一、首部
（一）判决书字号(或裁判书字号)
一审判决书:云南省保山市隆阳区人民法院（2010）隆民初字第1337号民事判决。
二审判决书:云南省保山市中级人民法院（2011）保中民一终字第11号。
（三）诉讼双方
上诉人（原审被告）罗某。
委托代理人熊振宇，云南春裕律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）杨某1。
被上诉人（原审原告）杨某2。
被上诉人（原审原告）杨某3。
被上诉人（原审原告）杨某4。
四被上诉人委托代理人温建祥，云南兰城律师事务所律师，一般授权代理。
（五）审判机关和审判组织
一审法院：云南省保山市隆阳区人民法院
合议庭组成人员：审判长：范鸿静；审判员：赵丽群、李惠
二审法院：云南省保山市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：陈继鹏；审判员：王有庆、姚磊
（六）审结时间
一审审结时间：2010年11月18日
二审审结时间：2011年4月6日
二、一审情况
（一）一审诉辩
四原告诉称，本案争议通道从形成至今已有十余年，政府部门已将该通道编为"兰城路218号"，其历史和现状都与《房屋共建通道协议书》载明的内容吻合、相互印证，且被上诉人是利用滴水通行，并未对上诉人的房屋及附属设施造成任何不良影响。2008年11月，被告向四原告提出要收回其滴水，不给四原告通行，为此，双方发生纠纷。201O年1月12日，被告请人强行用电焊将原告通道的铁门焊死，并于当晚用空心砖堵塞通道。请求判令被告排除妨害，恢复通行。
被告辩称，本案争议通道属被告所有，四原告要求在被告的宅基地上永远通行无法律依据；四原告所举《房屋共建通道协议书》虚假，不能作为证据使用。且被告不是《协议书》签约方，对《协议书》并不知情，被告向杨某5购买房产后，未对四原告从自己宅基地上通行进行干涉的善意，不应视为对《协议书》的默认。请求驳回四原告的诉讼请求。
（三）一审判案理由
一审法院认为，原告杨某1与杨某5于1995年联建房屋时已约定杨某5东围墙滴水与总站围墙滴水之间的面积作为原告的通道使用，联建房屋建好后四原告已按此约定通行。虽然四原告就此通道使用未与被告达成明确协议，但自1998年被告向杨某5、李某购买房屋后至2008年原告均一直从该通道通行，对此，被告并无异议，且2008年年底被告在其院场建盖房屋时仍保留了该通道，这足以说明被告已默认了原告与杨某5的关于通道协议的约定。关于被告认为原告杨某1与杨某5签订的《房屋共建通道使用协议书》是伪造及四原告有一楼铺面可作为通道使用的辩解，因从四原告居住的联建房屋一楼建筑除三格铺面外并无该幢房屋共用通道的现状，可以印证四原告在联建房屋时已与杨某5约定过通道的事实，且四原告的四家人现要从一楼的三格铺面每日进出存在客观上的不现实。据此，现被告以通道的土地面积系自己的土地使用权为由将原告通道的铁门焊死并用空心砖堵塞通道的行为已妨碍了四原告的正常通行，侵害了四原告的合法权益。
（四）一审结论
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第(二)项、第(五)项和《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款之规定判决：
由被告罗某于判决生效后五日内自行清除其堆放在位于被告罗某房屋东面滴水与总站围墙滴水通道上的空心砖，并恢复该通道上的铁门原状。
三、二审诉辩主张
上诉人（原审被告）上诉称：1、本案争议通道属上诉人所有，四被上诉人要求在上诉人宅基地上永远通行无法律依据；2、原审认定罗某默认了原告与杨某5关于通道协议的约定属认定事实错误。被上诉人原审所举《房屋共建通道协议书》虚假，不能作为证据使用。上诉人不是《协议书》签约方，对《协议书》并不知情，上诉人向杨某5购买房产后，未对被上诉人从自己宅基地上通行进行干涉的善意，不应视为对《协议书》的默认。3、一审判决适用法律错误，一审判决依据《物权法》第八十七条，《民法通则》第八十三条进行判决，但未论证适用上述法条的主客观条件，导致法律适用错误，实体判决显失公平。请求依法撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
四被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分。本案争议通道从形成至今已有十余年，政府部门已将该通道编为"兰城路218号"，其历史和现状都与《房屋共建通道协议书》载明的内容吻合、相互印证，且被上诉人是利用滴水通行，并未对上诉人的房屋及附属设施造成任何不良影响。请求二审法院维持一审判决。
