一、首部

（一）、判决书字号：
一审：百色市右江区人民法院（2010）右民一初字第80号判决书。
二审：百色市中级人民法院（2011）百中民一终字第376号判决书。

（二）、案由：建筑物区分所有权纠纷

（三）、诉讼双方：
原告（被上诉人）百色金世纪商业广场小区业主委员会。
负责人黄某。系该小区业主委员会主任。
委托代理人罗某。
被告（上诉人）广西百色金世纪房地产有限公司。
委托代理人李春晖，广西天承律师事务所律师。

（四）、审级：二审。

（五）、审判机关和审判组织：
一审法院：百色市右江区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李洪波；审判员：李瑞兴、梁琳。
二审法院：百色市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘子刚；审判员玉江、陆胜林。

（六）、审结时间：
一审审结时间：2011年2月28日。
二审审结时间：2012年2月7日。

二、一审情况：

（一）、一审诉辩主张：
原告诉称，金世纪商业广场首空架层停车位系由百色金世纪商业广场首空架层出入通道旁空地划线而成，也是金世纪商业广场全体业主进入小区的出入通道，依相关法律规定本属于金世纪商业广场全体业主共有。2009年11月1日起，被告擅自封闭首层空架层一侧的出入通道，并对进入首空架层停车的车主及部分业主收费。被告的行为严重侵害了金世纪商业广场全体业主的共同利益。故请求法院判决：1、确认百色金世纪商业广场首空架层停车位属于金世纪广场全体业主共有；2、被告停止封闭金世纪广场出入口、设卡收费等侵权行为；3、被告返还擅自设卡收费的非法所得并赔偿相应的损失10000元；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、百色金世纪商业广场架空层停车位属于被告所有。被告与原告业主约定架空层停车位归被告。《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，本案涉诉架空层停车位的归属应按约定。被告与原告各业主签订的《商品房买卖合同》附件五第八条已约定架空层停车位归属被告。架空层停车场属于区分所有建筑物的专有部分。本案中的架空层停车场因其在商业广场建筑物内已形成一定的空间，并与其上面的楼层隔开，具有遮蔽性，而且四周明确并有独立的出口，该停车场已成为与其他人之房屋相区别的独立的特定物，所以其属于区分所有建筑物中的专有部分，并非各业主的共用部分。架空层的建筑面积未计入各业主的的共用分摊面积。根据百色市房地产综合信息测绘技术服务中心出具的《百色金世纪房地产有限公司金世纪体育商业广场面积说明》可知，架空层的建筑面积不属于被答辩人各业主的公摊面积。二、架空层属于被告所有，故被告封闭金世纪广场架空层出入口、设卡收费的行为没有对原告构成侵权，不应返还所得收益及赔偿原告的损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

（二）、一审事实和证据：
右江区人民法院经公开审理查明：百色金世纪商业广场是由广西百色金世纪房地产有限公司开发的商住两用楼盘，工程于2005年动工，2007年峻工。金世纪商业广场设计层高17层，底层（即一层）占地面积4510平方米，地下层为架空层，设计小型汽车停车位48个，停车位系划线而成。架空层有两个出入口。2009年11月1日，被告将首架空层的一侧（靠右江区中山二路）的出入口封闭，车辆可从旁边小区道路进出架空层另一出入口。出入金世纪商业广场的商铺及住宅楼均另有通道、电梯通行。2009年12月，经物价部门批准，被告对进入架空层的部分车辆进行收费，白日收取5元/辆，过夜收取15元/辆。目前，金世纪房地产开发公司未对业主停放车辆收取停车费。另查明，开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第八条规定"该项目计算产权部分除甲方已出售、已公摊的面积外全属甲方所有"。合同其他条款未明确涉及架空层的归属。根据2005年3月28日《建设工程规划许可证》（附图及附件名称：百建城规管建建工字第20050028号审批单）记载，金世纪商业广场设计层高17层，底层（即一层）占地面积4510平方米，商业广场建设规模41230平方米，单位造价0.0776万元，总造价3200万元。《建设工程施工许可证》也作同样审批。架空层设计图纸设计小型汽车停车位48个（未计算面积）。《百色金世纪房地产有限公司金世纪体育商业广场面积说明》记载：预测绘总面积46782.2平方米，其中：商业区建筑面积（产权面积）16802.13平方米，住宅区建筑面积（产权面积）26656.38平方米，共计43458.51平方米，已超出设计规模，说明架空层建筑面积3324.29平方米未包含在设计建筑面积41230平方米之内。目前，金世纪商业广场的商、住房屋及首架空层的产权均未办理产权证。。
上述事实有下列证据证明：
1、原告提供的证据有相片20张，证明被告封闭百色金世纪商业广场空架层出入口，设卡收费的行为；
2、企业营业执照、外商企业投资登记证、《暂定资质证书》，证实被告的主体资格；
3、被告提供的《商品预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证审批单》证实被告的商品房开发、销售是经过规划许可的；
4、广西百色金世纪体育商业广场架空层平面图，上面有百色市建规委印章，证实架空层的建设也是经过建规委审批的。

