(一)首部

1．判决书字号
一审会泽县人民法院（2011）会民初字第1142号民事判决书

2、案由：房屋买卖合同无效纠纷

3、诉讼双方
原告郁某。
委托代理人高伟，云南和欣律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人袁某（系郁某之夫）。
被告会泽县饮源商贸有限公司（以下简称饮源公司）。
法定代表人符某，系该公司董事长。住所地会泽县电信大楼东侧。
委托代理人陈能，云南在线律师事务所律师，特别授权代理。
被告孙某。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
一审法院：会泽县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：石加贞；人民陪审员：杨天发、夏培洪。

6．审结时间
一审审结时间：2011年12月12日。

(二)一审诉辩主张
原告郁某诉被告会泽县饮源商贸有限公司及被告孙某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2011年9月20日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告郁某委托的代理人高伟、袁某，被告会泽县饮源商贸有限公司法定代表人符某及其委托代理人陈能，被告孙某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郁某诉称，2005年5月23日，原告与被告饮源公司签订了房屋租赁合同，被告饮源公司将其所有的县城花园餐厅一楼门市西数1-2间租给原告使用，在履行合同过程中，因被告饮源公司对该房拆除重建。又于2009年3月1日原告与被告饮源公司签订了租房补充合同，被告饮源公司将其所有的县城西直街原马店的3间临街铺面房租给原告使用，在房屋租赁使用过程中，被告饮源公司在未告知原告的情况下，将该出租房卖给孙某，并于2011年6月28日发出通知，告知原告所承租的房已出售给他人，要求原告2011年7月31日前迁出该出租房，被告饮源公司在未通知原告的情况下将原告承租过程中的房屋出售，其行为已侵害了原告合法权益，给原告造成了相应的损失，现诉请法院依法判令被告公司与孙某所签订的房屋买卖合同无效，同时判令被告公司赔偿因侵害原告优先购买权给原告造成的经济损失20万元。在庭审中原告放弃第二项诉讼请求，仅要求判令确认合同无效。
被告会泽县饮源商贸有限公司辩称，本案争议的房屋系过渡使用，在原承租房建好后，原告应予回迁，现被告公司已将建好的房提供给原告并通知原告回迁，现原告拒绝回迁。被告饮源公司出卖租给原告使用中的过渡房，卖房前已以适当方式通知了原告，并以公告方式通知外界且在原告承租房上贴布标，原告可以参加相应拍卖活动，原告没有参加，原告不具有优先购买权，出售房是提供给原告临时过渡使用的，且此案确认之诉和给付之诉是不能合并审理的，请求驳回原告的诉请。
被告孙某辩称，我与原告无任何合同关系，房子是我给饮源公司买的。

