1．判决书字号
一审判决书：济南市市中区人民法院（2010）市民初字第2009号判决书。
二审判决书：济南市中级人民法院（2011）济民一终字第411号判决书。

2．案由
定金合同纠纷

3．诉讼双方
原告（上诉人）：张某。
被告（被上诉人）：孟某。
委托代理人：苏某。
委托代理人：于某。
被告（被上诉人）：济南玛雅易居房产咨询有限公司。
法定代表人：于某2，总经理。
委托代理人：鲍荣军，山东才有律师事务所律师。
委托代理人：李红梅，山东才有律师事务所律师。
被告：田某。
委托代理人：苏某。
委托代理人：于某。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：济南市市中区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：范晓静；人民陪审员：查珩、王功政。
二审法院：济南市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：许海涛；代理审判员：曹慧、王立强。

6．审结时间：
一审审结时间：2011年2月21日。
二审审结时间：2011年12月19日（二审期间因当事人自行和解扣除审限9个月）。

1．一审诉辩主张
（1）原告诉称
原告张某诉称，2009年11月18日，原告张某与被告孟某、济南玛雅易居房产咨询有限公司（以下简称玛雅公司）共同签订了购买位于济南市白金瀚宫原XX号楼X单元XX1室的《买卖定金合同》（合同编号：0XXXXX4），该合同约定张某支付定金2万元人民币确立买卖关系，于2009年11月28日到玛雅公司签订房屋买卖合同，如孟某不履行定金合同义务，应双倍退还张某所付购房定金。同日，张某支付了定金2万元人民币。2009年11月28日，张某到达玛雅公司等待签订合同，孟某却未如约而至，最终致使双方未能签订房屋买卖合同，交易失败。张某认为其与孟某、玛雅公司签订的《买卖定金合同》对三方均有约束力，孟某未在2009年11月28日履约与张某签订房屋买卖合同构成违约，应按《买卖定金合同》约定向张某双倍返还定金；玛雅公司作为居间人，未能依据《买卖定金合同》促成张某和孟某达成交易，也应承担相应的责任。请求：法院判令被告孟某、玛雅公司向原告张某支付违约金2万元。
（2）被告辩称
被告孟某辩称，第一、房屋所有权人为田某，其未取得房屋田某的同意与张某签订《买卖定金合同》，属无权处分，应为无效合同。第二、定金合同属于实践性合同自实际交付定金日生效，其从未接触过张某的定金，因此双方《买卖定金合同》从未生效。第三、定金合同只能在买方与房屋所有权人之间成立，其签订《买卖定金合同》时并无田某的代理权，亦未取得田某的追认，故其签订《买卖定金合同》的行为不能作用于田某，不能与张某之间成立有效的定金合同，故其不应承担双倍返还定金的责任。第四、根据交易习惯，张某应该知道买卖房屋等重大交易，代理人应持有书面的授权委托书，故因无权代理发生的纠纷张某也应承担责任。
被告玛雅公司辩称，第一、本案纠纷系买卖合同纠纷，玛雅公司作为中介并非买卖合同当事人，只是提供订立合同的机会和媒介服务，合同订立即收取中介费，合同未订立则不收取任何费用。在本案中玛雅公司未收取任何中介费，根据权利义务对等原则，玛雅公司也谈不上什么义务，张某将玛雅公司与孟某诉在一起不当。第二、本案定金性质属于定约定金，因孟某在签订《买卖定金合同》时仅取得房屋所有权人田某的口头授权，是否能取得田某的追认尚不确定，故本案《买卖定金合同》系效力待定合同，因孟某未取得田某的同意以致合同成立而未生效，依法不应当适用定金罚则。第三、玛雅公司在与张某协商后已经退还给张某2万元定金，解除了《买卖定金合同》，本案纠纷已经协商解决完毕。
被告田某辩称，第一、其是济南市白金瀚宫XX号楼X单元XX1室的房屋所有权人，并未授权孟某出售房屋，孟某在未取得其同意和授权的情况下与原告张某签订的《买卖定金合同》未经其追认，应为无效合同，其不应承担双倍返还定金的责任。第二、定金合同是实践合同，其从未接受过张某的定金，因此定金合同亦未生效。第三、张某对因无权代理而发生的纠纷也应当承担责任。第四、玛雅公司在从事房屋中介过程中，未严格审核双方的代理等手续，也应承担相应的责任。

