1、 判决书字号
一审判决书：辽宁省本溪市平山区人民法院（2010）平民立二初字第00347号判决书
二审判决书：辽宁省本溪市中级人民法院（2011）本民一终字第00018号民事判决书

2、 案由：物业服务合同

3、 诉讼双方
原告（被上诉人）本溪市公益物业管理有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区丰华街金圆大厦。
法定代表人张野，该公司董事长。
委托代理人张某，该公司工作人员。
委托代理人王某，该公司法律顾问。
被告（上诉人）程某，男，1962年12月9日出生，汉族，山东省日照县人，本溪市奥斯卡影楼业主，现住辽宁省本溪市平山区。
委托代理人由靖，辽宁平正律师事务所律师。

4、 审级：二审

5、 审判机关和审判组织
一审法院：辽宁省本溪市平山区人民法院
合议庭成员：审判长：孟薇；人民陪审员：赵野、杨铭
二审法院：辽宁省本溪市中级人民法院
合议庭成员：审判长：刘立志 ；审判员：刘天伟、于昕

6、 审结时间：
一审审结时间：2010年11月15日
二审审结时间：2011年3月18日

（一） 一审情况

1、一审事实和证据
程某于1998年6月1日购得金圆大厦16#、17#两间商业用房，建筑面积为232.70平方米。本溪市公益物业管理有限公司（以下简称物业公司）与程某商业用房所在地区的本溪市金圆大厦业主委员会于2004年6月28日签订了物业管理委托合同一份，合同约定金圆大厦业主委员会将金圆大厦共建部位委托物业公司实行物业管理，委托事项包括：一、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；二、公用设施、设备的维修、养护和管理；三、市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；四、公共环境卫生；五、维护公共秩序；六、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。合同约定，物业公司向业主和物业使用人收取维修费每月2.5元/平方米，物业管理费每月1.5元/平方米，代收水、电费，委托管理期限自2004年7月1日起至2009年12月25日止，在业主提出委托时，物业公司应接受委托并合理收费。自2006年开始，程某分别于2009年1月10日、2009年11月21日向物业公司缴纳物业管理费合计6000元，余款未支付物业公司。现物业公司与程某因支付物业管理费及维修费问题不能达成一致意见。

2、一审判案理由：
物业公司与程某签订的物业管理委托合同依法成立并合法有效，物业公司应按照合同约定的内容及期限履行合同义务，程某应该按照合同约定的价款及时间支付合同中约定的费用。自2006年1月1日起至2009年12月25日止，按照程某房屋面积 153.09平方米计算，程某应向物业公司缴纳的物业管理费及维修费合计29 862.76元，扣除程某已交付物业公司的6000元，程某尚应交付物业公司23 862. 76元。关于程某辩称的诉讼前置程序问题，因诉讼前置需具备法律明确规定的法定情形，故程某的辩解理由不予支持。关于程某辩称的物业公司不具有收费许可证，不具备收费条件一节，因物业公司与程某之间为合同关系，故对此辩解理由不予支持。关于程某辩称物业公司将公用部位、公用设施进行经营，收益没有用于补充专项维修资金，侵犯了业主的知情权和监督权一节，因程某并没有提供充分的证据予以证明该问题，故程某的此项辩解理由不予支持。

3、一审定案结论
程某于判决生效后10日内给付物业公司物业管理服务费及维修费共计23 862.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费769元(物业公司已预交)，程某负担570元，物业公司负担199元。

（二）二审诉辩主张

上诉人程某的上诉请求：1、撤销原审判决。2、在收费幅度内，合理确认上诉人的交费比例。其理由是：上诉人提出每年交纳物业费用2000元，不仅是被上诉人同意的，也是符合实际情况和有关规定的。上诉人的16#、17#两间商业用房都是独门独户，与物业没有共用部位，其楼梯间、走廊通道、门厅等的维修、养护、环境、秩序、安全并不在物业管理之中。被上诉人在提起本案诉讼之前应当与业主委员会协商，按《物业管理条例》履行业主委员会的"督促"程序，但被上诉人没有经过业主委员会的"督促"，脱离了业主委员会的监督。另外，物业维修资金按《物业管理条例》归属业主所有，被上诉人收取和使用必须经业主委员会同意，应依法保护业主交费时所享有的知情权和业主委员会的监督权。

