1、判决书字号：
一审判决书：福建省福州市台江区人民法院（2010）台民初字第2160号
二审判决书：福建省福州市中级人民法院（2011）榕民终字第1958号

2、案由：物业服务合同纠纷。

3、诉讼双方
上诉人（原审原告）林某。
上诉人（原审原告）林某2。
上诉人（原审原告）程某。
上诉人（原审原告）黄某。
上诉人（原审原告）陶某。
上诉人（原审原告）陈某。
上述上诉人共同委托代理人郑宝胜，福建信得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州新友朋物业管理有限公司，住所地福州市台江区五一中路138号金钻公寓3号楼2701复式单元。
法定代表人戴某，总经理。
委托代理人胡建中，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州市台江区茶亭街道金钻世家业主委员会，住所地福州市台江区五一中路138号。
法定代表人丁某，主任。
原审原告石某，男，1972年1月5日出生，汉族。
原审原告林某3，男，1963年9月7日出生，汉族。
原审原告胡某，女，1971年4月28日出生，汉族。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：福建省福州市台江区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘清华；人民陪审员：李锦云、曾依铨。
二审法院：福建省福州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：余秋萍；代理审判员：陶莉晶、林斌。

6、审结时间：
一审审结时间：2010年4月15日。
二审审结时间：2011年12月1日。

1、原告林某、林某2、程某、黄某、陶某、陈某诉称：一、被告福州市台江区茶亭街道金钻世家业主委员会未经业主共同决定，擅自与被告福州新友朋物业管理有限公司签订《金钻世家物业服务委托合同》违反了《物权法》、《物业管理条例》等法律规定，该合同无效。二、被告福州台江区茶亭街道金钻世家业主委员会对外签订合同，未经业委会全体委员（九名）过半数以上同意，违反建设部《业主大会规程》及金钻世家小区《业主公约》和《业主议事规则》。综上，两被告签订的合同《金钻世家物业服务委托合同》违反了法律法规的规定，损害了原告在内全体业主的合法权利，为此请求判令：1、被告福州市台江区茶亭街道金钻世家业主委员会与被告福州新友朋物业管理有限公司于2008年9月10日签订的《金钻世家物业服务委托合同》无效。2、本案诉讼费用由两被告承担。

2、被告福州新友朋物业管理有限公司辩称：1、本案原告主张合同无效缺乏代表性，金钻世家业主有六百多户，只有九个人提出诉讼，有可能侵犯其他业主的合法权益；2、答辩人与被告金钻世家业主委员会签订的合同合法有效，金钻世家业主委员会就解聘、选聘、委托物业公司的权利已得到一届三次业主大会的授权，选聘答辩人是经金钻世家业主委员会委员表决通过（九人中有五人同意），符合业主大会及业委会议事规程的规定。

1、二审诉辩主张
上诉人林某、林某2、程某、黄某、陶某、陈某上诉称：1、原审认定2006年11月27日召开的金钻世家业主大会以超过三分之二总票权数通过，形成以"授权金钻世家业主委员会招选聘物业管理公司"的决定，该认定没有事实依据。2、本案中上诉人主张的是合同无效之诉，金钻世家业主委员会未经业主共同决定，擅自与福州新友朋物业管理公司签订《金钻世家物业委托合同》，违反了《物权法》及国务院《物业管理条例》关于"选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且总人数过半数的业主同意"的强制性规定，该情形依合同法的相关规定属于"违反法律、行政法规的强制性规定"，应为无效合同。上诉人的诉求有明确的事实和法律依据。3、原审将"撤销权"与"合同无效之诉"混为一谈。上诉人主张合同无效，不受诉讼时效的限制，也不受"一年内行使撤销权"的限制。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判两被上诉人于2008年9月10日签订的《金钻世家物业服务委托合同》无效。
被上诉人福州新友朋物业管理有限公司辩称金钻世家业委会与被上诉人2008年9月10签订的《金钻世家物业服务委托合同》合法有效，依法应受法律保护，上诉人没有能够证明《金钻世家物业服务委托合同》无效的证据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人福州市台江区茶亭街道金钻世家业主委员会未发表答辩意见。
原审原告石某、林某3、胡某未做陈述。

2、二审事实和证据
经二审审理查明，一审认定的事实属实。

3、二审判案理由
福建省福州市中级人民法院认为：根据《物业管理条例》第十五条"业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；"之规定，业主委员会作为业主大会的执行机构仅能根据业主大会的授权履行职责，无权对涉及全体业主共同利益应当由全体业主共同决定的重大事项，如选聘物业服务企业等作出决定。本案中金钻世家业主委员会未经业主大会决定和授权，自行以业主委员会多数委员决定选聘被上诉人福州新友朋物业管理有限公司为小区新的物业服务企业即属越权行为，该决定侵害业主的合法权益，六位业主有权依照法律规定在知道或应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使撤销权。上诉人上诉称两被上诉人签订《金钻世家物业服务委托合同》从未进行公示，因此上诉人行使撤销权应从2010年7月被物业公司起诉时开始计算。本院认为上诉人作为小区业主，与小区物业日常接触最为频繁，不可能在长达两年的时间里对发生变更的物业管理公司一无所知，该主张不合常理。综上，原审法院认定两被上诉人签订的物业服务合同属于越权作出的决定，六上诉人作为小区业主有权行使撤销权，但上诉人的起诉时间已经超过法律规定的一年期限，因此对其诉讼请求不予支持并无不当。

4、二审定案结论
福州市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币100元由上诉人林某、林某2、程某、黄某、陶某、陈某负担。