（一） 首部
1、 裁判书字号
一审判决书：上海市嘉定区人民法院（2010）嘉民三（民）初字第91号
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第1162号
再审判决书：上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）再终字第10号
3、诉讼双方
抗诉机关：上海市人民检察院第二分院
申诉人(一审被告、二审上诉人)：燕某
一审、二审、再审委托代理人：郭睿，上海宋海佳律师事务所律师。
一审委托代理人：江玉纯，男，1962年10月20日生，汉族。
二审、再审委托代理人：宋海佳，上海宋海佳律师事务所律师。
被申诉人(一审原告、二审被上诉人)：上海仙妮美容有限公司（简称仙妮公司）
法定代表人魏无，总经理。
5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市嘉定区人民法院。
独任审判人员：审判员：杨洁。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王珍；代理审判员：吴俊、郑华。
再审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：潘明华；审判员：汪毅；代理审判员：逄淑琴。
6、审结时间
一审审结时间：2010年4月13日。
二审审结时间：2010年6月21日。
再审审结时间：2011年5月30日。
(二)一审情况
1、一审诉辩主张
原告诉称
2002年4月26日，原告从案外人上海嘉定排水工程有限公司（简称嘉定排水公司）处承租嘉定区塔城路311号楼梯东侧一、二层楼面，租赁期限自2001年10月1日至2008年9月30日，后双方协商延期至2008年12月31日。2008年4月1日，原告与被告签订租房协议书，将嘉定区塔城路311号一开间门面租给被告经营靓甲吉屋，租赁期限从2008年4月1日至2008年9月30日。合同到期后，被告继续使用该房屋，期间原告多次告知被告塔城路311号大楼将整体改建，不再对外出租，并于2009年6月10日向被告发出书面通知，要求被告于2009年6月15日前搬出租赁房屋，但被告仍继续使用房屋至今，并拒绝支付房租。故原告提起诉讼，要求1、判令被告立即归还塔城路311号租赁房屋；2、支付2008年10月1日至2009年12月31日的房屋实际使用费85 000元（按原租赁合同中年租金68 000元为标准计算）；3、支付2010年1月1日至被告实际归还租赁房屋之日止的房屋实际使用费（按原租赁合同中年租金68 000元为标准计算）；4、承担由于拒不搬迁给原告造成的损失。一审诉讼中，原告认可被告租金已支付至2009年3月31 日，同时调整其诉讼请求，认为双方租金标准应为每年75 000元。
被告辩称
原、被告签订的租赁合同期限虽然写明是至2008年9月30日止，但当时原告保证可以续租两年以上。原告与案外人的租赁合同已经到期，原告已经失去占有人的地位，因此原告的诉讼主体是不适格的。此外，被告认为租金已经付至2009年3月份，虽然其是按照每年75 000元租金标准向原告支付的，但这是原告单方涨价行为，被告并不同意。
2、一审事实及证据
上海市嘉定区人民法院经审理查明：2002年4月26日，原告从案外人嘉定排水公司处承租上海市嘉定区塔城路311号楼梯东侧一、二层楼面，租赁期限自2001年10月1日至2008年9月30日，后双方协商将租赁期限延长至2008年12月31日。2008年4月1日，原告与被告签订租房协议书，约定原告将嘉定区塔城路311号一开间门面租给被告，租赁期限从2008年4月1日至2008年9月30日止；租金为人民币34 000元；被告另交付押金5 000元，于合同到期后如数退还，租金及押金均应于合同签订之日付清。后双方经两次商定，将合同分别延期至2008年12月31日及2009年3月31日。合同到期后，被告继续使用房屋，原告于2009年6月10日向被告发出书面通知，要求被告于2009年6月15日前搬出租赁房屋。但被告一直使用房屋至今，原告遂诉至本院。
另查明：案外人嘉定排水公司与本案原告曾有另案诉讼，本案被告为该案第三人，该判决已判令本案被告须在该判决生效之日起十日内将租赁房屋返还本案原告。迄今，该判决也已生效，且被告返还房屋条件已成就。