四、二审事实和证据
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，上诉人对一审判决认定杨某1与杨某5通过协议约定本案争议通道给四被上诉人通行的事实有异议，其认为杨某1与杨某5所签协议是假协议，系事后补充。被上诉人对一审判决认定的事实无异议。上诉人对一审判决认定事实异议部分未能提交证据予以反驳，应不予支持。对一审判决认定的事实应予以确认。
五、二审判案理由
云南省保山市中级人民法院审理认为：杨某5与杨某1通过协议约定原属杨某5临总站的滴水区域让杨某1等人永久通行，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十七条的规定，应当认定双方通过协议在原属杨某5临总站的滴水区域上设定了地役权。另据本案查明的事实，联建房属四被上诉人部分一楼仅有三格铺面，并未留有通行通道，且自联建房建成后，四被上诉人一直从前述滴水区域通行。因而，上诉人与杨某5购买房产时，其应当意识到原属杨某5临总站的滴水区域可能设立了地役权，但其又怠于确认，仍然与杨某5购买房产，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十八条、第一百五十九条以及第一百六十七条的规定，设立于本案争议滴水区域之上的地役权虽未经登记，但可以对抗上诉人，且对上诉人具有约束力，上诉人应当允许被上诉人利用其滴水区域通行，不得妨害被上诉人行使地役权，其应排除妨碍，恢复通道通行。
被上诉人在通行时应当尽量减少对上诉人的影响，不得侵害上诉人的其他合法权益。
一审法院依据《中华人民共和国物权法》第八十七条判决适用法律不当，应予以纠正。上诉人的其他上诉主张，均无充分法律及事实依据，应不予支持。
六、二审定案结论
云南省保山市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十七条、第一百五十八条、第一百五十九条、第一百六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
七、解说
地役权合同自地役权人与供役地权利人自愿达成协议即为生效，地役权合同一经生效，地役权即设立。换言之，地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
《物权法》立法过程中，对地役权是否必须登记，有不同意见：一种意见认为,地役权应当登记，如果该权利不通过登记予以公示，必然会损害第三人的利益。例如，地役权人和供役地权利人达成协议设立了地役权，这实际上是在供役地上设立了负担，供役地的价值将因此而减少。如果供役地权利人将其土地的使用权转让给第三人，第三人在受让该土地时，不知道该土地上已设立了地役权，仍然以没有负担的土地的价值购买，必然会蒙受损失。另一种意见认为，应将地役权登记生效作为基本原则，登记对抗作为例外。
随着我国人口的增长和工业化的发展，土地资源越来越缺乏，为了解决土地资源的有限性与人类日益增长的需要之间的矛盾，需要通过确认土地之上的各种物权实现土地的高效率的利用。现实中，我国农村的地役权80％--90％都是不登记的。为了方便群众，减少成本，《物权法》对地役权实行登记对抗主义。
所谓登记对抗主义，主要指不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权，而受让了该土地使用权的第三人。但本案的特殊情况在于，联建房属四被上诉人部分一楼仅有三格铺面，并未留有通行通道，且自联建房建成后，四被上诉人一直从前述滴水区域通行。因而，上诉人与案外人杨某5购买房产时，其应当意识到原属案外人杨某5临总站的滴水区域可能设立了地役权，但其又怠于确认，仍然与杨某5购买房产，上诉人并不构成善意第三人。依据《物权法》第一百五十八条、第一百五十九条以及第一百六十七条的规定，设立于本案争议滴水区域之上的地役权虽未经登记，但可以对抗上诉人，且对上诉人具有约束力。故而上诉人应当允许被上诉人利用其滴水区域通行，不得妨害被上诉人行使地役权，其应排除妨碍，恢复通道通行。
（姚磊）
【裁判要旨】当事人购买房产时，其应当意识到滴水区域可能设立地役权，但又怠于确认，因而不构成善意第三人。因而设立于滴水区域之上的地役权虽未经登记，但可以房屋买受人。故而买受人应当允许地役权人利用其滴水区域通行，不得妨害其行使地役权。
