（一）首部

1、判决书字号：无锡市南长区人民法院（2011）南民初字第1010号判决书

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告：金某
委托代理人：周缘求，江苏云崖律师事务所律师
被告：许某

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：无锡市南长区人民法院
合议庭组成人员：审判长：朱明；代理审判员：鲍钰鸣；人民陪审员：蔡建萍。

6、审结时间：2012年03月02日

（二）诉辩主张

1、原告诉称：无锡市南长区XX城XX-1号房屋（建筑面积为17.28平方米）系金某单独所有。2010年3月10日，许某冒充金某代理人身份，与无锡中房房屋拆迁有限公司（以下简称中房拆迁公司）签订拆迁补偿协议一份，并领走了相应的补偿款人民币（以下币种同）35万元。许某没有合法根据，领取不当利益，造成了金某的损失。现要求许某返还拆迁补偿款35万元，并承担本案诉讼费。

2、被告辩称：其与金某签订房屋买卖协议，并不是真正的买卖，只是一个形式，签订协议的目的是为了让金某取得房屋产权证，以便在拆迁时取得房票或其他拆迁利益，而不是真正的房屋交易。且金某并未实际支付房款，该买卖协议并未实际履行，房屋的权利人自始至终是许某，所以金某诉称的拆迁补偿款属许某所有，此款不是不当得利，不同意将其处的拆迁补偿款返还，要求驳回金某的诉讼请求。