2．一审事实和证据
济南市市中区人民法院经公开审理查明：2009年11月18日，张某（乙方）与孟某（甲方）、玛雅公司（丙方）签订《买卖定金合同》，合同约定："玛雅公司兹为中介，提供居间服务，买卖坐落于山东省济南市市中区白金瀚宫原XX号X单元XX1室约178平方米房屋一套，附属物为地下室壹处约19平方米。乙方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖关系。二、该房产的实际成交总额为人民币143万元整。三、乙方支付定金人民币2万元整，以确立买卖关系。四、买卖双方在签订本《买卖定金合同》的当日，乙方将定金存入玛雅公司或履约保证银行。五、在本合同签订之日起五日内，甲乙双方要签订正式的房屋《买卖合同》，乙方要将剩余的购房款存入玛雅公司履约保证银行专户，甲方应将所属房屋所有权证件和相关的证件交至玛雅公司保管，并且与银行签订《代办履约保证委托书》，否则视为违约，如有特殊情况另行约定。六、甲乙双方定于2009年11月28日到玛雅公司签订《房地产买卖合同》。同时甲乙双方备齐证件，并有权选择是否委托玛雅房屋代书中心办理过户手续。八、违约责任，本《买卖定金合同》经甲乙双方签字后，如乙方不履行本合同义务，所付定金不退还，归甲方所有，中介方退还给甲方履约保证金；如甲方不履行本合同的义务，甲方双倍返还乙方所付购房定金，同时支付乙方付给丙方的中介服务费，任何一方不履行本合同义务的，丙方所收取的服务费概不退还。"同日，张某向玛雅公司交纳定金2万元，玛雅公司向张某出具收据一张。2009年12月1日，玛雅公司退回张某定金2万元，张某出具收条一份，内容为："今收到玛雅公司退还定金贰万元整。"济南市白金瀚宫XX号楼X单元XX1室系田某于2007年10月19日购买。孟某系田某的儿媳。张某主张其与孟某签订定金合同并交纳定金后，孟某告知该房屋所有权人为田某，签订定金合同的第二天，其与田某见面，田某对卖房一事进行确认，并对房款、付款时间、付款方式及房屋过户进行了商谈，到签订买卖合同时，孟某未到场，是孟某违约，并提交玛雅公司出具的两份证明，其中2009年11月28日的证明内容为："为履行定金合同（编号0XXXXX4）所定的房屋买卖事项，乙方张某于2009年11月28日到丙方所在地济南玛雅玉函加盟店等候签订房屋买卖协议，甲方如期未至。"2009年11月20日的证明内容为："孟某和张某就坐落于济南市市中区白金瀚宫原XX号楼X单元XX1室及室内设施买卖事项达成一致意见，并于2009年11月18日签订买卖定金合同（合同编号0XXXXX4），张某按合同要求即日交付了定金。该房屋原合同房屋买方田某是孟某的婆婆，田某在2009年11月19日到中介机构济南玛雅房屋易居玉函加盟店作如下说明：1、同意孟某将该房屋卖给张某；2、负责更改原房屋买卖合同及所需费用；3、如果合同不能更改，等下了房产证后再办理过户手续。期间无论房屋价格涨跌，都按定金合同所定价格卖给张某，并各自承担各自的费用。"孟某对此有异议，称其无权处分房屋，且也未取得房屋所有权人的追认，田某从未到过现场，也未与张某见过面，因此其与张某签订的定金合同为无效合同。玛雅公司对证明没有异议，但其认为该证明是依张某的申请出具的一个说明，称田某到公司时未出示相关证件及购房合同，张某与田某当时谈过改合同的问题，后来因为无法改合同，双方对房款、付款时间及过户费用等条款分歧较大，2009年11月28日田某未到公司，所以事后将定金退还张某。田某对此有异议，称其于2009年11月19日到诉争房屋处交纳物业费，孟某带着玛雅公司的工作人员找到其，并告知其买房的人来了，当时其就说房屋没有房产证，而且家具都放在房子里，所以不能卖。但是玛雅公司人说买房的来了，让其跟买房的说一说，于是其就跟着他们到了玛雅公司，其当时就告诉张某房子不卖，当时也没有人告诉其在2009年11月18日签订过定金合同，后来玛雅公司的人给其打过电话说了定金的事情，其找到孟某问谁给你权利收的定金，孟某说是中介收的，其说谁收的定金谁去处理，其以为事情已经了结了。其从来没有跟玛雅公司签订过任何委托买房的协议。本案审理过程中，法院征询张某的意见，张某明确表示不同意变更其诉讼请求。
上述事实有下列证据证明：
（1）《买卖定金合同》，证实2009年11月18日，张某与孟某、玛雅公司签订《买卖定金合同》的具体内容；
（2）收据两张，证实2009年11月18日，张某支付定金2万元，玛雅公司向张某出具收据一张。2009年12月1日，玛雅公司退回张某定金2万元。
（3）玛雅公司出具的证明两份及张某、孟某、田某的陈述，证实张某与孟某签订《买卖定金合同》后，孟某未如约与张某签订相应房屋的买卖合同。

