（一）判决书字号
一审判决书字号：珠海市香洲区人民法院（2011）香民一初字第290号判决书
二审判决书字号：珠海市中级人民法院（2011）珠中法民三终字第315号判决书

（二）案由
宅基地使用权纠纷

（三）诉讼双方
原告（上诉人）：吴某。
原告（上诉人）：梁某。
原告（上诉人）：梁某2。
原告（上诉人）：梁某3。
原告（上诉人）：梁某4。
以上五位原告共同委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。
被告（被上诉人）：林某。
一审委托代理人：张琼，广东星石海律师事务所律师。
二审委托代理人：黄永洪，广东星石海律师事务所律师。
二审委托代理人：周玉军，广东星石海律师事务所律师。
被告（被上诉人）：王某。

（四）审级
二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：广东省珠海市香洲区人民法院
合议庭组成人员：审判长:王敏;代理审判员:孙伯华;人民陪审员:林娟。
二审法院：广东省珠海市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：李烈斌；代理审判员：庹佳、王芳。

（六）审结时间
一审审结时间：2011年7月11日
二审审结时间：2011年11月29日

（一）一审诉辩主张
1、原告诉称
五原告诉称：原告发现被告林某在原告的宅基地上建设房屋后于2009年7月8日向一审法院提出起诉，案号为（2009）香民一初字第2613号，要求林某立即排除妨碍，停止侵害并恢复宅基地原状。被告林某在案件审理过程中提交了1995年由被告王某与梁某5、吴某、梁某、梁某3签订的《转让住宅地使用权合同书》和2005年1月10日被告林某与王某签订的《宅基地使用权转让协议》，表示其是购买取得。一审法院在该案中认为原告以侵权为由起诉，缺乏事实和法律依据，驳回了原告的诉讼请求。根据我国土地法规的相关规定，村民宅基地使用权依法不得转让，五原告诉请判令：（1）两份宅基地转让合同无效；（2）被告林某返还涉案宅基地并清理场地、排除妨碍。
2、被告辩称
被告林某辩称：王某将本案的宅基地转让给林某后，林某已在宅基地上兴建了房屋。根据我国房地产法律规定，已建房屋与房屋所占土地的使用权是一个不可分割的整体，因此，不能仅对房屋座落的土地使用权单独处分，而无视土地上房屋所有权人的合法权益。由此，本案原告要求将林某兴建及正在合法使用的房屋所在的土地返还，其诉讼请求欠缺事实和法律依据。
被告王某在法定期间内未答辩。

（二）一审事实和证据
一审法院经审理查明：1995年1月15日，以梁某5为转让人（甲方）、王某为受让人（乙方）、罗某为见证人签订一份《转让住宅地使用权合同书》，主要内容包括：梁某5自愿将位于珠海市南屏镇广生新村新规划的住宅用地的使用权转让给王某；双方同意以175000元（人民币，下同）转让成交上述土地的永久使用权等。转让人落款处除梁某5签名外，还有吴某、梁某、梁某3签名。
2005年1月10日，以王某为转让人（甲方）、林某为受让人（乙方）、钟某为见证人签订一份《宅基地使用权转让协议》，主要内容包括：经协商，王某全家一致同意将购得的位于珠海市南屏镇广生新村村委，由村民梁某5转让给其的宅基地一块，因经济困难将该地的一切权属（土地使用权、房产权及地上的一切附着物）一次性转让给林某使用，转让价39万元，转让后的一切产权及使用属林某所有，永无反悔等。
2009年6月，五原告发现林某在涉案宅基地上兴建房屋后报案，珠海市城市管理行政执法局拱北执法大队南屏中队于同年6月23日向林某下达《责令停止违法行为通知书》，以林某未经审批擅自建设建筑物为由，责令其立即停止违法行为并听候处理。同年7月8日，五原告以宅基地使用权纠纷为案由起诉林某至一审法院［案号为（2009）香民一初字第2613号］，一审法院在审理过程中追加王某、陈某为第三人。一审法院在该案审理查明，吴某和梁某5系夫妻，是原广生村二队的被征地农民，双方生育有三子一女，分别是长子梁某、次子梁某2、三子梁某3、小女儿梁某4。梁某5于2002年3月3日病故。1994年8月5日，珠海市国土局向梁某5、何某等六人核发《私人建房用地凭证》，划定上述六人在南屏广生新村用地各96平方米。经报建审批，珠海市国土资源局于同年9月23日向梁某5核发了《国有、集体（私人）建设用地许可证》，划定梁某5在南屏广生新村用地96平方米，基地面积78.04平方米，作为住宅用地，两年内有效，住宅总建筑面积161.77平方米。一审法院在该案认为，根据五原告提出的诉讼请求及依据的事实和理由，其要求林某对讼争宅基地排除妨碍、停止侵害并恢复原状，是基于自身是讼争宅基地使用权利人而请求林某承担侵害物权的民事责任。林某对于讼争宅基地的占有、使用，并非没有原因，是基于讼争宅基地转让的相关合同关系而产生的。在讼争宅基地已经发生转让的情况下，五原告至今未向有关利害关系人明确提出返还占有的请求。因此，在讼争宅基地未返还占有的情况下，于该案直接请求林某排除妨碍、停止侵害并恢复原状，缺乏事实和法律依据，请求不当，一审法院院不予支持。关于宅基地转让协议的效力以及讼争宅基地是否应当返还的问题，吴某等可以另循其他途径处理。一审法院于2010年9月19日作出（2009）香民一初字第2613号判决书，判决驳回五原告的诉讼请求。该民事判决书于2010年11月4日发生法律效力。
一审法院另查明，《转让住宅地使用权合同书》和《宅基地使用权转让协议》签署之时，涉案宅基地上并没有房产。林某在受让的宅基地上兴建了房屋，已建房屋共六层半，混凝土框架结构，基地面积约104平方米，总面积约为980平方米。
上述事实有下列证据证明：
1、（2009）香民一初字第2613号民事判决书，证明该案审理查明情况；
2、转让住宅地使用权合同书，证明梁某5于1995年1月15日与王某签订合同，将涉案宅基地转让；
3、宅基地使用与转让协议，证明2005年10月10日王某将讼争宅基地转让给林某；
4、珠国土许字私宅第1040号的相关用地文书一套，证明涉案宅基地使用权归属。
5、照片四张，证明涉案宅基地上房屋现状；
6、送货单二十一张收款收据七张，证明涉案房屋系被告出资兴建等。

