一、首部

（一）判决书字号：四川省绵阳市游仙区人民法院（2011）游民初字第1139号

（二）案由：物权保护纠纷。

（三）诉讼双方
原告：朱某。
委托代理人：邱成培、绵阳市农科区法律服务所法律工作者。
原告：魏某。
委托代理人：朱某。
委托代理人：邱成培、绵阳市农科区法律服务所法律工作者。
被告：申某。
委托代理人；鲁亚庆、四川博思律师事务所、律师。

（四）审级：一审。

（五）审判机关和审判组织
审判机关：四川省绵阳市游仙区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘海波；代理审判员：谌臻、人民陪审员：杨茂珍。

（六）审结时间：2011.11.7

二、诉讼主张

（一）原告诉称
原告朱某、魏某诉称：1989年6月3日，二原告与原绵阳市中区忠兴镇双建村村民委员会（现绵阳市游仙区忠兴镇双建村村民委员会）签订了《忠兴镇双建村集体土地及设施承包合同》（以下简称为：《承包合同》）。合同约定：二原告承包该村土地以及荒坪约25亩，用于开发建设果园，期限三十年。承包期限内，二原告因生产经营需要，先后自费购买、修建房屋十九间，修筑水泥地坪约550平方米、公路300米，开垦荒地约9亩，维扩塘埝一口，进行了相应辅助设施建设，并种植各类果树共一万三千余株，从中受益多年。2008年11月27日，二原告因年事已高，除保留果园内房屋及核桃树外，将1989年6月3日原《承包合同》第一条第一项、第二项（即：1990年1月3日《补充协议书》前言保留的内容）交由被告经营管理。并于当日，由原告朱某与被告申某签订了《原双建村<"五.七果园林场合同">整体转让协议》（以下简称为：《整体转让协议》），就相关权利义务进行了约定。合同签订后，二原告应被告申某要求，除留用房屋一间外，将其余房屋十八间短期借予被告使用至2009年农历正月底。但被告申某从2009年2月25日至今一直借故拖延交房，并于2010年3月，趁原告外出旅游期间，截锯原告2005年栽种的核桃树698株，致使原告遭受巨大损失。二原告为保护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、赔偿原告核桃树损失84705元，鉴定费4000元，交通、文印、摄像、拍照费390元，公证费200元，合计89295元；2、被告申某交还原告房屋，并支付房屋、水泥晒场占用费32190元；3、由被告承担本案诉讼费。

（二）被告辩称
被告申某辩称：1、被告申某嫁接核桃树的时间为2011年3月，而不是2010年3月；2、2008年11月27日，原告朱某与被告申某签订的《整体转让协议》中约定：2011年以后，果园内的核桃树全部归被告申某所有。被告申某嫁接自己所有的核桃树是合法行为，并未侵害原告利益，原告无权请求损害赔偿；3、果园内改良前的核桃树系野核桃，多年来均不能挂果，不能产生经济收益。因此，被告申某才花大额资金请专家进行改良嫁接,该行为是使核桃树品种优化增值；4、房屋应归被告申某所有，原告无权要求被告返还房屋并支付资产占用费。2008年11月27日被告申某出资5万接受了果园整体转让，当时房屋、水桶、粪勺等物件都一一作价，且房屋、晒场是果园的一部分，均属于整体转让范围以内。该房屋逢雨便漏、破败不堪，几乎毫无价值。5、鉴定费、公证费、交通费、打印费、拍摄费等属于原告方扩大损失，与被告申某无关。综上，请求法院驳回原告全部诉请。