(三)一审事实和证据
一审会泽县人民法院经审理查明：2005年5月23日原告郁某与被告会泽县饮源商贸有限公司在自愿平等的基础上签订了房屋租赁合同，合同内容主要约定被告饮源公司将花园餐厅一楼门市西数1-2间租给原告营业使用，租期从2008年12月25日至2011年12月25日止，每年租金12000元，约定一次交清。原告在使用该租赁房屋中，被告饮源公司需拆除重建，2009年3月1日被告饮源公司与原告自愿协商，双方自愿签订了租房补充合同，补充合同内容主要记载，原告与被告饮源公司签订的房屋租赁期未满，被告饮源公司将西直街原马店的3间临街铺面房租给原告（承租人）过渡使用，原租赁房建起投入使用原告需迁回原租赁临街铺面经营。搬在西直街3间临街铺面房经营期间每月的租金约定为3000元。被告饮源公司与原告又约定了迁回重建起的房租期的起算从原告迁回后计算原租赁房屋合同剩余租期。原租赁合同期满后，被告将租赁房再顺延5年租给原告使用，顺延期的房租费按原房屋租金每年12000元，逐年递增2400元。西直街原马店3间临街铺面房期间的房屋租金仅交到2010年12月止。后原告一直使用该房屋营业至今没有交房屋租金。2011年6月饮源公司张贴公告等方式出售西直街原马店3间临街铺面房连同其他4间铺面房一同公告出售，有胡某、孙某、范某、刘某交了报名费36万元，原告未交报名费。后被告饮源公司以竞卖的方法将西直街原马店3间临街铺面房连同其他4间临街铺面房系土木结构，建筑面积约500㎡以360万元的价卖给孙某，饮源公司与孙某签订了房屋买卖合同，孙某付给饮源公司部份购房款，孙某所购房屋现还未过户，2011年6月28日公司通知原告郁某，按原与公司签订的租房补充合同协议条款，于2011年7月31日迁回已重建好的原租赁的房屋地点西来寺对面经营。2011年7月22日原告诉请判令被告饮源公司与孙某签订的房屋买卖合同无效。同时诉请判令被告赔偿因侵害原告优先购买权给原告造成的经济损失20万元。原告在起诉时未将孙某作为被告起诉，立案后原告又申请追加孙某为被告参加诉讼，本院追加了孙某为被告参加诉讼，在审理中原告放弃判令被告公司赔偿因侵害原告优先购买权给原告造成的经济损失20万元的请求，仅要求依法判令被告公司与孙某所签订的房屋买卖合同无效，经做调解工作原、被告各持己见，达不成协议。

(四)一审判案理由
会泽县人民法院经审理认为，被告饮源商贸有限公司出售给孙某的西直街原马店3间临街铺面房以及与该房连在一起的临街4间铺面房是以公开竞卖方式出售的，对出售的房屋中西直街原马店3间临街铺面房原告郁某在经营中使用，但该租赁房未订立租赁期限，且租房补充合同中明确约定该租赁房为过渡使用。原所租赁房建好后，原告需迁回原地点经营，对迁回的租赁期限起算从迁回后计算原租赁房屋合同剩余租期。因此，被告饮源公司与孙某自愿签订的西直街原马店3间临街铺面房的买卖合同是合法的，并未侵害原告的合法权益。且根据《最高人民法院为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件所作出的司法解释》第二十一条"出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持"的规定。结合本案的实际情况，原告诉请判令被告饮源公司与孙某签订的房屋买卖合同无效的请求，于法无据，本院不予支持。

（五)一审定案结论
本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四和《最高人民法院作出的为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条之规定，判决驳回原告郁某要求确认被告饮源商贸有限公司与孙某签订的房屋买卖合同无效的请求。
宣判后，原告对判决表示有意见，后未提出上诉。被告及第三人表示，对判决无意见。

（六）解说
补充租赁合同未订立租赁期限，已明确租给承租人使用的租赁房属过渡使用，又无租赁期限，出租人出卖该租赁房，承租人是否享有优先购买权，是否可以请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定"依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定"。 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定"出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等优先购买的权利。"《最高人民法院作出的为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条规定"出租人出卖租赁房屋，未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。"根据上述法律规定，承租人的优先权属于依附于房屋租赁合同的一种附属权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。承租人的优先购买权是一种请求权，优先购买权本身不是直接对租赁物享有的权利，仅具有债权效力，是一种期待权，即承租人仅具有出租人出卖租赁物时请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求。出租人出卖租赁物时，承租人以同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务，而出租人对租赁物享有的是物权，按照民法的一般规定，对物权的保护应优先于对债权保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。出租人在租赁期间虽然受承租人表示同等条件购买的意思限制，但仍有任何时候出卖租赁物的缔约意思自由。该案中出租人将租赁房租给承租人仅是过渡使用，又未订租赁期限。因此，出租人出售租赁房不受同等条件优先购买的限制。在此情况下，出租人租给承租人过渡使用的房与第三人签订的房屋买卖合同是合法有效的，根据《最高人民法院作出的为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条的规定对承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。对该请求不应支持。对此案的处理有利于保护出租人的合法权益。
（石加贞）