(一) 首部

1、判决书字号：怀化铁路运输法院（2011）怀铁法民初字第59号判决书。

2、案由：租赁合同纠纷。

3、诉讼双方
原告：怀化铁路房地产开发公司。
法定代表人：饶某，该公司总经理。
委托代理人：何某，该公司副总经理。
委托代理人：覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。
被告：怀化市家家福（集团）超市有限公司。
法定代表人：向某，该公司董事长。
委托代理人：吴某，该公司职工。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：怀化铁路运输法院。
合议庭组成人员：审判长：钟小汉；审判员：向春、别敏军。

6、审结时间：2011年11月17日。

(二) 诉辩主张

原告诉称：2008年12月4日，原怀化铁路房建物业有限责任公司（以下简称怀铁物业公司）与被告签订《房屋租赁合同》，约定由怀铁物业公司将怀化市城北集贸市场二区1110平方米房屋出租给被告，租赁期从2009年1月1日至2010年12月31日止，每年租金为252 000元。该合同期满前，怀铁物业公司收到上级文件，要求采取邀请招标的方式出租。被告同意并于2011年2月17日向怀铁物业公司递交了投标文件，与湖南佳惠百货有限责任公司、怀化市优果超市有限公司共同参与了投标。经公开评审及怀化市天桥公证处现场公证，湖南佳惠百货有限责任公司以年租金42.8万元中标，被告则以36.8万元落标。之后，怀铁物业公司向被告发出落标通知，并数次通知被告退场，但被告拒不退场。
根据广州铁路(集团)公司2011年7月下发的《关于优化重组多元化经营管理体系的通知》，注销怀铁物业公司，原怀铁物业公司的小区物业管理和独立门面商铺的资产、业务、人员剥离，划入怀化铁路房地产开发公司统一经营管理。
综上所述，原告请求判令被告立即停止对承租房屋的占有、使用，无偿地将承租房屋退还原告；并按合同中租金的两倍向原告支付从2011年4月1日起至将承租房屋退还原告止的房屋使用费。

被告辩称：(1)原告主体不适格，原告与本案没有关联。广州铁路(集团)公司《关于优化重组多元化经营管理体系的通知》，是企业内部行为，不是政府行为，且怀铁物业公司并未办理工商注销，其资产、业务、人员剥离，划入原告的事实不存在，故原告无权起诉被告；(2)怀铁房建物业公司没有招投标资质，其招标行为违法，且根据合同约定，被告享有同等条件下的优先承租权，因此即使合法的招投标也应保证被告可以中标者同等条件优先承租；(3)怀铁物业公司收取了被告租金，证明原房屋租赁合同仍然在继续履行。因此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

