(一)首部
3、诉讼双方
原告:谢某。
委托代理人:王某。
被告:阿某
被告:萨某
被告:谢某1) 原名谢某2)
5、审判机关和审判组织
一审法院:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:古丽美热;审判员:帕孜来提;人民陪审员:贾和银
二审法院:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:阿斯亚;审判员:艾尔肯;审判员:黎剑
6、审结时间
一审审结时间:2010年12月15日
二审审结时间:2011年10月27日
(二)一审诉辩主张
原告谢某诉称,乌鲁木齐市××山× 组29号,30号房屋系原告于1997年翻建盖成共四间,座北向南,现该房屋被被告居位,原告多次找被告要求某从该房屋搬出,可被告以种种理由推托,不从该房屋搬出,为维护原告合法权益,特诉至法院,请求法院依法确认原告对该房屋享有所有权。
(三)一审事实和证据
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院经审理查明, 乌鲁木齐宁夏湾村委会给原告谢某一家在现在的乌鲁木齐市天山区××山×组29号,30号划拨了宅基地土地,总占地面积为68.5平米,建筑面积为47.5平方米 ,原告一家1981年在此处盖3间房屋居住, 1997年5月因倒塌的原因重建4间房屋,重建的房屋建筑面积为59.58平方米,此房屋原告谢某1居住。2002年12月16日谢某1将上述房屋在几个证人的见证下以12000元卖给被告阿某并当时交付房屋。2003年2月6日阿某将其中的2间房屋又以7000元卖给被告沙某并将房屋已交付并居住到至今。
另查明,此房屋因属于棚户区拆迁范围内原告2007年4月21日将重新申请补办该房屋的房地产使用证。
另查明,被告谢某1原名叫谢某2,原身份证丢失后更名为谢某1。
(四)一审判案理由
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院审理后认为,《中华人民共和国关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的第五十六条之规定,买卖双方自愿,并立由契约,买方又交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。本案争议的房屋被告谢某12002年以12000元卖给被告阿某并交付房屋,阿某2003年将其中的两间房屋以7000元卖给被告沙拉买提,俩被告至今居住该房屋,因该房屋当时没有在任何手续,两名被告在许多证人的见证下买下此房屋,应当可以认定为善意取得。根据《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中被告谢某1一直居住上述房屋,因此被告阿某相信谢某1作为房主有处分的权利,与他签订买卖协议,因此合同法上述规定,被告阿某与谢某1间的房屋买卖协议有效,被告阿某又将其中2间房屋卖给被告沙拉买提,此协议也有效,综上,上述事实足以证明该房屋的所有权归被告阿某及被告沙某,原告谢某房屋被转让8年后要求确认该房屋的所有权归自己的诉讼请求没有依据,应另行主张其被告谢某1赔偿损失。
(五)一审定案结论
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院依据《中华人民共和国关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的第五十六条、《合同法》第四十九条之规定、判决如下:
一、驳回原告的诉讼请求;
案件受理费70元(原告已预交),邮寄送达费40元,由原告负担。
(六)二审诉辩主张
上诉人谢某上诉诉称:本案争议的房屋系上诉人自建的,到了1997被认定为危房后在办理了建设用地规划许可证,此房是谢某1暂时居住的,谢某1并非房屋所有人,且无权处分该房屋,请求二审查明实时予以改判。
(七)二审事实和证据
二审认定事实与一审认定事实一致。
(八)二审定案结论
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院审理后认为,本案所争议的房屋由谢某的儿子谢某1于2002年以12000元的价格卖给阿某并交付房屋,阿某于2003年将其中的两间房屋卖给萨某,该房屋由阿某、萨某居住至今,且谢某1将房屋卖给阿某时,两名证人亦在协议书上签字予以见证,故应当认定阿某善意取得。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中,谢某1一直居住此房屋,阿某有理由相信谢某1为房主有处分权因此签订房屋买卖协议,应当属有效协议。由于阿某、萨某自购房之后一直在此居住至今,在房屋转让8年之后,谢某以争议的房屋系自建房屋,谢某1并非房屋所有人,且无权处分该房屋为由确认对该房屋的所有权,有违常理,故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费70元,由谢某负担。
(九)解说
本案涉及两个法律问题:
一 、合同的效率及善意第三人的认定问题。《中华人民共和国合同法》的相关规定及《中华人民共和国关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的第五十六条之规定,买卖双方自愿,并立由契约,买方又交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。本案争议的房屋被告谢某12002年以12000元卖给被告阿某并交付房屋,阿某2003年将其中的两间房屋以7000元卖给被告沙拉买提,俩被告至今居住该房屋,因该房屋当时没有在任何手续,两名被告在许多证人的见证下买下此房屋,应当可以认定为善意取得。
二、合同法中表见代理行为的运用。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中,谢某1一直居住此房屋,阿某有理由相信谢某1为房主有处分权因此签订房屋买卖协议,应当属有效协议。由于阿某、萨某自购房之后一直在此居住至今,在房屋转让8年之后,谢某以争议的房屋系自建房屋,谢某1并非房屋所有人,且无权处分该房屋为由确认对该房屋的所有权,有违常理,故本院对此不予支持。
一审判决正确。二审法院在确认一审法院查明事实,驳回上诉,维持原判。
(古丽美热)
【裁判要旨】被告购买房屋后居住至今,因该房屋当时没有办任何手续,但在许多证人的见证下买下此房屋,应当可以认定为善意取得。出卖人一直居住上述房屋,因此卖方相信其作为房主有处分的权利,与其签订买卖协议,房屋买卖协议有效,被告又将其中2间房屋卖给第三人,第三人取得房屋所有权。