（一） 首部

1、判决书字号：
黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院（2011）梅民初字第683号民事判决书；

2、案由：房屋所有权确认

3、诉讼双方
原告：王某
被告：齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区雅尔塞镇人民政府

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审理机关：黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院
合议庭组成人员：审判长：赵庆金；审判员：张余、祝颖

6、审结时间：2011年11月17日

（二）诉辩主张

原告王某诉称
2004年9月20日，我与孟某签订了房屋买卖合同书，孟某将建造的二层楼房以14万元的价格卖给了我，当日，我交付给孟某购房款12万元，余款2万元由孟某办理完房屋产权手续后结清。要求确认坐落在梅里斯城镇红梅委的二层楼房归原告所有。

被告雅尔塞镇政府辩称
原告的主张依法不能成立，诉求应予驳回。1、原告在诉状中主张的确权标的物在2002年7月拆迁之前系被告所有，并租赁给原告使用，本案关于诉讼中的房产，双方是租赁关系；2、本案诉讼中的拆迁异地重建的原梅里斯印刷厂二层楼房的所有权应归被告所有，原告主张其二层楼房归其所有不应采信。

（三）事实和证据
原告为支持其诉讼请求提供如下证据：
1、房屋买卖协议书一份，证明孟某将争议房屋卖给原告；2、收据一份，证明孟某收到王某买房款12万元；
3、付某证言，证明付某以同样方式在孟某处买房，购买的房屋与原告相邻。
被告为证明其抗辩理由提供如下证据：
第一组证据：1、雅尔塞镇政府企业办与原告于1994年8月1日签订的租赁经营合同；2、雅尔塞镇政府企业办与原告于2000年5月18日签订的协议书；3、雅尔塞镇政府企业办与原告于2001年2月18日签订的协议书；4、雅尔塞镇政府企业办与原告于2001年5月18日签订的协议书；5、雅尔塞镇政府企业办与原告的前夫李某于2001年6月1日签订房屋租赁合同；6、雅尔塞镇政府企业办与原告前夫李某签订房屋租赁合同；7、雅尔塞镇政府劳动力转移中心与原告于2002年7月19日签订的协议书；8、雅尔塞镇政府企业办与王某在印刷厂异地重建后于2004年8月4日续签的承包协议书；9、来访事项转送办理单。以上证据证实原、被告之间为房屋租赁关系；
第二组证据：1、个体工商户申请变更登记表；2、变更原因：动迁；3、申请变更登记事项，变更的地址是本案争议房屋的地址；4、雅尔塞镇政府企业办自有房屋证明；5、梅里斯振兴印刷厂营业执照。以上证据证实原告经营的振兴印刷厂的房产系被告自有的房产；
第三组证据：1、非住宅房屋安置协议；2、雅尔塞镇政府企业办与李某（王某的前夫）签订的梅里斯印刷厂房屋租赁合同；3、雅尔塞镇政府劳动力转移中心与王某于2002年7月19日签订的协议书；4、王某出具的收到搬迁费用3000.00元的收条。以上证据证实本案所诉争的原雅尔塞镇印刷厂因拆迁移地重建后，有房地产开发商进行了产权调换，还给雅尔塞镇政府二层非住宅房屋一栋，面积为271.86平方米，孟某既不是房屋开发公司的法定代表人，更不是该产权调换拆迁重新安置的房产的所有人，动迁协议书表明诉中争议房产的产权人为被告；
第四组证据：原告王某在被告雅尔塞镇政府诉其解除租赁合同纠纷一案中提交答辩状一份，证明原告在答辩状中自认其1994年以前是原雅尔塞镇印刷厂购销员，1994年承包雅尔塞镇印刷厂至2004年2月18日，2004年8月新厂房建成后，王某要求继续租赁，雅尔塞镇政府企业办又与王某签订了承包协议书，承包期为三年，自2004年8月4日至2007年8月4日；
第五组证据：证人王某2书面证言、王某2居民身份证、王某2和孟某结婚证书，证明本案原告所主张的房产是梅里斯印刷厂动迁安置的房产，还证明孟某生前并未与原告达成任何的房屋买卖协议；
第六组证据：梅里斯印刷厂全体职工（26人）证言，证明本案争议房产是动迁安置的原梅里斯印刷厂的房产，该房产是雅尔塞镇政府的；
第七组证据：齐齐哈尔市繁利管理有限公司证明，该证明复印于梅里斯房产局，证明本案争议的房屋是由银达房地产开发公司建设的，能够抗辩原告一再主张的是孟某私有房产的事实不能成立，同时说明该证明上有孟某2的签名，孟某2是孟某的儿子；
第八组证据：证人王某2、崔某、冯某、付某2、陶某出庭证言，均证明该争议的房屋是被告雅尔塞镇政府的。
黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯区人民法院经审理查明，1994年8月1日，原告王某与被告雅尔塞镇政府企业办签订了齐市梅里斯印刷厂租赁经营合同（梅里斯印刷厂系雅尔塞镇政府企业办所属企业），承包期限三年，自1994年8月1日至1997年8月1日。承包期满后，由于该印刷厂对外招标，原告王某退出。2000年5月18日原告王某与被告雅尔塞镇政府企业办又签订了一份租房协议，承包期一年，至2001年5月18日。2001年2月18日原告王某与被告雅尔塞镇政府企业办签订了租房协议，承包期三年，至2004年2月18日。2002年，原梅里斯印刷厂动迁，2002年7月19日，雅尔塞镇政府劳动力转移中心与王某签订了一份协议，其内容为：为加快梅里斯城区建设，为招商引资提供宽松环境，经双方协商达成如下协议：现有旧厂房（包括前后厂房）拆迁作价叁仟元，厂内所有拆迁旧物归王某所有，付款方式，达成协议后，王某一次性给付雅尔塞镇政府叁仟元。厂房建成后，按合同规定，如合同时间不到，可顺延到承包时间为止。厂房建成后王某有优先承包权。2002年，雅尔塞镇企业办所属的原梅里斯印刷厂动迁时，齐齐哈尔市银达房地产开发有限公司与被告雅尔塞镇政府企业办所属的原梅里斯印刷厂签订了一份非住宅房屋安置协议，其内容为：根据国务院，黑龙江《城市房屋拆迁管理条例》及齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区房屋拆迁管理补偿暂行规定的有关规定，按照梅里斯达斡尔族区城区整体规划的的要求，经市动迁办拆字（2002）第42号房屋拆迁许可证规定，由齐市银达房地产开发有限公司（以下简称甲方）对红梅委地段梅里斯印刷厂实施拆迁（以下简称乙方）经协商如下：一、甲方将拆除乙方砖混结构151.92平方米砖木结构119.84平方米房屋无偿由乙方拆除。二、甲方还给乙方贰层非住宅房屋一栋，交付使用时间二00二年十月三十一日，混合结构，面积为271.76平方米。甲方在协议签订之日付给乙方人民币贰仟元作为印刷厂搬迁等事宜补偿，以后印刷厂的所有事宜由乙方自行负责，乙方保证2002年7月28日前拆迁完毕。齐齐哈尔市银达房地产开发有限公司加盖公章，法定代表人马玉玺 经办人孟某加盖名章，雅尔塞镇政府，雅尔塞镇政府企业办公室，梅里斯达斡尔族区动迁办公室加盖公章，雅尔塞镇政府经办人朱丽签名，动迁办公室法定代表人葛立君加盖名章。回迁二层楼房交付后，王某继续租用该房屋，并于2004年8月4日 ，被告雅尔塞镇政府所属企业办公室与原告王某签订了一份协议书，雅尔塞镇企业办公室为甲方，王某为乙方，其内容为：1、甲方将雅尔塞镇印刷厂以每年1200.00元的价格承包给乙方，承包期3年（自2004年8月4日至2007年8月4日），承包费一次交清。2、雅尔塞镇原印刷厂职工有愿意参加工作的，乙方必须接收，且工资待遇等由乙方负责，承包期间如有职工上访等事件发生乙方负责。3在承包经营期间乙方不得将厂房转让，转租或抵押，否则一切损失由乙方负责，并追究法律责任。4、房屋入户费，设备，房屋维修等项目投入均由乙方负责。雅尔塞镇企业办公室加盖公章，王某签名。
原告在诉讼时向本院提供了一份与孟某3于2004年9月20日签订的房屋买卖协议及孟某3于2004年9月24日出具的收款收据。房屋买卖协议甲方为孟某3，乙方为王某，其内容为：甲方自愿将在信合一号楼院内自建的280平方米二层独体楼房（无水、电、暖气，门窗）卖给乙方，一、楼房价格为壹拾肆万元（140000.00）。二、楼房水、电、暖气、门窗等安装费用由乙方自行负责。三、甲方为乙方提供办理产权所需资料并帮助乙方办理产权证，办证费用由乙方负责。四、付款方式：1、甲、乙双方签订协议后三日内乙方付给甲方房款壹拾贰万元（120000.00元）。2甲方帮助乙方办理完产权证书后乙方将其余贰万元（20000.00）房款付给甲方。五、以上协议为甲乙双方真实意思表示，双方各自遵守，如有一方擅自违约，违约方需向对方支付违约金壹万元整（10000.00元）。甲方签字孟某3，乙方签字王某。收据内容：人民币壹拾贰万元整，上款系收王某房款，￥120000.00元，经手人孟某3。经孟某的爱人王某2证实，孟某于2009年11月12日病故，生前从未提过卖给王某楼房的事，该争议的房屋就是原梅里斯印刷厂动迁回迁房屋，孟某的繁字是繁荣的繁。孟某的名章及结婚证的繁字均是繁荣的繁字而不是平凡的"凡"字。庭审中经询问原告王某是否办理了房屋产权证，王某表示未办理房屋产权证。另查明，原梅里斯印刷厂动迁时，银达房地产开发公司为开发商，孟某只是施工方。现原告诉至本院，要求确认坐落在梅里斯城镇红梅委的二层楼房归原告所有。

