（一）首部

2、案由：房屋租赁合同

3、诉讼双方
原告：明某1
委托代理人：明某2
委托代理人：王某
被告：刘某
委托代理人：蔡云奇，辽宁富洲律师事务所律师。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：辽宁省铁岭市银州区法院
合议庭组成人员：审判长：胡静；人民陪审员李敏、刘静波。

6、审结时间：2011年8月9日

（二）诉辩主张

原告明某1诉称：2009年3月15日，原告明某1与被告刘某签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的位于铁岭市银州区工人街市府组团2幢4号一至二层、建筑面积387.19平方米的房屋出租给被告刘某使用。租金每年6.5万元人民币，租金于合同签字时被告先向原告缴纳头两年租金13万元，2011年5月1日前被告再向原告缴纳后两年的租金13万元，余下两年租金分别于2013年5月1日和2014年5月1日前缴纳。租赁期间任何一方违约均按《合同法》规定办。但2011年5月至今虽经原告多次催要，被告始终分文未给付原告租金。经房产测绘，被告使用原告房屋面积为511.76平方米，被告多使用原告房屋面积两年，租金分文没有给付。另外，被告将房屋的主体结构（承重墙）进行改变，租凭合同第三条第1款规定"室内主体原则上不得改变，否则因墙体变化引起的后果由乙方负责。"因此，被告严重违反合同并逾付租金，多占用房屋面积不给付租金显失公平。要求1、判令双方解除合同，被告给付合同解除前被告已经实际使用房屋期间的租金；2、请求判令被告恢复房屋原状，承担因改变房屋结构所产生的一切后果及损失；3、给付超面积使用房屋租金4万元；4、诉讼费由被告承担。

被告未提出书面答辩意见，在法庭上辩称：本案的原告不具有主体资格，不能以明某1做为主体起诉，我们跟明某2签订的合同，本案的原告应该是明某2。双方签订了租赁合同是属实的，被告在诉讼前曾多次找原告都找不到。我们没有改变承重墙，原告交给我们房屋时主体结构就是现在这种状况的。原告占用了一部分出租房屋，被告没有超面积使用房屋。所以原告的诉讼请求是不成立的，请求法院确认房屋租赁合同有效，驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
经当事人举证、当庭质证、法庭认证及当事人的陈述，确认如下法律事实：
2009年3月15日，原告明某1委托其弟明某2与被告刘某签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于铁岭市银州区工人街市府组团2幢4号一至二层、建筑面积387.19平方米的房屋出租给被告刘某使用。该协议约定，租金每年6.5万元人民币，租金于合同签字时被告先向原告缴纳头两年租金13万元，2011年5月1日前被告再向原告缴纳后两年的租金13万元，余下两年租金分别于2013年5月1日和2014年5月1日前缴纳。租赁期间任何一方违约均按《合同法》规定办。2009年3月，原告明某1委托铁岭市房产测绘中心对该出租房屋测绘，得出该房实际面积为511. 76平方米的结论，之后，原告并未向房产部门变更房屋面积，并占用了该房内的两居室留作自用。2009年7月20日，被告刘某预付给原告明某1应于2011年5月1日支付的第二期部分房屋租金4000元。2011年5月，原告要求被告交纳租金12.6万元（13000元-4000元），被告提出先交纳一部分租金，原告未允，至六月底，被告仍未按合同约定支付租金，原告遂提起诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1、《房屋所有权证》。
2、原告明某1与被告刘某于2009年3月15日签订的《房屋租赁合同》。