三、事实和证据
四川省绵阳市游仙区人民法院经公开审理查明：
1989年6月3日，原告朱某、魏某与原绵阳市市中区忠兴镇双建村村民委员会（现绵阳市游仙区忠兴镇双建村村民委员会，以下简称：双建村村委会）签订了《忠兴镇双建村集体土地及设施承包合同》。合同约定：双建村村委会将原区5.7中学、村小学搬迁后退还给大队的全部土地、屋基、操场荒坪及地内小埝一口（总计面积：15块25亩）全部承包给二原告开发、使用、管理、保护，用作开发经营果园，原有的水电等配套设施二原告在生活照明、生产抽水均可使用，电费由二原告承担。承包期暂定30年，总承包金额为17600元（其中，1989年6月1日至1994年6月承包费1300元；1994年6月至1999年6月承包费1800元；1999年6月至2004年6月承包费2500元；2004年6月至2009年6月承包费3500元；2009年6月至2014年6月承包费4000元；2014年6月至2019年6月承包费4500元）。
1989年10月8日，二原告购买杨某修建于以上承包土地上的砖木结构房屋六间。承包期限内，二原告经村社同意在购得房屋前后扩建了房屋7间、畜房6间，修筑房前水泥晒场550平方米，维扩塘埝一口，进行了道路、排水沟、蓄水池等配套设施建设，并开荒种植各类果树。并于1989年12月28日与双建村村委会签署补充意见"乙方（二原告）现已买杨云安房子17间，所有权归乙方（二原告）所有"，又于1990年1月3日再次与双建村村委会订立补充协议约定"乙方（二原告）自费修建房屋，连同乙方（二原告）购买杨云安的房子六间共十八间和乙方（二原告）在门前自费修建的水泥坝550平方米，与原签订的整体承包合同无关。但乙方（二原告）承包期满后，如不继续承包，该财产由乙方（二原告）自行处理，甲方（双建村村委会）不得干涉"。2005年，二原告种植了核桃树苗850株，并在核桃树行间栽种了桂花树。核桃树共存活698株，至2010年仅少数核桃树有小量挂果，大多数核桃树未挂果。
2008年11月27日，原告朱某与被告申某签订了《原双建村<"五.七"果园林场合同>整体转让协议》，约定：甲方（原告朱某）将《"五.七"果园林场合同》整体转让给乙方（被告申某）。一、甲方（原告朱某）2009年以前的债权债务由甲方（原告朱某）自行负责，2009年至2019年和双建村的债权债务关系由乙方（被告申某）负责经营和管理；二、整体转让金额为人民币50000元，【但被告申某同意2009年至2011年甲方（原告朱某）所栽的核桃树，由乙方（被告申某）收获，2011年以后的核桃树全部属乙方（被告申某）所有，林场内的桂花树全部由甲方（原告朱某）自理】。同日，被告申某向原告朱某支付人民币50000元，并由原告朱某出具收条一张："今收到申某老板交来原区五.七高中学校校址整体果园转包费用计：50000元。大写：伍万元整（现金）  收款人：朱某 就笔  见证人：朱XX  2008年11月27日"。合同签订时，果园内除698株核桃树、桂花树外另有少量枣树、枇杷树、柚子树。
合同签订后，二原告除留用房屋一间外，将房屋十八间交由被告申某使用。被告申某向双建村村委会续交了2009年承包费700元，2009年6月至2010年6月的承包费800元。2011年3月，被告申某联系四川智民农业科技有限公司为其嫁接核桃树698颗，支付嫁接费用13960元。
另查明,原告朱某申请四川兴瑞司法鉴定所采用成本价值法鉴定：核桃树698株在截锯时的价值为人民币84705元。原告朱某支付鉴定费用4000元。
庭审中，原、被告对《原双建村<"五.七"果园林场合同>整体转让协议》的条款理解产生以下分歧：1、"整体转让"：二原告主张"整体转让"的是原合同（即1989年《忠兴镇双建村集体土地及设施承包合同》），转让范围仅限于土地承包权及水电设施，不包括地上树苗、房屋，有补充协议证实房屋、晒坝与原承包合同无关。被告则主张是果园整体转让，除约定保留桂花树除外，核桃树及房屋等配套设施均在转让范围之内。2、合同第二条："整体转让金额为人民币50000元，【但乙方（被告申某）同意2009年至2011年甲方（原告朱某）所栽的核桃树，由乙方（被告申某）收获，2011年以后的核桃树全部属乙方（被告申某）所有，林场内的桂花树全部由甲方（原告朱某）自理】。"二原告理解为：仅有原告朱某在2009年-2011年间所栽的核桃树由被告申某收获，2011年以后所栽的核桃树才全部属被告申某所有。而庭审中，被告申某陈述双方约定原意为：2009年-2010年698颗核桃树的挂果由二原告收获，2011年以后园内所有核桃树即全部属被告申某所有。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告双方的陈述。
2.原、被告提交并经本院庭审质证审查认定的原、被告的身份证明。
3.《忠兴镇双建村集体土地及设施承包合同》、《土地承包合同补充协议书》。
4．《原双建村<"五.七"果园林场合同>整体转让协议》。5.果园整体转让费收条、承包费收据、嫁接费用收据、称重磅单。
6.鉴定书、照片、影像资料等。

四、判案理由
四川省绵阳市游仙区人民法院根据上述事实和证据认为：原告朱某与被告申某所签订的《整体转让协议》实质上是对"五.七"果园林场的15块25亩土地的承包经营权进行转包。该协议系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，依法应为有效协议。本案中，双方当事人争议焦点是果园内的698株核桃树及房屋19间是否在《整体转让协议》转让范围之内。而产生争议的源头在于《整体转让协议》文字表述本身即存在错误和歧义，仅通过文义解释无法解决原、被告争端。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

