（一） 首部

1、裁定书字号：厦门市湖里区人民法院（2011）湖民初字第3406号

2、案由：房屋租赁合同纠纷

3、当事人：
原告：李某
被告：石某

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织。
一审法院：福建省厦门市湖里区人民法院
审判员：胡林蓉

6、审结时间：2011年11月3日。

（二）一审诉辩主张

1、原告诉称
原告李某诉称：2010年2月3日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将厦门市湖里区枋湖东四里57号1204室出租给被告，租赁期为三年半，考虑到出租房屋为毛坯房，约定租金为每月800元。原、被告在合同中特别手写约定了租赁房屋的提前回收条款，条款约定了原告享有提前收回租赁房屋的权利，也相应约定了赔偿责任。现原告需收回该租赁房屋作为结婚用房。因此，从2011年4月份起就多次与被告协商收回房屋之事，并通过居委会、物业、司法所等部门与之协商。但被告要么狮子大开口提出无理要求，要么就是不守诚信，尽管原告一让再让，被告始终不肯诚心协商处理本案。

2、被告辩称
被告石某辩称：租赁合同期限未满，若原告同意赔偿各项损失6万元，同意搬离租赁房屋。

（三）一审事实和证据
福建省厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：2010年2月3日，以李某为甲方与以石某为乙方的双方签订1份《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租厦门市湖里区枋湖东四里57号1204室（以下简称讼争房屋）；租赁期限自2010年3月1日起至2013年8月30日止，每月租金800元，每次提前3天支付3个月的租金2400元；合同签订之日，乙方向甲方支付1000元作为押金，到合同期满，且乙方缴清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2％加收滞纳金，拖欠租金达3天以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权收取所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金；另在备注中约定：1、不能转租他人；2、不能与他人合租；3、要改变房屋结构须经得房东同意；4、甲方若中途违约，第一年应赔偿乙方15000元，第二年应赔偿乙方10000元，第三年应赔偿乙方8000元。
2011年4月，李某口头向石某要求解除租赁合同。2011年5月19日，李某向石某发出《要求退房书面正式通知》，称：已在2011年4月4日（口头）发出终止租房合同，要求石某退房，但石某未予配合。现在小区物业公司的见证下，正式发出书面退房通知，希望石某在2011年6月1日前搬出（讼争房屋），逾期采取断水、断电等相应措施。2011年8月24日，厦门市湖里区司法所人民调解委员会对本案双方的纠纷进行调解，因双方对违约赔偿金无法协商一致未调解成功。
上述事实有下列证据证明：1、《租赁合同》；2、《要求退房书面正式通知》；3、人民调解受理登记表以及当事人陈述及法庭审理笔录等。

（四）一审判案理由
福建省厦门市湖里区人民法院根据上述事实和证据认为：根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十六条规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力......"。根据上述法律规定，一方当事人依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定解除合同，应当符合下列情形之一：1、当事人约定的解除合同的条件成就；2、因不可抗力致使不能实现合同目的；3、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；4、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；6、法律规定的其他情形。本案李某以依照讼争的《租赁合同》备注第4点的约定"甲方若中途违约，第一年应赔偿乙方15000元，第二年应赔偿乙方10000元，第三年应赔偿乙方8000元"为由向石某发出解除合同的通知。该条约定并未赋予李某单方的任意解除合同权，只是对李某单方违约责任的约定，并非约定解除合同的条件。故李某发出的解除合同通知的理由不符合约定解除的理由，该解除通知未发生法律效力，讼争的《租赁合同》并未解除。庭审中石某明确表示在双方未能就赔偿金协商一致的情况下，不同意解除合同及搬出讼争房屋。故李某的诉求，缺乏法律依据。

（五）一审定案结论
福建省厦门市湖里区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告李某的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。

