1、判决书字号
一审判决书：云南省弥渡县人民法院（2011）弥民初字第351号判决书
二审判决书：云南省大理白族自治州中级人民法院（2011）大中民终字第534号判决书

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方
原告（被上诉人）邓某。
委托代理人邹学正，联名律师事务所律师。委托权限：特别授权代理。
被告（上诉人）路某。
委托代理人陈加光，弥渡县弥城镇法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权代理。
被告（上诉人）张某。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：云南省弥渡县人民法院
审判员：吴霞，书记员：董文新。
二审法院：大理白族自治州中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：苏春平；审判员：毛赛珠；审判员：马明纳；书记员：段杰润。

6、审结时间
一审审结时间：2011年9月7日
二审审结时间：2012年1月5日

1、一审诉辩主张
原告诉称：二被告原共同拥有房屋所有权证号为弥房证字第××××8号房屋一套。2001年6月2日，共同被告把此房屋出售给我。由被告路某与我签订了《售房协议》。该协议约定：一、房款人民币（以下同）65000元（大写陆万伍仟元整），于交房时一次性付清，临时的一格简易房也同时归乙方（原告）使用；二、房产证等一切手续移交房时一齐交乙方，如今后房屋需要过户，费用由乙方承担；三、如遇今后国家政策变化收回房屋，由甲方（被告）退还乙方房款（过户前），过户后一切由乙方负责；四、在政策允许的情况下，五年内必须过户。《售房协议》签订后，我付清了房款，共同被告把房屋交付给我管理使用至今。由于各方面考虑一直没有办理房屋变更登记手续。2011年4月，我要求共同被告办理房屋变更登记手续，但共同被告无理拒绝履行变更手续义务。综上，我认为，我与被告路某于2001年6月2日签订的《售房协议》是在双方平等自愿的基础上所签订的，被告张某在签订《售房协议》时在场，《售房协议》合法有效。十年来，我实际使用和管理了房屋，现二被告拒不履行房屋变更登记手续。为此，我只有诉至人民法院，请求：一、依法确认原告与被告路某于2001年6月2日签订的《售房协议》合法有效；二、责令共同被告履行房屋变更登记手续义务。
被告路某、张某对双方签订《售房协议》的时间为2001年6月2日、争议的房屋所有权证号为弥房证字第××××8号、原告已一次性付清65000元房款、付清房款后被告即将房屋交原告管理使用，并将房屋所有权证交予原告的事实无异议。但认为原告邓某与被告路某是在隐瞒房屋共有权人张某的情况下签订《售房协议》的，且签订协议时张某不在场，也未在《售房协议》上签字，该协议应为无效协议。另外，即使售房协议有效，原告的起诉也已超过了诉讼时效，原告所诉无事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

2、 一审事实和证据
弥渡县人民法院经公开审理查明：被告路某于1997年2月6日向弥渡县城乡建设局申请购房，于1997年11月24日与该局签订了《弥渡县公有住房买卖合同书》，以33424.73元的价格向该局购得面积为76.95平方米的住房一套，并于1997年11月28日取得了弥房证字第××××8号房屋所有权证，该证载明：房屋所有权人为路某，共有权人为张某。后被告路某为翻修锦屏街29号房屋和治自己的病，以65000元的价格自愿将该房屋卖给原告邓某，双方于2001年6月2日签订了《售房协议》，被告（房屋共有权人）张某未在协议上签名。2001年6月23日，原告邓某一次性付清给被告路某购房款65000元，被告路某便将房屋交给原告管理使用，并将房屋所有权证一并交给原告。后因二被告拒绝履行协助原告办理房屋变更登记手续义务，双方产生纠纷。2011年7月12日，原告向本院提起诉讼。审理中，因被告不同意调解，故调解未成。
上述事实有下列证据证明：
1、与原件核对无异的《售房协议》复印件1份，证实原告邓某与被告路某于2001年6月2日签订《售房协议》。
2、与原件核对无异的收条复印件1份，证实原告邓某于2001年6月23日付给被告路某购房款65000元。
3、与原件核对无异的房屋所有权证复印件1份（4页），证实原、被告争议的房屋字号为弥房证字第××××8号，面积为76.95平方米，现该证由原告持有。
4、弥渡县房地产管理所出具的与原件一致的弥渡县弥城镇住房制度改革职工购买公有住房申请表复印件1份，证实二被告于1997年2月6日向弥渡县城乡建设环境保护局申请购房；5、弥渡县房地产管理所出具的与原件一致的弥渡县公有住房买卖合同书1份，证实被告路某于1997年11月24日购得争议房屋，五年后可以出售该房屋；6、与原件核对无异的《售房协议》复印件1份，证实协议上没有被告张某的签名。经质证，原告对证据4、5、6均无异议。本院依职权搜集的证据有：7、询问被告路某的询问笔录1份，证实协议签订10多天后，路某即将出售房屋的情况告知了张某，张某也清楚售房所得款项的用途。

