（一）首部

1、判决书字号：辽阳市文圣区人民法院（2011）民一初字第376号

2、 案由：房屋租赁合同纠纷

3、 诉讼双方
原告：刘某，男，1957年3月19日出生，汉族，现住辽阳市白塔区，系吉百丽蛋糕店业主。
委托代理人：王震，系辽宁文正律师事务所律师。
委托代理人：李海霞，系辽宁文正律师事务所律师。
被告：郎某，男，1970年6月15日出生，现住辽阳市文圣区，无职业。
委托代理人：王某，女，1971年10月10日出生，汉族现住辽阳市白塔区，无职业。
第三人：杨某，男，1960年10月29日出生，汉族，现住辽阳市文圣区，无职业。

4、 审级：一审

5、 审判机关：辽宁省辽阳市文圣区人民法院
合议庭组成人员：审判长：王莉；代理审判员隋强；人民陪审员张东辉；

6、审结时间：2011年9月5日

（二）诉辩主张

原告刘某诉称：2007年4月1日，被告与第三人达成网点租赁协议，约定第三人将位于辽阳市文圣区永寿小区的三户门市房，门牌号分别为1××-4号、1××-5、1××-6号，租赁给被告使用，租期为2007年4月1日起至2012年3月31日止，以及违约责任等其他约定。2010年1月5日，原告购买了其中两户，即门牌号1××-5、1××-6号，按照"买卖不破租赁"原则以及上述租赁协议第8条的约定，被告与第三人签订的上述租赁协议继续有效，租期执行至2012年3月31日止，剩余两年房租由原告接收，被告给付了2010年租金，但2011年度租金至今未给付，而且被告还私自拆毁原告房屋与相邻房屋之间的承重墙，按照协议第11条，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，原告认为，被告的行为严重侵害原告的合法权益，故诉至法院，要求：一、解除与被告之间的租赁关系；二、判令被告按照每年90 000元租金标准给付原告房屋占有使用费（至起诉时止）18 750元；三、判令被告对擅自拆毁房屋的承重墙恢复原状；四、诉讼费由被告承担。为证明其主张提供如下证据：1、网点租赁合同，证明被告与第三人签订租赁协议，被告将坐落于文圣区永寿小区新运大街1××-4、1××-5、1××-6号三处网点租给被告，租期到2012年3月31日止，三户租金为128 000元，以及双方的违约行为，违约责任等内容;2、购房协议，证明原告购买了被告承租第三人的1××-5号、1××-6号两次网点，第三人与被告签订的网点租赁协议继续有效，租金90 000元由原告接收，原告作为新的房屋所有人，已代替原房主的作为出租人；3、房屋所有权证，证明原告是文圣区永寿小区新运大街1××-5、1××-6号房屋所有权人；4、照片5张（复印件）、房地产评估报告，证明被告将现在租用原告的房屋的承重墙拆改后的现状及拆改的事实；5、房屋租赁协议，证明原告与被告续签一份协议，协议是2010年9月25日签订的，约定租赁期限是10年，但因第三人与被告签订的协议尚有两年没有履行，所以原告与被告签订的协议包含了这两年；6、房屋租赁合同、收据，证明被告向吉百丽蛋糕店转租1××-6号的半空房屋。

被告朗文双辩称：1、原告和第三人什么时间卖的房子，我不知道，我只知道他们要卖房子，我不知道他们要与我解除租赁协议；2、对于原告的第二项诉讼请求我不明白是什么意思，我解决不了这个事；3、本身我所拆的墙不是承重墙，我对原告及另外一个房屋的房主王某2都说了要拆墙的事，所以我不承担责任。我不同意解除与原告的租赁关系，应按我们之间签订的协议走，对于原告主张我欠其18 000元，我不欠原告钱，我们约定的是从2012年4月1日开始缴纳房租，我已经提前给原告倒出了房子。

