（一）首部

1.裁判书字号
一审判决书：福建省福州市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第5249号判决书。
二审判决书：福建省福州市中级人民法院（2011）榕民终字第2507号判决书

2.案由：房屋买卖合同案

3.诉讼双方：
原告陈某（被上诉人）。
委托代理人王某，男，汉族，1965年11月18日出生。
被告陆某(上诉人)。
被告喻某（上诉人）。
两被告委托代理人黄宏生、王华，福建信得律师事务所律师。
第三人福建关兴房地产开发有限公司。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织：
一审法院：福建省福州市鼓楼区人民法院
合议庭组成人员：审判长：王凌；审判员：梁旭丹；人民陪审员郑军。
二审法院：福建省福州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：李宁；代理审判员：林智远；代理审判员：陈雯。

6、审结时间：
一审审结时间：2011年5月31日
二审审结时间：2012年2月9日

（二）一审诉辩主张：

原告诉称，原、被告于2005年8月6日经协商签订《二手房预售买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于福州市鼓楼区温泉街道XX路XXX号XX苑X幢XX层XXX1号房屋，购房款805007.52元。原告已于2005年8月7日、10月22日按合同约定支付购房款759672元，余款45328元按约定为双方办理房屋产权证过户完手续时当日付清。但被告在收取原告上述款项后，但被告违约导致原告无法享有该房屋的正当权益。故原告诉至法院，请求确认原、被告签订的福州市鼓楼区温泉街道XX路XXX号XX苑X幢XX层XXX1房屋买卖合同有效；要求被告履行合同，交付诉争房屋及办理产权转让和相关登记手续；要求第三人协助原告办理交房及相关产权转让和一些有关的登记手续。

两被告辩称，福州市鼓楼区温泉街道XX路XXX号XX苑X幢XX层XXX1号房屋时被告向第三人福建关兴房地产开发有限公司购买的商品房，该房屋开发商至今尚未向被告交房，也未办理产权证。《房地产管理法》规定，未领取产权证的房屋不得交易，因此原、被告签订的《二手房预售买卖合同》违反禁示性规定，是无效合同。原、被告是进行的是合同权利义务的转让，但根据合同法规定，该转让未经过开发商福建关兴房地产开发有限公司房地产公司的同意，因此转让也是无效的。根据原、被告签订的《二手房预售买卖合同》第四条约定，被告拥有合同解除权，被告因主观原因可以改变买卖意向。被告由于父母要到福州居住，需要住房，因此改变合同买卖意向，不同意继续履行合同。被告已收取原告的购房款759672元可以退还，并适当补偿原告补偿金或按合同的约定来履行赔偿款。原告是外籍人士，根据近期国务院的限购令规定，原告不能购买该房产。另被告喻某与陆某是夫妻关系，虽然《二手房预售买卖合同》签了两个人的名字，但《商品房预售合同》是被告陆某一个人签字购买的，本案列喻某为被告主体不适格。

