（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：四川省会理县人民法院（2011）会理民初字第479号判决书。
二审判决书：四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2011）川凉中民终字第620号判决书。
3、诉讼双方
原告（上诉人）：肖某。
委托代理人（一审）：冯某，系原告肖某之夫。
委托代理人（一、二审）：邓维全，四川三绛律师事务所律师。
被告（被上诉人）：肖某2。
第三人（被上诉人）：徐某。
委托代理人（一审）：刘福梅，四川福智律师事务所律师。
委托代理人（二审）：杞应寿，四川省会理县红旗法律服务所法律工作者。
5、审判机关和审判组织
一审法院：四川省会理县人民法院。
审判员：甘晓岚。
二审法院：四川省凉山彝族自治州中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：马俊；代理审判员：郑坚、张仁富。
6、审结时间
一审审结时间：2011年7月12日。
二审审结时间：2011年10月26日。
（二）一审诉辩主张
1、原告诉称
原、被告系亲姐妹关系。2002年3月11日，原、被告双方达成分家协议。约定：老人遗留的房产正房3间及北面厢房2间属肖某。交界以正房山墙为界。院坝的院墙以南第一根砖柱为界，南面属于肖某2，北面属于肖某。2008年，原告到新疆给侄女带小孩。被告擅自拆除了原告的正房2间，北面厢房2间，在原地基修建了新房。同时，将原告的1间正房及院坝卖给了第三人徐某。2009年8月，原告从新疆回来，才知道被告的上述行为。原告多次和被告协商未果。现要求法院确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，要求被告及第三人返还南面4间厢房和正房1间，要求被告赔偿损失200 000元。
2、被告辩称
被告与原告分家是事实。2008年2月，被告未告知原告，就将原告分得的5间房屋拆除4间，并在该地基上修建了一楼一底砖混结构房屋一幢。被告在未告知第三人有分家协议的情况下，将原告的剩余1间房屋及被告所分得的4间房屋卖给第三人。现在被告是做错了，由法院进行判决。
3、第三人辩称
被告在与第三人协商、签订、履行房屋买卖合同过程中，都称该房屋权属完全属于被告所有。被告的村社对被告的说法也表示认可。在2008年8月17日，被告与第三人签订了房屋买卖合同，并支付了购房款。并向会理县果元乡XX村村民委员会、果元乡XX村三农业合作社交纳入户费、土地提留费4 800元，后将户口转入会理县果元乡XX村三组。原告称不知道被告拆房、卖房之事是完全不能自圆其说的，不合情理的。原告在起诉之前并没有用任何方式阻止被告拆房、建房和售房，且原告未在一年内行使请求权。请法院确认第三人与被告之间的房屋买卖合同有效，驳回原告针对第三人的诉讼请求。
（三）一审事实和证据
会理县人民法院经公开审理查明：原告肖某与被告肖某2系亲姐妹关系。2002年3月11日，原告肖某与被告肖某2签订了分家协议，该协议约定：老人遗留的房产正房3间及北面厢房2间属肖某。南面厢房4间属于肖某2。交界以正房山墙为界。院坝的院墙以南第一根砖柱为界，南面属于肖某2，北面属于肖某。协议签订后，原告未在此长期居住。2008年，被告肖某2在未办理建房审批手续的情况下，将原告分得的5间房屋拆除4间，并在该地基上修建了一楼一底砖混结构房屋一幢。同年8月17日，在村、组的见证下，被告肖某2与第三人徐某签订房屋买卖合同：1、转让宅基地座落于会理县果元乡XX村三组。该住宅是甲方（被告肖某2原系农村居民）于1975年经生产队允许在自家自留地上修建而成；2、宅基地使用权（含院坝）面积约150平方米；土建瓦房5间共100多平方米，东面空地及通道约50平方米等内容。将被告自己所分得的南面厢房4间及原告的1间房屋以41 800元价格卖给第三人徐某。徐某分别于2008年8月15日、8月18日向会理县果元乡XX村民委员会、会理县果元乡XX村三农业合作社交纳土地提留费、入户费4800元后，于同年11月3日将户口从会理县新发乡民主村6组迁到会理县果元乡XX村3组。另查明，会理县果元乡、村组已为第三人徐某办理乡村村民建房用地审批表和建设用地规划许可证申请审批表。现原告起诉来院，要求法院确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，要求被告及第三人返还南面4间厢房和正房1间，要求被告赔偿损失200 000元。
