一、首部
1、判决书字号
一审判决书:武夷山市人民法院(2010)武民初字第730号判决书。
3、诉讼双方
原告(反诉被告):福建兴大海物业管理有限公司。
法定代表人:吴宏,总经理。
委托代理人:刘水生,福建元天和律师事务所律师。
被告(反诉原告):武夷山市钰荣拓展房地产开发有限公司。
法定代表人:施清添,董事长。
委托代理人:赖某,该公司副总经理。
委托代理人:彭俊仁,福建弘袍律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
审判机关:武夷山市人民法院。
合议庭组成人员:审判长:余崇斌;代理审判员:彭敬贵;人民陪审员:胡永飞。
二、诉辩主张
原告诉称,2008年1月1日,原、被告签订"武夷印象"前期物业管理合同,被告将"武夷印象"住宅小区,委托原告进行前期物业管理,原告依约进驻小区做好物业服务工作。由于小区入住率低,被告又拒不支付2008年1月至2010年4月间尚未出售或物业交付买受人之前发生的"空置房"物业服务费189257元,在多次与被告协商无果的情况下,在2010年4月20日致函被告、武夷山市房管局和小区全体业主,于2010年4月30日撤离小区。诉请法院判令被告支付小区"空置房"物业服务费189257元。
被告辩称,原、被告签订物业合同时明确约定相关物业费是向业主收取的,且在实际履行中,也由原告全部向业主收取;被告开发的房屋早已销售并交付完毕,只有极少量未交付,原告的物业档案所反映的交房时间、空置房数量、空置时间存在虚假。因此被告不承担向原告支付所谓空置房物业费的义务,请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称,双方签订的前期物业管理委托合同约定,合同期限至小区业主委员会成立,无正当理由提前终止合同的,应向对方支付30000元违约金。然而在反诉被告向业主收取物业管理费、二次装修垃圾清运费等费用后,未履行合同义务,更未待小区业主委员会成立,且不顾反诉原告及业主强烈反对,单方终止合同,给反诉原告的管理及小区业主的生活带来极大不便。因反诉被告单方违约终止合同,诉请法院判令:1、反诉被告立即向反诉原告办理物业档案资料移交;2、反诉被告立即对其管理期间向业主或物业使用人收取的费用或资金进行公开结算并公告,并就结算余款向反诉原告办理移交;3、反诉被告向反诉原告支付违约金30000元。
反诉被告辩称,1、反诉原告只是建设单位,不是物业服务公司,物业档案资料应当交给小区的业主委员会或新物业公司,而不是交给反诉原告; 2、物业费余额的所有权属业主所有,钰荣拓展公司未提供业主委托其主张物业费余额的证据;3、反诉被告撤离小区的原因是反诉原告拒不承担空置房物业费,且已具备解除合同的条件,因此反诉被告解除合同不存在违约,不应承担违约金。
三、事实和证据
武夷山市人民法院经公开审理查明:2008年1月1日,原告兴大海公司与被告钰荣拓展公司签订《"武夷印象" 前期物业管理委托合同》一份,由被告委托原告管理"武夷印象"小区的前期物业,合同对物业管理期限、物业费标准、违约责任等进行了约定。合同签订后,原告兴大海公司入驻"武夷印象"小区进行物业管理,并向已交房的小区业主或物业使用人收取相应费用。2008年1月1日前期物业管理委托合同签订时,被告有部分房屋尚未出售或尚未交付,经委托福建武夷会计师事务所有限公司武夷山分公司复核计算,从2008年1月至2010年4月期间尚未出售或尚未交付的空置住宅、店面的物业费合计为107579.30元。2010年4月20日,原告兴大海公司致函被告钰荣拓展公司及小区业主等,表示因小区入住率低、物业费收取困难、被告对空置房物业费未予补贴等原因,定于2010年4月30日撤离小区。2010年4月28日,被告致函表示不同意原告撤离小区。后原告兴大海公司于2010年5月6日撤离了该小区。
上述事实有下列证据证明:
原告提供了7份证据:证据1、《"武夷印象"前期物业管理委托合同》,证明被告委托原告对"武夷印象"小区进行前期物业管理;证据2、南平市物价局、建设局的物业服务指导性收费标准和物业服务收费管理实施细则,证明"武夷印象"小区的物业服务收费标准符合规定;证据3、"武夷印象"小区"空置房"面积和物业费统计表,证明被告尚欠原告"空置房"物业费189257元;证据4、撤离"武夷印象"小区的致函,证明原告与被告协商无果,告之被告和建设局、业主,原告撤离小区的时间;证据5、武夷山市人民法院(2008)武民初字第628号民事判决书,证明部分业主没有收房是被告造成的;证据6、物业档案资料11盒,证明空置房的面积及空置情况等;证据7、武夷印象空置房明细统计,证明2008年1月至2010年4月空置房面积及空置的事实。