（四）判案理由
黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院根据上述证据认为：原告王某与被告雅尔塞人民政府所争议的坐落于梅里斯城镇红梅委的二层楼房有充分的证据证实为被告雅尔塞镇政府企业办所属的原梅里斯印刷厂动迁回迁房屋。孟某3无权将原梅里斯印刷厂动迁回迁房屋变卖，故对原告的诉讼请求不予支持。原告王某与孟某3所签订的房屋买卖协议与本案无关。

（五）定案结论
黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费100.00元由原告王某负担。

（六）解说
近年来，随着城市建设步伐的加快，棚户区改造、对旧城区改造等建设项目的实施，在房屋改造过程中，因房屋拆迁而产生的各种多发、复杂、激烈的纠纷不断增多，本案就是一起因房屋动迁而产生的房屋产权确认纠纷。如何确定本案争议房屋的产权，就成为本案解决纠纷的焦点。我国2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第四条规定"国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯"，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定："所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利"。依据法律规定来审核认定本案王某持有的房屋买卖协议和收款收据，本案原告王某自1994年起多次与雅尔塞镇人民政府企业办签订房屋租赁合同，租赁、经营该办所属企业原齐齐哈尔市梅里斯印刷厂厂房，王某在此期间明知原齐齐哈尔市梅里斯印刷厂厂房所有权人为雅尔塞镇人民政府。2002年动迁，雅尔塞镇人民政府于2004年获取动迁回迁房为二层独体楼房，王某此时还在与雅尔塞镇人民政府企业办签订租赁合同，可以认定此时王某仍明知房屋产权人是雅尔塞镇人民政府。虽动迁前后房屋产生变化，但产权一直未改变。王某在租赁期间又与孟某3签订该房屋买卖协议，孟某3对争议房屋从未取得所有权，无权处分该房屋，王某、孟某3签订房屋买卖合同不能对抗房屋所有权人对产权的拥有，所以法院判决驳回王某要求确认争议房屋具有所有权的诉讼请求是正确的。
审理房屋产权纠纷案件，在严格审查诉讼证据认定事实的同时，还要通过有效证据严格区分产权人处分自己财产和非产权人处分他人财产的行为，以切实保护房屋产权人的合法权益，妥善处理房屋产权纠纷，维护社会和谐。
（潘瑛）