（一） 首部

1、判决书字号
一审判决书：上海市虹口区人民法院(2010)虹民三（民）初字第300号。
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）终字第1791号。

2、案由：物权保护纠纷

3、诉讼双方
上诉人(原审被告)上海虹宸置业发展有限公司。
法定代表人倪海春，董事长。
委托代理人王智煜、王国强，上海中建中汇律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)上海英腾健身有限公司。
法定代表人陆同满，经理。
被上诉人(原审原告)上海市虹口区名江七星城小区业主委员会。
负责人王长贵，主任。
委托代理人宋安成、胡剑蓓，北京盈科(上海)律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市虹口区人民法院。
合议庭组人员：审判长：张晓明；审判员：李勤彦；人民陪审员：姚介月。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卢薇薇；代理审判员：陈文丽；代理审判员：邬海蓉。

6、审结时间
一审审结时间：2011年6月23日。
二审审结时间：2011年11月1日。

（二）一审诉辩主张

1、原告及其委托代理人诉称
原告诉称，被告虹宸公司系名江七星城小区的开发商，按竣工备案图纸和售楼广告的标示，小区人行入口位于会所中央，但被告将小区原消防出入口改为人行入口，将会所出租给第三人英腾公司作健身会所，关闭了会所通向小区的门。原告认为，小区人行入口和会所大门处于同一位置，被告虽是会所产权人，但无权禁止小区业主从会所大门进出，应开通小区人行入口；另外被告在小区残疾人坡道、自行车坡道中搭建了一堵墙，致坡道变窄，即使该墙并非被告所搭，因坡道和会所是一体的，被告作为会所产权人有义务拆墙将坡道恢复原样。为维护小区业主权益，原告起诉要求被告开通小区人行入口，即开通会所通向小区的门；拆除残疾人坡道、自行车坡道内靠东侧的墙，恢复坡道原状；并赔偿原告支出的9,000元律师费。

2、被告及其委托代理人辩称
被告辩称，名江七星城小区于2003年竣工，小区的人行入口和残疾人坡道、自行车坡道等配套设施均在竣工后通过规划验收，并按现有状况投入使用。会所的所有权归被告，被告享有占有、使用、收益、处分的权利，会所大门并非小区人行入口,会所经营者并非被告，被告未在残疾人坡道、自行车坡道内搭墙，业主们可通过分别设在小区几处的大门和残疾人坡道、自行车坡道进出小区。被告未侵权，故不同意原告的全部诉请。

3、第三人及其委托代理人述称
第三人述称，名江七星城小区会所产权属于被告，被告将会所出租给第三人经营健身会所。第三人经营前，会所通向小区的后门已被关闭。为了会员的安全及避免会员与小区业主产生矛盾，第三人经营期间未开启该后门。第三人认为，小区靠东余杭路一侧设有业主通行的门，小区人行入口与会所的门无涉。第三人没有使用残疾人坡道、自行车坡道，未在其中搭墙。第三人未侵犯原告权益，故不同意原告的全部诉请。

（三）一审事实和证据
上海市虹口区人民法院经审理查明：被告虹宸公司系上海市东汉阳路309弄名江七星城小区开发商。该小区于2003年7月29日竣工规划验收合格，经房产规划、管理部门核准、测绘、备案的平面图显示，小区临东汉阳路一侧的居中处为小区人行入口，人行入口向西设有小区消防出入口，向东依次为小区自行车入口及坡道、残疾人入口及坡道，毗邻会所东侧但未计入会所测绘面积。2003年12月8日，虹宸公司取得该小区会所的产权证，会所位于上海市东汉阳路309弄17号一、二层和地下室。2007年9月1日，虹宸公司与第三人英腾公司签订《上海市房屋租赁合同》，虹宸公司将该小区会所和两侧沿街面所有二楼的商铺出租给英腾公司开设健身会所，租期自2007年9月1日起至2012年8月31日止。英腾公司经营中，开启会所临东汉阳路一侧中央的前门供其会员进出，未开启会所通向小区内的后门。小区业主曾要求虹宸公司与英腾公司开通会所大门便于业主经人行入口出入小区，未获解决，故原告名江业委会涉讼
现小区残疾人入口外的坡道已不存在，该部位现为残疾人入口东侧沿街一层商铺入口的台阶，该处商铺的产权人为案外人钱某、储某等。
上述事实有下列证据证实：原告提供的平面图、会所大门照片、残疾人坡道和自行车坡道照片、律师服务合同及律师费发票，被告提供的房屋土地权属调查报告书、竣工验收合格证明、会所房产证、照片，一审法院所作现场勘验笔录、所拍现场照片、向上海市虹口区规划局调取的该小区建设工程规划许可证核准图纸、向上海市虹口区房地产交易中心调取的会所测绘图纸、向上海北外滩物业管理有限公司名江七星城物业管理处所作调查笔录等。

