（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第21348号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：邢某。
委托代理人：刘松鸿，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人：常某1。
被告：陈某，男。
委托代理人：于立群，北京市博昌律师事务所律师。
被告： 常某。
第三人：邓某。
委托代理人：雷潇，北京市大瀚律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：冯诏锋；人民陪审员：郝建丰、孙敏。

6.审结时间：2012年7月3日。

（二）诉辩主张

1.原告邢某诉称
位于北京市朝阳区花园××里××号楼×单元304号房屋（以下简称304号房屋）系我个人所有的房屋。2011年5月25日，邓某持伪造的委托书与陈某签订《房屋买卖合同》，将304号房屋以42万元的低价出售给陈某，并办理了产权变更登记手续。我认为邓某与陈某签订的该合同侵害了我的合法权益，为无效合同，且不构成善意取得。故诉至法院，要求：1、确认邓某代我与陈某于2011年5月25日签订的《房屋买卖合同》及双方签订的《存量房网上签约合同》（合同编号为CW170880号）无效；2、陈某协助我办理304号房屋的权属变更登记手续。

2.被告陈某辩称
我与邓某确在2011年5月25日签订《房屋买卖合同》，约定我以65万元的价格购买304号房屋，当时邓某持邢某出具的经公证的《委托书》， 常某、邢某的身份证，邢某的银行卡与房屋产权证书，足以使我相信邓某具有代为出售304号房屋的代理权，我已尽到合理的审查义务，属于善意取得，邢某无权追回该房屋。

3．被告 常某辩称
我与邢某是夫妻关系。我曾向邓某借高利贷未偿清，2010年8月左右，中间人张某1要求我将304号房屋设定抵押作为高利贷的担保。于是，我在邢某不知情的情况下自行将房屋产权证书拿出来，配合邓某、张某1去办理了公证，并将房屋产权证书由张某1转交给了邓某。我还根据张某的指示，持户口簿补办了一张邢某的身份证也交给了张某1。2011年5月25日，张某1以找他人代我清偿对邓某的40万元债务为由，要求我给陈某出具了收条。2011年5月31日，陈某要求我腾退房屋，我为其出具了《腾退协议》。2011年6月15日，我发现304号房屋门锁被更换于是报警，但由于陈某持有房屋产权证书，最终，陈某入住的304号房屋。我认为我被邓某和张某1骗了，我并不同意出售房屋，邢某也不知晓此事，我同意邢某的诉讼请求。

