年12月16日，经黄浦区发展计划委员会批准，申花大厦项目的投资主体由上海申花股份有限公司[即上海申花（集团）公司]变更为黄浦区国有资产总公司。2002年5月13日，黄浦区发展计划委员会又作出批复，同意将申花大厦项目的投资主体再次变更为申花公司。
2002年11月14日，申花公司（甲方）与春秋公司（乙方）签订《安置协议书》，约定：因"申花大厦"项目建设需要，乙方原租赁房屋被拆除后，现在西藏中路临近沐恩堂墙侧搭建的临时房屋内过渡。由于历史原因"申花大厦"项目未正式启动。现因甲方建设的"申花大厦"项目正式启动，甲、乙双方就"申花大厦"建成后，甲方安置乙方的营业用房事宜，经友好协商，达成如下协议条款，以资共同遵照执行。......第二条，甲方安置乙方的房屋性质为租赁房屋。由乙方与新建大楼业主签订房屋租赁合同，但租金应该按照上海市房地局[沪房（86）公字发第503号]和上海市1996年公有非居住用房租金调整办法的规定的标准执行（即为沪房（86）公字发第503号标准乘以1.5）。第三条，乙方在安置房屋内，可以自行自费设置独立的楼层，该布置方案应该在甲方通知的申花大厦项目进行扩大初步设计审批之日前交达甲方。甲、乙双方同意：在双方商定的期限内履行搬迁至新建房屋内，甲方向乙方支付搬迁补偿费人民币50万元。
2007年9月1日，双方签订《安置补充协议》，约定:现经双方协商，乙方现获得的实际回搬安置面积不少于335平方米（具体面积以房屋交付时的实测面积为准）。3、关于租金标准。经双方商定，乙方现实际获得的回搬安置面积355平方米，均按照原协议标准执行。南凸三米形成的剩余33平方米多的面积，也按照原协议标准执行。......6、关于装修回搬。经双方协商，乙方应于2007年9月30日完成回搬安置部位的装修，2007年10月10日搬迁完毕，同时按原先约定将过渡房完整交换甲方。
2007年10月8日，春秋公司依约搬迁完毕。春秋公司入住系争房屋后，从未支付过租金。春秋公司认可申花公司代其缴纳了2008年1月1日至2009年11月26日的电费163,075.23元、水费1,566.9元，同意申花公司在500,000元的搬迁补偿费中抵扣。
2008年1月16日，系争房屋办理了上海市房地产权证，申花公司登记为西藏中路332、336号，九江路769号房产的权利人，其中102室236.74平方米、1夹层109.92平方米、202室157.48平方米，共计504.14平方米。
其后，因申花公司未支付搬迁补偿费，春秋公司诉至上海市黄浦区人民法院。2009年6月19日，经（2009）黄民（行）初字第9号民事判决认定申花公司应向春秋公司支付搬迁补偿费500,000元。申花公司提起上诉，上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民（行）终字第34号民事判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，有申花公司提供的《安置协议书》、《安置补充协议》、水电费发票、照片及双方当事人的陈述等为证。
3、一审判案理由
双方当事人的争议焦点为：一、双方是房屋租赁关系还是拆迁安置关系；二、春秋公司是否需要支付包括夹层在内的房屋租金；三、申花公司能否提前解除租赁关系；四、春秋公司的广告店招及空调外机是否需要拆除；五、春秋公司是否应支付水电费滞纳金；六、春秋公司的反诉请求能否成立。
针对争议焦点一， 上海市黄浦区人民法院认为：1、本案应以双方协议作为认定双方拆迁安置问题的依据。双方拆迁协议仅涉及拆迁方、原承租方两方关系，且被拆迁房屋性质为公有非居住房屋，而不是公有居住房屋，故在双方拆迁协议不违反法律禁止性规定的情况下，应依照双方约定完成拆迁安置事宜。2、在拆迁协议中，双方对拆迁后的安置地点存有约定，现春秋公司所处地点与该约定不悖，故可认定申花公司履行了给春秋公司提供安置房屋的义务。3、申花公司在拥有土地使用权的土地上新建房屋，申花公司原始取得该房产权。双方在签订安置协议时，对该地点所建房屋权属性质为非国有应为明知。4、双方约定春秋公司与大楼业主签订房屋租赁合同，可认定春秋公司在签订协议时对双方安置后的租赁法律关系存在约定，春秋公司对此应为明知。综上，申花公司履行了安置义务，双方之间虽未签订书面租赁合同，但事实上建立了非公有房屋租赁关系，该法律关系应由合同法调整。
