1、 判决书字号
一审判决书：昆明市西山区人民法院（2011）西法民初字第231号民事判决
二审判决书：昆明市中级人民法院（2011）昆民一终字第454号民事判决书

2、 案由：房屋买卖合同纠纷

3、 诉讼双方：
上诉人（原审被告）高某，女，汉族，1975年9月24日出生。
上诉人（原审被告）陈某，男，汉族，1970年5月2日出生。
委托代理人何某，男，汉族，1976年1月12日出生。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）浦某，男，汉族，1979年12月8日出生。

4、 审级：二级

5、 审判机关和审判组织：
一审法院：昆明市西山区人民法院
二审法院：昆明市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：起俊，代理审判员：郑会利、汪佳

6、 审结时间
二审审结时间：2011年9月23日

1、 一审诉辩主张
（1） 原告浦某诉称：
2005年7月，原告浦某与被告高某签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告高某将××家园×-×-202室房屋出售给原告，成交价为220000元。该合同还约定：双方商议先付房价50%，由买方入住，待产权办理过户时拿到收件收据的同时再全额支付剩余房款50000元。如在过户时按国家政策所产生的营业税由双方各自承担50%。服务费4000元，由原告浦某在支付房款时支付，如双方或任何一方发生违约，此费用由违约方承担。2005年7月2日，被告高某收取了原告浦某支付的房款110000元。同日，原告浦某向昆明河山房地产营销策划有限公司支付了4000元房产信息服务费。现浦某以高某不予办理房屋过户手续构成违约为由诉至人民法院，请求判令：1、被告高某继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，将房屋过户至原告名下；2、由被告承担过户产生的50%营业税（以税务机关收取为准）；3、被告承担中介费4000元；4、诉讼费由被告承担；5、两被告承担连带责任。
（2） 二被告辩称：
陈某作为涉案房屋的共有权人，并未书面同意房屋的买卖，也未在房屋买卖合同上签字，故涉案房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，应为无效。请求驳回原告的诉讼请求。

2、 一审认定事实
2005年7月，原告浦某与被告高某签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告高某将××家园×-×-202室房屋出售给原告，成交价为220000元。该合同还约定：双方商议先付房价50%，由买方入住，待产权办理过户时拿到收件收据的同时再全额支付剩余房款50000元。如在过户时按国家政策所产生的营业税由双方各自承担50%。服务费4000元，由原告浦某在支付房款时支付，如双方或任何一方发生违约，此费用由违约方承担。2005年7月2日，被告高某收取了原告浦某支付的房款110000元。同日，原告浦某向昆明河山房地产营销策划有限公司支付了4000元房产信息服务费。2006年12月18日，原告浦某与被告高某签订了《补充协议》，约定：原告浦某同意在2005年7月签订的《房屋买卖合同》的基础上提前支付房款50000元给被告高某，剩余60000元房款待被告高某将房屋产权证转让到原告浦某名下时，原告浦某立即支付。2006年12月18日，被告高某收取了原告浦某支付的第二次房款50000元。2007年1月17日，被告高某经登记机关登记为福景路××家园×幢×-202室的房屋所有权人。2005年3月15日，被告高某与被告陈某登记结婚。审理过程中，原告浦某与被告高某一致陈述原告于2005年7月接收房屋居住至今。

3、 一审判案理由
本案争议的焦点是原告浦某与被告高某签订的房屋买卖合同是否有效。被告陈某主张其妻子高某将属于夫妻共同财产的诉争房屋出卖没有经其同意，买卖合同无效。针对两被告的此答辩意见，一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定："下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形"。但本案中，可以推定被告陈某知晓并同意其妻子高某出售房屋。首先，房屋属于价值较大的财产，以普通人的行为标准判断，被告陈某自述知道自己及妻子高某取得房产一套，却直至诉讼过程中才得知房屋出售给原告并由原告居住近5年不符合常理。其次，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定："婚姻法第十七条关于'夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权'的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"。两被告自述夫妻感情良好，而被告高某与原告订立合同后也将房屋正常交付给原告一直居住至今，合同正常履行的时间很长。综合案件情况，可以确认即使诉争房屋是夫妻共同财产，原告也有理由相信高某的意思表示不存在未经丈夫同意的瑕疵。根据上述法律规定，被告陈某并不得以不同意或不知道为由对抗原告。第三，被告陈某称长期在外工作，不清楚自己家庭财产处理情况，此陈述正好印证了订立合同、付款、交房整个过程只有被告高某一人参与的合理性。综合以上考虑，一审法院对两被告的答辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条"当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行"之规定，两被告应当按照合同履行义务，共同协助原告办理房屋所有权证，将诉争房屋过户至原告名下，并按照有关国家机关确定的数额承担50%的营业税。若国家有关部门不征收，则两被告可不承担该费用。同理，两被告不将房屋过户至原告名下是违约行为，依据合同，原告主张两被告承担4000元房产信息服务费的诉请一审法院亦予以支持。

4、 一审定案结论：
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，判决如下：一、由被告高某、陈某于本判决生效之日起10日内共同协助原告浦某办理福景路××家园×-×-202室房屋的房屋所有权证，将该房屋过户至原告浦某名下，并承担50%的营业税（营业税的金额以有关国家机关确定为准）。二、由被告高某、陈某于本判决生效之日起10日内共同支付原告浦某4000元。案件受理费4660元（原告已预交），由两被告承担，两被告承担部分于付款时一并支付原告。

高某、陈某上诉请求二审法院：撤销一审判决，改判确认本案所涉房屋买卖合同无效，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉主要事实及理由如下：房屋属于价值较大的财产，在处分时应当采用共有人协商一致的做法，而陈某作为涉案房屋的共有权人，并未书面同意房屋的买卖，也未在房屋买卖合同上签字，故涉案房屋买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，应为无效，陈某有权追回属于自己的房屋以维护其合法权益。在被上诉人未能提供任何证据证明其已对房屋产权状况以及高某的婚姻状况进行审查的情况下，其在房屋买卖过程中存在明显过错，不能成为善意第三人，而一审法院推定陈某知晓并同意其妻子高某出售房屋并无事实依据，有失公正。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判，维护两上诉人的合法权益。

被上诉人答辩称：涉案房屋产权证上配偶一栏为空白，且在房屋买卖合同中高某已保证对该房屋的权利没有瑕疵，另外，陈某于房屋买卖事隔五年之后才称其方知晓该情况，不符合常理，事实上，两上诉人要求确认合同无效的原因是因为房价上涨。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。