（三）一审事实和证据
根据上述有效证据以及双方当事人庭审陈述，本院认定以下事实：
被告陆某于2004年11月24日向第三人福建关兴房地产开发有限公司购买福州市鼓楼区温泉街道XX路XXX号XX苑X幢XX层XXX1号房屋，签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋建筑面积171.68平方米，购房款499589元，2004年10月16日支付首期款149999元，第二期款99918元于2005年2月28日支付，余款249672元办理银行按揭贷款，交房时间为2006年7月30日。该合同经福州市房地产交易登记中心进行交易备案登记。合同签订后，被告向第三人支付购房款249917元（交款票据在被告陆某处，被告未向本院提交），余款249672元被告未办理按揭贷款，未支付第三人。2005年8月6日被告陆某、喻某夫妇与原告签订《二手房买卖合同》一份，约定两被告以单价每平方米4698元将上述房屋出售给原告，被告实收人民币805000元；合同第三条约定：产权登记面积大于合同约定面积，误差在3%以内部分的房价款由原告按被告与第三人签订的《商品房买卖合同》所规定价格补足给第三人，超出3%部分的房价款由第三人承担，登记面积小于合同约定面积，被告须将从第三人处得到的返还房价款交给原告；合同第四条约定：双方签订本合同后，如被告因主观原因将房屋转卖他人，需要向原告支付赔偿金200000元或原告因为主观原因改变买卖意向，需要向被告支付赔偿金200000元；合同第五条约定：合同生效之日原告向被告支付510000元，房屋主体工程封顶之日或第三人要求付款时，由原告向开发商支付249672元，余款45328元在原、被告双方在房管局办理产权过户手续当日，由原告支付被告；合同第六条约定：如第三人逾期交房，被告须将从第三人处得到的赔偿款转交原告；被告应在接受商品房后30日内将房屋交付原告；被告在取得产权证之日起30日内通知原告进行过户登记手续，若因被告主观原因导致原告无法取得权属证书，原告有权终止合同，被告30日内退还原告购房款，并支付违约金200000元；合同第八条约定：原、被告因产权转移所发生的一切税费由原告缴纳，被告与第三人之间因产权转移所发生的税费由被告缴纳；合同第九条约定：如被告违约，被告要在提出中止合同之日起30日内将原告已付款退还被告，并支付违约金200000元；合同第十一条约定：被告与第三人所签订的商品房买卖所规定的原告对该商品房所拥有的权利、义务在本合同生效之日转让给原告拥有；合同签订后，原告已于2005年8月7日向被告支付购房款510000元，10月22日原告通过银行卡刷卡方式向第三人支付了被告尚未支付给第三人的购房余款249672元。
"XX苑"于2010年11月29日通过消防合格验收【榕公消验（2010）第0163号】。被告已于2011年1月25日与"XX苑"物业管理单位福建省海晟物业管理有限公司办理诉争房交房手续。"XX苑"楼盘现尚未办理产权预登记手续。
上述事实有下列证据证明：
1.《商品房买卖合同》，证明诉争房系被告向第三人所购买的商品房；
2.二手房买卖合同，证明原、被告进行房屋买卖的事实；
3.收条，证明原告向被告支付购房款510000元；
4.银联签购单，证明原告按照被告要求，向第三人支付购房款249672元；
5.第三人出具的收款收据，证明2006年被告要求原告缴纳开发商要求的装修款，原告又向第三人缴纳5000多元款项，说明被告当时并未改变卖房意愿。
6.榕公消验（2010）第0163号消防验收意见书，证明"XX苑"建筑工程于2010年11月29日经消防验收合格；
7.福州市房地产交易登记中心房屋登记信息查询单，证明"XX苑"现尚未办理产权预登记；
8.自"XX苑"物业管理单位福建省海晟物业管理有限公司调取的业主登记表、装修申请书、入伙手续书，证明被告已于2011年1月25日接收房产。

（四）一审判案理由
被告喻某、陆某系夫妻关系，《二手房买卖合同》系两被告共同签订，被告喻某是本案适格主体。被告陆某与第三人签订的《商品房买卖合同》是有效合同，购房款已全额支付，被告虽尚未取得房屋所有权证，但享有商品房买卖合同项下的债权，债权转让是合同法赋予合同当事人的权利，因此被告有权对诉争房产进行处分。《房地产管理法》第三十八条规定"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"，旨在规范房屋交易的管理，当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记所产生的后果是受让方可能要承担无法如期过户的风险，而非禁止交易关系，该规定在性质上属于管理性禁止规范，但并不影响转让合同的效力。至于福州市今年出台的关于"限购令"的地方性规定，该规定所产生的后果同样是受让方可能要暂时承担无法实际取得房屋的风险，但对转让合同的效力同样不构成影响，况且原、被告的买卖行为发生在2005年。综上，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，本着鼓励诚实信用，维护交易安全的原则，应确认《二手房买卖合同》系有效合同。关于被告主张按照合同第四条约定，其有权选择解除合同，违约赔偿的问题，该条款约定，被告在将房屋转卖他人的情况下，需要向原告支付赔偿金200000元，除此情形被告并不拥有合同解除权。依照合同法规定，行使合同解除权是合同守约方的权利，两被告在收取原告支付的购房款多年以后，以自住为由提出终止买卖合同，有违诚信，被告不享有合同解除权。因此原、被告应按合同约定继续履行。因诉争房屋已竣工具备交房条件，被告亦已办理房产接收手续，原告诉请被告将房屋交付原告，本院予以支持。原告主张被告办理产权登记及产权转让过户手续，因现"XX苑"楼盘尚未办理产权预登记手续，被告应待诉争房具备办理产权证条件时，立即办理房屋所有权证，并协助原告办理产权过户手续。第三人作为商品房的开发商，对诉争房屋的产权登记办理，应予以协助。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、原告陈某与被告陆某、喻某签订的福州市鼓楼区温泉街道XX路XXX号XX苑X幢XX层XXX1号房屋《二手房买卖合同》有效；
二、被告陆某、喻某于本判决生效之日起十日内将房屋交付原告陈某；
三、被告陆某、喻某于诉争房屋具备办理权证条件后十日内办理上述房屋的所有权证，并配合原告办理房屋所有权过户至原告名下的手续；
四、第三人福建关兴房地产开发有限公司应协助原、被告办理上述相关产权办理手续。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人陆某、喻某上诉称：上诉人与被上诉人签订的《二手房预售买卖合同》违反法律规定，即违反《中华人民共和国房地产管理办法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属无效合同；该合同亦违反《中华人民共和国合同法》关于"合同的转让"的规定，未经开发商即原审第三人同意，也属无效；该合同亦违反国务院、建设部及福建省福州市的限购令，也属无效；上诉人依合同约定个，享有解除权；涉案合同现不具备履行条件；一审部分事实没有查明，只判决把房屋产权过户至被上诉人名下，未判决被上诉人支付余款，导致判决错误；一审列喻某为被告属主体错误。故请求依法改判上诉人与被上诉人签订的《二手房预售买卖合同》无效，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人辩称：《中华人民共和国房地产管理办法》第三十八条的规定的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而属于管理性的强制性规定，而不是效力性的强制性规定，对于该规定的违反，并不导致合同法第五十二条第（五）项的适用，因此，诉争房产虽未取得产权证，并不影响合同的效力；第三人对合同双方债权债务的转让并无异议，并收取了被上诉人的购房余款及装修款。第三人与上诉人的法务买卖合同已经全部履行完毕；限外令是部门规章，限购令是地方性规定，不能作为认定合同无效的依据，且双方交易行为均发生在颁布之前，无溯及力；依双方合同约定，上诉人美誉合同解除权。