针对争议焦点二，原审法院认为：1、拆迁安置协议对春秋公司应按照有关公有非居住用房标准支付租金作了明确约定，现申花公司已经提供安置房屋，双方建立租赁关系，故春秋公司应依约支付租金。2、夹层已经由产权证表明归申花公司合法所有，在无法定或约定春秋公司可以无偿使用的情况下，春秋公司使用申花公司财产，理应支付相应对价。3、依据有关法律规定，拒付租金的诉讼时效期间为一年，对申花公司起诉时起一年以前的租金，因申花公司未提供相应证据证明存在法定中止、中断、延长之事由，故已超过诉讼时效。综上，春秋公司应按照约定租金标准，以所使用的产权证标注面积支付租金，自2008年2月9日至判决生效之日止。
对争议焦点三，原审法院认为：双方约定在原公有非居住房拆迁后，申花公司向春秋公司提供较低租金的租赁房屋作为安置房屋。该价格与市场租金价格之差，为春秋公司的拆迁利益。至于享有多长时间的租金差能完全实现春秋公司的拆迁利益，双方在拆迁协议中未对租赁期限作约定。因春秋公司对原公有非居住房屋享有较长时间、较低租金的租赁权，故应在遵循我国合同法有关租赁期限最长不超过二十年的规定基础上，平衡双方权利义务，保障春秋公司自搬入系争房屋时起最长不超过二十年的承租权，否则视为侵害春秋公司的拆迁利益。双方合同之功能不仅在于租赁，申花公司还有保障春秋公司拆迁利益之义务，故申花公司不能以一方违约、经催告仍不履行为由提前解除与春秋公司之间的租赁关系。
对争议焦点四，原审法院认为：1、双方对于店招问题虽有约定，但该约定不明确，"与周边相邻的商店店招相匹配"的约定缺乏具体标准可供参考，故申花公司要求春秋公司拆除店招的诉讼请求不具有操作性，难以支持。2、根据有关法律的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。春秋公司安装空调外机未经申花公司允许，故申花公司要求春秋公司拆除空调外机的诉请，合法有据，应予支持。
对争议焦点五，原审法院认为：申花公司主张的滞纳金，并非其代春秋公司向有关部门支付的滞纳金，而是代春秋公司支付水电费而产生的占用资金的损失，该损失应以垫资数额为基础，按银行同期贷款利率标准予以认定，由春秋公司予以赔偿。
对争议焦点六、春秋公司要求申花公司解决其回搬安置未了事宜，确认位于本市西藏中路332、336号，九江路769号华旭国际大厦102室、1夹层、202室房屋为春秋公司拆迁安置地点。对申花公司履行安置义务已作分析，此处不再赘述。春秋公司要求确认系争地点为其拆迁安置地点的诉讼请求，于法无据，不予支持。
4、一审定案结论
上海市黄浦区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条判决如下：
一、上海申花大厦项目管理有限公司与上海春秋旅行社有限公司就本市西藏中路332、336号、九江路769号华旭国际大厦102室、1夹层、202室房屋的租赁关系自2007年10月8日起，至2027年10月7日止。二、上海春秋旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内，按8,822.45元/月的标准，向上海申花大厦项目管理有限公司支付自2008年2月9日起至判决生效之日止的房屋租金。三、上海春秋旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内，向上海申花大厦项目管理有限公司返还垫付的2008年1月1日至2009年11月26日的电费163,075.23元、水费1,566.9元。