4、邓某述称：
我与 常某是经中间人张某2介绍认识的， 常某曾向我借款40万元，并同意将304号房屋抵押给我。借款当天，我与 常某共同办理了授权委托的公证手续，公证的内容是我有权代为出售304号房屋。2010年5月， 常某未按期偿还借款，于是我自行决定将304号房屋出售以实现债权。2011年5月25日，经张某2介绍，我与陈某协商将304号房屋以65万元的价格转让给陈某。交易时，我向陈某出示了房屋产权证书和《委托书》，但没有出示钥匙、身份证、银行卡等物品，陈某未到304号房屋内看房，也未进行具体协商，双方签订合同办理了房屋产权过户登记。过了两天，我妻子的银行卡中收到了转账还款共计40万元，其余25万元我不清楚。我认为双方签订的《房屋买卖合同》是有效的，陈某构成善意取得。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：邢某与 常某系夫妻关系，304号房屋系邢某在婚后按成本价购买的直管公有住房，于2008年3月1日取得该房屋产权证书，产权登记在邢某名下。 常某与邓某经人介绍相识，双方之间存在借贷关系。
2011年5月25日，邓某持经北京市中信公证处于2010年8月24日公证的邢某、 常某于2010年8月14日出具的内容为："委托邓某为其二人代理人，代为办理：1、查询该房屋档案；2、以出售时市场价格为参考签订房屋买卖合同（包括网签买卖合同）；3、办理产权及土地证过户及签署相关文件；4、代缴相关税费；5、代收房价款（现金或转账）；6、协助买方办理银行贷款或公积金贷款；7、办理物业交割手续及契税手续，办理此房屋的公共维修基金的过户手续；8、其他与上述房地产出售有关的一切事宜。"的《委托书》， 以邢某的名义与陈某签订《房屋买卖合同》，约定：陈某以65万元的价格购买304号房屋，定金为5万元。上述合同中关于房屋交付时间、权属转移登记、税费负担以及违约责任的条款处均未填写内容。同日，邓某还代邢某与陈某签订合同编号为CW170880号的《存量房屋买卖合同》（约定房屋总价款为42万元），陈某缴纳了相关税费共计    39 900元，并办理完毕304号房屋的权属变更登记手续，陈某取得了该房屋的产权证书。
2011年5月31日， 常某出具内容为："由于花园闸北里十一号楼二门304号合法卖于陈某，现本人搬家需要时间，定于六月十五日把房屋腾退，保证陈某能入住，到时未腾退，房屋权由陈某处理，屋内一切物品归陈某所有。" 的《腾退协议书》。2011年6月15日，陈某到304号房屋处要求邢某家人腾退房屋，邢某家人与其发生纠纷并报警。因陈某持有304号房屋产权证书，经公安机关协调其最终搬入304号房屋。随后，邢某以其未委托邓某卖房为由诉至本院，要求确认关于304号房屋的房屋买卖合同无效。
本案在审理过程中，邢某申请对签署日期为2010年8月24日的《委托书》中的"邢某"字样的签名是否为其本人所签进行鉴定。本院依法委托经摇号随机确定的北京民生物证司法鉴定所对上述事项进行鉴定，北京民生物证司法鉴定所于2011年11月29日出具京民司鉴[2011]文鉴字第216号司法鉴定意见书，鉴定意见为《委托书》中"邢某"签名不是邢某本人书写。邢某支付了鉴定费2700元。
庭审中，邓某与陈某均称：邢某、 常某均未参与房屋买卖的协商及房屋产权变更登记的办理；陈某未实际进入304号房屋看房。陈某则主张：因房屋价格较低，其才未进入304号房屋确认；因邓某持《委托书》、房屋产权证书、邢某与 常某的身份证原件及银行卡，其有理由相信邓某有权代理304号房屋买卖事宜；其已经支付了全部房款65万元，并取得了房屋权属证书，其已构成善意取得。为证明其已支付了65万房款，其出示邓某出具的42万元收条及 常某出具的23万元的收条各一张，主张42万元系通过银行汇款转入邢某账户，23万元为现金，直接交付给 常某。邓某认可42万收条为其所出具，但称其实际收到了40万元； 常某亦认可23万元收条为其所出具，但否认实际收到了该款，就其未收到该款一节其未举证。
查：陈某于2011年5月25日15时59分通过转账方式向邢某名下工商银行账户（卡号：6×××××××××××××0）转账42万元。邢某否认收到该款，称其从未办理过卡号为6×××××××××××××0的工商银行账户开户手续。再查：邢某名下上述账户系案外人张某4（身份证号码1×××××××××××××7，以下简称姓名）于2011年5月18日以邢某的名义申请开户。张某4于2011年5月25日16时10分从该账户转账22万元至案外人冯某名下账户（卡号：9×××××××××××××3），并于同日16时14分从该账户转账20万元至案外人侯某名下账户（卡号：6×××××××××××××8）。经询， 常某及邓某均表示其二人分别所称"张某1"和"张某2"应为同一人，其二人与该张姓男子并不熟悉，亦不了解其具体身份；关于银行交易记录中显示的张某4、冯某、侯某，其二人均表示不认识。
