一、首部

1．判决书字号：（2010）历城民初字第1768号

2．案由：离婚后财产暨所有权确认纠纷

3．诉讼双方
原告胡某，女，生于1976年5月22日，汉族，无业。
委托代理人刘东军、李燕，均系山东国杰律师事务所律师。
被告王某，男，生于1976年3月11日，汉族，山东航空公司职工。
委托代理人王桂义，山东舜凯律师事务所律师。
第三人于某，男，生于1979年3月13日，汉族，山东京鲁律师事务所律师。
委托代理人姜文钢、高希臣，均系山东京鲁律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织。
审判机关：山东省济南市历城区人民法院。
审判人员：常颖。

6．审结时间：2011年5月11日。

二、诉辩主张

1、原告诉称
原被告原为夫妻，双方于2007年12月5日协议离婚，离婚协议书明确约定：双方原共同居住的位于济南市历城区XX路X5号XXX地X号楼X单元XX1室房产归原告所有，被告应协助原告办理该房产的过户手续。但被告一直未按照离婚协议的约定办理房产过户手续。近日原告听说被告在未通知原告的前提下，于2010年9月5日与案外人签订《房屋买卖合同》，经原告到济南市房管局查询，发现被告正与买方在办理该套房产的房屋过户手续。原告认为，被告将不属于自己的房产擅自处置的行为违法。同时，被告拒不按照离婚协议的约定为原告办理过户手续，严重违反了双方的离婚协议。因被告的无权处置行为而导致的案外人的损失，应由被告承担，与原告无关。同时，该损失应当是另案予以解决的问题，不是本案应当解决的问题。为此诉至法院，请求依法确认济南市历城区XX路X5号XXX地X号楼X单元XX1室房产归原告所有，并判令被告按照离婚协议协助原告办理房屋过户手续，将房屋过户给原告。

2．被告辩称
原告所诉是事实，2007年12月5日原被告离婚时，离婚协议中约定房屋归原告所有，后被告又与第三人签订了房屋买卖协议，希望法院依法判决。

3、第三人诉称
2010年9月5日，经山东三宇和记房地产经纪有限公司介绍，第三人与被告签订了第0XXXXX0号《房屋买卖合同》，合同约定：被告以108万元的价格，将XXX地房屋出售给第三人。该合同签订后，第三人依约支付了定金及首期购房款共计人民币43万元，并通过了银行贷款审批。2010年10月18日双方办理了商品房网签手续、缴付了购房契税。期间，原告参与了被告与第三人看房、签订合同、支付定金及购房款、向济南市住房和社会保障局申请办理房产过户的过程。现原告在明知被告将涉案房屋出卖给第三人的情况下，起诉被告要求确定涉案房屋登记归其所有，旨在不正当阻止第三人取得涉案房屋，其行为已侵犯了申请人的合法权益。为此请求依法判令：1、依法确认第0XXXXX0号《房屋买卖合同》有效。2、依法判令被告履行合同义务：协助将济南市历城区XX路X5号X号楼X单元XX1室房屋过户至第三人名下；并协助将该房屋的自来水、暖气、天然气、有线电视、物业合同、房屋维修基金等过户至申请人名下，并将户口迁出。3、判令被告向申请人交付XXX地房屋。4、判令原被告自2010年11月1日起，至实际将房屋支付第三人止，按照3000元/月的标准，赔偿申请人因无法入住涉案房屋而额外支付的房租。

