(一)首部
1、裁判书字号
一审判决书:上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第345号
二审判决书:上海市第二中级人民法院(2011)沪二中民二(民)终字第1811号
3、诉讼双方
原告(被上诉人)顾某,男,1972年4月10日生,汉族。
原告(被上诉人)向某,女,1972年12月24日生,汉族。
上述两原告共同委托代理人:李冬子,上海富石律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人余庭、杨状,上海余庭律师事务所律师。
被告(上诉人)杨某,女,1939年3月5日生,汉族。
第三人(上诉人)周某,男,1934年6月14日生,汉族,住上海市宝山区电台路599弄55号1402室。
上列两上诉人共同委托代理人王静,女,1957年3月8日生,汉族。
上列两上诉人共同委托代理人康万云,男,1950年6月26日生,汉族。
5、审判机关和审判组织
一审法院:上海市宝山区人民法院。
审判员:戴筱岚。
二审法院:上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:韩峰;代理审判员:李荣、刘建颖
6、审结时间
一审审结时间:2011年5月12日。
二审审结时间:2011年8月29日。
(二)一审诉辩主张
1、原告诉称
2010年1月26日原、被告通过签订居间协议和认购协议,约定了房产价格和付款方式,被告收取了原告房款20万元,并于同年1月26日将房屋交付原告,但在协议约定的期限到来,需被告协助办理产权过户手续时,被告要求涨价,否则拒绝履行合同,被告的行为有违诚信,故原告向法院起诉,要求被告继续履行买卖协议,协助原告办理产权过户手续,被告支付原告违约金224,000元。
2、被告辩称
原、被告所签订的居间合同是被告的儿子周士华擅自到中介公司办理的,被告原先不知道居间合同的事情,后周士华及原告等人到被告住的医院要被告签名,而当时被告以为是房屋出租,糊里糊涂签了名。被告没有委托儿子出售房屋,该合同违背了被告的意愿,被告不同意卖房,也不知道房价和房款如何支付,故不同意原告诉讼请求。
3、第三人周某称
系争房屋属于被告和第三人的夫妻共同财产,原被告签订的合同未经第三人同意,侵害了第三人的权利,是无效的合同,故不同意原告诉讼请求。
(三)一审事实和证据
上海市宝山区人民法院经审理查明:2009年11月19日原、被告经中介公司居间签订了认购协议,约定由原告购买被告所有的宝山区淞南七村165号602室房屋,房价为56万元,协议约定定金为2万元,在签订买卖合同当日支付房款18万元,买受方拟向银行贷款34万元,该款由银行直接划入卖方帐户,若银行审批不足,差额部分买受方应于办理产权过户手续前以现金方式支付。在办妥房屋交接手续当日,支付房款2万元,双方应于2010年4月1日前办理产权过户手续。2010年1月26日原被告及中介公司三方签订居间合同,该合同补充条款约定,目前该房为使用权,甲方承诺于2010年8月30日前办理完使用权转产权,方可签订房地产买卖合同,如到时发生违约,违约方支付房价的40%作为违约金。原告于2009年11月19日支付房款2万元,由周士华代被告签收,2010年1月26日被告向原告出具收条,收到原告房款18万元。事后被告将房屋钥匙交付原告,现该房由原告实际使用。2011年1月被告登记成为系争房屋的产权人。
审理中,原告申请中介公司工作人员顾萍、苏慕新出庭作证,证人顾萍称,2011年1月在得知产权证出来后,证人组织了原告与周士华等人两次进行协商,周士华提出要增加房款7万元,原告不同意,故协商不成。证人苏慕新证明,2010年1月26日其与原告等人一起到医院让被告在认购协议、居间合同及收条上签名,被告对出售房屋一事是清楚的,且同意的。经质证,被告认为证人所述不属实,周士华并不是被告的代理人。
以上事实有下列证据证实:认购协议、居间合同、收条、产权证及当事人陈述等证据。
(四)一审判案理由