3、一审判案理由
弥渡县人民法院经审理认为：，1、关于原告邓某与被告路某签订的《售房协议》是否有效的问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，诉争房屋虽系二被告的夫妻共同财产，但被告路某为了翻修锦屏街29号房屋及治病而卖房的行为足以让原告相信被告路某有处分权。另外，虽然被告张某未在《售房协议》上签字，也没有证据表明出售房屋得到了被告张某的书面同意，但被告张某自知情至今长达十年多的时间却从未提出过异议。因此，原告邓某与被告路某于2001年6月2日签订的《售房协议》系双方真实意思表示，且房屋买卖价格不低于当时市场价格，被告方早已接收并使用了购房款，该协议合法有效。现二被告以其中一个共有权人不同意为由，认为《售房协议》无效的抗辩主张，有失诚信原则，本院不予采纳。2、关于二被告是否有义务协助原告办理房屋产权变更登记手续的问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告邓某已按协议完全履行了付款义务，被告理应履行交房义务。而本案被告虽已将房屋交原告管理使用，但尚未履行办理房屋变更登记手续这一主要义务，被告应依诚实信用原则继续履行办理房屋变更登记手续义务，因此，原告要求二被告履行房屋变更登记手续义务，有事实依据及法律依据，本院予以支持。鉴于原告要求被告履行办理房屋变更登记手续义务的请求属物权请求权的行使，不适用诉讼时效，故被告认为原告请求超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。

五、定案结论
弥渡县人民法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条及《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告邓某与被告路某于2001年6月2日签订的《售房协议》有效。
二、由被告路某、张某于本判决书生效之日起30日内协助原告邓某办理房屋变更登记手续。
案件受理费1425元，减半收取712.5元，由被告路某与被告张某共同承担（限期本判决书生效之日起10日内付清）。

上诉人（原审被告）诉称：一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，判决结果不公。一审法院查明诉争房屋系二上诉人的夫妻共同财产，上诉人张某未在《售房协议》上签字，也没有证据表明出售房屋得到了上诉人张某的书面同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让。上诉人路某与被上诉人邓某签订的《售房协议》违返了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，应确认为无效协议。但一审判决却置上述有效的法律规定而不顾，适用《婚姻法》司法解释（一）第17条的规定调整本案涉及的法律关系。该条规定中的有理由相信有处分权，是指善意第三人根据交易当时的情况，有理由相信与自己交易的对方已获得配偶的授权进行交易，也即夫或妻享有充分的处分权，无权利暇疵，而不是以处分财物所得的用途的合理性，得出夫或妻个人处分财产的合法性。在本案中，被上诉人明知上诉人路某与张某时夫妻关系，诉争房屋为夫妻共同财产的情况下，还与上诉人路某私自签订《售房协议》，漠视其财产共有人的权利。被上诉人的购房行为不是善意行为，被上诉人亦非善意第三人。因此，《婚姻法》司法解释（一）第17条不适用于本案，一审判决适用法律错误。《婚姻发》司法解释（三）第19条规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案诉争房屋为上诉人的夫妻共同财产，《售房协议》无效产生的法律后果之一就是收回房屋。本案中，上诉人张某虽然未另案起诉，要求收回房屋，但其认为《售房协议》无效，也是主张收回房屋的一种方式。一审判决认定上诉人张某无异议即视为同意售房，是以主观臆断代替法律规定。另外，本案被上诉人的一审诉讼请求已过诉讼时效。

被上诉人（原审原告）邓某答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人张某不仅知道卖房，且对房款也是清楚的，本案买卖的房价与当时的市场价格也是相一致的。