（一）首部

1、判决书字号：北镇市人民法院（2011）北沟民初字第00152号判决书

2、案由：建筑物和其他土地附着物抵押权

3、诉讼双方
原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行，住所地辽宁省北镇市广宁镇西大街50号。
负责人蒋某，系该行行长。
委托代理人王某，女，1967年9月2日生，满族，辽宁省北镇市沟帮子支行行长，住辽宁省北镇市。
委托代理人陈某，男，1963年12月3日生，汉族，职员，住辽宁省北镇市。
被告沟帮子三星职业技能培训学校，住所地北镇市沟帮子北大街。
法定代表人李某1（又名李某2），系该校校长。
被告李某1（又名李某2），男，1964年2月3日生，满族，个体，住辽宁省北镇市。
上述二被告委托代理人李某3，女，1965年10月24日生，汉族，职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被告郭某，男，1965年10月19日生，满族，个体，住辽宁省北镇市。
被告北镇市沟帮子镇仁爱胸腹专科医院，住所地北镇市沟帮子镇北大街。
法定代表人李某4，系该院院长。
上述二被告委托代理人王连铭，辽宁德营律师事务所律师。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：辽宁省北镇市人民法院
合议庭组成人员：审判长：王贵权；代理审判员：方    旭；人民陪审员：李泊

6、审结时间：2011年8月9日

（二）诉辩主张

1、原告诉称
被告北镇市沟帮子三星职业技能培训学校于2004年9月24日与原告签订了185万元的贷款合同，并将被告李某2名下的位于北镇市沟帮子镇一委房证号464，面积1154.8平方米楼房（现为沟帮子仁爱医院一至四楼）抵押给原告。但被告李某2私自与被告郭某达成租赁房屋协议，将已抵押给原告的本案诉争楼房租给被告郭某使用，用作沟帮子仁爱医院的诊疗场所，原告发现后，多次要求被告李某2与被告郭某解除此租赁合同，要求被告郭某停止对该抵押楼的承租、使用，而被告郭某拒不搬出，现原告因被告沟帮子三星职业技能培训学校贷款逾期，拟对该抵押房产进行处置，故原告要求解除被告李某2与被告郭某之间的租赁合同。

2、被告辩称
沟帮子三星职业技能培训学校辩称，原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行所述属实，我单位经济情况不好未偿还原告贷款，申请原告行使抵押权，由原告将抵押物收回。
被告李某2辩称，此租赁合同签订时我与被告郭某讲了，此房已抵押给原告农行了。被告郭某知道我将房屋抵押才从原告处贷到的款。在租赁合同上也明确写明了"银行除外"。说明被告郭某是知道该房屋已抵押给银行的。
被告郭某、被告北镇市沟帮子镇仁爱胸腹专科医院共同辩称，请求法院驳回原告诉讼请求，原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行不具有主体资格，其是抵押权人，在没实现抵押权之前，不是产权人，无权要求解除我们（指被告李某2与被告郭某）之间的合法合同。二被告之间租赁合同合法有效，原告作为第三方要求二被告解除合同没有法律依据，故请驳回原告诉讼请求，原告实现抵押权后才可实行此权利。原告提交证据我们均无意见，但原告无证据证明被告合同无效，我们租赁合同已签五年，原告应当知道，原告讲不知道租赁合同是不成立的，应视为同意。现原告尚未提供此房屋的产权证明，证明此房产权属于原告的证据。原告不具备要求我们解除合同的主体资格。如果要解除被告郭某与被告李某2之间的租赁合同也应依合同书，先协商后仲裁，由出租方赔偿损失。