被告(反诉原告)就本诉及反诉提供了4组证据:证据1、《"武夷印象"前期物业管理委托合同》,证明物业服务期限至业委会成立并重新签订物业合同之日止,违约方应支付违约金30000元;证据2、业主花名册,证明"武夷印象"所有商品房已全部销售,且绝大部分业主已办理交房,若有拖欠物业费应向业主主张;证据3、不同意原告擅自违约撤离的函,证明钰荣拓展公司就兴大海公司擅自违约终止合同提出异议;证据4、部分业主收款收据,证明原告兴大海公司收取业主物业费、垃圾清运费等,上述费用原告在终止合同时没有进行清算和移交。
原告申请武夷山市人民法院对"武夷印象"小区2008年1月至2010年4月间空置店面、住宅的物业费进行复核计算,法院依法委托福建武夷会计师事务所有限公司武夷山分公司计算。经计算,武夷会计师事务所于2011年7月7日出具报告,认定武夷印象小区2008年1月至2010年4月间空置店面、空置住宅的物业费为107579.30元。
四、判案理由
原、被告签订的《"武夷印象"前期物业管理委托合同》,系双方真实意思表示,未违反法律、法规,系合法有效合同,双方均应依诚实信用原则全面履行。原告要求被告支付2008年1月至2010年4月的"空置房"物业费,本院认为,合同中虽未对"空置房"(即尚未出售或者尚未交付房屋)的物业费负担问题进行约定,但根据《物业管理条例》第四十二条第二款"已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳"的规定,武夷印象小区"空置房"物业费应由建设单位即被告钰荣拓展公司负担;被告认为原告已向业主收取包括空置期间在内的全部物业费,但未提供充分证据予以证明,故被告的该辩解意见,本院不予采纳。关于"空置房"物业费的数额,原告主张为189257元,该数额系原告单方计算,被告不予认可,在诉讼过程中原告已申请本院委托对空置房物业费进行复核计算,经会计师事务所根据相关物业档案等资料复核计算,2008年1月至2010年4月"空置房"物业费为107579.30元,故对原告主张的超出该数额的"空置房"物业费,本院不予支持。
反诉原告钰荣拓展公司认为反诉被告兴大海公司擅自违约撤离小区,应向反诉原告移交相关档案资料、公开结算并公告相关费用或资金,就结算余款向反诉原告办理移交,并向反诉原告支付违约金30000元。反诉被告辩称移交档案材料的条件未成就,反诉原告关于移交结算余款的诉讼主体不适格,反诉被告解除合同没有违约等。本院认为,本案中反诉被告兴大海公司撤离武夷印象小区,终止履行前期物业管理委托合同,导致该合同权利义务终止,但双方仍应根据合同相关条款,就合同解除后的事项进行清理。根据《"武夷印象"前期物业管理委托合同》第二十条第9款规定,反诉被告兴大海公司应当将物业管理的全部档案资料移交给反诉原告钰荣拓展公司,故反诉原告的该诉请有合同上的依据,本院予以支持。但关于反诉原告要求反诉被告对管理期间向业主或物业使用收取的费用或资金进行公开结算并公告,并将结算余款向反诉原告移交的诉请,本院认为,前期物业合同签订的主体虽然是物业服务企业和建设单位,但该合同对业主具有约束力,本案中兴大海公司收取物业服务费的形式属酬金制,依据物业服务收费管理办法的相关规定,实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务费属于代管性质,为所交纳的业主所有,故要求公开结算、移交物业管理资金的权利为业主或业主委员会,钰荣拓展公司没有证据证明其有权要求公开结算、移交物业管理资金,其该项诉请于法无据,本院不予支持。关于反诉被告的违约责任问题,本案兴大海公司在合同履行期满前未经协商即单方解除合同,故其撤离小区系违约行为,依约应向反诉原告支付违约金30000元,反诉原告的该项诉请本院予以支持。
五、定案结论
武夷山市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《物业管理条例》第四十二条第二款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,作出如下判决:
1、被告武夷山市钰荣拓展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告福建兴大海物业管理有限公司支付2008年1月至2010年4月"武夷印象"小区的"空置房"物业服务费107579.30元。
2、反诉被告福建兴大海物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内将武夷印象小区物业管理的全部档案资料移交反诉原告武夷山市钰荣拓展房地产开发有限公司。