上述事实由下列证据证据证实：原告与案外人嘉定排水公司租房协议书、原、被告间租房协议书、通知、收条、（2009）嘉民三（民）初字第675号民事判决书以及当事人的陈述等证据。
3、一审判案理由
上海市嘉定区人民法院认为：原、被告签订的租房协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，合同签订后，原告依约履行了相应义务。此后，案外人嘉定排水公司于2008年12月9日向原告发出通知，要求收回房屋，并要求原告于2009年1月底前搬出。此种情况下，原告与被告协商，将合同延期至2009年3月31日，此行为应看作原告给予被告合理的搬离期间，同时考虑到被告实际使用了租赁房屋进行经营，且迄今仍未交还房屋，理应支付一定的实际使用费。至于被告所称将租金标准调整为每年75 000元系原告单方行为，因双方协议上已写明将六个月租金更改为37 500元，且被告实际亦按照每年75 000元标准履行缴纳房租义务，故可视为被告实质上接受了原告的变更行为，对被告的此项抗辩，本院不予采纳。原告的第一项诉讼请求，要求被告搬出租赁房屋，此项诉请因已由本院另案生效民事判决书予以确认，故在本案中不再处理。此外，原告所主张被告拒不搬迁给原告造成的损失，实质上已涵盖在原告所主张的实际使用费中。
4、一审定案结论
上海市嘉定区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一的规定，作出如下判决：
1、被告燕某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海仙妮美容有限公司租金56 250元；
2、被告燕某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海仙妮美容有限公司自2010年1月1日起至实际搬离之日止的房屋实际使用费（按每日208元计算）；
3、原告上海仙妮美容有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告燕某押金5 000元；
4、原告其他诉讼请求不予支持。
本案受理费1 925元，减半收取962.5元，由原告负担192.5元，被告负担770元（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
（三）二审情况
1、二审诉辩主张
燕某上诉称
嘉定排水公司通知被上诉人于2009年1月底搬出，故自2009年2月1日起被上诉人即无权转租，被上诉人不但应当返还其收取的2009年2月1日至2009年3月31日止的12,500元租金，而且无权要求上诉人支付56,250元租金。上诉人赔偿被上诉人经济损失的标准应当以被上诉人支付给嘉定排水公司房屋实际使用费的标准来计算，要求撤销原判主文第一、二项，予以改判。
仙妮公司则要求维持原判。
2、二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理查明：原审认定事实无误。另查明：2010年3月16日，上诉人将系争房屋返还被上诉人。
3、二审判案理由
上海市第二中级人民法院认为：案外人嘉定排水公司在被上诉人转租系争房屋后并未主张租赁合同及转租协议无效，在租赁期限届满后，上诉人仍继续使用系争房屋，被上诉人作为系争房屋转租人有权向上诉人主张房屋的实际使用费，被上诉人的行为并不构成不当得利。而房屋的实际使用费可参照双方转租协议的约定，故原审法院所作判决，尚无不妥，可予维持。上诉人不同意支付相关租金及房屋使用费的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
4、二审定案结论
上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,206.25元，由上诉人燕某负担。
（四）再审诉辩主张
申诉人燕某称
