1、判决书字号：安徽省合肥市庐阳区人民法院（(2010)庐民一初字第02299号
安徽省合肥市中级人民法院（2011）合民一终字第2416号

2.案由：租赁合同纠纷

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：合肥邵氏数码有限责任公司。
法定代表人：邵五岳，董事长。
委托代理人：郑文，安徽天瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽洲际投资发展有限公司。
法定代表人：李进朋，董事长。
委托代理人：许克金，安徽征宇律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审审判机关：安徽省合肥市庐阳区人民法院
合议庭组成人员：
审判长：王磊；审判员：许欣竹；人民陪审员：朱小军
二审法院：安徽省合肥市中级人民法院
审判长：潘中潮；审判员：孙礼会；代理审判员：马枫蔷

1、诉辩主张
一审本诉原告邵氏数码公司诉称：2007年7月12日，邵氏数码公司经安徽快乐大本营科技发展有限公司（涉案房屋所有权人）同意后与洲际投资公司签订房屋租赁合同一份，该合同约定邵氏数码公司将位于合肥市庐阳区长江中路394号东楼五、六二层及西楼四、五、六三层合计面积3500平方米的房屋租赁给洲际投资公司使用，合同还约定了租金支付方式、违约责任等。合同签订后，邵氏数码公司依约将东边五楼、六楼交付，但洲际投资公司始终未接管西楼四层房屋，为避免影响大楼其他商户开业，邵氏数码公司自筹资金对其吊顶、地面进行装潢后闲置至今，但洲际投资公司至今仅支付租金700000元。邵氏数码公司认为洲际投资公司不按期接管经营租赁房屋、拖欠租金已构成违约，应当依法承担民事责任。现诉至法院，请求判令：1、解除双方于2008年7月12日签订的房屋租赁合同；2、洲际投资公司支付拖欠的租金2333333.33元（暂计算至2010年9月8日）及逾期付款利息（按一年期银行贷款利率计算，自约定付款之日至判决确定之日）；3、支付违约金100000元；4、诉讼费用由洲际投资公司负担。
本诉被告洲际投资公司辩称并反诉称：1、洲际投资公司不同意解除租赁合同，邵氏数码公司违约在先，涉案房屋产权纠纷导致洲际投资公司9个月无法装潢、开业，之后由于电梯没有按时交付，导致洲际投资公司不能正常开业经营；2、邵氏数码公司没有按照合同约定将西楼四层房屋交付，该面积占到合同总面积的三分之一；3、邵氏数码公司计算租金数额有误，应当扣除6个月的租金，而且还应当扣除西楼四层的租金数额，现在欠原告的金额为159000元；4、邵氏数码公司诉求洲际投资公司拖欠租金理由不能成立。综上，应当驳回邵氏数码公司诉讼请。另洲际投资公司反诉称。2007年7月12日，其与邵氏数码公司签订房屋租赁合同一份，合同约定了邵氏数码公司将东楼五、六层，西楼四、五、六层租赁给洲际投资公司使用，邵氏数码公司无偿提供楼顶广告位、观光电梯、停车场给洲际投资公司使用。合同还约定签订合同之日交付房屋，未按期交付的，支付违约金100000元，若因产权纠纷，赔偿损失。合同签订后，洲际投资公司依约支付了租金700000元，但邵氏数码公司至今未将西楼四层交付给洲际投资公司，且未按期交付楼顶广告位、观光电梯、停车场，致使洲际投资公司两次无法按期开业。现诉至法院，请求判令：1、邵氏数码公司交付长江中路394号西楼四层1400平方米房屋；2、邵氏数码公司交付长江中路394号外立面玻璃幕墙广告位及西楼顶广告位；3、邵氏数码公司修建、移交长江中路394号楼停车场；4、邵氏数码公司赔偿洲际投资公司损失570824元；5、邵氏数码公司向洲际投资公司支付违约金100000元；6、诉讼费用由邵氏数码公司负担。