（三）事实和证据
江苏省无锡市南长区人民法院经公开审理查明：2002年7月，许某与金某签订房产买卖契约一份（当时金某在校就读），约定：许某自愿将坐落于无锡市XX城XX-1的房产中部分面积出卖给金某。出让房屋状况为：2幢总层次3层，所在层次2层，建筑面积17.28平方米，房屋总价为23 328元。同年8月，许某领取了金某购买的房屋的产权证，编号为20061749。2010年3月，许某向中房拆迁公司提供该产权证、授权委托书及身份资料等，双方并就上述无锡市XX城XX-1号房屋的17.28平方米部分签订房屋拆迁补偿、安置协议书，总补偿款为34.5万元。2011年6月，金某诉讼来院，要求许某返还拆迁补偿款35万元，并承担本案诉讼费。
另查明，许某、杨某与金某、董某、李某、许某于2002年7月签订协议一份，约定：坐落于XX城XX-1号房产为许某与杨某共同所有，现在协商同意将部分房产转让，具体分割情况如下：第2幢底层A块17.28平方米归杨某2；第2幢底层B块18.9平方米归许某2；第2幢第二层C块17.28平方米归金某；第2幢第二层D块与第1幢D块67.4平方米归许某；第2幢第三层E块17.28平方米归胡某；第2幢第三层F块18.9平方米归华某。杨某2、许某、许某2相邻处归杨某2所有，金某与许某相邻处归金某所有，胡某、华某、许某相邻处归胡某所有，大门、楼梯、通行保持原状不变。审理中，许某明确：董某系杨某2的母亲，李某系华某的母亲，许某系胡某的母亲，杨某系许某2的母亲，因杨某2、华某、胡某、许某2在协议签订时未领取身份证，故由其母亲签订协议。许某并于2002年7月又分别与杨某2、许某2、华某、胡某签订四份房产买卖契约，约定将无锡市XX城XX-1房屋的2幢1层17.28平方米、2幢1层18.9平方米、2幢3层18.9平方米、2幢3层17.28平方米分别出让给杨某2、许某2、华某、胡某。董某作为杨某2的监护人、杨某作为许某2的监护人、李某作为华某的监护人、许某作为胡某的监护人在房产买卖契约上签名。
又查明，无锡市XX城XX-1号房屋原登记在许某名下（建筑面积为157.04平方米），现分别以XX城XX-1（建筑面积为17.28平方米）、XX城XX-1-A（建筑面积为17.28平方米）、XX城XX-1-B（建筑面积为18.9平方米）、XX城XX-1-D（建筑面积为67.4平方米）、XX城XX-1-E（建筑面积为17.28平方米）、XX城XX-1-F（建筑面积为18.9平方米）登记在金某、杨某2、许某2、许某、胡某、华某名下。金某于2007年6月挂失原属其所有的房屋部分的产权证，于2007年9月申请补证。对产权证挂失一节，金某陈述，产权证办理后一直由其母亲保管，后发现产权证丢失，怀疑是许某因与金某父亲开公司发生矛盾而将产权证取走，金某遂挂失并补办产权证；许某提出产权证在办理后一直由其保管，不清楚金某挂失产权证的情况。
审理中，本院至无锡市南长区迎龙桥街道夹城里社区居民委员会调查到：XX城XX-1号房屋房主已经在7、8年前买了新房子后不居住在此地了，其将房屋一直出租给外地人，未听说杨某2、许某2、金某、胡某、华某居住在上述房屋内。本院至无锡市土地储备中心调查到：无锡市XX城XX-1号房屋所在地块的拆迁是无锡市市政府统一实施的危旧房改造项目，拆迁款来源是无锡市市财政统一拨款的。本院至无锡市曦晨测绘有限公司测绘部调查到：无锡市XX城XX-1号房屋在分户时的房屋测绘是以一幢房屋为单位，绘制的所有边界线不是以内部的构造边界如房间边界、过道边界等为依据，因此，上述房屋被分为六张产权证不是以房间的边界线来进行测绘，而是根据各分户人签订的分户协议的要求进行划分的。
审理中，许某明确：其于2002年7月与金某、杨某2、许某2、华某、胡某签订房产买卖协议不是真正的房屋买卖，是为了分户让自己获取更多的拆迁利益，金某、杨某2、许某2、华某、胡某均未支付房款和契税，房产买卖协议并没有实际履行，因此无锡市XX城XX-1号房屋的实际权利人仍是许某。金某明确：其当时之所以和许某签订房产买卖协议，是为了享受拆迁利益，因为金某只需要17.28平方米部分房屋对应的拆迁利益，许某也要享受拆迁利益的，所以金某只购买17.28平方米面积的房屋，没有购买全部房屋的面积。金某是通过其父亲和许某开办公司所出投资款来支付房款的，具体支付多少其不清楚。金某对购买的房屋具体部位不清楚，也未实际居住或出租、出售购买部分的房屋，房屋钥匙一直由许某保管。审理中，本院向胡某、杨某2调查其签订无锡市XX城XX-1号房产买卖契约的情况，胡某、杨某2反映，胡某、杨某2、金某、华某、许某2分别和许某签订房产买卖协议，不是真正的房屋买卖，是为了多办几张产权证可以获得更多的拆迁利益，也没有支付房款及到房屋内去居住。本院并向华某调查其签订房产买卖契约的情况，华某反映，2002年7月，许某找到其父亲，称为了许某能获得更多的拆迁利益，要将房屋18.9平方米部分出售，因为其父亲在新夹城有房屋，新夹城与前夹城属同一个片区，如果将房屋直接出售给其父亲，会影响其父亲今后的拆迁利益，所以就让华某作为房屋的买受人。华某和其父亲并没有支付房款，也不清楚具体买的房屋部位，没有到房屋内居住过，钥匙由许某保管。
审理中，金某向本院申请对情况说明中金某的签名与内容的形成时间进行鉴定，本院依法委托苏州同济司法鉴定所鉴定，苏州同济司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：标称日期为2009年7月的《关于无锡市XX城XX-1房屋的情况说明》落款处"金某"签名字迹形成于内容字迹之前。因无合适样本材料，无法判断检材正文、签名字迹的具体形成时间。经质证，金某和许某对鉴定结论的真实性无异议。
原告金某为支持其诉讼请求向本院提供了如下证据：
1、金某与许某于2002年7月签订的房产买卖契约，证明经双方协商，许某愿意将其所有的无锡市南长区XX城XX-1号房屋卖给金某。经质证，许某对真实性无异议，但提出房屋交易的目的不是为了买卖，是为了金某拿到产权证后获取拆迁利益。
2、契税完税证，证明金某缴纳了契税。经质证，许某对真实性无异议，但认为契税是许某缴纳的。
3、房屋产权证，证明无锡市XX城XX-1号房屋属金某所有。经质证，许某对真实性无异议，但认为房屋实际所有权人是许某而不是金某。
4、房屋拆迁补偿、安置协议书，证明许某冒签金某的姓名与中房拆迁公司就房屋的拆迁补偿达成了协议。经质证，许某对真实性无异议，但认为签订拆迁补偿协议是取得了金某的授权，但金某对房屋补偿款无异议。
被告许某为证明其答辩意见向本院提供了如下证据：
1、个人委托书，证明许某与中房拆迁公司签订拆迁协议是经过金某的授权。经质证，金某认为委托书上金某的签名及手印均不是本人的。
2、关于无锡市XX城XX-1房屋的情况说明，证明金某陈述其仅为XX城XX-1名义上的房屋权利人，真正的房屋权利人是许某。鉴于目前其无力支付房屋的相应对价，故同意解除双方于2002年7月签订的购房协议，将房屋返还许某。许某并提出此情况说明发生时间在2009年7月，其和金某就情况说明的内容协商一致后，由许某书写情况说明的内容及签署日期，金某于同日看好内容后签名。经质证，金某认为其曾于2002年7月29日在一张空白纸上签名，所以情况说明上的签名形成于内容之前。
3、杨某2、许某2、华某、胡某与许某于2002年7月签订的房产买卖契约四份、行政事业性收费收据四份、契税完税证四份，证明上述四份房产买卖契约与本案的房产买卖契约性质相同，都不是真正的房屋买卖，契约的签订是为了获取拆迁利益，契约并未实际履行，房屋的实际权利人为许某。上述四份房产买卖契约与本案的房产买卖契约产生的税费实际是由许某支付的。经质证，金某对真实性无异议，但认为上述四份房产买卖契约与本案的房产买卖契约均是买卖双方的真实意思表示，是合法有效的，可以看出许某是将房屋分户出售给几个人，虽然上述四份房产买卖契约与本案是属于同一类型的买卖行为，但合同有相对性，与本案无关联性。
4、行政事业性收费收据、契税完税证各一份，证明金某产权证上房屋部分涉及到的契税及行政事业性收费都是许某支付的。经质证，金某对真实性无异议，并提出房屋的契税及行政事业性收费由谁支付其不清楚。