（六）解说
当事人以讼争的《租赁合同》中约定"甲方若中途违约，第一年应赔偿乙方15000元，第二年应赔偿乙方10000元，第三年应赔偿乙方8000元"为由，认为其只要按照约定支付赔偿款即附有解除合同的权利。本案该条约定并未赋予原告单方的任意解除合同权，只是对原告单方违约责任的约定，并非约定解除合同的条件。
1、关于合同的约定解除。
（1）约定解除的含义与特点。
《合同法》第九十一条规定了合同解除的几种情形。包括协议解除和法定解除，协议解除是当事人行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除；法定解除是解除的条件有法律直接规定，当该条件具备时，当事人可以将合同解除。根据《合同法》第九十三条"当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同"之规定，当事人双方经过协商，达成一致的意思表示可以导致合同的解除；当事人也可以在合同中约定一方行使解除权的条件，待条件成就时单方解除合同，这就是合同的约定解除。其中，前一种约定解除的情形称为协商解除，后一种约定解除的情形称之为约定解除。
约定解除具有如下特点：
①当事人既可以在订立合同时在合同中约定一方解除合同的条件，也可以在订立合同以后另行约定一方解除合同的条件。即解除权的约定是一方行使解除原合同的基础。
②约定将来享有解除权本身并不导致合同的解除。当事人双方约定将来享有解除权，只是赋予当事人在某种情况下享有解除合同的权利，但合同的权利义务在约定解除权时并不终止。
③约定将来享有解除权解除合同，是对将来合同效力的约定。只有将来发生了约定的解除合同的条件，合同的权利义务才得以终止。
④约定解除合同的条件发生，并不导致合同的自动解除。合同必须由解除权人行使解除权才能解除。
⑤约定的解除合同的条件发生以后，只要约定享有解除权的一方作出解除合同的意思表示，合同的权利义务就终止了，而无需再获得另一方的同意。
（2）行使解除权的程序。
《合同法》第九十六条对行使解除权的程序作了规定，即："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。"依此规定，当事人在行使其解除权时，应当遵守法定的程序：
①通知对方。当事人约定一方解除合同的条件的，在解除合同的条件成就时，解除权人如果选择解除合同，应当通知对方当事人。合同自通知到达对方当事人的时候解除。
②对解除合同存在异议的，可以请求法定的机构解决。当事人一方解除合同的通知到达对方以后，对方不同意解除合同的，可以向人民法院起诉，请求人民法院依法确认解除合同的效力。
③法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的应当遵守该特别程序的规定。不依法报请批准，或者未依法办理登记的，不发生解除合同的效力。
2、对于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条（以下简称解释第二十四条）如何进行解读。
解释第二十四条规定："当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。"《合同法》第九十六条规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力......"。根据上述法律规定，一方当事人依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定解除合同，应当符合下列情形之一：①当事人约定的解除合同的条件成就；②因不可抗力致使不能实现合同目的；③在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；④当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；⑤当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；⑥法律规定的其他情形。若一方当事人在不具备《合同法》第九十三条、第九十四条相关规定的情况下，通知对方按第九十六条规定解除合同，是在客观前提不具备，即解除合同前提条件不具备，不成立情况下欲解除合同。因缺乏法律条款的支持，通知解除合同一方的理由不能成立。
本案，讼争的《租赁合同》约定："甲方若中途违约，第一年应赔偿乙方15000元，第二年应赔偿乙方10000元，第三年应赔偿乙方8000元"，该条约定从全文解读应为若双方协商一致可解除合同，系协商解除合同的约定，而并非约定解除合同的条件。同时解释第二十四条的规定赋予异议权的一方当事人，应为收到解除合同通知的一方，而并非发出解除合同通知的一方。故李某据此发出的解除合同通知的理由虽然不符合约定解除和法定解除的理由。但其提起诉讼的法律依据并非根据解释第二十四条的规定。
3、关于本案应适用的裁判形式问题。
解释第二十四条的规定当事人可以向人民法院起诉的事由。若一方当事人在不具备《合同法》第九十三条、第九十四条相关规定的情况下，通知对方按第九十六条规定解除合同，是在客观前提不具备，即解除合同前提条件不具备，不成立情况下欲解除合同。因缺乏法律条款的支持，通知解除合同一方的理由不能成立。也即合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，否则不能引起合同解除的法律后果。本案经过审查，行使解除权的一方当事人解除合同前提条件不具备，故其行为不能引起合同解除的法律后果，那么与解释第二十四条的规定并不相符，鉴此当事人一方起诉确认解除合同通知的效力，不符合解释第二十四条赋予当事人的诉权，也即当事人诉权的前提缺乏法律基础，那么这种情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，起诉必须"属于人民法院受理民事诉讼的范围"，应适用裁定的方式驳回原告的起诉。而根据前述，本案李某系发出解除合同通知的一方当事人，其提起诉讼的法律根据并非解释第二十四条的规定。因此李某符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定的起诉条件。因李某主张的解除事由不符合《合同法》。
关于约定解除的条件，故其诉求应适用判决的形式驳回其诉讼请求。另外，当李某向法院提出确认之诉，在法院没有判决前、合同的效力是解除还是没有解除，关于这一点，法律并没有规定。而在审判实践中，根据《合同法》第九十四条关于"合同自通知到达对方时解除"之规定，此时合同应处于解除状态。但如果法院判决合同不解除，则非违约方根据合同已经解除合同状态所采取的行动就须恢复原状。因此，为了防止造成不必要的损失，应当规定在法院判决未下达前，合同不产生解除的效力。
（胡林蓉）