3．一审判案理由
济南市市中区人民法院经审理认为：从张某与孟某、玛雅公司签订的买卖定金合同的内容来看，张某所交纳的定金应认定为立约定金。张某主张田某同意孟某出售涉案房屋，并提交2009年11月20日玛雅公司向其出具的证明，但田某对此不予认可，且张某也未能提交其他有效证据对该份证明予以佐证，因此，张某的该项主张，证据不足，不予采信。虽然孟某与田某系婆媳关系，但孟某通过玛雅公司向张某出售该房屋时，未向张某和玛雅公司出示田某同意其处分该房屋的证明，且田某明确表示其从未授权孟某对外出售房屋，田某也未对孟某的行为予以追认，因此孟某无权处分涉案房屋，应认定张某与孟某签订的买卖定金合同无效。我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案审理过程中，张某明确表示其与孟某、玛雅公司之间签订的房屋买卖定金合同有效，不同意变更诉讼请求。因此，张某要求孟某、玛雅公司支付违约金2万元，于法无据，不予支持。

4．一审定案结论
济南市市中区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，作出如下判决：
驳回原告张某的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告张某负担。

1．上诉人诉称
上诉人（原审原告）张某上诉称，第一、孟某具有完全民事行为能力，有涉案房屋的钥匙及装饰合同，且系房屋所有权人田某的儿媳，并多次与中介机构玛雅公司一起带张某看房、协商价款，其完全有理由相信孟某有房屋处分权，故其与孟某、玛雅公司签定的《买卖定金合同》是真实的意思表示，应合法有效。第二、其按照《买卖定金合同》的约定支付了2万元定金，但孟某未履行《买卖定金合同》约定的义务，构成违约，应双倍返还定金。请求：撤销原审判决，改判被上诉人孟某、玛雅公司再返还定金人民币2万元（已返还定金2万元）；本案的一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。

2．被上诉人辩称
被上诉人（原审被告）孟某答辩称：孟某认为会得到田某的追认，才在未取得田某授权的情况下就与张某签订了定金合同，但田某没有追认，孟某亦从未接受过张某的定金，定金合同从未生效，孟某无需双倍返还定金。请求：驳回上诉，维持原判。
被上诉人（原审被告）玛雅公司答辩称：第一、孟某已经告知张某实际房主是田某，先签订了定金合同，再协商签定购房合同，两份合同没有关系；第二、张某已经收到2万元，本案纠纷已经全部解决。请求：驳回上诉，维持原判。
原审被告田某述称：其从未接受过张某的定金，且张某在一审中明确表示不向其主张权利，其不应被列为本案被告。