（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：(2011)东二法民一初字第162号

2、案由：商品房预售合同纠纷

3、诉讼双方
原告：东莞市阳龙房地产有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇沙头管理区靖海中路25号。
法定代表人：梁晖林。
委托代理人：曾志伟，广东闻彰律师事务所律师。
委托代理人：钟凤娴，广东闻彰律师事务所辅助人员。
被告：傅某，女，汉族，1978年7月16日出生，广东省饶平县人。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：广东省东莞市第二人民法院。
合议庭组成人员：审判长：江和平；代理审判员：汪沙；人民陪审员：李慧霞。

6、审结时间
一审审结时间： 2011年5月17日。

（二）诉辩主张

原告阳龙公司诉称:原告与被告于2009年5月18日签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的金沙花园商住小区7幢903号房，房价总额为608750元。合同附件五第四条约定了对合同第七条的补充：买受人违反按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（担保人）承担担保责任的，出卖人自承担担保责任之日起，有权单方面宣布解除/终止本合同，收回买受人所购买的商品房。在此情况下，买受人应按本合约定的总房价款的10%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办妥本合同的解除/终止手续。次日，被告以按揭贷款的方式向原告支付了房款487000元。2010年10月9日，因被告违反按揭贷款合同的义务，东莞银行望牛墩支行要求原告作为担保人承担连带清偿责任，要求原告代被告清偿了所欠银行贷款本息472748.26元。经与被告协商无果，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2009年5月18日签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付原告违约金60875元；3.被告承担本案诉讼费。

被告傅某辩称：原告与被告于2009年5月18日签订了商品房买卖合同，约定被告购买案涉房屋。同日，被告支付了两成的首付，并办理了贷款合同。案外人东莞银行股份有限公司望牛墩支行（以下简称"望牛墩支行"）同意发放贷款后，原告已经收取了全部的房款。此外，被告一直按照原告规定的时间支付房款，不存在对原告的违约。被告逾期支付月供的行为仅构成对案外人东莞银行望牛墩支行的违约。因此，原告诉讼请求缺乏法律依据。

