（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：昆明市西山区人民法院（2010）西法民初字第960号民事判决书。
二审判决书：昆明市中级人民法院（2011）昆民一终字第283号民事判决书。

2．案由：上诉人许某与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷案。

3．诉讼双方：
原告（上诉人）许某，女，汉族，1943年11月22日出生。
特别授权诉讼代理人何某，女，汉族，1970年8月16日出生。
特别授权委托代理人（一审）李宝宏，云南正昱律师事务所律师。
被告（被上诉人）王某，男，汉族，1964年3月29日出生。
特别授权诉讼代理人（一、二审）杨东跃，云南西翥律师事务所律师。

4．审级：二级。

5．审判机关和审判组织。
一审法院：昆明市西山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：顾晓梅；代理审判员：罗玮；人民陪审员：秦本昆。
二审法院：昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：起俊；代理审判员：郑会利；代理审判员：林磊。

6．审结时间
一审审结时间：2011年2月15日。
二审审结时间：2011年8月16日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
（1）原告许某诉称：2008年2月，其租用王某的房屋用于经营歌舞厅，双方签订了《房屋租赁协议》，租赁半年后即遇政府拆迁，为此原告多次找王某协商处理损失问题，但王某置之不理，王某独自与拆迁公司签订了补偿安置协议，并领取了各项补偿款223万元。为此，原告诉至法院要求：一、被告赔偿原告歌舞厅装修、设施、设备费用152099.31元及停产停业损失794859.25元，合计946958.56元；二、被告赔偿原告公证费1200元、评估费5000元，合计6200元。
（2）被告王某答辩认为：一、被上诉人只有遵守国家法令按期搬迁的法定义务，而没有以经营损失和装修损失来要挟政府漫天要价的权利；二、被上诉人已完全履行了合同义务，上诉人在履约过程中已构成根本性违约，租赁合同签订后，被上诉人只收取了6个月租金，但上诉人却经营了8个月，已构成根本违约；三、租赁合同之所以不能履行，是由于政府拆迁这一不可抗力所造成，被上诉人应当免除责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

2．一审事实
昆明市西山区人民法院经公开审理查明：2008年2月17日，原、被告签订租房合同，约定被告将西山区××堆××号2楼至4楼租给原告使用，租期为5年，自2008年3月16日至2012年3月16日止。合同还约定：如遇到政府拆迁，原告经营等损失由原告向政府清算领取，并由被告负责退还原告所剩房屋租金。原告是个体工商户昆明市西山区艺艳歌舞厅的业主，该歌舞厅办理了娱乐经营许可证，在西山区××堆××号经营。2008年8月6日，诉争房屋收到责令限期拆除通知书。2008年8月20日，西山区出入湖河道截污及水环境综合整治指挥部办公室发出西山区出入湖河道截污及水环境综合整治指挥部办公室关于印发《草海片（大观河）综合整治工程征地拆迁补偿指导意见》的通知。2008年9月25日，原、被告签订协议书，协议内容为被告出租给原告的××堆××号2楼至4楼租期未满遇到政府拆迁，被告同意原告向政府领取合同中按经营拆迁政策所应得的全部费用，投资费、安置补偿费、搬家费。2008年10月9日，经原告申请，云南省昆明市真元公证处对西山区××堆××号房屋2至4楼房屋现状进行证据保全，现场拍摄了16张照片，做出（2008）云昆真元证字第17542号公证书。原告支出公证费1200元。2008年9月18日，接受原告委托，云南春城司法鉴定中心对西山区××堆××号原告开办的歌舞厅装修、设备及经营损失价值进行了司法鉴定，于2008年9月24日做出云春鉴【2008】资鉴字第187号司法鉴定意见书。该鉴定意见书的鉴定意见为：西山区××堆××号原告开办的歌舞厅装修、设备及经营损失于评估鉴定基准日所表现的价值为946958.56元。其中装修、设备价值评估为152099.31元，从2008年9月19日起至2013年3月15日止的经营损失为794859.25元。原告支出鉴定费5000元。2008年9月29日，被告与昆明市城市建设房屋拆迁有限公司就××堆××号房屋签订了草海片区（大观河）综合整治工程五家堆居民征地拆迁安置补偿协议，拆迁补偿款共计2234271元。2008年10月14日及10月15日，原告就拆迁房屋及堆放在外的物品拍照11张。2008年10月15日，何青向昆明市公安局西山分局西华派出所报案称发现拆迁后堆放在大观河边的物品丢失损坏，派出所就此事询问了相关人员。同一日，云南信息报对××堆××号房屋的拆迁情况进行了报道。2009年7月6日，昆明市西山区河北社区居民委员会五家堆居民小组及第九股份合作社就2008年10月14日××堆××号拆迁情况作出证明。2010年3月23日，昆明市西山区福海司法所也就××堆××号拆迁情况作出情况说明。