(四)一审判案理由
上海市虹口区人民法院认为：该案的争议焦点为被告是否应当按照竣工备案图纸和售楼广告的标示，开通处于第三人会所中央位置的人行通道。
一、竣工备案图纸的性质问题。我国城乡规划法的规定，任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。竣工备案图纸系涉诉小区各项设施、通道等项目规划的最终依据，由规划部门审核确定，施工单位不得随意更改，否则所建项目无法通过竣工验收。但竣工备案图纸的审核，是由规划部门负责的行政行为，其审核内容不能完全归于房屋买卖合同的范畴内，所以不能将竣工备案图纸上的内容认定为被告虹宸公司与小区业主购房时承诺的合同内容。对于被告虹宸公司在售楼广告中将竣工备案图纸内容作为宣传，其中绿化、小区设施等具体规划可以视为房屋买卖合同中的一部分，但对于小区连同外界的道路设计，因不具有要约内容，故不能认定为合同的一部分。因此，竣工备案图纸的性质，应当认定为具体行政行为对涉诉小区规划的确认，该确认行为具有法律效力，应当得到法律的认可和保护。
二、原告与被告、第三人之间是否能够给予涉诉小区的竣工备案图纸而产生物权保护关系。被告虹宸公司在向涉诉小区业主出售小区楼盘时，竣工备案图纸和售楼广告向业主标示出小区道路的通行情况。根据被告的陈述，涉诉小区于2003年竣工，小区的人行入口和残疾人坡道、自行车坡道等配套设施均在竣工后通过规划验收，并按现有状况投入使用。按照竣工备案图纸标注，被告虹宸公司向第三人上海英腾健身有限公司出租的会所中央确有通道连通小区与外界公共道路。根据我国物权法的规定，建筑物区分所有权属于法定物权，而根据小区竣工备案图纸标注出人行道路，是规划部门援引相关法律规定所作的行政行为，实质上是通过该行政行为，在小区建设之初，即在开发商对会所所在区域的物业所有权和小区业主的物业所有权之间设定了针对道路的通行权，即小区业主有权通过该图纸标注的道路通行。而根据物权法对建筑物区分所有权的规定，被告与第三人应当基于小区道路归全体业主所有的物权关系，对小区业主通过该条道路通行提供条件。
综上，原告根据小区竣工备案图纸，要求被告开通小区人行入口，即开通会所通向小区的门，以方便小区业主从该人行通道上通行的要求符合法律规定的建筑物区分所有权的相关内容，故应予支持。而要求将小区残疾人坡道、自行车坡道恢复原状的诉讼请求，因涉及案外人，故对该诉求不予处理，可另行诉讼解决。

(五)一审定案结论
上海市虹口区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，做出如下判决：
一、自本判决生效之日起30日内，被告上海虹宸置业发展有限公司开通上海市东汉阳路309弄名江七星城小区人行入口，即开通人员经由上海市东汉阳路309弄17号会所一层进出该小区的前、后门，并在该前、后门之间腾出宽度不小于7.20米的通道，保证人员通行无阻；第三人上海英腾健身有限公司应配合被告上海虹宸置业发展有限公司履行上述开通义务；
二、自本判决生效之日起30日内，被告上海虹宸置业发展有限公司赔偿原告上海市虹口区名江七星城小区业主委员会律师费3,500元。