三、事实和证据
历城区人民法院经审理查明：原被告于2003年5月15日登记结婚。2003年4月26日，被告与山东省乐成置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了济南市历城区XX路X5号XXX地X幢X单元XX1室房屋，并于2005年6月18日取得了房屋所有权证书，房产证中载明房屋所有权人为王某。2007年12月5日原被告协议离婚，离婚协议书中共同财产分割部分载明："现有位于济南市花园路XXX地X幢X单元XX1号商品房一套归于女方。男方负责办理过户手续。该房产内所有共同财产归女方所有。现有活期、定期存款截止2007年12月5日归女方所有，已付清。" 原被告一直未办理该房屋的过户手续。原告一直在本案争议房屋中居住。
2010年9月5日，被告与第三人签订了房屋买卖合同，该合同约定：被告将济南市历城区XX路X5号XXX地X号楼X单元XX1室房屋转让于第三人,价款为108万元，见证方为21世纪不动产济南三宇和记加盟店XXX地店，付款方式为按揭贷款，贷款审批通过日，支付首付款，剩余房款银行发放贷款日支付。合同第九条约定付清房屋全款日进行房屋验收交接，第十一条约定被告配合第三人办理有关房屋过户手续。该合同签订日第三人向被告支付定金2万元。2010年10月12日第三人给付被告预付款41万元。同年11月8日第三人与被告签订补充协议，该协议约定被告延期办理过户，第三人不追究任何的违约责任，第三人后期贷款利率与被告无关，双方约定办完手续后延期交房。被告及第三人提交的两份补充协议对延期时间的约定不一致。
本案争议的焦点为：原告对于被告出售本案争议房屋的行为是否知情并参与买卖。
原被告均称原告对被告的卖房行为并不知情。第三人称其购买该房屋是通过21世纪不动产济南三宇和记加盟店XXX地店，该店工作人员李某（李X）领其看房时，原被告在场，后签订买卖合同并支付定金、交付预付款时，原被告也均在场。原被告对其主张未提交证据。第三人对其主张提交的证据有房屋买卖合同、补充协议、原告的身份证复印件、物业需求看房协议、济南三宇和记加盟店XXX地店工作人员李某（李X）的证明、山东三宇和记房地产公司的证明、原被告的结婚证复印件、照片。被告对房屋买卖合同、结婚证复印件无异议，因被告本人未出庭，其代理人称对卖房过程、照片所显示是否为本案争议房屋均不清楚。原告本人未出庭，其委托代理人称对照片不知情。第三人申请证人李某（李X）出庭做证，证人向本院提交的身份证复印件中显示姓名为李某，工作名片中姓名为李X，证人称因其身份证中姓名较为坳口，故单位中均使用李X这一名字。李某（李X）称第三人到原告处看房、买卖双方签订合同、交付定金及预付款均是由其经手办理的，办理以上事务时原告均在场，并称第三人提交照片所显示的内容与本案争议房屋的内部格局一致。原被告称证人未提交身份证原件，其身份及是否系21世纪不动产的员工不能确定，且其与第三人有利害关系，故对其证言不予认可。本院认为依据证人提交的身份证复印件、工作名片及第三人提交的山东三宇和记房地产经纪有限公司出具的证明可以认定证人李某常用名为李X，系山东三宇和记房地产经纪有限公司第一分公司的工作人员，其负责了本案争议房屋的销售工作，且与三方当事人均无利害关系。本院对该证人的证言予以采信。
本院依据第三人的申请至上海浦东发展银行济南开发区支行调取了2010年10月12日上午十时至十时十七分五十六秒的录像资料。三方当事人对该证据无异议，原告委托代理人称无法确定录像中人员的行为目的，且录像中穿粉红衣服、打电话的女子与原告形似，是否为原告无法确定。被告对该证据拒绝发表质证意见。证人李某（李X）认可录像中齐发的为其本人，穿粉红衣服的为原告，穿毛衣、平头、较胖的为被告王某。结合原告提交的身份证复印件、第三人提交的被告的身份证复印件、上海浦东发展银行济南开发区支行个人转帐凭条、证人证言及银行录像，可以确认第三人与被告签订房屋买卖合同，并支付订金及预付款时，原告在场，其对房屋买卖一事完全知情。