再查，2011年6月25日，陈某与案外人王某、案外人张某5（以下均简称姓名）在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某、张某5以103万元的价格向陈某购买304号房屋及屋内家具家电、装饰装修、配套设施。其间，张某5、王某委托深圳市万世联土地房地产评估有限公司北京分公司对304号房屋的抵押价值进行评估，该公司于2011年6月29日出具世联咨字BJ[2011]G061826号房地产抵押估价报告，确定304号房屋在2011年6月28日的抵押价值总价为1 081 295元。2011年7月8日，王某向陈某支付了首付款42.4万元。现王某、张某5已入住304号房屋，但双方尚未办理房屋产权变更登记手续。
经本院释明，陈某明确表示如邢某与其签订《房屋买卖合同》无效，则要求邢某返还购房款65万元，并赔偿其已付购房款利息（以65万元为基数，按同期中国人民银行贷款利率的四倍的标准，计算自2011年5月25日至实际返还上述款项为止）；赔偿其支付的营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加税、契税共计39 900元；赔偿其房屋差价损失50.4万元。邢某不同意其上述要求，陈某亦表示不在本案中向 常某和邓某主张权利。
上述事实有下列证据证明：
1. 《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》。
2. 《公证书》。
3. 《存量房屋买卖合同》。
4. 《房屋买卖合同》。
5. 房屋产权证书。
6. 银行交易查询单。
7. 收条。
8. 完税证明。
9. 《腾退协议书》。
10. 《借条》。
11. 收款证明。
12. 《房地产抵押估价报告》。
13. 房屋登记备案材料。
14. 证明。
15. 《鉴定意见书》。
16. 鉴定费收据。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，邓某虽主张邢某委托其代为出售304号房屋，并提交了《公证书》予以佐证，但经鉴定《公证书》中委托人处"邢某"字样的签名并非邢某本人书写，且邢某对邓某代为出售304号房屋的行为不予追认，故法院对邓某的主张不予采信。邓某在未取得邢某授权及追认的情况下与陈某签订《房屋买卖合同》及网签《存量房屋买卖合同》均应为无效。
不动产的善意取得须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产已经登记。本案中，陈某虽称其有理由相信邓某具有代理权，主张其基于善意取得304号房屋产权，但陈某于2011年5月25日首次与邓某协商购房事宜，且在未进入304号房屋内查看房屋，亦无居间服务机构代为审核房屋权属的情况下，即在当日完成磋商、签订合同、支付全部购房款、办理房屋产权变更登记手续等一系列重要的法律程序，其上述购房行为显属草率。从双方签订的《房屋买卖合同》及网签《存量房屋买卖合同》内容来看，上述协议就房屋交付、产权变更登记及违约责任等重要条款均未作出约定，亦不符合交易习惯。从房屋交易价格来看，陈某与邓某约定的房屋总价款为65万元，但陈某在一个月后即以103万元的价格将该房屋转让张某5、王某，且经评估机构对304号房屋抵押估价，该房屋在当时的抵押价值总额为1 081 295元，故邓某与陈某约定的交易价格明显低于市场正常价格。综合以上情节，陈某主张其构成善意取得的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，304号房屋的产权登记所有人已变更为陈某，故邢某要求陈某协助其办理房屋过户手续于法有据，本院予以支持。陈某虽于2011年5月25日通过银行转账方式向邢某名下银行账户中支付了42万元，但该账户系张某4以邢某的名义申请开立，且该款项在进入该账户后立即被张某4转至他人账户，且结合邓某出具的收条及其自认，该42万元应为邓某实际收取；而 常某虽然否认收到了23万元房款，但结合其出具的收条，该23万元应为 常某实际收取。故邢某并未实际收取陈某支付的购房款，陈某坚持要求由邢某返还全部购房款缺乏事实和法律依据，法院不予支持。鉴于邢某并未向邓某出具《授权委托书》，亦未实际参与合同签订和履行，其对合同无效的结果并不存在过错，陈某要求邢某赔偿其已付购房款利息、各项税费及房屋差价损失的要求，本院均不予支持，陈某可向相关责任人另行主张。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，作出如下判决：
1．第三人邓某以原告邢某的名义与被告陈某于二○一一年五月二十五日签订的《房屋买卖合同》及网签《存量房屋买卖合同》（合同编号为CW170880）均为无效；
2.被告陈某于本判决生效之日起七日内协助原告邢某办理位于北京市朝阳区花园××里××号楼×层×单元304号房屋的权属变更登记手续。
案件受理费7665元、由被告陈某、被告 常某、第三人邓某各负担2555元（于本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费2700元，由被告 常某、第三人邓某各负担1350元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