反诉被告邵氏数码公司辩称：邵氏数码公司没有违约，理由为：1、西楼四层的房屋是和东楼五层、六层一起交付的，洲际投资公司基于其他用途一直没有开工；2、2009年7月，为了大楼的消防及综合布线，房屋所有权人进行了统一装修；3、办理广告的手续是需要进行审批的，洲际投资公司是在没办理手续的情况下，私自进行做广告，被市容局要求拆除的。4、停车场已使用。综上，邵氏数码公司没有违约，请求驳回反诉诉讼请求。

2、一审法院认定的事实和证据
由原、被告双方提供的证据，当庭陈述及辩论，可以认定以下事实：
2008年7月12日，邵氏公司（邵氏电脑有限责任公司简称，下同）与洲际投资公司签订房屋租赁合同一份，该合同约定邵氏公司将位于长江中路394号邵氏电脑城东楼五、六两层，西楼四、五、六三层面积共计3500平方米租赁给洲际投资公司使用（邵氏公司同意东楼楼顶面向长江中路位置无偿给予洲际投资公司设置户外广告牌。西楼楼顶户外广告位由邵氏公司、洲际投资公司和第三方协商约定。观光电梯提供洲际投资公司使用，电费及维修费用按面积公摊，邵氏公司负责停车场建设工作，如有需要洲际投资公司给予配合并享有使用权）。租赁期限为10年，即自2009年1月8日至2019年1月7日。租金为2009年1月8日至2014年1月7日每年租金为1400000元，2014年1月8日至2019年1月7日每年租金为1540000元。洲际投资公司将租金在第一年按每六个月一次以现金或转账方式预付给邵氏公司，并在合同签订之日付首期租金，下次租金在租金到期之日提前一个月支付。从第二年起，租金按年支付，每期提前一个月支付下期租金。洲际投资公司如逾期缴纳租金，邵氏公司向洲际投资公司追缴滞纳金，每逾期一天按应付房租的千分之一收取。合同第十条规定："甲方（即邵氏公司）已告知乙方（即洲际投资公司）和快乐大本营的产权纠纷，但甲方保证乙方在合同期限内的正常经营，如因产权纠纷造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。"第十一条规定"发生下列情况之一的甲方（邵氏公司）有权单方面停水、停电，直至终止合同，收回房屋，由此造成的一切损失由乙方（洲际公司）承担，但如果给甲方造成损失，乙方应予以赔偿。1.....；2......；3、乙方拖欠租金累计1个月的。"第十二条规定系违约责任"1、甲方未按合同期限交付房屋使用的，应向乙方支付违约金100000元；2、乙方不按规定支付租金或未按合同期限接管经营的，除补齐房租外，另外承担违约金100000元；3、甲方无故中止合同，或因甲方原因，造成合同不能履行，甲方应赔偿乙方在违约时的实际评估价值，另赔偿乙方违约金100000元；4、乙方无故终止合同，或因乙方原因，造成合同不能履行，乙方因支付给甲方损失费100000元。"第十二条关于违约责任的规定："1、甲方（邵氏公司）未按合同期限交付房屋使用的，应向乙方（洲际投资公司）支付违约金100000元；2、乙方不按规定支付租金或未按合同期限接管经营的，除补齐房租外，另外应承担违约金100000元·····"2008年7月20日、2009年1月8日，洲际投资公司分别支付邵氏数码公司租金350000元，合计700000元，之后，洲际投资公司未支付，邵氏公司诉至一审法院，要求判如所请，洲际投资公司反诉认为邵氏数码公司违约在先，提出反诉请求。
另庭审中查明，2010年6月6日，邵氏公司法定代表人邵五岳与洲际投资公司法定代表人李进朋在安徽博时律师事务所律师师燕飞的协调下就租赁房屋中的西楼四层、租金等问题进行协商。邵五岳在谈话中要求洲际投资公司支付房租并询问洲际投资公司是否需要租赁西楼四层房屋，邵五岳关于西楼四层的意见是：如果不要，可以减去租金。另邵五岳表示同意按施工效果图进行广告位设计。李进朋在谈话中对于西楼四层的意见是先让邵氏公司把西楼四层装修好，然后让其自用，减去租金，然后又询问邵氏公司是否需要，最后表态认为要承租该层。李进朋另表示欠邵氏公司租金，但租金数额应当核减。