（三）、一审判案理由：
右江区人民法院经审理认为：双方当事人讼争的金世纪商业广场架空层不具有独立性。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《解释》）第二条规定："建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有的客体。"上述架空层不符合《解释》第二条规定的三个条件，理由为：一、从车位的建造看，国家有关部门审批、实际建造、成本计算都是与商住楼连在一起，车位的建造是附属于商住楼的；二、从车位的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上商住楼层以下的有限空间；三、从民法原理分析，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他地支配，也不能进行实质性的分割成为专属于某人所有。故应认定架空层是商住楼的基础工程，不属物权法第六章所称的专有部分。《解释》第三条规定："除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称共有部分：（一）建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分。"既然架空层是商住楼的基础工程，那么，根据该条款规定，架空层应当认定为共有部分。关于开发商与业主签订的《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第八条规定"该项目计算产权部分除甲方已出售、已公摊的面积外全属甲方所有。"条款的理解，由于金世纪商业广场在设计中分有商业区和住宅区建筑面积。商业区建筑面积是归属于开发商所有的，住宅区建筑面积以出售方式归属业主所有的。因此，合同补充协议第八条规定的内容主要是针对商业区建筑面积。架空层虽未出售，但作为基础工程应包含在建筑造价内（即已公摊），故不属于甲方开发商单独所有。由于架空层不具有构造上的独立性，利用上的独立性和可以排他使用。应认定为基础工程，其投入的建设资金已包含在造价内。关于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十四条第二款规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。"该条款已明确是"规划用于停放汽车的车位、车库"，如何认定规划用于停放汽车的车位、车库问题，应依照《解释》）第二条规定的三个条件来认定。本案的架空层不是特定的、专有的规划用于停放汽车的车位、车库，故不能适用该条款规定。而且《物权法》生效时间是2007年10月1日，金世纪商业广场2005年设计、报建、动工，2007年竣工，商品房买卖合同在2006年-2007年3月底间签订。根据"法不溯及既往"的原则，《物权法》不适用本案。而《解释》第十九条第二款规定："本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。"因此，《解释》是适用本案的。综上，首架空层车位实际上只是一定的空间，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，首架空层车位所在的建筑物产权归谁，首架空层车位权属也就归谁。因此，本案讼争的百色金世纪商业广场首架空层规划的车位应属百色金世纪商业广场全体业主（商业区业主和住宅区业主）所有。关于如何确定合理收取停车费问题，应由开发商与业主在充分协商的情况下确定合理的收费方案。

（四）、一审定案结论：
右江区人民法院依照最高人民法院《解释》第二条、第三条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：
1、确认百色金世纪商业广场首架空层规划的车位应属百色金世纪商业广场全体业主（商业区业主和住宅区业主）所有；
2、驳回原告百色金世纪商业广场小区业主委员会其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告广西百色金世纪房地产有限公司负担。