（六）解说
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的不动产善意取得的构成要件，该项规定对于维护交易安全，维护真实权利人的物权具有积极意义。根据该项规定，不动产善意取得需具备三个构成要件，（一）受让人受让该不动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产已经登记，然而受让人是否基于善意受让不动产，在实践中较为难以认定和判断。
对于不动产善意取得中的"善意"的认定标准存在两种意见：一种是与动产善意取得的"善意"认定标准相同，即不知情且非因重大过失而不知情，其理由在于：其一，从立法上来看，法律并未对动产和不动产的善意取得构成要件作出区分，或者对"善意"的认定存在不同标准；其二，从实践中看，我国不动产登记存在多种因素可能导致登记所有权人与实际所有权人不一致的情况，不动产善意取得中的"善意"应当与动产善意取得中的"善意"适用同一标准。第二种意见是不知情，而无需考虑受让人是否存在过失，受让人若基于对不动产登记的信赖，在不知情的情况下与登记所有权人交易，就推定其是善意的，除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载，其理由在于，与动产的占有相比，不动产的登记具有更高的公信力，适用不同认定标准更符合不动产善意取得制度维护交易安全的立法初衷。笔者认为，第一种意见更为妥当，在当前不动产登记权利人与真实权利人不一致的情况较为普遍的情况下，仅仅根据不动产登记判断受让人是否为"善意"尚不足以保护真实权利人的合法权利，在实践中可能导致善意取得也可能成为他人恶意串通侵害真实权利人合法权益的外衣，且从善意取得还必须符合以合理的价格转让的规定来看，受让人应当担负合理的审查义务，当事人是否存在较大过失也应为"善意"的评定标准。
"善意"是对行为人主观状态的评定，然而在不动产善意取得中如何评定受让人是否善意，则仍需要将"善意"回归到正常交易之中，从交易行为的客观方面予以评定。不动产善意取得必须通过正常交易方可实现，故可以从交易是否符合习惯、正常逻辑等因素予以综合评定，例如合同磋商、审核材料、签订协议、实际履行是否符合正常交易流程，是否符合交易习惯。就本案而言，邓某虽持有304号房屋的权属证书以及经公证的授权委托书，陈某基于上述材料有理由相信邓某有权代邢某出售304号房屋。但从该案中的交易细节来看，存在以下几个重要环节的疏漏：其一，从合同磋商来看，陈某与邓某均称其二人此前互不相识，从交易习惯来看，双方一般会经过一段时间的磋商和核实，但其二人未经居间服务机构介绍，却在2011年5月25日见面当日就达成一致，且陈某在未进入304号房屋内查看房屋，亦无居间服务机构代为审核房屋权属的情况下，即在当日完成磋商、签订合同，这样的交易行为与通常交易流程相悖。其二，从双方签订的《房屋买卖合同》及网签《存量房屋买卖合同》内容来看，合同约定内容含糊不清，关于房屋交付、产权变更登记及违约责任等重要条款处均为空白，亦不符合交易习惯。其三，从合同的履行来看，邓某与陈某在签订合同当天，尚未交付房屋的情况下即办理了支付全部购房款,办理房屋产权变更登记手续等一系列重要的法律程序，其上述购房行为显属草率。最后，从房屋交易价格来看，陈某与邓某约定的房屋总价款为65万元，但陈某在一个月后即以103万元的价格将该房屋转让张某5、王某，且经评估机构对304号房屋抵押估价，该房屋在当时的抵押价值总额为1 081 295元，故邓某与陈某约定的交易价格明显低于市场正常价格。综合以上几个因素，法院最终认定陈某购买304号房屋不构成"善意取得"，陈某应当协助邢某办理304号房屋的权属变更登记手续。
不动产交易中受让人是否为善意，不仅仅需要审核是否以合理的价格成交，还要从交易过程的客观方面判断受让人在主观上是否对出让人无权处分知情，以及对此是否存在重大过失。
（冯诏锋）