（三）事实和证据
北镇市人民法院经公开审理查明：被告北镇市沟帮子三星职业技能培训学校于2004年9月24日与原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行，签订了总额为200万元的（锦北）农银借字（2004）第029号借款合同，借款到期日为2005年9月24日。并将被告李某2名下的位于北镇市沟帮子镇房号28-558建筑面积为1,094.8平方米、房号4-64建筑面积1154.8平方米（现为沟帮子仁爱胸腹专科医院一至四楼）、房号914-30-591建筑面积 300.9平方米、房号904-144-2877建筑面积122.42平方米的房屋作为抵押物抵押给原告。被告李某2与被告郭某于2005年8月9日达成租赁房屋协议，将已抵押给原告的本案诉争楼房（北镇市沟帮子镇房号4-64房屋）租给被告郭某使用，租期10年，从2005年至2015年，租金为每年5.5万元，现该房屋用作沟帮子仁爱胸腹专科医院（又称沟帮子仁爱医院）的诊疗场所。2010年11月11日，被告沟帮子三星职业技能培训学校从原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行处的贷款已逾期，被告沟帮子三星职业技能培训学校经营不善，现已关停，无能力偿还原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行的贷款本金和利息，已申请原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行对该抵押房屋予以收回，按市场价格变卖，偿还原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行的贷款本息，并承担变卖该抵押物的所有费用。2010年11月29日，原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行向被告郭某承租的房屋（沟帮子仁爱胸腹专科医院）邮寄了一份搬迁通知，通知将对该抵押房屋进行处置，请其作好搬迁准备。
被告北镇市沟帮子镇仁爱胸腹专科医院法定代表人李某4与该院主要负责人张玲系母女关系，该院主要负责人张玲与被告郭某系夫妻关系。被告郭某现为该院的副院长。
上述事实有下列证据证明：
1、原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行提供本院的借款合同复印件一份、抵押合同复印件一份、他项权证二份、中国农业银行股份有限公司北镇市支行证明一张、合同书复印件一份、被告李某2申请书一份、中国农业银行股份有限公司北镇市支行通知一份、国内特快专递邮件详情单一张、债务逾期催收通知书一份。

（四）判案理由
北镇市人民法院经审理认为：被告北镇市沟帮子三星职业技能培训学校为保障与原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行签订的借款合同的切实履行，又与之签订了抵押合同，由被告李某2提供了抵押物（包括本案诉争的北镇市沟帮子镇房号4-64的楼房）。之后，被告李某2又将该抵押物（指本案诉争的北镇市沟帮子镇房号4-64的楼房）出租给被告郭某，并与之达成租赁房屋合同书，双方已按该合同约定履行。本案诉争的房屋是设定抵押权在先，租赁权成立在后，根据前手权利优于后手权利的原则，先设定的抵押权可以对抗后成立的租赁权，现被告沟帮子三星职业技能培训学校无力偿还原告贷款，经被告沟帮子三星职业技能培训学校李某1（又名李某2）申请，原告拟对被告李某1（又名李某2）名下的抵押物进行处置，但原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行未对抵押物实现其抵押权（与抵押人协议以抵押物折价），现无法要求解除被告李某2与被告郭某之间的租赁关系。

（五）定案结论
北镇市人民法院依据《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，作出如下判决：
驳回原告中国农业银行股份有限公司北镇市支行起诉。
案件受理费100元，予以免收。

（六）解说
抵押权人行使抵押权是以债权已届清偿期而未受清偿且存在有效的抵押权为要件。抵押权的目的在于担保债权受偿，抵押权的实现是抵押权最重要的效力，也是抵押权人最主要的权利。抵押权实现的方法有三种：折价（代物清偿）、拍卖（公开竞价）、变卖（将抵押物出卖）。本案中，抵押权人选择直接要求抵押人与抵押物的承租人解除租赁关系，因未在解除租赁关系的前与抵押人就抵押权实现方式达成协议，并协商订立抵押权人取得抵押物所有权的协议（即以转移抵押物所有权的形式代替债务的清偿），其要求抵押人与抵押物的承租人解除租赁关系缺少法定条件，实现抵押权的主张不能得到支持。抵押权人协议不成的，可以直接向人民法院请求强制拍卖、变卖抵押财产，
（方旭）