(六)二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人虹宸公司认为，其开发的小区包括人行入口均已通过竣工验收，且虹宸公司已开通小区南边三处大门供小区业主进出，保证小区业主权益的实现，原审法院仅以小区设计图纸为依据作出判决，明显错误。因虹宸公司系会所的合法产权人，虹宸公司也已实际将房屋出租给英腾公司，原审法院的判决结果将侵害产权人及实际使用人的合法权益。虹宸公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。
上诉人英腾公司认为：其根据与虹宸公司签订的租赁合同使用涉案会所，虹宸公司与小区业主之间的矛盾与英腾公司无关，原审法院的判决结果将严重侵害英腾公司及会所会员的合法权益。英腾公司认为原审判决使用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人七星城业委会辩称：小区的设计、竣工备案图纸及售楼广告均记载涉案小区人行入口位于会所中央。虹宸公司虽是会所产权人，但无权禁止小区业主行使本应有的权利。七星城业委会认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。

2、二审事实和证据
经审理查明，原审法院查明的事实无误，二审法院予以确认。
二审中双方均未提供新的证据。

3、二审判案理由
二审法院经审理认为，根据虹宸公司提供的建设工程规划核准图纸，系争"小区人行入口"位于会所一层大堂前临东汉阳路处，因建造人行入口的目的系用作小区人员进出的通道，现会所产权人虹宸公司及实际使用人英腾公司关闭会所通往小区的门，致小区业主无法从人行入口进出小区，不但与规划核准图纸不符，亦违反了虹宸公司出售房屋时向买受人所作承诺，侵犯了小区业主的合法权益，故虹宸公司理应按照规划核准图纸恢复上述人行通道，英腾公司应当予以配合。虹宸公司以小区工程已通过竣工验收为由主张其取消该人行入口的合法性，但其提供的证据显示系争小区人行入口规划设计并未发生任何变更，故对其主张不予采纳。原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，不予支持。