四、上海春秋旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内，以银行同期贷款利率为标准，向上海申花大厦项目管理有限公司赔偿因垫付前项水、电费用而产生的利息损失。五、上海春秋旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内，拆除搭建在本市西藏中路332、336号、九江路769号华旭国际大厦102室、1夹层、202室房屋外墙的空调外机。六、上海申花大厦项目管理有限公司要求上海春秋旅行社有限公司拆除店招的诉讼请求，不予支持。七、上海春秋旅行社有限公司要求上海申花大厦项目管理有限公司解决其回搬安置未了事宜，确认位于本市西藏中路332、336号，九江路769号华旭国际大厦102室、1夹层、202室房屋为春秋公司拆迁安置地点的诉讼请求，不予支持。
本诉案件受理费人民币5,108元，由申花公司上海申花大厦项目管理有限公司负担人民币1,000元，春秋公司上海春秋旅行社有限公司负担人民币4,108元；反诉案件受理费人民币5,108元，由春秋公司上海春秋旅行社有限公司负担。
（三）二审诉辩主张
上诉人春秋公司上诉称：1、春秋公司与申花公司之间就系争房屋的争议经生效行政判决认定为房屋拆迁补偿安置纠纷，原审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷不当。2、春秋公司和申花公司在本案中均未诉请确认双方租赁合同的期限，原审法院判决双方租赁合同的租期为二十年，违反了"不告不理"原则。3、系争房屋的产权证作为证据，在原审中并未经质证，原审法院收集证据的程序违法。4、原审法院判决拆除空调外机，将导致系争房屋无法正常使用。综上，请求撤销原审判决，将案件发回原审法院重审。
被上诉人申花公司答辩称：1、春秋公司与申花公司是事实租赁关系，原审法院确定本案案由为租赁合同纠纷，符合法律规定。2、原审法院判决租期为二十年，是对双方法律关系审理后作出的处理，虽与申花公司的诉请在表述上有差别，但并未超越双方租赁合同关系的审理和裁判范畴，也未违反"不告不理"原则。3、系争房屋的产证在原审时进行了质证，原审的审理程序合法。4、申花公司已将空调通风口安装于春秋公司承租使用的部位，原审法院判决拆除空调外机，不影响春秋公司对租赁部位的使用。综上所述，原审法院判决正确，请求本院予以维持。
（四）二审事实和证据
二审法院另查明，申花公司提起本案诉讼时，将系争房屋的产证作为证据向原审法院提交。2009年7月16日，原审法院公开开庭审理本案时，春秋公司表示："无异议"。
二审法院再查明，2010年11月9日春秋公司向申花公司支付了358,736.03元；11月23日支付了114,691.85元；12月2日支付了81,389.36元；12月24日支付了18,134.43元；1月24日支付了19,363.22元，上述款项共计592,314.89元。
二审审理中，法院于2010年11月16日，就双方争议的空调外机是否拆除问题，进行现场勘查。经勘查，系争房屋的顶部有大厦中央空调的出风口。双方对此均予以确认。
二审中，双方一致确认对原审判决的第二、三、四、六项无异议。2011年1月21日，春秋公司书面表示：尽管原审判决未支持申花公司2007年10月8日起至2008年2月8日期间的房屋使用费，但春秋公司自愿向申花公司支付上述期间的房屋使用费。
（五）二审判案理由