原一、二审判决适用法律错误。根据嘉定排水公司与仙妮公司租赁协议的约定，仙妮公司无转租权。未经出租人同意的房屋转租协议，属无权处分。因无权处分而订立的合同属效力待定合同，取决于权利人的授权或追认。嘉定法院(2009)嘉民三(民)初字第675号民事判决认定嘉定排水公司明确表示自2009年2月1日起不再将房屋出租给仙妮公司，即已否认承租人转租权的存在。不论转租协议在成立时是否有效，但可以确定的是自2009年2月1日起仙妮公司便无权占有、使用、处分、出租系争房屋，无权利用系争房屋进行收益。因此，转租协议自2009年2月1日起已归于无效。原二审法院认定转租协议为有效协议属适用法律错误。转租协议无效，仙妮公司主张以转租协议的标准支付租金和实际使用费的请求权基础便不存在了。仙妮公司要求燕某支付的实际使用费，仅限于对嘉定法院(2009)嘉民三(民)初字第675号民事判决仙妮公司承担的实际使用费中应由燕某承担的部分，其请求权基础在于针对燕某逾期返还房屋给其造成的损失，而非租金利益。基于转租协议的标准判令燕某支付实际使用费，实质是帮助仙妮公司在转租协议无效之后谋取不当得利，此举显然有违公平原则和等价有偿原则。因此，原二审法院认为仙妮公司已收取的2009年2月1日至3月31日的租金不构成不当得利，属适用法律错误。请求撤销本院(2010)沪二中民二(民)终字第1162号民事判决，燕某按日租金22.74元的标准支付实际使用费。
被申诉人仙妮公司辩称
其于2009年6月即搬迁，由于燕某拒不搬迁，导致仙妮公司不能将租赁房屋返还给嘉定排水公司，造成仙妮公司损失，燕某对此应承担责任。原审判决正确，请求予以维持。
（五）再审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理查明：原审判决查明事实无误，应予确认。
（六）再审判案理由
上海市第二中级人民法院认为：本案争议焦点主要在于确定转租协议届满后次承租人应支付的使用费标准。本案嘉定排水公司、仙妮公司间的租赁合同租金和仙妮公司、燕某间的转租合同租金之间确实存在差价，但在次承租人燕某应当支付且出租人嘉定排水公司不主张的前提下，该差价可以归属承租人仙妮公司。即使就不当得利而言，也是承租人仙妮公司从出租人嘉定排水公司的行为中获得利益，仙妮公司对次承租人燕某并不构成不当得利。此外，仙妮公司承租的是大楼东侧的一、二楼，租金为综合价。燕某承租的部位位于一楼，一楼商铺的租金一般远远大于二楼。因此，不能以租赁合同租金和转租合同租金之间的差价推定仙妮公司已经获得收益。如果按租赁合同租金标准判决燕某支付实际使用费，将形成燕某没有合法依据占用却低价支付使用费的局面，不利于出租人及时收回租赁物。因此，原审按照转租协议的标准判决次承租人燕某支付实际使用费并无不当，可予维持。
（七）再审定案结论
上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：
维持本院(2010)沪二中民二(民)终字第1162号民事判决。
（七）解说
本案中存在两个租赁合同，一是嘉定排水公司与仙妮公司之间的原始租赁合同(即租赁合同)，二是仙妮公司与燕某之间的租赁合同(即转租合同)。本案争议焦点在于，转租合同届满后次承租人燕某继续占有租赁场地是否应向承租人仙妮公司支付使用费及支付标准。由此引发的另一个需要先行厘清的问题是，未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同本身应否有效？
1、未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同应为有效。
本案中，在租赁合同未对转租权有明确约定且嘉定排水公司也未明确表态下，仙妮公司将部分租赁房屋转租给燕某是否有效的问题将直接影响到仙妮公司取得转租租金的合法性以及转租合同终止后享有房屋使用费的正当性，因此有必要首先予以说明。