4、二审定案结论
上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

(七)解说
1、对本案中涉诉权利的甄别。
该案中涉及的小区内道路的占用，以及与之相类似的小区绿地、基础设施等的占用问题，在房地产类案件中极为常见。在该类案件的审判中，准确甄别权利内容，对随后厘清案件事实和正确适用法律来说，是一个基础问题。
通常情况下，如该案涉及的人行通道占用与通行权争议，容易被归入相邻关系纠纷，但根据本案事实细致分析，能够发现，尽管本案中原被告双方对于小区住宅和人行道路通过的会所分别拥有所有权，符合我国物权法规定的相邻关系应为相邻接不动产所有人之间发生的关系这一概念，但从相邻关系的内容来看，实质上是相邻不动产所有人之间相互容忍或禁止为一定行为的，这种禁止或容忍，是根源于物权且附属于物权的，是对物权排他性的一种法定限制。其目的在于充分发挥不动产的效能，有效利用和实现不动产的价值。所有人或使用人在行使不动产权利时，有权根据相邻关系的法律规定，要求塔防不动产所有人或使用人提供必要的便利，即使因此给他方造成了侵害或妨碍，只要在合理正常的范围内，他方亦当容忍。由此可以看出，相邻关系存在的前提，是不动产利用中须存在"必要的便利"，而通常认为"必要的便利"是指非从相邻方处得到便利，就不能正常行使其所有权或使用权。而纵观本案，原告诉称的小区人行道路并非该小区唯一通道，小区内存在其他道路与外界相连通，故该人行道路的通行与否，并不关乎"必要的便利"，原告也无法证明该人行道路的封闭，会极大影响到小区内不动产的使用。因此，本案中原告主张人行道路的权利来源，并非产生于相邻关系。然而该案的人行通道确系小区建设规划中所明示的，保护这一权利，就必须明确小区人行通道通行权的权利来源。从物权保护角度来看，将小区道路通行权认定为建筑物区分所有权，更为恰当。
2、建筑区划内道路通行权的法律解析
建筑区划道路通行权，是指建筑物业主对建筑物所在小区内规划确定的道路享有的通行使用的权利。从其权利性质上看，通行权属于使用权，而使用权作为所有权的权能之一，其基础是所有权。故认定小区业主对小区内道路拥有通行权的逻辑前提，无疑是要首先认定建筑区划内道路所有权的归属。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，"建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外"。该条以法律的形式，明确了建筑区划内道路等公共空间的权利归属业主共有。
从我国物权法规定的建筑物区分所有权的法理来看，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房、等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这里所称的"专有部分"是指专属业主的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的特定建筑空间；而所称"共有部分"，通常是指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属物部分。共有部分形成的客观因素，是共有部分对专有部分的使用具有不可或缺的必要性。共有部分是正常使用专有部分时所必须存在的配套设施，是业主居住必不可少的条件，且一般不能为某个或一部分业主独占。
该案所涉及的人行道路，即属于共有部分，除例外情形外，凡是按照小区规划建设的，业主即应对其享有共有权。换言之，小区内道路、绿地等设施为业主共有的原因，是因为上述设施是小区住宅使用所必须，也是住宅质量标准所应包含的内容之一。针对本案，该道路是根据小区建筑规划设定，本身也体现了其存在和使用的必要性，法官依照规划内容来确定该道路的通行权，正是体现了对建筑物区分所有权的保护。
3、对售楼广告中标示共有部分的思考
尽管该案法官从物权保护角度出发，对案件权利义务进行的认定。但从案件事实来看，作为被告的房地产开发商，将小区规划内容作为其售楼广告的一部分，在销售时进行宣传的行为，在实践中也大量存在，值得重视。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第三条之规定，"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"本条中所谓的"相关设施"，包括房屋的基础设施和相关配套设施，如供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车位等等。房地产开发商在进行广告宣传之前，都应当已经取得了建设工程规划许可证、施工许可证，行政部门已经对该项目的规划方案和设计、施工方案进行了审批，因此，在行政审批后，开发商擅自改变原有规划的行为具有明显的违法性，构成了违约行为，应当承担违约责任。
实践中开发商在销售楼盘时，为了增加楼盘的吸引力，促进其销售，常常将小区内的配套设施载入销售广告内，从而使接受广告宣传进而与之签订购房合同。此时，购房者对广告内容中所明示的配套设施实际已经产生了一种信赖利益，即合理期待在签约购买该小区内的房屋后，能够享受到广告中所记载的配套设施提供的便利和服务。而房产开发商经常利用其优势地位以及格式合同的限制，在购房合同中拒绝列明上述针对上述设施的具体承诺，一旦房屋售罄，业主入住后发现小区内设施与之前广告承诺内容大相径庭，想通过法律途径追究开发商责任时，又因合同内容并无明确约定而处于不利地位。上述司法解释，正式基于充分保护消费者权益而对商品房销售广告的内容和责任做出了规定。
从该案来看，小区开发商在售楼广告中，标示出系争人行道路的具体规划，而该规划业已为土地规划部门审批通过。上述宣传的内容具体确定，符合前述司法解释的要求。同时，小区道路的通行状况对于业主的的出行便利具有重要影响。从实践来看，同样的小区内，拥有直接通向地铁站所在位置的道路与没有上述道路，对该小区内房屋价格、租金具有明显的影响。同时应当看到，在业住支付购买专有部分的所有权的房款时，开发商根据小区建设规划在销售广告中标示的包括道路、绿化等共有部分的建设成本和土地成本，实质上都已经分摊到小区房屋的销售价款之内，因此该道路必然应归属小区业主共有。由此也可得出，小区道路等设施对于签订购房合同具有重大影响。因此，从着眼保护消费者利益出发，应当对本案中原告诉求的通行权予以确认，这既符合物权保护的精神，也与合同法诚实信用原则相契合。
综上所述，对于小区内通行权相关纠纷与相邻关系纠纷在法律性质与法律适用上存在区别，通过商业广告宣传的建筑规划所确定的道路等设施设置情况，具有法律效力，确定了小区业主对上述设施拥有所有权。小区内道路通行权是小区业主对建筑物区划内道路行使所有权项下的使用权能的体现，故在审理时应当谨慎甄别。
（李勤彦　孙正君）