（四）判案理由
江苏省无锡市南长区人民法院经审理认为：本案的争议焦点为：如何认定双方于2002年7月签订的房产买卖契约的效力。首先，从金某、许某签订契约的主观意思分析，虽然双方签订的是房产买卖契约，但从双方的陈述来看，金某与许某当时签订契约的真实意思不是为了实际居住或其他用途，而是为了将一张产权证分为多张产权证以获取额外的拆迁利益，故双方不是真正的房屋买卖，且双方对一证对应一拆迁利益，多证可多得本不应取得的拆迁利益的拆迁安置政策是明知的。其次，从金某、许某履行合同的客观行为分析，金某提出通过其父亲和许某开办公司所出投资款来支付房款，未提供相应证据证明，金某对具体支付多少房款也不清楚，故本院不予采信；许某提供在其处保管的行政事业性收费收据、契税完税证以证明房屋契税等相关费用由许某缴纳，而金某表示由谁缴纳不清楚，本院予以采信；关于产权证保管的事实，虽然金某提出系许某从其处取走产权证后由金某挂失并重新申领，但未提供证据证明，根据许某在签订拆迁协议时提供产权证的情况，本院依法认定产权证在许某处保管；且金某对实际购买的房屋具体部位不清楚，多年来也没有实际占有该房屋；钥匙亦由许某实际保管。再次，从房屋分户情况来看，分产权证时不是以房屋的内部构造边界线来进行测绘，而是根据各分户人签订的分户协议的要求进行。综上，金某与许某签订房产买卖契约系恶意串通，并不是真正的房屋买卖。因无锡市XX城XX-1号房屋所在地块的拆迁是无锡市市政府统一实施的危旧房改造项目，拆迁款来源是无锡市市财政统一拨款，金某与许某签订房屋买卖合同的行为，使政府在一定时期内因一房有多张房屋产权证而多支出拆迁款，对国家经济的整体利益产生了不利影响，损害了国家利益，属无效合同。无效合同自始没有法律约束力。不动产物权变动的合同行为无效，相应变动的不动产物权也应认定为无效。故金某不能成为讼争房屋的所有人，其要求将房屋拆迁补偿款归其所有，许某返还房屋拆迁款的诉讼请求，本院不予支持。