另查明，安徽洲际乐漫迪娱乐有限公司系安徽洲际投资发展有限公司全资控股公司。2010年6月28日，合肥邵氏电脑有限责任公司变更为合肥邵氏数码有限责任公司。该租赁房屋所有权人为安徽快乐大本营科技发展有限公司，邵氏数码公司与洲际投资公司确认西楼四层建筑面积为892.932平方米。2006年3月9日，安徽快乐大本营科技发展有限公司向邵氏公司出具承诺函承诺将涉案房产租赁给邵氏公司使用。2010年8月30日，安徽快乐大本营科技发展有限公司、合肥邵氏数码公司、合肥邵氏贸易有限公司共同向一审法院出具情况说明一份，该说明注明"长江中路394号房屋由安徽快乐大本营科技发展有限公司按照此前合同继续租赁给合肥邵氏电脑有限责任公司至2010年6月，到期后再延续租期十年；在此期间，同意合肥邵氏数码有限责任公司对外招商或转租房屋"。
另双方争议的产权纠纷问题，洲际投资公司举证出涉案房产产权人安徽快乐大本营于2008年7月15日向其发出的要求停止装修的通知以及2008年9月1日发出的停止装修函。邵氏数码公司针对该问题向法庭陈述：安徽快乐大本营向洲际投资公司发出的两份停止装修通知当时邵氏数码公司不清楚，但事后洲际投资公司向其反映该情况，邵氏数码公司分别于2008年9月1日出具委托书和2008年10月6日出具承诺函。内容分别为：1、2008年9月1日，邵氏公司委托洲际投资公司对涉案房产东楼5、6层，西楼4、5、6层经营管理，委托期限为2009年1月8日至2019年1月7日；2、2008年10月6日，邵氏公司向洲际投资公司出具承诺函一份，承诺计租日期顺延45天，停车场在开业前20天完工，观光电梯在开业前一个月交付，外立面装修统一施工。邵氏数码公司认为在承诺函发出后，产权纠纷问题已经解决。洲际投资公司于第一次庭审时承认2009年4月28日具备了开业条件，且发出了开业宣传材料，未开业的原因系观光电梯未交付。但第二次庭审时否认可以开业，仅认为装修初步完成。2009年9月17日，安徽快乐大本营发展有限公司通知洲际投资公司两部观光电梯于2009年9月20日给予洲际投资公司主要使用，要求该公司全权负责。另洲际投资公司在庭审时自认租赁房屋东楼楼顶广告牌已使用且租赁场地有停车地点。
2010年4月1日，合肥市庐阳区公安消防大队向洲际投资公司出具《建设工程消防验收意见书》，该意见书认为洲际投资公司送审的安徽洲际乐漫迪KTV内装修工程消防方面具备条件，消防验收合格。2010年7月9日，安徽洲际乐漫迪娱乐有限公司取得娱乐经营许可证，经营范围为歌舞娱乐，营业场所在合肥市长江中路394号即洲际投资公司承租的涉案房产。
在审理过程中，一审法院向合肥市庐阳区公安消防大队及庐阳区文化局发出调查取证函。一审法院函询庐阳区消防大队如下：1、洲际投资公司何时报送消防验收申请及相关材料？2、观光电梯对消防验收有无影响？若有影响，验收合格的前提是否必须有观光电梯?3、洲际乐漫迪KTV开业前是否必须消防验收合格？2011年6月13日，合肥市庐阳区公安消防大队向一审法院函复如下：1、洲际投资公司于2009年3月4日申报消防验收，2009年3月6日下发《建筑工程消防审核意见书》。2010年4月1日申报安徽洲际乐漫迪量贩KTV内装修工程消防验收，同日下发《建筑工程消防验收意见书》，验收合格；2、观光电梯的设置不影响消防验收，由于该电梯不影响防火分区，不作为消防验收的内容，更不是验收的前提；3、公众聚集场所开业前必须经过消防验收和开业前的消防安全检查。洲际投资发展公司于2010年4月15日申报开业前的消防安全检查，2010年4月22日下发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