上述事实有下列证据证明：
1、2002年3月11日《协议》1份，证明原、被告双方签订分家协议的事实；
2、第三人徐某的户籍证明1份，证明第三人身份情况；
3、出庭证人江某、何某证言，证明原、被告双方分家的情况及原告未在此居住的情况；
4、第三人徐某户口簿、身份证复印件，证明第三人已将户口迁入会理县果元乡XX村三组的情况；
5、房屋买卖合同1份，证明被告与第三人签订合同的事实；
6、收条2张，证明第三人向被告支付房屋价款的事实；
7、收款收据4张，证明第三人已向会理县果元乡XX村民委员会和XX村三社交纳入户费及土地提留费的情况；
8、乡村村民建房用地审批表及建设用地规划许可申请审批表各1份，证明会理县果元乡XX村三组同意第三人原拆原建修建房屋；
9、出庭证人徐某2证言，证明被告与第三人房屋买卖的情况；
10、照片11张，证明案涉房屋现状。
（四）一审判案理由
会理县人民法院根据上述事实和证据认为：原告肖某与被告肖某2于2002年分家，分别取得案涉房屋的所有权。被告肖某2将自己所有的南面4间厢房卖给第三人徐某的行为并无不当，属有权处分。但被告肖某2将原告正房1间卖给第三人，属无权处分，应承担相应责任。本案中，第三人徐某基于案涉房屋系被告肖某2一家居住的权利外观，且被告肖某2未将分家协议一事告诉第三人，一直告知案涉房屋全部属其个人所有，加之农村房屋一般无产权登记及土地使用证，致使第三人徐某有理由相信案涉房屋全部属于被告肖某2所有。且在村、组的见证下，第三人徐某与被告肖某2于2008年8月17日以41 800元价格签订了房屋买卖合同，并向村、组交纳入户费、土地提留费4 800元，将户口转到会理县果元乡XX村三组。《中华人民共和国物权法》第一百零六条："无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"据此，从保护交易安全和保护善意第三人的合法权益角度出发，并且按照民法上的诚信原则，第三人徐某的买房行为完全符合善意取得的构成要件。
（五）一审定案结论
第三人的行为应属善意取得。对于原告要求第三人徐某返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告肖某2返还财产及赔款损失20万元的主张，由原告提供相应依据另行诉讼处理。
会理县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，作出如下判决：
一、被告肖某2与第三人徐某之间的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告肖某要求第三人徐某返还房屋（南面4间厢房和正房1间）的诉讼请求。
案件受理费423.00元，由原告负担。
（六）二审情况
1、二审诉辩主张
上诉人（原审原告）诉称：（1）一审认定事实和判决内容相互矛盾。一方面认为正房一间属于上诉人所有，被上诉人肖某2无权处分，另一方面却认定肖某2于徐某所签订的《房屋买卖合同》有效，二者是相矛盾的。第三人徐某在与肖某2签订房屋买卖合同时并非XX村三组村民，双方所签合同违反了我国相关法律、法规的强制性规定，根据国务院关于"一户一宅基地"和"农村宅基地不得买卖"等规定，且徐某在签合同时明知其是不能受让XX村三组的宅基地和房屋，在之后才将户口迁入XX村三组，可看出徐某主观上并非善意取得争议房屋。该合同因违反国家法律、行政法规强制性规定，受让人也非善意，应认定为无效。（2）一审认定事实不清。一审漏列了上诉人已和肖某2置换房屋、土地的事实。肖某2既已将原来归其所有的土地、房屋置换给上诉人，本案争议的南面厢房4间和剩余正房1间的所有权人为上诉人，上诉人有权要求被上诉人返还该房屋和地基。上诉人在农村的土地全部被政府征收，现已无可耕种土地，唯一的住房是本案中的农村房屋和宅基地。而第三人徐某在新发乡民主村六组还有房屋、土地，在县城也有住房。（3）一审适用法律错误。一审适用《物权法》第一百零六条的规定认定徐某善意取得本案争议房屋。而本案事实无一符合该法律条文的规定。《土地管理法》第六十三条明确规定禁止转让，徐某也不存在任何善意，是否是合理价格受让尚需要证明，而肖某2也不是物权所有人。转让的不动产按法律规定必须登记，而徐某并没有登记也无法登记。本案适用《物权法》第一百零六条属适用法律严重错误。（4）原判认定法律关系错误。上诉人提起的是确认之诉，返还之诉也是基于确认之诉成立的，而一审认定案由为占有物返还属定性错误。基于上述理由，上诉人请求二审法院撤销原判，改判肖某2与徐某所签订的《房屋买卖合同》无效或裁定发回重审。