（五）定案结论
江苏省无锡市南长区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，作出如下判决：
驳回金某的诉讼请求。
本案诉讼费，由金某负担。

（六）解说
本案是一起因房屋拆迁而引发的房屋买卖合同纠纷，审理的关键在于双方当事人约定的房屋买卖合同是否有效。根据我国《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。理论上，该条规定旨在以民法关于诚实信用、公序良俗等基本原则的规定限制当事人的意思自治。以该条规定认定本案合同无效涉及以下问题：
1、要着重分析判断当事人签订合同时的主观意思
本案中，虽然双方签订的是名为房产买卖契约，但双方当时签订合同的真实意思不是为了实际居住或其他用途，而是为了通过签订房屋买卖合同，将一张产权证分为多张产权证以获取额外的拆迁利益，所以双方签订合同的行为不是真正的房屋买卖，且双方对一证对应一拆迁利益，多证可多得拆迁利益的拆迁安置政策是明知的。
2、要重点审查合同签订后当事人对合同内容的履行情况
本案中，双方除过户之外，并无房款的实际支付，也无房产的实际交付，双方除了将拆分的产权证办理拆迁手续外，对买卖合同并没有实际履行。具体而言，金某提出通过其父亲和许某开办公司所出投资款来支付房款，未提供相应证据证明，金某对具体支付多少房款也不清楚，故法院不予采信，依法认定金某未支付房款；许某提供在其处保管的行政事业性收费收据、契税完税证以证明房屋契税等相关费用由许某缴纳，而金某表示由谁缴纳不清楚，法院予以采信，依法认定房屋契税等相关费用由许某缴纳；关于产权证保管的事实，虽然金某提出系许某从其处取走产权证后由金某挂失并重新申领，但未提供证据证明，根据许某在签订拆迁协议时提供产权证的情况，法院依法认定产权证在许某处保管；且金某对实际购买的房屋具体部位不清楚，多年来也没有实际占有该房屋；钥匙亦由许某实际保管。此外，从房屋分户情况来看，分产权证时不是以房屋的内部构造边界线来进行测绘，而是根据各分户人签订的分户协议的要求进行。因此，双方签订房屋买卖合同后，并没有以一个通常人的行为方式来履行合同，即房屋没有实际交付，买受人也未实际支付房款及房屋契税等相关费用。
3、要分析合同签订后是否造成第三方利益受到损害
因无锡市XX城XX-1号房屋所在地块的拆迁是无锡市市政府统一实施的危旧房改造项目，拆迁款来源是无锡市市财政统一拨款，金某与许某为了获取额外的拆迁利益，恶意串通签订房屋买卖合同，使政府在一定时期内因一房有多张房屋产权证而多支出拆迁款，对国家经济的整体利益产生了不利影响，损害了国家利益，符合合同法第五十二条规定的"恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益"情形，属无效合同。
（徐刚）