三、二审诉辩主张

上诉人（原审被告）诉称：一、一审判决认为本案不适用《物权法》，而适用最高人民法院《解释》，属适用法律错误。二、本案争议建筑物有独立的出入通道，与商铺及住宅通道、活动区、生活区明显区分，在建筑物内规定有车库的停车位及停车水泥地面，其完全是独立于其他建筑物的专有部分，完全可以登记成为特定业主所有的主体，符合《物权法》第74条第2项及最高人民法院的司法解释第二条的规定。一审判决认定争议建筑物不是特定的、且有独立性的建筑物，与客观事实不符，属认定事实错误。三、一审判决既认定争议建筑物空架层为规划车库，依上述法律规定，该车库所有权就应属上诉人所有，但一审判决结果却与之相反。显然，一审判决认定事实与判决结果相互矛盾。为此，请求二审法院依法撤销一审判决，确认百色金世纪商业广场首架空层规定的车位所有权归上诉人所有。在二审庭询中，上诉人补充称：一、一审判决原告主体资格不适格。本案一审原告是"金世纪小区业主委员会"，根据《物权法》及国务院颁布的《物业管理条例》关于业主委员会职责的相关规定，本案金世纪小区业主委员会无权代表全体业主提出"物权确权"诉讼，不享有物权的原告主体资格。二、一审判决在管辖与审理中违反法定程序。1、本案被告属于港资公司，同时，争议标的价值超过500万元，因此，本案属重大涉外案件。故本案应当由百色市中级人民法院一审级别管辖。2、二审庭询结束后，上诉人在代理词中称：本案原告委托代理人罗某，原是百色市中级人民法院法官，离职未满两年。本案允许罗某作为原告的委托代理人参加诉讼，违反《中华人民共和国法官法》及《中华人民共和国律师法》的规定。三、一审判决查明事实错误。表现：1、一审判决在查明事实部分没有注明争议停车位已通过"规划"审批的事实，而在主文第一页却明确注明"首架空层规划的停车位"。据此，一审判决查明事实前后矛盾，认定事实错误。2、一审判决在没有查明当事人之间发生民事法律关系时间的情况下，即认定本案不适用《物权法》，属认定事实不清。3、一审判决认为"架空层是商住楼的从物"，但在审理部分没有查明架空层有建设指标及设计说明的法律事实，也没有具备资质权威部门对架空层作出为"从物"的权威结论。四、从构造上的独立性方面看，金世纪商业广场负一楼停车场层高达5米，不仅有承重梁而且四面都建有围护结构，属于封闭、独立的构造，依《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.6和《房产测量规范》第8.2.1第六款的规定,完全应当计算建筑面积，可见其构造的独立性；从利用上的独立性看，停车场面积共3324.29㎡，该面积已除去同层的共有面积，包括水泵房、水池、变配电房、消防控制室、物业管理房、设备房和管井面积，三千多平米全供四十八个停车位使用，且使用已经持续三年，足以证明其利用上的独立性；从产权登记方面看，百色市房产综合信息测绘技术服务中心出具的《百色金世纪房地产有限公司金世纪体育商业广场面积说明》中明确表述架空层（区）建筑面积3324.29㎡为产权面积，说明负一楼架空层为可登记产权面积。此外，根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.6和《房产测量规范》第8.2.1第六款的规定，有围护结构和层高2.2M以上的建筑面积应当予以计算。由此可见，金世纪商业广场负一楼停车场为可登记产权的建筑面积。据此，本案停车场符合《解释》第二条的专有部分，产权归上诉人所有。综上所述，一审判决程序错误，审查诉讼主体资格错误，判决主文第一项认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院支持一审被告的上诉请求，驳回被上诉人的起诉或一审全部诉讼请求。