四、判案理由
历城区人民法院经审理认为，第三人虽主张本案争议房屋系被告婚前财产，但未提交充分证据证实，且被告取得该房屋的所有权证书系在原被告结婚后，故本院对第三人的主张不予采信。原告虽主张其对被告与第三人的买卖房屋的行为并不知情，第三人提交的证据可构成有效证据链，足以证实原告对被告卖房的事情是明知的，且并未提出异议。原告虽未在被告与第三人签订的房屋买卖合同中签字，但其参与了买卖房屋的主要过程，其对被告出售房屋的行为是明知，且未表示否认，原告行为表明原告同意被告处分房屋。本案所争议的房屋的房屋所有权证上登记的所有权人为被告，根据物权登记的公信力，第三人可以信赖被告有处分权。因此被告与第三人所签订的房屋买卖协议是合法有效的。原被告及第三人应当履行合同的相关约定。原告要求确认济南市历城区XX路X5号XXX地X号楼X单元XX1室房产归原告所有，并要求被告按照离婚协议协助原告办理房屋过户手续的请求无事实与法律依据，本院对此不予支持。第三人请求确认其与被告签订的房屋买卖合同有效，并对此提交充分证据证实，故本院对第三人请求确认第0XXXXX0号房屋买卖合同有效的请求予以支持。原被告及第三人应按照买卖合同的约定继续履行合同，现第三人已按约定向被告支付首付房款，被告应协助将济南市历城区XX路X5号X号楼X单元XX1室房屋过户至第三人名下。故本院对第三人的该项请求予以支持。第三人要求原被告赔偿其额外负担的房租，但其与被告提交的补充协议中均约定了第三人对被告延期办理过户的行为不追究违约责任，及被告收到房屋全款后可以延期交房，该协议系双方真实意思表示，对双方均有约束力。故本院对第三人的该项请求不予支持。第三人要求原被告交付本案争议的房屋，但依据房屋买卖合同的约定应在购房款全额支付后才办理房屋的交接，因交付房屋的条件现尚未成就，故本案中对第三人的该项请求不予一并处理，当事人可另行主张权利。第三人请求原被告将本案争议房屋的自来水、暖气、天然气、有线电视、物业合同、房屋维修基金等过户至第三人名下，并将户口迁出，因以上行为均需交付房屋后办理，故本案中对第三人的该项请求不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告胡某的诉讼请求。
二、被告王某与第三人于某所签订的第0XXXXX0号房屋买卖合同合法有效。
三、原被告于本判决生效之日起三十日内协助第三人将济南市历城区XX路X5号X号楼X单元XX1室房屋过户至第三人名下。
四、驳回第三人的其他诉讼请求。
案件受理费14520元，由原告胡某负担。财产保全费5000元，由原告负担。第三人诉讼请求的案件受理费14520元,减半收取7260元,由原告胡某、被告王某各负担一半。

六、解说
夫妻双方可以在离婚协议书中对夫妻财产协商处理，本案中原被告在离婚协议书中对财产分割的条款是合法有效的。房屋作为不动产其权属的转移应当以进行权利变更登记作为必备条件。本案中原被告虽约定房屋归原告所有，但双方并未进行权利变更登记，故该房屋的权属并未发生转移。被告仍为本案争议房屋的所有权人。
本案所争议房屋系登记在被告名下的，根据物权登记的公信力，第三人可以信赖被告有处分权。且原告对于其对被告与第三人的买卖行为并不知情的主张未能证实。结合第三人提交的证据及本院调取的银行录像等证据，可以证实原告参与了买卖房屋的主要过程，原告虽未在房屋买卖合同中签字，但其对被告卖房的事情是明知的，且未表示否认，据此可以确认原告的行为表明原告同意被告处分本案争议房屋。本案中，通过庭审可以确认被告与第三人所为的房屋买卖行为，是原被告共同认可的，该行为是双方的共同的真实意思表示。因此被告与第三人所签订的房屋买卖协议是合法有效的，双方应当继续履行合同。
（常颖）