（三）事实和证据
经审理查明：原告阳龙公司与被告傅某于2009年5月18日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GB/T 17986.2-2000），约定被告购买原告建设的位于东莞市长安镇沙头靖海中路25号金沙花园商住小区7幢903号房。双方又签订《补充协议》一份，约定案涉商品房实际交易价格为515714元。同时《商品房买卖合同》第七条约定被告如未按该合同时间付款，在逾期90日之内，自该合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。同时，《商品房买卖合同》的附件五其他补充条款的第四条对前述合同条款的第七条作出补充，要求被告违反按揭贷款合同的义务，而导致银行要求原告承担担保责任的，原告自承担担保责任之日起，有权单方面宣布解除/终止该合同，收回被告所购买的商品房。在该情况下，被告应按照该合同约定的总房价款的10%向原告支付违约金，并协助原告办妥该合同的解除/终止手续（若该合同因商品房所属项目已确权或因被告已办理权属证书而无法解除/终止手续，则被告应协助将该商品房过户登记回原告名下），由此产生的全部税、费由被告承担。被告对前述合同及其所属附件予以确认，但认为《商品房买卖合同》的附件五其他补充条款的第四条属于格式条款，加重了被告责任，应属于无效。原、被告签订《商品房买卖合同》后，望牛墩支行作为借款人,被告作为贷款人,阳龙公司作为担保人，三方签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》（合同编号：东银（16）2009年楼按抵字第000078号）。该合同约定望牛墩支行向被告发放购房按揭贷款487000元，贷款期限240个月；被告须已经支付了不低于购房总价20%的首期款项；如果被告未按期归还贷款或履行还款协议的，望牛墩支行对逾期期间的逾期贷款罚息按该合同届时适用的贷款利率加收50%计收；该合同履行过程中发生因被告未按约定履行还款义务而导致发生该合同约定的债权转让行为时，被告无条件地同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》并放弃对望牛墩支行转让债权行为的抗辩权；原告为被告在《楼宇按揭抵押贷款合同》项下贷款本息、罚息及其他费用提供连带责任的保证担保，若被告不能向望牛墩支行偿还贷款本息，原告将承担连带清偿责任，望牛墩支行有权依据担保条款直接向原告追索；望牛墩支行向原告转让债权和抵押权的转让价格为届时被告所欠望牛墩支行的贷款本息、逾期利息、罚息、违约金及相关费用之和，债权转让时，原、被告自动放弃关于债权转让的抗辩权。2009年6月3日，望牛墩支行向被告提供了金额为487000元的个人贷款。同日，被告通过特种转账方式向原告支付金额为487000元的购房款。被告向法院提供了四份抬头为东莞市阳龙房地产有限公司的收款收据，该四份收据显示2009年4月20日、4月25日、5月18日、6月6日，被告分别向原告支付了5000元、15000元、8714元、6088元，其中前三份收据载明款项性质为认购案涉房屋首期款，第四份收据载明款项性质为原告代收案涉房屋房契税、印花税。被告主张其最后一次偿还按揭贷款的时间为2010年9月16日，但根据其提供的加盖有望牛墩支行印章的东莞银行存折（编号为02489317）显示，其于2009年6月3日收到望牛墩支行金额为487000元的放款。2009年6月17日开始首次偿还按揭贷款，最后一次偿还贷款时间为2010年8月19日。但原告对前述存折不予确认。2010年10月9日，望牛墩支行向原告发出《债权转让通知书》，称由于按揭客户拒不履行还本付息责任，经该行催告，业主仍不履行合同义务，望牛墩支行已经于原告在该行开立的账户中扣收按揭客户拖欠该行的全部贷款余额（含利息、罚息及违约金及为实现债权所产生的全部费用）。该通知书还称自原告履行回购义务后，望牛墩支行将享有的对《已回购按揭客户明细表》中按揭客户的全部债权及抵押权转让给原告。根据前述通知书所附《已回购按揭客户明细表》所示，代偿还本息总额为472748.26元。同日，望牛墩支行向原告发出《扣划通知书》，告知从原告账户（户名东莞市阳龙房地产有限公司；账号：520001601000188）中直接扣收相关款项，共计472748.26元。
又查明，前述《商品房买卖合同》为广东省建设厅、广东省工商行政管理局推广使用的"广东省商品房买卖合同示范文本"。其封面背面附有商品房买卖合同说明，该说明允许双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减，亦明确合同条款由广东省建设厅、广东省工商行政管理局负责解释。
以上事实，有《商品房买卖合同》，《楼宇按揭抵押合同》，《补充协议》，《扣划通知书》，《债权转让通知书》，《贷款还款凭证》，收款收据，东莞银行个人贷款借据、特种转账借方传票、存折、还款计划明细及法院的庭审笔录等附卷为证。