被上诉人（原审原告）辩称：一、在现行法律制度下，首层楼房架空层场地的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋的单元的从物。现讼争的首层架空层是没有独立的建筑面积，这从开发商报建的建筑面积就清楚看出。因而其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是一楼到四楼商铺及五楼到十八楼单元的从物。依现行房地产法关于"房为地存、地为房载、地转房随、房转地随"的规定，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定，是国家房地产法的基本原则。有土地使用权份额的建筑物才可能取得房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从物。现小区的建筑物已占用小区所有的土地使用权证范围内的所有土地，没有任何空地。那么，只要地上建筑物所有建筑面积都出售给业主之后，这些不占建筑面积的部分就作为附属或从物由购买整栋所有建筑面积的全部业主共有。据此，讼争首层架空层场地本身不是车位，而是小区建筑物的首层架空层。不是开发商开挖出来的地下停车场，这个首层架空层是附属于整栋建筑物的部分。二、本案讼争的首层架空层是业主共有的场地，现在开发商用属于业主共有的场地划线作停车位，这样的车位属于《物权法》第74条第3款和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第6条的情形，属于占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有的车位。三、依建设部《商品房面积计算及公用建筑面积分摊规则》和建设部、国家质量监督检验检疫总局《建设工程建筑面积计算规范》规定，首层架空层不属计算建筑面积的范围，无从单独登记。没有自己的法律地位，不能成为特定业主所有权的客体。四、法律明确属于业主共有的部分，不能成为当事人约定归属的标的。约定归属的前提，即这些停车位或者场所必须是属于专有权的客体，且其原始归属是确定的，必须是专属于开发商所有。本案的首层空架层如上所述是属于业主共有，开发商以业主共有的场地作为约定的归属的标的，违反《合同法》第52条及《物业管理条例》第27条关于"业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分等强制性规定，因此，该约定是无效的。据此，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

四、二审事实和证据
百色市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另查明，百色金世纪商业广场小区目前共有业主376个（户，含上诉人），其中，338个在2007年10月1日前与上诉人建立商品房房屋买卖合同关系，37个业主是2007年10月1日后与上诉人建立商品房买卖法律关系。百色金世纪商业广场小区项目，最初设计层数：17，底层面积4510㎡，总面积41230㎡，单位造价776元，总造价3200万元，架空层设计小型停车位48个。获规划主管部门批准的建设工程项目内容有：层数17层，底层面积4510㎡，总面积41230㎡，单位造价776元，总造价3200万元。