（三）一审判案理由
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。梁某5通过《转让住宅地使用权合同书》将涉案宅基地单独转让给王某，王某又通过《宅基地使用权转让协议》将该涉案宅基地单独转让给林某，违反我国土地管理法强制性规定，一审法院认定被告王某与梁某5、吴某、梁某、梁某3于1995年1月15日签订的《转让住宅地使用权合同书》以及被告林某与王某于2005年1月10日所签订的《宅基地使用权转让协议》均无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于前述对两份合同无效的认定，合同当事人之间互负返还义务，林某继续占有涉案宅基地无合法依据。然而，涉案宅基地被转让时并未附着房屋，林某在受让涉案宅基地后兴建房屋并使用，故本案合同无效不仅涉及宅基地的返还，而且涉及宅基地上建筑物的处理问题。珠海市城市管理行政执法局拱北执法大队南屏中队于2009年6月23日以林某未经审批擅自建设建筑物为由，向林某下达《责令停止违法行为通知书》，责令其立即停止违法行为并听候处理。一审法院认为，在林某向原告返还涉案宅基地之前需处理好地上建筑物，然而地上建筑物需等待行政机关的处理，故原告请求林某返还所占有的涉案宅基地并清理场地、排除对原告使用宅基地妨碍的条件不具备，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。

（四）一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出如下判决：
1、确认被告王某与梁某5、原告吴某、原告梁某、原告梁某3于1995年1月15日签订的《转让住宅地使用权合同书》无效；
2、确认被告林某与被告王某于2005年1月10日签订的《宅基地使用权转让协议》无效；
3、驳回原告吴某、梁某、梁某2、梁某3、梁某4的其他诉讼请求。

（一）二审诉辩主张
1、上诉人诉称
五上诉人吴某、梁某、梁某2、梁某3、梁某4不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第三项，改判林某返还涉案宅基地并清理场地、排除妨碍。事实与理由：一审法院在认定转让合同无效后，却未能根据无效合同的处理原则使双方的权利义务回归到原来的状态。根据我国合同法第五十八条的规定，林某当然负有返还宅基地等相关义务，而不必以其违法行为受到行政机关处理为前提条件，故恳请二审法院依法判决。
2、被上诉人辩称
被上诉人林某辩称：第一，尽管一审认定宅基地转让合同无效，但是林某已经在涉案土地上加建了建筑物，有关行政机关下达停工通知书是因涉案房屋在建设时未办理报建手续，而非宅基地纠纷的存在。房屋与宅基地不可分割，现尚不具备返还条件。第二，根据法律规定，合同无效的结果除了相互返还外，还要根据双方的过错程度来赔偿损失。林某在涉案土地上建房，是基于宅基地转让合同的履行行为，一审法院未对双方的过错进行认定，亦没有要求林某返还宅基地，如果二审法院径直判决返还土地，将会使林某丧失对过错责任的诉权。

（二）二审事实和证据
二审法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（三）二审判案理由
二审法院经审理认为，一审法院对两份宅基地转让合同无效的认定准确，对于合同的无效，签订上述合同书及协议的各方均有过错。
关于涉案宅基地的返还及地上建筑物的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，合同双方互负返还义务，即林某应当向上诉人吴某等人返还所占用的宅基地，上诉人吴某等人才是涉案宅基地的合法使用权人，但是由于林某已在该宅基地上加建了建筑物，该建筑物与宅基地已成为不可分割的整体，上诉人吴某等人在本案中没有提供证据证明该建筑物因质量不合格或其他原因必须拆除，因此拆除建筑物以实现返还宅基地的目的明显不符合经济、效率的原则，因此上诉人吴某等人请求清理建筑物、排除妨碍不合情理，且没有法律依据，二审法院不予支持，依法应予驳回。由于宅基地与地上建筑物已不可分割，宅基地使用权和地上建筑物的所有权的主体必须同一才可满足现实使用的需要，因此上诉人吴某等人在要求林某返还宅基地占有的同时必须一并解决地上建筑物的留存或归属问题，但上诉人吴某等人在本案诉讼前并未解决地上建筑物的留存问题，在诉讼中亦未提出有关建筑物归属问题的诉请，因此上诉人吴某等人在本案中请求林某返还占用的宅基地不具备条件。

（四）二审定案结论
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。