五、定案结论
四川省绵阳市游仙区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百二十五条之规定作出如下判决：
驳回原告朱某、魏某的诉讼请求。

六、解说
一、关于《整体转让协议》第二条的条款理解
在庭审中：1、二原告认为整体转让协议第二条中"2009年至2011年甲方（二原告）所栽的核桃树，由乙方（被告申某）收获"应解释为"仅有原告朱某在2009年至2011年间所栽的核桃树由被告申某收获，2011年以后所栽的核桃树才全部属被告申某所有"。而果园土地承包经营权2008年11月27日就已转包给被告申某，二原告也当庭陈述自己在2009年-2011年间不可能还在园内栽种核桃树。故二原告对合同条款的这一理解有悖于日常逻辑，本院不予采信；2、合同原文约定"乙方（被告申某）同意，2009年至2011年甲方（原告朱某）所栽的核桃树，由乙方（被告申某）收获"，但被告当庭自认双方约定的原意应为：被告申某同意2009年-2010年原告栽种的698颗核桃树挂果由原告收获，2011年以后园内所有核桃树即全部属被告申某所有。从常理上分析：若约定二原告仅保留两年的核桃树所有权又不收取果实是毫无实际价值的，条款令人费解；而二原告保留收取两年核桃果实的权利则有利益收入，这样的约定合乎日常生活逻辑，且条款前后意思也才能连贯合理。根据合同实际履行情况（2009年至2010年被告申某未收获核桃树果实，原告朱某也陈述是自己在收取果实），加之被告申某的自认，足以认定该合同条款表述存在错误，应表述为："乙方（被告申某）同意，2009年至2011年，甲方（原告朱某）所栽的核桃树由甲方（原告朱某）收获"；3、原告主张《整体转让协议》第二条"2011年以后的核桃树全部属被告申某所有"中的"2011年以后的核桃树"应理解为"2011年以后所栽的核桃树"存在不合理之处：第一、从字面解释来看。原告主张是增加了原合同条文词句，限制缩小了原合同条文所包含意义。第二、从合同目的解释来看：原告朱某与被告申某签订《整体转让协议》目的在于取得果园承包经营权，从而栽种、经营果树获取收益。若被告承包土地上栽种的绝大部分树木仍归原告所有，则被告的合同目的很难实现。第三、从逻辑解释及交易习惯来看。被告既然取得了土地承包经营权，此后栽种的核桃树自然属被告申某所有，原、被告无需违背常理地就2011年以后所栽的核桃树权属作出特别约定。综上，原告所主张的《整体转让协议》第二条的合同条款理解方式从字面解释、逻辑解释、交易习惯解释均存在明显瑕疵，违背了日常逻辑、诚实信用及公平交易原则而不能成立，故对于原告的主张本院不予采纳。据此，《整体转让协议》第二条可能存在的歧义均予排除，条款意思应为：乙方（被告申某）同意，2009年至2011年，甲方（原告朱某）所栽的核桃树由甲方（原告朱某）收获，2011年以后的核桃树全部归被告申某所有。因此，原告对698株核桃树并无所有权，本院对原告要求赔偿核桃树成本价值损失84705元的诉请不予支持。
二、关于《整体转让协议》中房屋是一并否作价转让的问题
《整体转让协议》实质上是对"五.七"果园林场15块25亩土地的承包经营权进行转包。而根据原承包合同的附件--"土地丈量单及果园平面图"可知，本案争议的房屋、院坝均修建于承包地块之上。尽管二原告与双建村村委会约定"房屋、院坝与原签订的土地承包合同无关，二原告承包期满后，如不继续承包，该财产由二原告自行处理，双建村村委会不得干涉"。但二原告与村社的以上约定因违背《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第七十六条的法律禁止性规定而无效，并不能依据该约定将房屋、晒坝从承包土地范围之中割裂出去，从而改变房屋、院坝所占用地块的性质。现在25亩土地的承包经营权属被告申某享有，而房屋、晒坝与土地是不可分离的，故二原告要求被告交还房屋的诉请本院不予支持。
《整体转让协议》对房屋是否在土地转包时一并作价转让约定不明，原、被告对此产生了争议。但原、被告双方在签订《整体转让协议》时，都知晓承包土地上建有该房屋，房屋与土地不可分，既然原告没有就房屋特别约定保留条款，即比照"房随地走"交易习惯，视为房屋一并作价转让。被告申某合法占有房屋，不构成侵权，故本院对于二原告要求赔偿房屋占用损失的诉请不予支持。