上海市宝山区人民法院经审理后认为,原被告签订的认购协议及居间合同上均有双方真实的签名,系双方真实意思表示,应属合法有效。虽然第三人与被告系夫妻关系,但产权证上登记为被告一人,根据权利公示原则,被告对外有权出售房屋,被告与第三人系家庭内部财产关系,不能以此对抗第三方。被告及第三人辩称合同不是被告真实意思表示及侵害第三人利益,均缺乏法律依据,本院不予采纳。根据双方签订的认购协议及居间合同,被告应于2010年8月30日前办妥产权,并与原告签订买卖合同,但被告在取得产权证后,至今未与原告签订合同,属被告违约,应承担违约责任。原告现要求继续履行合同,与法有据,本院予以准许。需要说明的是在被告协助原告办理产权过户手续时,原告也应当同时向被告支付其余房款36万元。关于原告主张的违约金,由于双方约定过高,本院根据合同履行情形、房价上涨及当事人的实际损失等,酌定违约金2万元。
(五)一审定案结论
上海市宝山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定,作出如下判决:
1、原被告继续履行认购协议及居间合同;
2、原告顾某、向某于判决生效后十日内支付被告杨某房款360,000元;
3、被告杨某于判决书生效后十日内协助原告顾某、向某办理淞南七村165号602室产权过户手续;
4、被告杨某于判决书生效后十日内支付原告顾某、向某违约金20,000元。
案件受理费减半收取2,330元,由原被告各半负担。
(六)二审情况
1、二审诉辩主张
周某、杨某上诉称:1、双方当事人签订的认购协议及居间合同不是杨某的真实意思表示,两份合同是两上诉人之子周士华私下签订的。杨某虽在协议上签名,但对协议内容并不知情,当时杨某生病住院,周士华只是告诉杨某签订的是房屋租赁合同,周某对出卖房屋也不知情;2、即便根据认购协议及居间合同中续签房屋买卖合同要待杨某办好房产证后再进行的约定,亦不能认定是杨某违约。被上诉人在未与杨某协商的情况下便诉至法院主张权利;3、证人系中介公司人员,与本案有利害关系,其陈述没有法律效力。且其中一名证人顾萍不是本房屋买卖的经办人,对事实并不知情。综上,两上诉人认为,上述认购协议及居间合同应系无效合同,请求二审法院撤销原判,改判驳回顾某、向某在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人顾某、向某共同辩称:1、杨某之子周士华携带杨某的身份证、房屋使用权证书原件与被上诉人签订认购协议及居间合同,其行为应构成表见代理。户籍资料显示杨某系小学文化水平,有基本的认知能力,其在首付房款18万元收条上签字,应该知道收取的系售房款,因为房屋租金不可能高达18万元。况在医院,中介公司工作人员也反复告知杨某合同内容。不管杨某在签字之前是否委托其子出让房屋,杨某本人在认购协议、居间合同及收款收条上签字已构成对其子之前售房行为的追认;2、根据双方协议约定,杨某需在2010年8月30日之前办妥过户手续,故杨某的行为构成违约;3、原审中证人陈述合法有效,可以被法院采纳。综上,两被上诉人请求二审法院驳回上诉,维持原判。
2、二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理查明:原审法院认定事实无误,本院予以确认。
3、二审判案理由
上海市第二中级人民法院认为:两上诉人现认为杨某虽在认购协议、居间合同及收款收条上签名,但其对上述文件载明的内容并不知情。但杨某作为完全民事行为能力人其应对自己签名所产生的法律后果承担责任。签名时杨某虽住在医院,但并无相关证据证明其签名时神志不清,杨某虽陈述儿子周士华只告诉其签订的是房屋出租合同,但收条载明十多万房款的金额显然和租金不相吻合,相反被上诉人方的陈述较合理,又有相关中介公司人员的证词相印证。故两上诉人认为杨某所签署的合同均无效的观点依据不足,本院不予采纳。就杨某是否违约的理由,本院认同原审的意见,在此不再赘述。原审酌定的违约金金额也合法合理,本院予以认定。综上,上诉人杨某、周某的上诉请求依据不足,本院不予支持。原审判决并无不当,本院予以维持。
4、二审定案结论
上海市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,作出判决如下:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
本案主要涉及的是夫妻一方作为房产权利登记人处分夫妻共同共有的房屋的合同效力认定问题。目前的审判实践中存在两种不同观点:
一种观点认为,合同应认定有效。根据不动产公示、公信原则,若房屋产权仅登记在一人名下,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,双方签订的买卖合同应认定为有效,买受人有权要求继续履行合同。
另一种观点认为,合同应认定无效。房屋产权系夫妻双方共同共有,虽然登记在一方名下,但是基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,若共有人不予追认的话,房屋买卖合同应认定为无效,合同双方应根据各自过错程度责任。
本案坚持的是第一种观点,认定第三人虽然与被告系夫妻关系,但产权证上登记为被告一人,根据公信、公示原则,被告对外有权出售房屋,被告与第三人之间的家庭内部财产关系不能对抗第三人,因此判决被告继续履行合同,并由被告承担相应的违约责任。
笔者认为,对于夫妻一方作为房产权利登记人处分夫妻共同共有的房屋所签订的合同效力,应当区分情况予以综合认定。
1、房屋买卖不适用夫妻间的家事代理权,产权人擅自处理的构成无权处分
通常情况下,夫妻一方对于生活中的日常家事具有代理权,且在行使时不必以被代理人的名义进行,这就是所谓的家事代理权,又称日常事务代理权、日常家事代理权,理论上皆将其作为配偶权的一项重要内容。从我国的现有法律规定 看,2001年《婚姻法》在第十七条第二款规定:"夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。最高院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条对《婚姻法》上述规定的解释为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"
这里的"任何一方均有权决定"的范畴是日常家事,我国《婚姻法》及相关司法解释没有明确"日常家事"的范围。从理论上看,有学者认为,"日常家事谓包括未成熟子女(未结婚之未成年人)之夫妻共同生活。通常必要的一切事项,一家之食物、光热、衣着等之购买,保健(正当)娱乐,医疗,子女的教育,家具及日常用品之购置,女仆、家庭教师之雇佣,亲友的馈赠,报纸杂志之订购等,皆包含在内。"根据我国实际情况,不属于日常家事的情形主要分为:(1)涉及夫妻关系中与人身相关联的事务,如继承权的放弃等;(2)不动产的处分。一般说来,不动产涉及的财产价值较大,对人们的利益影响比较深远。同时,在不动产物权变动中,为维护交易安全,尚规定以不动产登记为公示公信方法。故对于不动产的处分,应有夫妻双方明确同意的意思表示;(3)以分期付款形式购买价值较大的财产。
因此,房屋作为不动产不属于夫妻因日常生活需要而处理的共同财产,房屋买卖不属于日常家事情形,不适用夫妻之间的家事代理权。夫妻一方作为房产权利登记人处分夫妻共同共有的房屋时,应当平等协商,取得一致意见。未经另一方许可擅自处理的仍构成无权处分。
2、买受人可以善意取得为由主张房屋买卖合同有效
尽管作为产权人的夫妻一方在未取得另一方同意而擅自处分夫妻共同共有房屋的行为属于无权处分,因此与第三人签订的合同也应当被认定为无效合同。但是,我国相关法律、法规对这种无权处分规定了善意取得的例外,主要有:
(1)最高院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(实行)》第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿;
(2)最高院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条第(二)款的规定:若他人有理由相信该买卖是夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
(3)《物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
(4)最新出台的最高院《关于适用<婚姻法>若干问题解释》(三)第十一条的规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
由此可见,夫妻一方作为房产权利登记人处分夫妻共同共有的房屋的行为并不当然认定为无效,而应结合善意取得制度,如果买受人符合善意取得条件的,应当认定合同有效,买受人有权要求出卖人继续履行合同。
3、房屋买卖中适用善意取得制度应当具备的条件
