（一）判决书字号
一审判决书：四川省米易县人民法院（2011）米易民初字第208号民事判决。
二审裁定书：四川省攀枝花市中级人民法院(2011)攀民终字第507号民事裁定书。

（二）案由
物业服务合同

（三）诉讼双方
原告（上诉人）米易县星河世纪城业主委员会。（以下简称：业委会）
负责人胡某，系该业委会主任。
委托代理人文永，米易县攀莲镇法律服务所法律工作者。
被告（被上诉人）米易县阳光物业管理有限公司。（以下简称：阳光物业公司）
法定代表人王某，系该公司经理。
委托代理人李明华，四川广聚律师事务所律师。
委托代理人蒲某。

（四）审级
二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：四川省米易县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张锐；审判员：孙健、李宗炜。
二审法院：四川省攀枝花市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王金涛；审判员：李涛、张渝婕。

（六）审结时间
一审审结时间：2011年5月13 日。
二审审结时间：2011年8月26日。

（一）一审诉辩主张
星河世纪城业委会诉称：米易县星河世纪城小区从2006年开始交房，阳光物业公司成为本小区的前期服务企业。2008年1月，阳光物业公司与部分业主签订无效前期物业合同。2010年5月30日米易县星河世纪城召开首次业主大会，选举产生了首届业主委员会。后业主委员会代表业主向阳光物业公司提出整改意见，但物业公司根本不理睬，致使业主怨声载道。2010年10月15日，该业委会通知被告本小区将选聘物业企业。10月25日，该业委会要求阳光物业公司提供与开发商签订的前期物业合同，但阳光物业公司至今未提供。原告在选聘物业企业过程中，因开发商未按照建设部业主大会和业主委员会指导规则提供本小区相关资料，致使选聘物业失败。2010年12月25日，该业主委员会将本小区决定自行管理的方案在本小区内公告。2011年1月20日经全体业主代表表决通过了自行管理方案。2011年2月13日，该业主委员会向阳光物业公司发出要求退出本小区服务的通知。2011年2月15日19时30分双方协商交接事宜，但阳光物业公司拒绝退出，拒绝协商交接事宜。同年2月21日，该业委会通知阳光物业公司于2011年2月28日退出本小区，并通告全体业主从2011年3月1日起阳光物业公司不是本小区物业服务企业，拒绝向物业公司交纳服务费。至今阳光物业公司仍未退出本小区服务，为此星河世纪城业委会起诉要求阳光物业公司从2011年2月28日退出本小区物业服务。
阳光物业公司辩称：1、星河世纪城业委会作为业主大会的执行机构，没有独立财产，且没有取得业主大会的授权提起诉讼，其不具备诉讼主体资格。2、该公司于2006年3月15日与星河世纪城的建设单位四川超前经济建设有限责任公司签订前期物业服务合同，并依法向房产管理部门和物价部门办理了前期物业服务合同备案和物业收费备案手续。故该公司不论在主体资质上，还是在为星河世纪城小区提供物业服务的法律依据上，均符合法律规定。该公司依法进行物业服务，应受法律保护。3、星河世纪城业委会所作的自行管理方案的表决无效，且根据该公司调查，业委会的所谓的表决结果与业主的真实意思相差甚远。综上，该公司依据合法有效的前期物业服务合同对星河世纪城小区提供物业服务，在未经业主大会依法解聘或重新聘请新的物业企业之前，其合法权利应得到法律保护，恳请法院驳回原告的诉讼请求。

（二）一审事实和证据
一审经审理查明：：2006年初，四川超前经济建设有限责任公司米易县分公司完成米易县城北新区"星河世纪城"的建设，并陆续将房屋交给住户使用。2006年2月28日，四川超前经济建设有限责任公司米易县分公司与阳光物业公司签订米易县城北新区"星河世纪城"前期物业管理委托合同，约定四川超前经济建设有限责任公司米易县分公司将米易县城北新区"星河世纪城"委托给阳光物业公司进行管理，委托管理期从2006年3月1日起至2011年12月31日。双方还就委托管理事项、双方的权利义务、物业管理质量及物业管理服务费用等事项进行了约定。合同签订后，阳光物业公司按交房先后分批与业主签订了前期物业管理服务协议，并对"星河世纪城"进行了物业管理。2010年5月30日，米易县星河世纪城召开首次业主大会，选举产生了首届业主委员会。后因星河世纪城业委会对阳光物业公司的服务不满，决定选聘新的物业企业。2010年10月15日星河世纪城业委会将选聘物业企业一事通知阳光物业公司。后因开发商未提供本小区相关资料致使选聘物业企业失败。2010年12月21日，星河世纪城业委会决定该小区自行管理。2010年12月25日，星河世纪城业委会将《米易县星河世纪城业主大会议事规则》修改方案、是否同意小区自行管理在本小区内公告，同时告知业主于2011年1月14日至20日领取表决票进行填写。后经统计，米易县星河世纪城小区业主共1003人，此次共发出表决票558张，收回表决票264张，其中有效票258张，无效票6张。收回的有效票中，同意小区自行管理的195张、不同意自行管理的56张、弃权票7张。此后业主委员会根据其议事规则第二十条的规定，将未参加
表决的业主票数计入同意小区自行管理的票中，计算出同意小区自行管理的业主比例为93.7％。为此，星河世纪城业委会于2011年2月13日向阳光物业公司发出要求其退出该小区服务的通知，并于2011年2月15日与阳光物业公司相关人员在米易县攀莲镇新北社区居委会人员的参与下一起商讨退出小区物业相关事宜，但阳光物业公司拒绝退出，双方未达成一致意见。为此，星河世纪城业委会诉至米易县人民法院。