(三) 事实和证据
怀化铁路运输法院经公开审理查明：2008年12月4日，原怀铁物业公司与被告怀化市家家福（集团）超市有限公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定由怀铁物业公司将怀化市城北集贸市场二区1110平方米房屋出租给被告，租赁期为两年，从2009年1月1日至2010年12月31日止。每年租金252 000元。并约定租赁期届满，被告在同等条件下享有优先承租权；双方未续签合同或合同解除后，被告逾期不交出租赁房屋的，按原合同租金标准的两倍交纳占有期间的房屋使用费。
该合同期满前，怀铁物业公司收到上级文件，要求采取公开招标的方式出租房屋。2010年10月27日，怀铁物业公司向被告发出通知，告知合同到期后不再续签合同，同时欢迎其参与该房屋的竞标承租。2011年1月7日，怀铁物业公司在《怀化日报》刊登招租公告，面向社会公开招标。1月13日，被告给怀铁物业公司回函，同意积极参与招租活动，并于2月17日在怀铁物业公司发出"投标邀请书"后，向怀铁物业公司递交了投标文件并交纳了投标相关费用，与湖南佳惠百货有限责任公司和怀化市优果超市有限公司共同参与了投标。经公开评审及怀化市天桥公证处现场公证，湖南佳惠百货有限责任公司以年租金42.8万元中标，被告则以年租金36.8万元落标。之后，怀铁物业公司向被告发出通知，告知其已落标并要求其退场，但被告至今拒绝退出租赁的经营场地。
2011年4月7日，怀铁物业公司向被告按原合同约定租金现金部分额度收取了一季度房屋使用费38 000元。
另查明，2011年7月15日，广州铁路(集团)公司发出广劳卫发【2011】135号文件，《集团公司、集团公司党委关于优化重组多元化经营管理体系的通知》，决定"注销怀化铁路房建物业有限责任公司。原怀化铁路房建物业有限责任公司的小区物业管理和独立门面商铺的资产、业务、人员剥离，划入怀化铁路房地产开发公司统一经营管理"。
上述事实有下列证据证明：
1．广劳卫发[2011]135号文件《集团公司、集团公司党委关于优化重组多元化经营管理体系的通知》，证明原怀铁物业公司的小区物业管理和独立门面商铺的资产、业务、人员剥离，已划入怀铁房地产公司统一经营管理。
2．《房屋租赁合同》及补充协议，证明怀铁物业公司与被告于2008年12月4日签订房屋租赁合同及补充协议，并约定了相关权利义务。
3．2010年10月20日怀多管函[2010]114号通知，证明怀化铁路多元经济发展集团有限责任公司要求怀铁物业公司对被告承租的房屋在租赁期满后公开招租。
4．2010年10月27日怀铁物业公司给被告的通知，证明怀铁物业公司通知被告合同到期后，其所租赁的房屋进行公开招租，并邀请被告参加。
5．招租公告，证明怀铁物业公司于2011年1月7日在《怀化日报》公开招租的事实。
6．2011年1月13日被告《关于场地租赁投标报名的函》，证明被告同意积极参与招租活动。
7．2011年1月25日怀铁物业公司投标邀请书，证明怀铁房建物业公司制作了投标邀请书。
8．2011年2月11日怀多管函（2011）13号文件《关于铁北集贸市场西区招标评分标准的批复》一份，证明怀化铁路多元经济发展集团有限责任公司对怀铁物业公司招标评分标准的批复。
9．2011年2月17日被告投标书及收据，证明被告参加了投标，并向怀铁物业公司交纳了投标保证金10万元。
10．2011年2月18日公告，证明怀铁物业公司对评标结果予以了公告。
11．湖南省怀化市天桥公证处[2011]湘怀天证字第233号公证书，证明湖南省怀化市天桥公正处对怀铁物业公司举行的招标活动进行了现场监督公证。
12. 现金交款单及经办人说明，证明2011年4月7日被告向怀铁物业公司交纳租金38 000元的情况。
13．2011年4月7日怀铁物业公司给被告《关于限期退场的函》，证明怀铁物业公司通知被告限期退还租赁物。
14．企业工商注册登记资料，证明怀铁物业公司未被注销。