(1)买受人在购买房屋时必须是善意且无过失的。即出卖人作为夫或妻的一方是房产证登记的所有权人,买受人不知道也无理由知道该所有权人是无处分权人,根据物权法的登记公示与公信原则,应当保护买受人的信赖利益;
(2)买受人应当是有偿取得财产,即向出卖人支付了与房屋市场价值相当的对价。这里有两方面的含义,首先,合同所示房屋交易价格应当与市场价相当,不能明显低于市场价格;其次,买受人应当实际支付了房屋价款,且支付房款的方式符合常理。如果买卖双方只是签订了合同,买受人并未实际支付房款的,也不应当推定买受人为善意受让,不应认定合同有效。
4、善意取得并不必然导致买受人获得房屋的所有权。
根据我国《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。该法第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有预订或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
根据上述规定,并且结合《物权法》第一百零六条第三款以及《关于适用<婚姻法>若干问题解释》(三)第十一条的规定,依善意取得制度而生效的房屋买卖合同,买受人可以要求出卖人继续履行,但是房屋只有在办理转移登记,履行过户手续后,买受人方能取得房屋的所有权。未经登记,出卖人的夫或妻一方还是可以以无权处分为由享有合同解除权,可以主张追回房屋;买受人仅享有追究出卖人违约责任的权利,而无法必然取得房屋的所有权。
5、实务中对房屋买卖过程中的相关合同效力的认定
(1)房屋买卖居间合同
夫妻一方就共同共有房屋与他人签订房屋买卖居间合同的效力认定,法律并未做出专门规定,实务中也有不同观点。
依据《合同法》第五十一条的观点,无处分权人签订房屋买卖居间合同后,未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权的,房屋买卖居间合同无效。但是,由于夫妻之间这一特殊关系,也不能仅凭居间合同上只有其中一方签字就视为是无权处分,认定合同无效,还应当进一步查明相关事实,如夫妻双方是否表露过出卖房屋的意愿,是否共同在中介公司挂牌,挂牌时间的长短,买受人是否看过房,签订居间合同一方是否持有另一方的身份证或者授权委托书,等等,如果这些证据能够证明另一方知情的,可以认定合同有效。实践中在对此类居间合同效力的认定上也是与房屋买卖合同的认定保持一致的,如本案中就认定居间协议与房屋认购协议(买卖合同)同属有效,当事人应当继续履行合同。
(2)动迁房买卖合同
实务中我们还经常会遇见夫妻一方与他人签订合同,将夫妻共同共有的动迁安置房以较低的价格出售给他人,由于法规政策限制交易,因此并未在签订合同后立即过户,待3年或者5年该房可以上市交易时,买受人要求过户,但出卖人认为价格过低不同意过户,并且以夫或妻另一方不知情为由主张房屋买卖合同无效。
这种情况下,如果要支持买受人要求继续履行房屋买卖合同的主张,我们要看买受人是否符合善意取得的条件,还要注意以下几点特殊情况:一是房屋交易价格。由于交易的是动迁安置房,交易价格必然低于商品房的市场价格,因此应当参照同地区同类型的动迁房交易价格来判断。二是房屋虽未办理过户登记,但是已经交付给买受人实际使用较长时间。虽然《物权法》第一百零六条第三款以及《关于适用<婚姻法>若干问题解释》(三)第十一条都规定了必须办理产权过户登记手续,否则所有权人有权追回的条款,但是实务中仍然以支持买受人要求继续履行合同的主张为妥,以此维护合同利益的相对性和稳定性。三是采取保全措施。如果买受人起诉至法院要求继续履行合同,法院还应当依职权提示当事人对尚未的过户的房屋进行保全,否则如果出卖人在诉讼过程中将房屋过户给其他善意第三人,原买受人只能追究出卖人的违约责任,而由于动迁房的售价原本就不高,约定的违约责任往往较轻,且比较难以计算买受人的实际损失,买受人的权益就往往难以得到实质性的保护了。
(黄滢)
【裁判要旨】根据不动产公示、公信原则,若房屋产权仅登记在一人名下,被告对外有权出售房屋,被告与第三人之间的家庭内部财产关系不能对抗第三人,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,双方签订的买卖合同应认定为有效,买受人有权要求继续履行合同。