一审法院函询合肥市庐阳区文化局如下：洲际投资公司在庭审时提供贵局于2010年7月9日颁布的娱乐经营许可证，现就相关问题函询贵单位。1、安徽洲际乐漫迪娱乐有限公司何时申报申请娱许可证材料？2、安徽洲际乐漫迪娱乐公司在上述场所开业前是否必须取得娱乐经营许可证？3、许可证颁发条件中是否消防必须验收合格？2011年6月14日，合肥市庐阳区文化局函复一审法院如下：1、安徽洲际乐漫迪于2010年3月29日提出申办申请，由于资料不全和有关单位正在对其涉嫌违法经营调查处理过程中，直至2010年7月9日我局予以歌舞娱乐行政许可；2、根据有关条例规定"申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护的批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照"；3、消防验收合格是办理歌舞娱乐经营许可证的前置条件。
上述事实有下列证据证明：
（1）2008年7月12日双方签订租赁合同证明双方存在租赁合同关系，以及证明租金支付、违约金支付、房屋交付时间、交付面积等合同约定事由；
（2）安徽快乐大本营于2008年7月15日的要求停止装修的通知以及2008年9月1日发出的停止装修函证明本案产权纠纷导致洲际投资公司装修延期；
（3）邵氏数码公司于2008年9月1日出具委托书和2008年10月6日出具承诺函证明邵氏数码公司已知晓产权纠纷导致洲际投资公司装修延期，并提出了具体解决方案；
（4）时燕飞律师出具的本案原被告协商笔录证明邵氏数码公司未按期交付西楼四层以及外立面幕墙广告位协商情况；
（5）安徽快乐大本营发展有限公司通知证明观光电梯交付时间；
（6）租金收据证明洲际投资公司支付租金情况；
（7）洲际投资公司代理人庭审陈述证明租赁合同中的停车位已经解决；
（8）庐阳区法院向消防大队及文化局发函证明洲际投资公司租赁房屋消防验收及办理证件情况。

3、判案理由
合肥市庐阳区人民法院根据上述事实和证据认为：双方签订房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且内容未违反法律规定，应认定合法有效，双方均应严格依约遵守。一审法院根据本诉及反诉请求，认定双方争议焦点在于：
（1）租赁房屋产权所影响装修问题。根据洲际投资公司向一审法院提交的安徽快乐大本营出具的两份停止装修材料以及邵氏数码公司出具的委托书、承诺函，一审法院认定在双方租赁关系中产权纠纷已影响到了洲际投资公司的装修。结合洲际投资公司在两次庭审中关于装修完成的情况、印发准备2009年4月28日开业宣传材料及洲际投资公司陈述2009年4月28日未开业主要是观光电梯未交付的原因，本院认定邵氏数码公司因租赁房产产权纠纷给洲际投资公司造成的无法装修问题，已于2009年4月28日解决。2010年8月30日，安徽快乐大本营科技发展有限公司出具的情况说明中注明邵氏数码公司有权对外转租，故邵氏数码公司有权就涉案房屋与洲际投资公司签订租赁合同。
（2）广告位问题。①西楼楼顶广告位。由于双方租赁合同中约定西楼楼顶户外广告位由邵氏公司、洲际投资公司和第三方协商约定，故洲际投资公司反诉要求交付西楼顶广告位，一审法院不予支持。②外立面幕墙广告位。双方签订的租赁合同中未有关于外立面幕墙广告位的约定。邵氏公司虽在外立面设计图纸上注明"同意按此方案施工"，但实际没有施工，且双方没有就施工费用、后期如何使用以及使用费用作出约定，故应当认定约定不明，在使用费用、施工费用等没有约定的情况下，洲际投资公司反诉要求邵氏数码公司交付外立面幕墙广告位，一审法院不予支持。