3．一审判案理由
昆明市西山区人民法院鉴于上述事实和证据认为：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间的租赁合同因遇拆迁而无法履行。从双方约定来看，原、被告没有约定拆迁后被告应赔偿原告装修、设备损失及租期内的停产、停业营业性损失及鉴定保全费用。同时，被告与政府签订的拆迁协议中也没有包含装修、设备以及停产、停业营业性损失的赔偿。从法律规定来看，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况"。原审法院认为，拆迁属于出现不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事由，并且该不可抗力使得原、被告的租赁合同完全不能履行，被告不存在违约行为，应当全部免除责任。综上所述，原告以被告违约为由要求被告赔偿损失及相应费用的全部诉讼请求原审法院均不予支持。

4．一审定案结论
昆明市西山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决：
驳回原告许某的全部诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

上诉人许某诉称：一审查明事实有误，应依法改判。双方签订的协议书约定被上诉人同意上诉人向政府领取合同中按经营拆迁政策所应得的全部费用，就房屋拆迁补偿费用的分配达成协议，投资费、安置补偿费、搬家费用由许某领取，无论被上诉人有没有得到装修补偿，都应该赔给上诉人，因为上诉人的装修都是在被上诉人的房子上，导致了上诉人的损失，以被上诉人没有得到补偿不赔上诉人，不承担责任，这是适用法律错误。拆迁属于不能避免并不能预见、能克服的不可抗事由，因不可抗力不能履行，根据不可抗力影响部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。法律规定拆迁是要安置补偿的，可被上诉人并未尽其相关义务，只是为了自己的利益，将上诉人拆迁补偿款领走，导致了上诉人的全部经济损失，据此被上诉人理应承担对上诉人的赔偿。故上诉请求：二审法院撤销昆明市西山区人民法院（2010）西法民初字第960号民事判决，依法改判：一、赔偿上诉人歌舞厅装修、设施设备费用152099.31元。二、赔偿上诉人公证费1200元、评估费5000元，合计6200元。三、诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人王某对许某的上诉请求及事实理由答辩称：一、被上诉人只有遵守国家法令按期搬迁的法定义务，而没有以经营损失和装修损失来要挟政府漫天要价的权利；二、被上诉人已完全履行了合同义务，上诉人在履约过程中已构成根本性违约，租赁合同签订后，被上诉人只收取了6个月租金，但上诉人却经营了8个月，已构成根本违约；三、租赁合同之所以不能履行，是由于政府拆迁这一不可抗力所造成，被上诉人应当免除责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。