二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2002年11月，春秋公司与申花公司签订的《安置协议书》，是双方真实意思表示，且于法不悖，应认定为合法有效，双方均应按照该安置协议的约定全面履行。春秋公司与申花公司在本案中就系争房屋的租金、租赁期限、店招设置等问题所产生的争议，均应遵循双方签订的《安置协议书》的约定予以解决。《安置协议书》中明确，因"申花大厦"项目建设需要而拆除春秋公司原承租之房屋，"申花大厦"建成后，由申花公司安置春秋公司营业用房，所安置的营业用房性质为租赁房屋。据此，应当认定本案双方纠纷为拆迁安置纠纷，而非市场化的租赁合同纠纷。原审法院按照租赁合同关系处理本案纠纷确有不妥之处，应予更正。在《安置协议书》中，申花公司与春秋公司约定了拆迁后的安置地点，申花公司已按约定将该地点提供给春秋公司使用，可以认定申花公司已履行了给春秋公司提供安置房屋的义务。春秋公司反诉要求确认系争房屋为拆迁安置地点，基于双方对系争房屋为安置协议书中约定的安置地点已无争议，且该主张为对事实的确认，而非权利的确认，并不能构成一项独立的诉讼请求。原审法院对春秋公司的反诉诉请做出判决有所不当，本院亦予以纠正。
至于春秋公司使用安置地点的期限，原审法院判决双方应遵循我国合同法中关于租期最长不超过二十年的规定，确定期限自2007年10月8日起至2027年10月7日止。对此，二审法院认为，原审中，申花公司认为双方签订的《安置协议书》系租赁合同，要求予以解除，而春秋公司提起反诉，要求确认系争房屋为拆迁安置地点，双方在诉讼请求中均未要求确认系争房屋的使用期限，故原审法院判决双方确立二十年的租赁期限，违反了"不告不理"原则，二审予以纠正。至于就系争房屋的使用期限问题，双方在安置协议中并未明确有无期限，仅明确申花公司安置春秋公司的房屋性质为租赁房屋。租金标准也为公有非居住房屋租金标准，故双方在系争房屋的使用期限方面亦应当按照国家有关公有非居住房屋的政策、法规，平等协商，予以明确。
关于空调外机是否应当拆除的问题，经法院现场勘查，在系争房屋的三楼设有大厦中央空调的通风口，故拆除空调外机并不会导致春秋公司无法使用系争场地，双方应友好协商，在春秋公司使用的系争房屋内合理布置、安装空调通风口。原审法院判决拆除空调外机，符合法律规定，应予维持。
关于春秋公司上诉提出的程序问题，经查，申花公司在原审中已将系争房屋的产证作为证据向法院提交，且春秋公司对产证记载的产权人等信息也无异议。现春秋公司认为系争房屋的产证作为证据未经质证，无事实依据，不予采纳。
春秋公司自愿支付申花公司2007年10月8日至2008年2月8日期间的房屋使用费，系其对自己诉讼权利的处分，与法不悖，予以准许。此外，双方当事人对原审判决三、四、六项均无异议，且原审法院上述判决的内容，符合法律规定，二审一并予以维持。
（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四(民)初字第180号民事判决第三、四、五、六项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四(民)初字第180号民事判决第一、二、七项；三、上海春秋旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内，按8,822.45元/月的标准，向上海申花大厦项目管理有限公司支付自2007年10月8日起至本判决生效之日止的房屋租金；四、对上海申花大厦项目管理有限公司其余诉讼请求不予支持。五、根据上述第二、三项判决主文，上海春秋旅行社有限公司应支付上海申花大厦项目管理有限公司的款项，扣除上海春秋旅行社有限公司已支付的款项，应于本判决生效之日起十日内结算，不足部分由上海春秋旅行社有限公司于结算日起七日内付清。本案一审本诉案件受理费5,108元，由上海申花大厦项目管理有限公司负担1,000元，上海春秋旅行社有限公司负担4,108元；反诉案件受理费50元，由上海春秋旅行社有限公司负担。二审案件受理费5,158元，由上海春秋旅行社有限公司负担5,108元，由上海申花大厦项目管理有限公司负担50元。
（七）解说