3、反诉被告福建兴大海物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向反诉原告武夷山市钰荣拓展房地产开发有限公司支付违约金30000元。
4、 驳回原告福建兴大海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
5、驳回反诉原告武夷山市钰荣拓展房地产开发有限公司的其他反诉请求。
六、解说
所谓"前期物业服务合同",是指在业主委员会同物业管理企业签订正式物业合同之前,由建设单位与其所选聘的物业管理企业签订的关于前期物业管理服务的合同。物业服务费用问题是前期物业服务合同中的核心问题。本案是一起前期物业服务合同空置房物业费纠纷,关涉前期物业合同中空置房物业费承担问题。物业实践中,建设单位(开发商)拖欠空置房物业费的情况普遍存在,有业内人士估算至少有七成开发商欠缴物业费。笔者在本文中主要解读两方面问题:一是空置房物业费的承担主体问题;二是诉讼中认定空置房物业费数额的举证责任分配问题。
(一)空置房物业费的承担主体。《物业管理条例》第42条第2款明确规定"已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳"。笔者认为,这一规定的法理依据在于:建设单位(开发商)在其开发建设的房屋出售之前,是小区最大的业主,随着房屋的逐渐出售,其所保有的房屋量逐渐减少,最终完全退出小区或仅保有少量房屋的权属。建设单位销售房屋的过程有可能持续数年,在前期物业服务企业入驻小区开始物业管理后,建设单位一般尚有房屋留做自用或未能售出或未能交付使用,这些房屋在交付购房者使用前一般被称为空置房,此时的建设单位作为房屋的所有权人或占有人,实际上就是业主,理当依照其与物业服务企业签订的前期物业服务合同支付相应物业费。建设单位(开发商)欠缴空置房物业费,不仅损害物业服务企业的合法权益,同时由于物业费是小区公共区域的管理服务开支,开发商欠缴物业费的行为将导致物业服务质量整体下降,进而使得小区业主得到的服务品质下降,也损害了小区其他普通业主的合法权益。因此,本案判决建设单位承担空置房物业费于法有据,建设单位认为物业公司应向业主收取空置房物业费没有法律依据。
(二)空置房物业费数额的司法认定。司法实践中,基于《物业管理条例》的明确规定或前期物业服务合同的约定,对于建设单位(开发商)承担空置房物业费的问题一般争议不大。然而,当建设单位与物业服务企业对簿公堂时,双方对建设单位应负担多少数额的空置房物业费,往往存在较大争议。当前一个小区所涉房屋少则数百套,多则上千以至数千套,其中需由建设单位负担物业费的空置房数量也十分可观,对于空置房物业费数额的认定也成为审判实践中的一个难点。笔者认为,认定空置房物业费的数额法院须确认以下几方面的事实:一是房屋出售及交付给业主的时间,二是物业服务合同签订及物业服务企业实际开始物业管理的时间,三是空置房的面积及物业费收费标准。物业服务企业主张空置房物业费,应就上述三方面事实承担举证责任。而该三方面事实,存在认定难点的一般是第一方面的事实,即房屋出售及交付给业主的时间。实践中,由于建设单位方面的原因,物业的销售时间与交付时间往往不一致,有的物业交付时间甚至迟于销售时间若干年,建设单位为少承担或不承担物业费,便以"销售时间与交付时间相同"等理由进行抗辩,加之有的物业服务企业管理不尽规范,物业档案资料不够健全,导致事实难以认定。如本案中建设单位委托物业服务企业交房,物业服务企业所提供的"业主交房通知书",虽有加盖建设单位的公章,但却没有落款时间。笔者认为,只要物业服务企业能够提供物业收费票据、与业主的物业服务合同等物业资料,就完成其举证责任,法院可以凭这些物业资料的落款时间认定房屋交付的时间,从而倒推出空置时间。建设单位若认为物业资料虚假,应对此承担举证责任,提供反驳证据,否则就要承担对其不利的后果。关于空置房物业费的数额,由于涉及的房屋数量众多,不宜由法院进行计算,笔者认为基于物业服务企业的举证责任,应由物业企业向人民法院提出鉴定申请,由法院委托会计师事务所等专业机构基于物业档案等证据材料进行复核计算,从而最终准确得出空置房物业费的数额。本案也是采用这种方法,由会计师事务所经复核计算得物业费数据,最终双方当事人均表示服从法院判决,并自动履行了判决全部内容。
(余崇斌)
【裁判要旨】房屋在交付购房者使用前一般被称为空置房,此时的建设单位作为房屋的所有权人或占有人,实际上就是业主,理当依照其与物业服务企业签订的前期物业服务合同支付相应物业费。