(四) 判案理由
怀化铁路运输法院经审理认为：广州铁路（集团）公司作为具有相应行政管理权的国有公司，对其下属单位、公司享有管理、处置的权利，其行使权利发文决定撤并下属公司，剥离下属公司资产、业务、人员的行为合法有效。原告根据广州铁路(集团)公司下发的广劳卫发【2011】135号文件对原怀铁物业公司管理的小区物业管理和独立门面商铺的资产、业务、人员统一经营管理，是原怀铁物业公司权利义务的承受人，原怀铁房业公司是否已经注销，并不影响原告对原怀铁物业公司权利的行使和义务的履行。因此，原告在本案中具有合法的主体资格，被告辩称原告主体不适格的意见不能成立，本院不予支持。原怀铁物业公司根据上级文件要求，在与被告租赁合同期满后，采取招标的方式对其经营管理的怀化市城北集贸市场二区1110平方米房屋公开招租，是对其经营管理的国有资产自主经营管理权的行使，自行办理招标事宜，公开评审，并对现场进行公证，并不违反《中华人民共和国招投标法》的相关规定，被告辩称怀铁物业公司不具备招投标资质，招投标行为违法的意见没有法律依据，本院不予支持。被告在参与怀铁物业公司对租赁物公开招租的招投标活动中，其与中标者的评审结果一样时，则视为合同约定的"同等条件"出现，其即享有优先承租权，否则有悖招投标公平原则，对其他投标人明显不公平。被告在接到怀铁物业公司通知后，"同意积极参与本次招租活动，并配合有关工作"，并与湖南佳惠百货有限责任公司、怀化市优果超市有限公司共同参与了投标，就意味着被告愿意并须遵守招投标规则、承担投标后果。由于被告所报租金低于湖南佳惠百货有限公司而使其丧失了与湖南佳惠百货有限公司具备同等条件的机会，被告也因此失去了优先承租权。被告辩称在评标结果揭晓后，自己可以再以中标者同等条件优先承租的观点，有悖招投标公平，对其他投标者显然是不公平的，侵害了其他中标人的权利，也损害了招投标活动的严肃性，对被告的此观点，本院不予支持。被告辩称怀铁物业公司于2011年4月7日向其按合同约定租金收取了38 000元，证明原房屋租赁合同仍然在继续履行。经查，怀铁物业公司与被告租赁合同期满后，通过招投标，新的租赁人已经产生，被告被告知已落标并被要求退出租赁场地，房屋经营管理权利人已明确对被告继续占用原租赁房屋提出异议，在此情况下，向被告收取38 000元实际是招投标及被告落标退场合理期间的房屋使用费，而不能理解为怀铁物业公司与被告在继续履行原合同。因此，被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。怀铁物业公司与被告的租赁合同到期，租赁期间届满，被告丧失优先承租权的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，按照合同约定返还租赁物。同时，由于怀铁物业公司与被告之间的《房屋租赁合同》约定，租赁期届满，双方未续签合同或合同解除后，被告逾期不交出租赁房屋的，被告应按原合同租金标准的两倍交纳占用期间的房屋使用费。被告在招投标活动中合理占有使用租赁物期后，拒不退还租赁物，违反了合同约定。原告诉请被告返还租赁物并要求被告从2011年4月1日起按照合同约定的原合同租金标准的两倍支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。

(五) 定案结论
怀化铁路运输法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，作出如下判决：
1、被告怀化市家家福（集团）超市有限公司将原租赁的怀化市城北集贸市场二区1110平方米房屋返还给原告怀化铁路房地产开发公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
2、被告怀化市家家福（集团）超市有限公司向原告支付房屋使用费，自2011年4月1日起至将承租房屋退还原告之日止，按原租赁合同约定租金（即年租金252 000元）两倍的标准支付。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4 450元，其他诉讼费2 270元，合计6 720元，由被告怀化市家家福（集团）超市有限公司承担。

(六) 解说
优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权在我国并不是法定权利，而是基于租赁合同约定而产生的约定权利，是一种附限制条件的物权，在"同等条件"下才享有。本案中，被告在参与招投标落标后是否享有合同约定的优先承租权是当事人双方的一个主要争论焦点，而如何合理界定此情况下的"同等条件"就成为认定被告是否享有优先承租权的关键所在。本案在租赁物进行公开招投标的情况下，应当如何界定优先承租权的同等条件，不仅是本案而且也是司法实践中同类案件必须面对的一个重要课题。
1、同等条件首先要求原承租人必须参与公开招投标。出租人为使租赁物物权利益的最大化，对原租赁物采取公开招投标方式进行公开招租，是对其绝对物权的一种行使方式，原承租人的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。原承租人只有参与招投标才有取得同等条件对抗第三人的机会，不参与则视为对优先承租权的放弃。
2、同等条件其次应以竞标结果论。对租赁物公开招租，是在为承租人提供公平均等机会的基础上实现租赁物利益的最大化。公开招投标要遵循相应的规则，保证投标人公平，优先承租权也不能破坏招投标公平原则。在竞标结果一致时，同等条件出现，原承租人享有优先承租权；如果原承租人竞标低于他人或在他人竞标成功后再提出同等租赁条件，则视为原承租人放弃优先承租权。否则有悖招投标公平原则，对其他投标人是不公平的，也有损招投标活动的严肃性。
本案中，法院在被告参与招投标的情况下，以被告竞标结果低于他人而认为被告丧失了与中标者具备同等条件的机会而失去了优先承租权，有利于维护招投标活动的严肃性和保护招投标公平原则，是具有法律依据和积极意义的。
（钟小汉）