被上诉人物业公司答辩：不同意上诉人的上诉请求。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

（三）二审事实和证据
本溪市中级人民法院经审查，确认一审法院认定的事实和证据。

（四）二审判案理由
被上诉人物业公司与金圆大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人程某作为金圆大厦的业主，该《物业管理委托合同》对其具有约束力，被上诉人有权依据该《物业管理委托合同》要求上诉人交纳物业管理服务费及维修费。上诉人称每年交纳物业费2000元是被上诉人同意的，但其未能提供充分的证据予以证明，本院不予采信。关于上诉人主张的其两间商业用房并不在物业管理之中，根据国务院《物业管理条例》规定，物业管理是对整个区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，而不是仅针对区域内个别房屋的管理活动。被上诉人对上诉人所在的金圆大厦提供了物业服务，上诉人亦实际接受了服务，上诉人负有给付相应物业管理服务费及维修费的义务，故上诉人提出的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人主张物业管理服务费及维修费收费不合理的问题，因金圆大厦物业收费标准业经相关部门批准，且已在《物业管理委托合同》中确定，鉴于双方在《物业管理委托合同》中明确约定物业管理服务费及维修费按房屋面积收取，被上诉人的物业服务项目和质量与合同中约定标准无明显差距，按此标准收费并无不当，故上诉人提出的该项上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为被上诉人收取和使用维修费,必须经业主委员会同意，应依法保护业主交费时所享有的知情权和业主委员会的监督权，对此，上诉人可依法通过其他途径处理，但无权以此为由向被上诉人提出拒付维修费的抗辩。

（五）二审定案结论
本溪市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五百七十元，由上诉人程某负担。

（六）解说
物业纠纷看来有以下起因，一是因房地产开发商遗留下房屋质量问题，导致业主与物业公司之间产生矛盾；二是物业公司的服务不到位，存在瑕疵，业主以不交物业费进行对抗，久而久之矛盾激化；三是一些业主缺乏诚信意识，恶意拖欠物业费，四是物业服务不到位而侵害业主人身、财产权益。近年来，涉及小区物业管理的案件频发且呈现急剧上升势头，业主因为物业公司服务不到位而拒缴物业费，物业公司因为业主拖欠物业费而降低服务标准。目前，相当一部分业主对物业管理企业、业主委员会、业主等法律主体之间的法律关系认识不清，认为业主委员会与物业管理企业之间签订的《物业管理委托合同》中约定的物业服务费及维修费收费不合理，而拒交物业费。
本案主要问题是：1、如何认定业主委员会与物业管理企业之间签订的《物业管理委托合同》是否对业主具有约束力的问题。2、如何看待业主是否接受物业公司服务的问题。首先，关于如何认定业主委员会与物业管理企业之间签订的《物业管理委托合同》是否对业主具有约束力的问题。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案双方在合同中对涉案管理服务费及维修费都已作出明确约定物业管理服务费及维修费按房屋面积收取，收费标准业经相关部门批准。程某认为物业管理企业收费不合理，而拒交物业管理服务费及维修费，没有事实和法律依据。因此，作为市场主体的物业公司，其合法经营行为和权益也要受到应有的保护，如果业主恶意欠费，那么对物业管理服务费及维修费打折收取的处理方式则会对物业管理企业的正当权益造成侵害。如果这些业主所占比重达到一定程度，那么，纵然物业管理公司提高物业管理服务质量，也很难被业主接受和认可，一旦欠费成风，物业公司很难经营下去。关于如何看待业主是否接受物业公司服务的问题。国务院《物业管理条例》中所指的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业是对整个区域内房屋进行管理，而不是仅针对区域内个别房屋的管理活动。具体说来，业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有未作特殊规定的性情下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、绿地、道路、公用设施等共有部分享有占有、使用、收益或处分的权利。同时，业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务，不得以放弃权利不履行义务。
（刘天伟）