关于未经出租人明示同意与否的转租合同效力问题，审判实践中存有争议：一种观点认为，擅自转租合同属于效力未定合同，理由是承租人本无转租权，其行为属于无权处分他人财产，合同效力取决于真权利人是否追认；第二种观点认为，未经出租人同意的转租合同无效；第三种观点认为，未经出租人同意且出租人一直未提异议的转租合同有效，理由是擅自转租的合同不属于合同法第五十一条规定的无效情形。笔者同意第三种观点，理由如下：1、租赁合同性质上属于确立债权债务关系的合同，而非以追求物权变动效果为目的的合同。订立租赁合同的行为不是处分行为，而是负担行为。出租人对租赁物是否享有所有权或处分权，不是作为债务合同的租赁合同必须考虑的内容；2、合同法关于无效合同的规定以及对合同效力的司法解释并未将此类合同列入无效合同范畴，而合同法第二百二十四条又有承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，可见，合同法赋予出租人的救济手段是可解除其与承租人之间的租赁合同，而非直接宣布转租合同无效；3、从合同利益和权利价值的角度分析，擅自转租行为并未在实质上影响出租人利益实现，并未对出租人获得租金的合同目的产生影响。只是出租人的出租权是在不知情的情况下被承租人利用，在这个意义上，转租行为可以说是对出租人权益的一种侵犯。基于这种利益保证与权利侵犯之间的不一致性，许多国家在立法上均赋予出租人可解除合同的权利。这种立法模式虽然一定程度上会阻碍租赁市场的流动性，但对稳定市场秩序、防止房地产市场违规操作的发生有很大帮助。
就本案而言，鉴于嘉定排水公司未对仙妮公司的转租行为提出异议并要求解除租赁合同，原审将仙妮公司与燕某之间的转租合同认定为合法有效并判令燕某支付相应租金，并无不当。
2、本案转租合同终止后承租人取得房屋使用费的依据和标准
本案嘉定排水公司与仙妮公司的租赁合同终止于2008年12月31日，相应地仙妮公司与燕某的转租合同也应于此时终止。有观点认为转租合同终止后，仙妮公司便无权再向燕某收取房屋使用费，对此笔者不甚同意。根据权利竞合理论，租赁合同终止后，出租人可基于合同关系主张承租人搬迁，也可基于物上请求权请求实际占有的次承租人搬迁。
出租人嘉定排水公司选择合同关系向承租人仙妮公司主张返还租赁物并支付房屋使用费。故其未直接行使物上请求权，且另案生效判决已明确租赁合同终止后仙妮公司负有向嘉定排水公司交还房屋并支付交还之前房屋使用费的义务时，仙妮公司可基于与燕某之间曾经的转租关系以及燕某实际占有状态要求其搬迁。这是因为，燕某在转租合同终止后继续占有租赁物是导致仙妮公司无法及时返还房屋还要承担相应费用的原因所在，而仙妮公司已替燕某承担了迟延搬迁期间的房屋使用费。因此，原审判令燕某向仙妮公司支付继续占有期间的使用费符合公平原则，也是敦促其及时搬迁，保障承租人、出租人权益的必要手段。
至于燕某支付房屋使用费的标准，笔者认为仙妮公司要求按转租合同的租金标准收取房屋使用费是恰当的，理由如下：
（1）2005年8月，上海高院发布的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第二部分第十条规定：次承租人逾期返还房屋的使用费一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准，出租人任选其一，应当支持。该文件解决了次承租人支付逾期交房使用费的标准，虽然对主张主体仍有学理上的争议，但支付标准目前均照此执行。（2）仙妮公司擅自转租，其收取的转租金高于租赁合同的租金，从中可收益。但嘉定排水公司仍按租赁合同的标准收取租金，租金利益未受影响。尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物占有层次增加、受损可能性增大，但承租人仍应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任，出租人权益亦有保障。出租人以收取租金作为对价，将房屋的使用收益权能转移给承租人，承租人从使用房屋(转租)中获得利益，其对出租人不构成不当得利。（3）不能以租赁合同租金与转租合同租金之间存在差价就认为仙妮公司从燕某处获得额外利益。本案中，仙妮公司承租的是大楼东侧一、二楼，租金为其全部租赁部位综合评估后的价格，而燕某承租的部分位于一楼，一楼商铺的租金一般远大于二楼，两者租金存在差异是合理的。如果按租赁合同的标准判令燕某支付实际使用费，会形成其无理占用却低价支付费用的局面，有纵容违约方继续违约之嫌，当然不应被法律所支持。
（王怡红）
【裁判要旨】未经出租人同意且出租人一直未提异议的转租合同有效，理由是擅自转租的合同不属于合同法第五十一条规定的无效情形。次承租人逾期返还房屋的使用费一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准，出租人任选其一，应当支持。