（四）判案理由
法院认为：本案的争议焦点有二，其一为原告请求解除商品房买卖合同有无依据；其二为原告请求的违约金是否成立。
针对第一个争议焦点：由于案涉《商品房买卖合同》（不含附件或补充协议）为广东省建设厅、广东省工商行政管理局推广使用的"广东省商品房买卖合同示范文本"，其示范文本内容未违反相关法律规定或存在影响合同生效的瑕疵。同时，原、被告双方对其中所涉标的、价款、支付方式、违约责任等主要条款均未表示异议，该合同能够体现双方合意。因此，法院认定案涉《商品房买卖合同》（不含附件或补充协议）有效。《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条对前述主条款中的第七条作出了补充，即被告违反按揭贷款合同的义务，而导致银行要求原告承担担保责任的，原告自承担担保责任之日起，有权单方面宣布解除/终止该合同，收回被告所购买的商品房。在该情况下，被告应按照该合同约定的总房价款的10%向原告支付违约金。附件五中的前述补充条款主要包含有"合同解除权行使"与"违约金计算"两大内容。对于该条款中涉及合同解除权行使的部分，与原告、被告、望牛墩支行三方签订的《楼宇按揭抵押合同》所作的相关约定一致，即该合同履行过程中发生因被告未按约定履行还款义务而导致发生该合同约定的债权转让行为时，被告无条件地同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》并放弃对望牛墩支行转让债权行为的抗辩权。故被告在签订《楼宇按揭抵押合同》时应已清楚了解关于原告承担担保责任后，可能引起合同解除之后果。因此，法院对于《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条中涉及"合同解除权行使"部分的效力予以确认。又由于双方对于原告已经履行了《楼宇按揭抵押合同》所设定担保责任的事实不存在争议，因此，对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。
针对第二个争议焦点：案涉《商品房买卖合同》对于违约金的约定主要存在于以下部分：1.《商品房买卖合同》主条款部分第七条所作约定，即原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金；2.《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条对前述第七条所作出的补充，即被告应按照该合同约定的总房价款的10%向原告支付违约金。对于《商品房买卖合同》主条款部分第七条所作约定，由于被告已经缴纳了购房首付款28714元，并及时将获得的487000元购房款通过转账方式汇给原告，不存在对于原告逾期支付款项之情形，则该条款并不适用。对于《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条中"违约金计算"部分虽然系对于前述主条款第七条所作的补充，但其存在以下特点：第一，该条款仅加重了被告的违约责任；第二，其不同于主条款（示范文本）中预留有空格、手写等灵活协商部分，包含第四条在内的整个合同附件五均为打印稿样式，属于定型化条款；第三，对于总房价10%的违约金计算方式，其计算基数与违约金比例均明显高于主条款对于违约金计算方式所作的约定；第四，未有证据显示原告于签订合同时提请被告注意了附件五其他补充条款第四条，或对该条款予以说明。综上，法院认为《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条中关于要求被告支付相关违约金的表述属于格式条款模式，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定"......提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效"，法院认定该条款无效。因此，对于原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，法院不予支持。

（五）定案结论
东莞市第二人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百二十八条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市阳龙房地产有限公司与被告傅某于2009年5月18日签订的《商品房买卖合同》。
二、驳回原告东莞市阳龙房地产有限公司的其他诉讼请求。

（六）解说
本案主要涉及几个关键问题：
一是合同示范文本与合同格式条款辨析。合同示范文本一般是指通过有关专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时所参考的文本。本案所涉《商品房买卖合同》便是合同示范文本，其中预留有空格、手写等灵活协商部分，供双方视交易具体情况磋商确定。而格式条款则是对具体交易内容的直接规定，对方只有接受或不接受的选择，如果签订合同当事人一方处于弱势地位，就会发生明显违背协商一致和诚实信用原则的情况。
二是对格式条款的审查。对争议合同条款的审查，主要应基于格式条款的以下特征：1、预先拟定。所谓预先拟定，是指合同当事人在合同磋商之前已经拟定好合同条款的具体内容。2、重复使用。多次重复使用反映了格式条款适应大规模重复性交易的特点，即该条款通常并不是为某个具体合同拟定的，而是为某一类交易。3、单方提出并未经磋商。所谓单方提出就是格式条款使用人在订立合同时未与对方协商单方面决定合同内容。
三是对合同格式条款的效力认定。《合同法》第四十条规定了格式条款无效的三种情形，一是符合《合同法》第五十二条一般合同无效情形的格式条款无效，二是格式条款免除造成对方人身伤害的或者因故意或者重大过失造成对方财产损失的责任时无效，三是格式条款提供方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。本案中，争议条款中的"违约金计算"内容不但加重了傅某的违约责任，且对于总房价10%的违约金计算方式，其计算基数与违约金比例均明显高于《商品房买卖合同》主条款对于违约金计算方式所作的约定，同时未有证据显示阳龙公司于签订合同时提请傅某注意了"违约金计算"内容。故法院认定该条款无效。
（肖晟程）