我国合同法没有涉及房屋拆迁安置补偿合同。根据最高人民法院民事案由的规定，房屋拆迁补偿安置合同纠纷是民事案由之一。但由于房屋拆迁安置协议是在国家公权力的保障和影响下，被拆迁人必须与拆迁人签订的，被拆迁人没有选择签与不签的权利，而且房屋拆迁安置补偿协议往往是拆迁人事先制订好的，以格式合同形式出现，被拆迁人就合同条款没有与拆迁人讨价还价的能力。基于国家公权力的影响，被拆迁人与拆迁人无法处于平等的地位，其所签订的拆迁安置补偿协议和一般的民事合同在性质上也是不同的。首先，从形式讲，拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体，但是由于两者实力的悬殊，事实上不可能处于平等地位；其次，在协议的签订上，由于拆迁是获得了行政许可的，被拆迁人没有选择的权利，必须与拆迁人签订协议；再次、在协议内容的决定上，拆迁人处于主导地位，而且协议往往以格式合同的形式出现，被拆迁仁讨价还价的余地很小，只享有有限的意思自由。由于拆迁补偿安置合同的上述特征，对笔者认为，在审理房屋拆迁补偿安置合同纠纷中，应把握如下的原则：
1、 充分保障被拆迁人的拆迁利益。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，应对被征收房屋的所有权人给予公平补偿，且被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。笔者认为，在审理此类纠纷时，应首先审查给予被拆迁人的各项补偿标准是否低于了法律、法规所设定的最低限额。如果低于最低限额，则应在查明事实的基础上依法予以调整到位，切实保障被拆迁人的合法权益。就本案纠纷而言，拆迁人申花公司与被拆迁人春秋公司签订了拆迁安置协议，申花公司给予春秋公司货币补偿50万元，外加就地安置了涉案房屋。双方在安置协议中约定，由申花公司安置的房屋为租赁房屋，但就租赁的期限未作明确约定。春秋公司以申花公司未支付50万元安置费用为由，拒付租金；而申花公司则以春秋公司未支付租金为由，要求解除租赁合同。双方的租赁合同能否解除，需先厘定春秋公司所享有的拆迁利益。春秋公司原先承租的公有非居住用房，其租金适用政府指导租金标准，远低于市场租金，且租赁期限届满后，春秋公司可以申请延期。现申花公司与春秋公司约定租金按照公有非居住房屋租金标准执行，故在公有非居住房屋与市场租金之间的价格差异就是春秋公司所享有的拆迁利益。如果一旦允许申花公司任意行使合同解除权，则春秋公司的拆迁利益将无法保障。故原审法院对申花公司要求解除租赁关系的诉讼请求不予支持是正确的。
2、 充分尊重当事人的意思自治。
在拆迁人与被拆迁人所签署的房屋拆迁补偿安置协议符合法律、法规对被拆迁人拆迁利益的最低保障的基础上。笔者认为，审理此类纠纷还需要充分尊重当事人的意思自治。回顾本案，春秋公司与申花公司在拆迁安置协议中并未约定申花公司提供给春秋公司房屋的租赁期限。原审法院遂参照合同法最长租期为20年的规定，判决双方缔结20年租期的租赁合同。但在申花公司的起诉和春秋公司的反诉中均未要求法院判处双方的租期，且合同的缔结需要双方协商、洽谈确定，法院不能强制当事人缔约。从这个角度分析，二审改判撤销原审判决20年租期的判决，充分尊重了当事人的意思自治和平等协商的权利，是正确的。
3、 充分运用司法智慧化解矛盾。
综观本案双方争议的实质是拆迁公有非居住房屋对被拆迁房屋承租人的补偿安置纠纷。双方分歧是被拆迁人对拆迁安置后的房屋可以公房租金予以承租的期限问题。二审法院判决并未对承租期限问题作出明确的答复，而是根据被拆迁房屋拆迁前的状况以及双方约定的公房租金标准，适用法律的逻辑推断，确定双方应当按照国家有关公有非居住房屋的政策法规、平等协商确定租期。该判决运用了法学中"不能强制缔约"的原则，指引当事人按照国家政策、法规自行协商确定租期，是司法智慧化解当事人矛盾的巧妙运用。
（王伟）
【裁判要旨】在审理房屋拆迁安置纠纷时，应首先审查给予被拆迁人的各项补偿标准是否低于了法律、法规所设定的最低限额。如果低于最低限额，则应在查明事实的基础上依法予以调整到位，切实保障被拆迁人的合法权益。在拆迁人与被拆迁人所签署的房屋拆迁补偿安置协议符合法律、法规对被拆迁人拆迁利益的最低保障的基础上，审理此类纠纷还需要充分尊重当事人的意思自治。