第三人辩称：我与原告交易房屋时我通知被告了，我也跟原告说了维持原房屋租赁的事情。在原、被告之间也做了交接。第一年的房租由被告直接给了原告。

（三）事实和证据
文圣区人民法院公开审理查明：2007年4月1日，被告与第三人签订网点租赁协议，约定第三人将坐落于文圣区永寿小区新运大街1××-4、1××-5、1××-6号三处网点租赁给被告，租期为2007年4月1日至2012年3月31日止，每年租金为128 000元。在网点租赁协议第十一条第一项（2）目载明："未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，出租方有权中止合同。"2010年1月5日第三人将坐落于文圣区永寿小区新运大街1××-5、1××-6两处网点卖给原告，约定第三人与被告签订的协议继续有效，90 000元租金由原告接收，于2011年6月9日变更登记到原告名下。2009年年初，被告将1××-6的半空租给原告，双方约定租期为3年，每年的租金为60 000元。2010年原告未向被告交纳租金，被告向原告交纳了30 000元租金，原告承认被告通过抵顶60 000元租金的方式交纳了2010年90 000元的租金，被告承认此事。2010年9月25日原、被告签订了一份房屋租赁协议，原告将1××-5号网点租给被告，租期为2010年4月1日至2020年4月1日止，年租金为45 000元。同时原告收回了1××-6号网点的使用权。2010年10月，被告将1××-5、1××-4之间的墙拆掉了。
上述事实有下列证据证明：
1、 有原、被告陈述；
2、 网点租赁合同；
3、 购房协议；
4、 房屋所有权证；
5、 照片5张；
6、 房地产评估报告；
7、 房屋租赁合同；
8、 收据。

（四）裁判理由
文圣区人民法院审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告与第三人在2007年4月1日签订网点租赁合同，在原告购买1××-5号和1××-6号房屋后，被告已向原告交纳了2010年的房租，原房主第三人的权利义务已转移给原告。原告已将1××-6号网点的使用权收回，被告认可，而且原、被告双方都承认双方的权利义务仍按被告与第三人签订的网点租赁协议的条款执行。被告于2010年10月将1××-4与1××-5的墙拆毁，按照网点租赁协议第十一条第一项（2）目约定，未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，出租方有权中止合同。本院认为被告拆毁墙的行为，属原、被约定解除合同的条件，被告已违约，因此，对于原告要求解除与被告租赁关系，本院予以支持。关于被告提出拆墙的事已通知原告，因此不同意解除租赁关系一节，被告未提供证据证明其主张，原告也不认可。因此，本院不予支持。关于原告要求被告给付占有房屋使用费的一节，被告认可未向原告交纳2011年的房租，被告虽提出原、被告约定不收2011年房租，但未提交证据证明。原告的请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的数额，原告主张被告返还18 750元，但原告租给被告的房屋为1××-5号，年租金为45 000元，2011年4月至6月的租金应为7500元。因此，本院认定被告给付原告房屋占有使用费的数额为7500元。关于原告要求被告将拆毁的墙恢复原状一节，本院认为被告承认拆毁墙的事实，虽提出是经得原告同意的，但未提交证据证明，而且原告不予确认。因此，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。

(五)定案结论
文圣区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告对于坐落于文圣区永寿小区新运大街1××-5号房屋的租赁关系。
二、被告于本判决生效后15日内给付原告房屋占有使用费7500元。
三、被告于本判决生效后15日内将文圣区永寿小区新运大街1××-5号与1××-4号房屋之间的墙恢复原状。
案件受理费470元，由原告承担282元。由被告承担188元。

（六）解说
本案是一起房屋租赁案件，本案争议的焦点在于房屋租赁关系的主体是谁，原告与第三人签订的租赁合同是否能约束原告与被告，被告的行为是否违约。
审理过程中，原告提供被告与第三人签订房屋买卖协议，内容为第三人将文圣区1××-4、1××-5、1××-6号三处网点租赁给被告，租期为2007年4月1日至2012年3月31日止，每年租金为128 000元。2010年1月5日第三人将坐落于文圣区永寿小区新运大街1××-5、1××-6两处网点卖给原告，第三人与被告签订的协议继续有效的，约定年租金9万元由被告直接将租金交付给原告，本案原告虽未于被告签订房屋租赁协议，但实际上房屋租赁的出租人从第三人将房屋出售时就变更为本案的原告，因为无论是房屋的所有权人还是房租的收款人均为原告，只是原告与被告仍按照被告与第三人签订的房屋租赁协议内容执行。被告于2010年10月将1××-4与1××-5的墙拆毁，按照第三人与被告签订的房屋租赁协议第十一条第一项（2）目约定，未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，出租方有权中止合同。本案被告的行为已构成违约，原告有权解除租赁关系。
其实本案在生活中非常常见的事实，承租人在承租网点期间，出租人将网点卖给第三人，但是租期仍在继续，承租人仍然依照原承租协议租赁该网点。由于承租人的经营问题经常将两间挨着的房屋打通，将两间房屋打通首先是对房屋使用的安全构成危害，对自身的安全也是不负责任的。其次，承租人拆墙应经得出租人的同意，而且需要证据予以证明，本案被告称其拆墙行为是经得原告同意的，但是其没有证据予以证明。
（隋强）