（3）关于西楼四层是否交付问题。双方在签订租赁合同时明确西楼四层为租赁对象，但本诉原、被告双方均未提供合同签订后有交付或接受该房屋的证据材料（双方亦均未提交租赁合同中其他楼层所依据的交付、接受手续），且从本诉原、被告法定代表人于2010年6月6日交谈内容认定双方就西楼四层租赁问题仍处于房屋如何交付、接受的磋商状态，且均无法证明对方在履行交付或接受过程中违反合同约定，但依据法律规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。据此，一审法院认定邵氏数码公司应当就是否进行交付负担举证责任，但邵氏数码公司未向一审法院提供关于交付的材料，故西楼四层未交付的责任在于邵氏数码公司，邵氏数码公司存在违约责任，邵氏数码公司应当交付西楼四层房屋。
（4）交付观光电梯问题。由于合同中约定观光电梯供洲际投资公司使用，邵氏数码公司应在合同签订后即交付观光电梯，但邵氏数码公司于2009年9月20日将观光电梯交付使用，已延迟交付，构成违约，但观光电梯的未交付并不足以影响其不能开业。
（5）停车场问题。双方租赁合同中约定邵氏公司负责停车场建设工作，如有需要洲际投资公司给予配合并享有使用权。另邵氏数码公司在承诺函中承诺在开业前20天完工停车场。但由于修建停车场需经过行政部门审批等一系列行政程序方可完成，涉案双方均无权擅自修建停车场，且庭审中洲际投资公司已自认可有停车地点，故一审法院认定双方已解决停车问题。
（6）关于是否可以解除合同问题。洲际投资公司自签订合同后仅支付700000元，已构成违约。另一审法院认定涉案房屋西楼四层未交付的责任在于邵氏数码公司，邵氏数码公司已构成违约，又邵氏数码公司迟延交付观光电梯，已构成违约。产权纠纷导致洲际投资公司无法完成装修，违约责任在于邵氏数码公司。双方均存在违约的情况下，邵氏数码公司要求解除合同不符合法律关于合同解除的规定，故一审法院不予支持，合同应当继续履行。
（7）关于违约金及产权纠纷造成装修损失问题。由于洲际投资公司未按时交付租金，根据合同第十二条第一款之规定，应当支付违约金100000元。邵氏数码公司未按规定完全交付房屋、未按合同约定交付观光电梯及产权纠纷导致装修无法完成，应向洲际投资公司支付违约金100000元。两者互相抵销后，双方均不支付对方违约金。另由于产权纠纷导致洲际投资公司无法完成装修所造成的损失高于前述邵氏公司就该问题所应支付的违约金，故认定租金应当自产权纠纷导致无法装修问题解决之日即2009年4月28日起计算。
（8）拖欠租金支付问题。租赁合同中租赁面积总计3500平方米，西楼四层面积892.932平方米，故应当根据总租金按比例减去西楼四层租金。由于一审法院认定租金起算时间为2009年4月28日。根据洲际投资公司所交租金700000元，认定洲际投资公司依据所交租金有权使用至2010年1月1日，之后洲际投资公司应当按照1043000元/年支付租金（根据年租金减去西楼四层未使用的面积应占的租金）。根据合同中关于租金支付时间的约定，洲际投资公司已支付第一次的租金（即第一次半年期房租，核减西楼四层后的半年租金为521500元，该租金使用至2009年10月28日）。合同约定"第一年每六个月一次支付租金，合同签订之日付首期租金，下次租金在租金到期之日提前一个月支付"，故第二次半年期租金应当于到期日2009年10月28日计算租金前一月2009年9月28日支付第二次租金，因洲际投资公司已支付178500元，故应当支付该期剩余租金343000元。合同中约定"第二年租金按年支付，每期租金提前一个月支付下一期租金"，故第二年租金应当自2010年4月28日计算租金前一月即2010年3月28日开始支付，标准为1043000元/年。第三年租金应当自2011年4月28日计算租金日前一月即2011年3月28日开始支付，标准为（西楼四层交付前1043000元/年，交付后按合同约定的1400000元/年）。拖欠租金交付后，洲际投资公司应当按合同约定标准交付租金。