（四）判案理由
银州区人民法院经审理认为：原告明某1与被告刘某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照该协议全面履行自己的义务。关于明某1是否是本案适格原告一节，因该租赁房屋的房产证明确记载产权人是明某1，虽然明某1和明某2之间有一份关于该房实际房主是明某2的协议，但其是家庭内部协议，不能对抗房产证的效力，故被告提出的异议不成立。关于原告明某1要求解除原、被告之间的租赁合同一节，被告未按照合同约定于2011年5月1日前交纳租金，原告过了近两个月后向法院提起诉讼，且被告直至庭审结束后仍未履行该项合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条 "承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款"对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任"的规定，被告刘某对履行租赁合同中的付租金义务负举证责任，但被告并未能举出原告拒收租金的有力证据，且被告在庭审中称"我跟原告协商过一次给六万，但原告不同意......"，因此，被告未依合同约定交付租金属于违约。被告交纳租赁费可采取多种方式和手段，如直接向原告交纳、向公证部门提存，也可在原告"拒收租赁费"情况下，对整个交纳过程予以公证等。但被告只提供的无原告本人的录音证明原告无法找到，不足以证实被告之主张。故原告要求解除合同一节，本院予以支持。关于原告要求被告向原告交纳2011年5月1日起至今的房租费一节，原告认可被告已经支付了4000元，故被告应支付原告租金数额为按照每年65000元从2011年5月1日起至实际返还之日止（扣除被告已支付给原告的4000元）。关于被告超面积使用房屋一节，按照租赁合同的缔约惯例，如双方约定是以面积为计付租金单价的，应当在合同条款中明确表述每平方米多少元等内容，而涉案的合同并未有如此的表述。虽然实际面积511.76平方米与合同约定面积387.19平方米有差距，但由于双方采纳了整体计租的方式，原告经房产测绘后对房产证上的房屋面积未作更改，后测绘的面积无法对抗产权证上的记载，且原告明某1未交付该房全部面积，占用了该房内的两居室留作自用，故实际面积与约定面积的误差不构成租金调整的理由，对原告要求被告给付超面积使用房屋租金4万元的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告承担拆除承重墙的违约责任一节，因原告未提供证据证明在将出租房屋交付被告使用之前房屋主体具体结构状况的有效证据，故无法证明被告是否拆除承重墙及拆除了哪面承重墙，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。

（五）定案结论
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第二百二十七条之规定，拟判决如下：
一、解除原告明某1与被告刘某于2009年3月15日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告刘某于本判决生效之日起五日内给付原告明某1按照每年65000元从2011年5月1日起至实际返还之日止的租金（扣除被告已支付给原告的4000元）。
逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行。
三、驳回原告明某1的其他诉讼请求。
案件受理费800元，由被告刘某负担。

（六）解说
本案有如下几个争议：
一、被告未按照合同约定于2011年5月1日前交纳租金，原告过了近两个月后向法院提起诉讼，且被告直至庭审结束后仍未履行该项合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条 "承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"在这里承租人和出租人谁承担举证责任呢？根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款"对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任"的规定，承租人有支付租金的义务，被告刘某对履行租赁合同中的付租金义务负举证责任，但被告并未能举出原告拒收租金的有力证据，且被告在庭审中称"我跟原告协商过一次给六万，但原告不同意......"，因此，被告未依合同约定交付租金属于违约。对于被告如何证明自己曾经向原告交纳租金，而原告基于想要解除合同而拒收的情况，应对整个交纳过程予以公证等，虽然这个是一般老百姓不太了解的程序，但是至今为止，这是法院认定出租人拒付租金的有效的证据之一。
二、关于被告超面积使用房屋一节，应区分在双方签订合同时是按整体计租还是单价计租的方式。按照租赁合同的缔约惯例，一般情况下，如双方约定是以面积为计付租金单价的，应当在合同条款中明确表述每平方米多少元等内容，而涉案的合同并未有如此的表述。且原告明某1未交付该房全部面积，占用了该房内的两居室留作自用，故实际面积与约定面积的误差不构成租金调整的理由，对原告要求被告给付超面积使用房屋租金4万元的诉讼请求法院不应予以支持。
三、关于原告要求被告承担拆除承重墙的违约责任一节，双方都拿出了一系列证据。但关键的问题是这个房屋曾经出租过多人，在租赁给现承租人之前是什么样子，应予以查清，这个举证责任应该是原告的。因原告未提供证据证明在将出租房屋交付被告使用之前房屋主体具体结构状况的有效证据，故无法证明被告是否拆除承重墙及拆除了哪面承重墙，故对原告的此项诉讼请求法院也不应予以支持。
（胡静）