（四）二审事实
二审经审理，现双方当事人对以下事实存在争议：一、本案中上诉人许某对涉案租赁房屋是否存在装修事实？对此，本院认为：在上诉人许某已经向本院提交了关于其对租赁房屋进行装修的相应证据材料的情况下，被上诉人对此虽不认可，但并未提交相反证据予以反驳，故本院对上诉人许某对涉案租赁房屋进行过装修的事实予以确认。二、上诉人许某对租赁房屋的装修是否征得被上诉人王某的同意？对此，本院认为：虽然被上诉人王某不认可装修征得其同意，但本案双方当事人在其签订的租赁合同第八条中已经明确约定租赁期满所装修部分无偿由出租人使用，不得拆除，而且双方还在租赁合同末尾手写注明：在装修时不得损坏原来的房屋结构。由此可以认定上诉人许某对涉案租赁房屋的装修是征得被上诉人王某同意的。综上，二审经审理，除原审法院确认的事实外，本院另查明：一、2008年8月20日，西山区出入湖河道截污及水环境综合整治工作指挥部办公室发出关于印发《草海片区（大观河）综合整治工程征地拆迁补偿指导意见》的通知，《草海片区（大观河）综合整治工程征地拆迁补偿指导意见》中第四条第4项明确规定宅基地上的村、社居民住宅拆迁补偿标准包含房屋内外装修装饰补偿，被上诉人王某与拆迁人签订的拆迁安置补偿协议即是按照《草海片区（大观河）综合整治工程征地拆迁补偿指导意见》中第四条第4项规定进行补偿的。涉案租赁房屋于2008年10月14日被拆除。上诉人许某征得被上诉人王某的同意对租赁房屋进行了装修。二、被上诉人王某已领取了涉案房屋的全部拆迁补偿款2234271元。三、二审中，云南春城司法鉴定中心针对其所做的云春鉴【2008】资鉴字第187号司法鉴定意见书中的装修、设备价值评估152099.31元部分进行区分：可移除的未形成附合部分价值为63980.28元；不可移除的形成附合部分价值为88119.03元。

（五）二审判案理由
昆明市中级人民法院经审理认为：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1、本案中，2008年9月25日，上诉人与被上诉人双方签订的协议书明确约定：租赁房屋租期未满遇到政府拆迁，被上诉人同意上诉人向政府领取合同中按经营拆迁政策所应得的全部费用，投资费、安置补偿费、搬家费等。后被上诉人就涉案租赁房屋按照《草海片区（大观河）综合整治工程征地拆迁补偿指导意见》第四条第4项之规定与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，并领取了涉案房屋全部拆迁补偿款2234271元，虽然被上诉人与拆迁人签订的拆迁安置补偿协议中并未明确注明包含装修装饰部分补偿，但根据《草海片区（大观河）综合整治工程征地拆迁补偿指导意见》中第四条第4项的规定，房屋拆迁补偿款中包含房屋内外装修装饰补偿，故被上诉人获取的2234271元拆迁补偿款中确实包含有上诉人对涉案租赁房屋投入的装饰装修部分的补偿，被上诉人应将属于上诉人的装饰装修部分补偿款支付给上诉人。
2、对于上诉人要求被上诉人赔偿其装修、设施设备费用152099.31元的诉请。本案中，涉案租赁房屋已被拆除，拆除前上诉人单方委托云南春城司法鉴定中心进行了鉴定，其中装修、设备价值评估为152099.31元，该鉴定虽系上诉人单方委托所做，但鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具有相应资质，本院对该鉴定结论予以采信，二审中经鉴定机构对装修、设备部分评估价值进行区分，其中：可移除的未形成附合部分价值为63980.28元；不可移除的形成附合部分价值为88119.03元。对于可移除的未形成附合的装修部分应由上诉人自行移除搬走，上诉人二审中亦陈述房屋拆迁时被搬出的物品系由其自行处理拿走，故本院不予支持；对于不可移除的形成附合的装修部分，鉴定评估价值为88119.03元，应由被上诉人支付给上诉人，本院予以支持。
3、对于上诉人要求被上诉人赔偿公证费1200元、评估鉴定费5000元（合计6200元）的诉请，上述费用是上诉人在涉案租赁房屋即将拆除之前对租赁房屋内现状进行证据保全以及对其装修价值等进行评估鉴定所产生的费用，属于上诉人为支持其诉请所发生的合理费用，本院酌情认定由被上诉人承担上述公证费（1200元）及评估鉴定费（5000元）合计6200元的一半，即3100元。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但判决结果不当，本院予以改判。上诉人许某的上诉请求部分成立，本院予以支持。