被上诉人（原审被告）辩称：上诉人的房屋是我所卖，愿意赔偿，但应在合理范围内。徐某是否善意取得我不清楚，房屋该返还就返还。希望法院公正判决。
被上诉人（原审第三人）辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，其上诉完全不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。理由是：（1）一审认定答辩人是善意取得，事实清楚，证据确实充分。答辩人基于农村宅基地都没有登记，案涉房屋多年来一直是肖某2家居住使用的现状，且肖某2在房屋买卖的书面合同中承诺其对房屋具有完全的所有权和处分权，村组干部也在场作见证的情况下，出于完全信赖肖某2为所有权人与之协商购房一事。答辩人购房也是以合理对价受让，答辩人为搬到XX村三组，将原来在新发乡民主村六组的所有住房出卖，土地转包，现在案涉房屋是答辩人一家六口人的唯一居所。且从协商购房、签订合同到办理户口迁入、建房审批手续期间，无任何人就案涉房屋主张过权利。（2）原审适用法律正确。答辩人受让案涉房屋完全符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，另根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条的规定："......在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的财产，由擅自处分共有财产的人赔偿。"我国《土地管理法》第六十二条规定，"农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"可见，村民完全可以出卖出租宅基地，只是出卖后再申请的，不予批准，这里对买受人没有任何限制。（3）原判认定法律关系、判决结果正确。上诉人主张案涉房屋的权属，证据不充分，即使上诉人是共有人，上诉人的损失也应由肖某2负担，与答辩人无关。上诉人是见周围的房屋因政府大面积征用而增值才提出房屋的权属主张。
2、二审事实和证据
二审法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另查明：2002年肖某与肖某2分家时，村、组干部江某2、何某、李某作为调解人在协议上签字认可。在2008年8月17日肖某2与徐某签订合同时，村、组干部张某、李某、杨某在合同上签字见证。肖某2将肖某所分房屋拆除4间修建住房，并将案涉房屋出售给徐某后，其姐肖某回来发现其房屋、土地被占后与肖某2争论，肖某2即口头告之将原来分给其的南面房屋及其未占用的北面正房已被卖与第三人徐某，双方发生纠纷，经村、组调解无果后诉讼至会理县人民法院。
3、二审判决理由
肖某22008年占用肖某于2002年分家时所取得的北面房屋其中的4间房屋及土地修建房屋时，告知上诉人肖某用分给其的南面4间房屋及北面修房剩余的1间房屋与上诉人调换房屋及地基，上诉人肖某也认可。但肖某2却向肖某隐瞒了自己已将分家时归其所有的南面4间厢房卖给了第三人徐某的事实。由于肖某常年在外，第三人徐某基于案涉房屋系肖某2一家居住的权利外观，且肖某2未将分家协议一事告诉第三人，一直告知案涉房屋全部属其个人所有，加之农村房屋一般无产权登记及土地使用证，在村、组的见证下，第三人徐某与被告肖某2于2008年8月17日以41 800.00元价格签订了房屋买卖合同，合同中肖某2也一再声明及保证其有权转让所指房地。致使第三人徐某有理由相信案涉房屋全部属于被告肖某2所有，并向村、组交纳入户费、土地提留费4 800.00元，将户口转到会理县果元乡XX村三组。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得适用条件和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款"农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准"的规定和法律保护交易安全和保护善意第三人的合法权益的主旨，并且按照民法的诚实信用原则，肖某2与徐某所签订的房屋买卖合同时双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，虽肖某2在处分案涉房屋时除肖某所有的北面正房1间及相应院坝外，对其余部分肖某2是有权处分。上诉人主张已和肖某2置换房屋、土地，但肖某2承诺置换是在与徐某签订合同之后，双方的约定不能对抗善意第三人徐某。加之从乡、村、组收取土地提留费，为徐某一家办理迁户，并审签了其建房用地审批和建设用地规划许可审批的一系列行为来看，乡、村、组对徐某作为本组村民受让案涉房屋是许可的，徐某受让案涉房屋完全符合善意取得的构成要件，双方签订的房屋买卖合同应为有效。