（三）一审判案理由
一审法院审理后认为：阳光物业公司与米易县"星河世纪城"开发商四川超前经济建设有限责任公司米易县分公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，阳光物业公司按照合同履行了物业管理义务，履行合同中阳光物业公司在管理上虽有不足的地方，但不是终止合同的法定理由。若双方做到相互体谅，是能够通过沟通和协商的方法给予解决和改进的。同时根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条关于"前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业合同生效的，前期物业合同终止"的规定，在阳光物业公司与开发商签订的前期物业服务合同约定的委托管理期限未满，星河世纪城业委会尚未与新的物业企业签订物业合同的情况下，阳光物业公司与开发商签订的前期物业服务合同尚未终止。另星河世纪城业委会决定自行管理的方案因参加表决的业主未达到《中华人民共和国物业管理条例》第十二条关于"应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意"的规定，故星河世纪城业委会决定自行管理的方案，不能代表广大业主的真实意愿，且迄今为止仍有大部分的业主按时向阳光物业公司交纳了物管费。综上，星河世纪城业委会要求阳光物业公司从2011年2月28日退出该小区物业服务的主张，证据不足，理由不充分，对其主张不予支持。

（四）一审定案结论
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回米易县星河世纪城业主委员会的诉讼请求。

星河世纪城业委会上诉理由：一、一审法院未对《米易县星河世纪城业主大会议事规则》进行认定，《米易县星河世纪城业主大会议事规则》修改稿是严格按照建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定通过的。议事规则是否违法，只有房地产主管部门、乡镇人民政府和业主才能依法撤销，作为与建设单位前期物业合同的一方，阳光物业公司无权提出异议；二、一审判决书认定业主委员会对阳光物业的服务不满错误，是业主对阳光物业的服务不满意；三、一审判决书未对阳光物业在星河世纪城服务要求和服务情况进行认定；四、在水管问题上出卖业主利益未认定；五、根据《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换规定，虽然前期物业合同期未满，但业主仍然可以更换，所以一审法院认定阳光物业前期物业合同尚未终止不能更换错误；六、一审法院对被告庭审后交纳的证据未进行质证就认定大部分业主按时交纳物业费程序违法，却不收取上诉人庭审后交纳的阳光物业服务质量的证据；七、如果阳光物业仍然不退出本小区物业服务，提供不符合合同约定的业务服务，业主就可以依照《物业管理条例实施细则》第六条第二项，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求的规定，从2011年3月1日起拒绝交纳物业服务费，并要求阳光物业赔偿服务不符合要求遭受的损失。综上，一审法院认定事实错误，遗漏主要事实，证据不足，程序违法，适用法律不当，请求依法改判。
二审中星河世纪城业委会举证新证据：1、业主情况反映材料，拟证明阳光物业公司的管理不符合合同约定和达不到业主要求；2、业委会通知书4份，拟证明阳光物业公司服务质量差，业委会代表业主要求整改；3、路灯和单元门损坏情况说明，拟证明路灯和单元门损坏情况；4、水管维修记录，水管爆管原因9页，拟证明阳光物业公司物业服务质量差，减压阀损坏都不清楚，导致水管爆管127次，经常停水；5、业主交给业委会的阳光物业公司催费通知116张，拟证明物业服务质量差，很大部分业主拒交物业服务费；6、投诉书，拟证明消防设施被盗和没有及时补足，存在安全隐患；7、照片6张，拟证实阳光物业公司管理混论，是造成小区多次发生被盗的原因之一，且小区车辆进出无人管理。

阳光物业公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2、阳光物业公司是星河世纪城小区的合法的物业管理企业，业委会的自行管理的表决结果因违反法律规定无效。上诉人断章取义，曲解《业主大会和业主委员会指导规则》，若按照上诉人的曲解，可能发生一个人参与投票、一个人决定民意，一个人大包大揽的极端情况；3、本案的前期物业服务合同不存在法定解除的事由；业委会不是合同的当事人，无权解除合同，且阳光物业公司不构成根本性违约，未导致合同目的不能实现。请求驳回上诉人的上诉请求。
阳光物业公司对星河世纪城二审举证新证据质证认为上述证据除催费通知以外，均不是发生在一审结束后二审新发现的证据，不属于新证据，不予质证，认为催费通知书是公司履行的正常手续，与业主满意程度无关。