2、二审的事实和证据
福建省福州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
上诉人喻某、陆某系夫妻关系，《二手房预售买卖合同》系两人共同签订，被告喻某是本案适格主体，原审法院将其列为被告符合法定程序。上诉人主张原审法院列喻某为被告属主体错误，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订的签订的《二手房预售买卖合同》系双方的真实意思表示，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会利益，本着鼓励诚实信用，维护交易安全的原则，应确认《二手房买卖合同》系有效合同。上诉人根据《中华人民共和国房地产管理办法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定主张合同无效，本院认为，《中华人民共和国房地产管理办法》从其立法体系分析属于行政管理性法律，该法第三十八条第（六）项规定属于管理性规范，其未明确违反该规定的买卖行为无效，且合同效力继续并不损害国家和社会公共利益，故不属于效力性规范。因此，上诉人与被上诉人虽然在签订合同时诉争房产上未取得产权证，但该合同因未违反效力性规范而仍属于有效，上诉人该主张本院不予采纳。上诉人主张其签订合同时未经原审第三人同意，因而无效，本院认为，被上诉人向第三人支付购房余款第三人并未表示异议，故上诉人主张没有事实依据，本院不予支持。上诉人主张与被上诉人的房产交易违反"限外令"、"限购令"规定应属无效，本院认为，双方的交易行为发生于2005年，根据"法不溯及既往"原则，"限外令"、"限购令"颁布于本案诉争合同签订之后，不影响合同的效力。上诉人主张解除权，本院认为，根据《《二手房预售买卖合同》第四条约定，上诉人仅在"把房屋转卖他人"的情形下拥有解除权，现上诉人以自住为由行使解除权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张合同不具备履行条件，未提交证据，本院不予采纳，综上，上诉人上诉理由不能成立，原审事实清楚，适用法律适当，应予维持。

4、二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：驳回上诉人陆某、喻某的上诉，维持原判。

（七）解说
本案是一起预售商品房的购房人将预售商品房合同项下权利义务转让的类似二手房买卖的合同纠纷案件。作为一起不同于已经取得产权证而再行通过市场行为买卖交易类的房产纠纷案件，本案应依据买卖双方所签订的《二手房预售买卖合同》是否双方的真实意思表示、被告是否享有解除权及买卖未取得产权证的房产未按照国家或地方的相关规定是否构成认定合同必然无效来判定双方进行综合分析。原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，且按照合同第四条约定，被告行使解除权要求原告赔偿应符合约定的特定条件，除此之外，被告并不拥有合同解除权。而依照《中华人民共和国合同法》的规定，行使合同解除权是合同守约方的权利。另，被告虽尚未取得房屋所有权证，但享有商品房买卖合同项下的债权，债权转让是合同法赋予合同当事人的权利，因此被告有权对诉争房产进行处分。关于被告主张依《房地产管理法》第三十八条规定涉案合同应属无效，系对法律体系的不了解，《房地产管理法》系行政机关对规范房屋交易环节的管理性禁止规范，不属于效力性规范，该规定并不必然导致涉案合同无效。国务院的限外令、福州地区的"限购令"发生在涉案合同订立之后几年，根据"法不溯及既往"原则，对本案转让合同的效力同样不构成影响。故从鼓励诚实信用，维护交易安全的原则，应确认《二手房买卖合同》与正常定义范畴的二手房买卖合同具有类同等，原告的诉请符合法律规定，理当得到支持。
（郑如、王凌）