4、二审定案结论
对于上诉人肖某请求确认房屋买卖合同无效及由第三人徐某返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。上诉人请求肖某2返还财产及赔偿损失20万元的主张，因肖某并未提出相应证据证明自己的损失。可待有证据后另行主张权利。综上，一审判决查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果正确，依法应予以维持。
凉山彝族自治州中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费423.00元，由上诉人肖某负担。
（七）解说
本案争议的焦点是，肖某2与徐某签订的房屋买卖合同是否合法有效，徐某能否善意取得该房屋的所有权。以下从两个方面对相关问题作出解析：
第一，乡产权房屋买卖合同的签订是否合法有效。
我国法律体系中，对于有关农村房地产流转的法律法规存在空白和滞后。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条都是对集体土地流转的禁止和限制，但法律和行政法规并未对是否禁止对集体土地上所建房屋的转让进行明确规定。私权自治和权利本位是民法的核心和基础，在私法领域，法无明文禁止即为合法。因此，该房屋买卖合同合法。但是农村宅基地的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。房屋买受人要承担房屋所有权的权利瑕疵带来的风险，而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，房屋出卖人不得再申请宅基地。
对于该房屋买卖合同是否有效，可以从两个方面进行分析。首先，合同双方在缔约时具有相应的民事行为能力，缔约双方出于真实的意思表示订立合同，该合同不违反国家强制性规定，不损害第三人利益，符合《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件的标准。且该买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条对于合同无效的禁止性规定。其次，农村房屋所有权归属于农民，所有权是完全物权，农民依法有直接支配房屋并对抗第三人的财产权利，包括对房屋的处分。因此，承认该房屋买卖合同有效，符合民法诚实信用的基本原则，体现了物权中"私权神圣"的法理基础。
第二，买受人是否可以善意取得房屋的所有权。
从保护善意第三人的合法权益，维护交易安全的角度出发，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了物权的善意取得。善意取得的构成要件有：1、无权处分人将动产或不动产转让给第三人；2、第三人受让该财产时是善意的；3、以合理的价格有偿转让；4、转让的财产依照法律应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人；5、不违反法律的禁止性规定。
对于受让人是否善意，法律没有明确的标准，应结合实际情况予以评判。首先，应该有足以让受让人信赖出卖人享受处分权的权利外观要求。一般情况下，以不动产的登记和动产的占有作为权利归属的指示，但基于农村房屋一般没有产权登记及土地使用证的实际情况，缺乏具有国家公信力的权利外观，需要综合情况进行判断。本案中，案涉房屋没有产权登记及土地使用证，肖某2常年居住在该房屋中，其隐瞒分家协议买卖房屋，并且签订房屋买卖合同的过程有村、组的见证，其权利外观足以让徐某相信肖某2是有权处分人。其次，支付合理对价也可以作为判断是否善意的参考。法制下的交易环境应符合等价有偿的原则，合同当事人应尽到合理的注意义务。
（甘晓岚）
【裁判要旨】对于受让人是否善意，应结合实际情况予以评判。首先，应该有足以让受让人信赖出卖人享受处分权的权利外观要求。其次，支付合理对价也可以作为判断是否善意的参考。合同当事人应尽到合理的注意义务。