（六）二审定案结论
昆明市中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百零七条之规定，作出如下判决：
一、撤销昆明市西山区人民法院（2010）西法民初字第960号民事判决。
二、由被上诉人王某于本判决生效之日起十日内支付上诉人许某装修补偿款88119.03元。
三、由被上诉人王某于本判决生效之日起十日内支付上诉人许某公证费人民币600元、评估鉴定费2500元，合计3100元。
四、驳回上诉人许某的其他诉讼请求。

（七）解说
近年来，随着昆明市城市化进程的加快，因城中村改造、房屋拆迁所引发的涉及承租人诉请装修损失赔偿的案件较多。对于此类案件的审理，主要的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称"司法解释"），司法解释中第九、十、十一、十二、十三条针对城镇房屋租赁合同纠纷案件中涉及装饰装修问题的处理进行了相应的规定，而在此类案件的审判实践中，通常涉及以下几个方面的问题值得注意：
一、租赁合同效力的认定。
审理房屋租赁合同纠纷案件，首先必须对房屋租赁合同的效力进行认定，房屋租赁合同有效还是无效决定了案件的后续审理思路，合同有效的情况下，合同约定内容对双方具有法律约束力，法院可以根据合同的约定和相关法律规定进行审理；合同无效的情况下，因合同自始无效，法院只能根据相关法律规定进行审理。司法解释第二、三条对于租赁合同效力的认定作出了明确规定，但除此之外，现实中大量存在租赁农村集体土地上建盖的房屋的情形，对于此类租赁合同，因违反土地管理法关于农民集体所有的土地使用权不得用于非农建设的禁止性规定而导致房屋租赁合同无效。因此，在认定房屋租赁合同效力时，需要注意审查租赁房屋是否具有产权证、建盖行为是否取得相应报批批准手续、是否存在以租代征违法行为等方面的事实。本案中，因拆迁单位已经实际支付了补偿款，王某亦实际领取了补偿款，而许某诉请亦是针对其装修投入部分的赔偿问题，故本案中双方签订的租赁合同的效力不属于本案重点审查的内容。
二、承租人对租赁房屋的装饰装修是否征得出租人的同意的认定。
在认定房屋租赁合同的效力之后，下一步就需要认定承租人的装修行为是否征得出租人的同意。对此问题的认定，困难之处在于如果双方没有约定且各持一词时，需要根据当事人的举证情况以及法官的仔细审查来进行认定，例如：出租人对承租人的装修行为是否知晓？承租人装修时出租人是否提出过异议？
三、区分形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物。
司法解释规定未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，对形成附合的装饰装修物又区别合同有效还是无效作出不同的规定。据此，审理过程中，一定要注意区分形成附合和未形成附合的部分，而在审判实践中，往往需要对装饰装修物的现值进行鉴定评估，故在鉴定评估时就需要对此区分进行评估鉴定。
四、承租人的装饰装修物的赔偿认定问题。
司法解释对于租赁合同有效情况下装饰装修物的处理规定得比较具体详细，但在租赁合同无效情况下，对已形成附合的装饰装修物的规定是：出租人同意利用的，折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。这里涉及到对双方过错大小的认定，需要根据个案的具体情况进行认定。此外，需要说明的是：司法解释关于装饰装修物的处理规定主要限定于出租人与承租人双方之间，如像本案涉及政府拆迁情形的，政府通常只与出租人（房屋所有权人）签订补偿协议，且补偿协议中的补偿款往往不会注明具体包含的补偿名目，在出租人已经实际领取了全额补偿款的情况下，只要能够确定补偿款包含承租人的装饰装修在内，根据谁投资谁受益的原则，属于承租人已形成附合的装饰装修物部分的补偿款应予全额支持。
（林磊）