（9）关于逾期利息问题。由于合同约定"签订之日支付首期租金，下次租金在租金到期之日提前一个月支付。第二年起，租金按年支付，每期租金提前一个月支付下次租金，逾期则按房租的千分之一收取滞纳金"，故邵氏数码公司按一年期贷款利率诉求逾期利息，一审法院予以支持。因一审法院确定起算租金日为2009年4月28日，故逾期租金利息具体为：1、合同签订之日为2008年7月12日，但洲际投资公司于2009年7月20日、2009年1月8日分别支付350000元，支付租金时间迟于合同约定，故首期租金逾期利息应当自签订之日起计算至2009年1月8日；2、第一年第二期剩余租金343000元的利息损失应当自2009年9月28日开始计算；3、计算租金后的第二年租金利息损失应当自2010年3月28日以1043000元/年开始计算；4、2011年4月28日至2012年4月28日租金损失应当自2011年3月28日开始计算）。
（10）洲际投资公司反诉要求邵氏数码公司支付其损失问题。由于洲际投资公司要求支付损失依据系员工工资损失，但其未提供公司员工劳动合同、社保证明，故洲际投资公司据此要求赔偿损失的诉请，一审法院不予支持。
综上，邵氏数码公司本诉要求解除合同，不予支持。邵氏数码公司要求支付租金、违约金及逾期利息，一审法院予以支持。洲际投资公司反诉诉求，一审法院仅支持洲际投资公司要求邵氏数码公司要求交付西楼四层房屋及支付违约金。

4、定案结论
据此，合肥市庐阳区人民法院依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，作出如下判决：
一、合肥邵氏数码有限责任公司于判决生效之日起十日内将长江中路394号西楼第四层房屋交付给安徽洲际投资发展有限公司；
二、安徽洲际投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥邵氏数码有限责任公司拖欠租金（期限自2010年1月1日起计算至2012年4月28日。2010年1月1日起至2011年4月28日租金共计1386000元，2011年4月28日至2012年4月28日租金计算标准为西楼四层交付前1043000元/年,西楼四层交付后1400000元/年）；
三、安徽洲际投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥邵氏数码有限责任公司逾期利息（均按一年期贷款基准利率计算。1、自2008年7月12日起按521500元计算至2008年7月20日，自2008年7月21日起按171500元计算至2009年1月8日；2、自2009年9月28日起按343000元为计算单位计算至本判决确定之日；3、自2010年3月28日起按1043000元为计算单位计算至本判决确定之日；4、自2011年3月28日起按2011年4月28日至2012年4月28日期间的租金为计算单位计算至本判决确定之日）；
四、驳回合肥邵氏数码有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回安徽洲际投资发展有限公司的其他反诉请求。

上诉人洲际投资公司诉称：1、被上诉人邵氏数码公司原审诉讼请求为：判令被告支付拖欠租金2333333.33元（计算至2010年9月8日），一审法院超出上诉审理范围，判令上诉人支付至2012年4月28日的租金2786000元，违背了不告不理原则；2、案件起租时间应当为2009年9月20日，原判认定自2009年4月28日为起租时间，与事实不符；3、被上诉人未依约交付承租房屋外立面玻璃幕墙广告位，构成违约，其理应依约履行该义务并支付违约金100000元。综上，请求撤销原判，并请求改判被上诉人向上诉人移交承租房屋外立面幕墙广告位，支付违约金100000元。

被上诉人邵氏数码公司辩称：原判认定事实清楚，实体处理并无不当，上诉人的诉讼请求应当予以驳回。