五、二审判案理由：
本案争议焦点有：（一）、一审判决审判程序是否合法；（二）、本案应如何适用法律；（三）、争议架空层车位是属某一特定业主所有，还是归全体业主共同共有?
关于一审判决审判程序是否合法的问题。1、关于主体资格是否适格的问题。上诉人主张，本案百色金世纪商业广场小区业主委员会无权代表全体业主提出"物权确权"诉讼，不享有物权的原告主体资格。最高人民法院给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确指出:"根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合'其他组织'条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。" 及根据《最高人民法院〈关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函〉》关于"根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议，可以作为被告参加诉讼"的解释，百色金世纪商业广场小区业主委员会因小区建筑物共有部分归属，经业主大会决定，代表全体业主提起诉讼，其行为属小区业主委员会职权范围之内，其作为本案原告参加诉讼，符合法律规定，应予以认定。上诉人广西百色金世纪房地产有限公司虽然是港资独资企业，但该企业是根据中国法律关于企业法人条件规定在中国境内登记成立，依法取得中国企业法人资格，是中国法律规定的主体。因此，该企业不是外国企业或组织，根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第304条关于："当事人一方或双方是外国人、无国籍人、外国企业或组织，或者当事人之间民事法律关系的设立、变更、终止的法律事实发生在外国，或者诉讼标的物在外国的民事案件为涉外民事案件"的规定，本案不属涉外案件。且本案是确认之诉，其诉讼标的并没有超出广西壮族自治区高级人民法院关于我区各级人民法院审理民商事案件级别管辖的规定，更无违反《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条关于级别管辖的规定。因此，百色市右江区人民法院作为一审法院审理本案，并没有违反法律规定，应予以认定。上诉人主张百色市右江区人民法院作为一审法院受理审理本案，违反法律规定，缺乏事实依据和法律根据，且没有在一审答辩期间提出，违反诉讼程序，本院不予支持。据此，一审法院审判程序合法，应予以认定。2、被上诉人委托代理人罗某能否作为原告的委托代理人参加诉讼的问题。《最高人民法院〈关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定〉》第八条关于" 审判人员及法院其他工作人员从人民法院离任后二年内，不得以律师身份担任诉讼代理人或者辩护人。审判人员及法院其他工作人员从人民法院离任后，不得担任原任职法院所审理案件的诉讼代理人或者辩护人，但是作为当事人的监护人或者近亲属代理诉讼或者进行辩护的除外"。罗某虽然原是百色市中级人民法院法官，但其于2006年调离中院前往隆林各族自治县人民法院工作，并于2009年5月辞去人民法院工作，不再是人民法院的审判人员或其他工作人员。本案原告主体虽然是百色金世纪商业广场小区业主委员会，但根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。据此，百色金世纪商业广场小区业主委员会提起的诉讼实际上就是百色金世纪商业广场小区业主提起的诉讼，该小区业主是本案的实质原告，而罗某是百色金世纪商业广场小区业主之一。因此，罗某在本案的代理行为，实质上是为自己进行诉讼，其在本案以业主身份代理百色金世纪商业广场小区业主委员会出庭诉讼，不违反法律规定。上诉人主张本案罗某以代理人身份出庭诉讼，违反法律规定，可能影响案件公正判决，与我国诉讼回避制度及最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定不符，且上诉人在庭前对代理人资格表示认可，没有提出异议，而是在二审庭询结束后，上诉人在代理词中主张，其主张违反诉讼程序，不予支持。
关于本案应如何适用法律的问题。本案百色金世纪商业广场小区大部分业主是在是2007年10月1日前与上诉人建立商品房买卖法律关系，少数业主是2007年10月1日后与上诉人建立商品房买卖法律关系。因此，上诉人与小区业主建立的商品房买卖法律关系具有延续性，故上诉人与小区业主建立商品房买卖法律关系是在2007年10月1日之后才最终完成。而且，本案是因上诉人在2009年11月1日起，擅自封闭首层空架层一侧的出入通道，并对进入首层空架层停车的车主及业主收费的行为才引起的建筑物业区分所有权纠纷。而《物权法》是2007年10月1日起实施，故双方建立民事法律关系及产生建筑物区分所有权纠纷均发生于《物权法》实施之后。根据《解释》第十九条第二款关于"因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释" 及 专门法优于普通法的法律适用原则的规定，本案应当适用《物权法》及《解释》调整，一审判决只适用《解释》而不适用《物权法》，属适用法律不全，应予以纠正。
关于争议架空层车位是属某一特定业主所有，还是归全体业主共同共有的问题。二审法院认为，根据《物权法》第七十四条关于"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有"和《解释》第五条第二款"前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例"，第六条关于"建筑区划内在规划用于停放汽车的车位外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位"的规定，车位、车库是否经行政主管部门批准规划建设，是确定车位、车库所有权归属的首要依据。而所谓经规划批准，不仅是有规划总平图，还应当包括行政主管部门批准的与建设有关的所有文件及施工图等。本案上诉人提供的证据尚不能证实行政主管部门有批准在地下架空层规划建造停车位的事实，故争议架空层车位不是规划建设的车位，因而是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时，根据《物权法》第一百四十六条关于"建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分"和第一百四十七条关于"建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分"的规定，"房随地走，地随房走"的土地使用权与房屋所有权不分离原则，是我国法律的强制性规定，是国家房地产法的基本原则。据此，拥有土地使用权份额的建筑物才可能取得房屋所有权。因此，只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的建筑物，才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》，才能成为可登记的产权面积，含专有部分和共有部分面积。不计入商品房建筑容积率的建筑面积，不能单独的从计算商品房容积率的建筑物中分离，因而不能依法取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》，不能成为合法的产权登记面积，其建筑物法律权利只能依附于具有土地份额的建筑物，成为该建设项目的附属设施或其他场所，产权归全体业主置共有。而容积率是规划行政主管部门对建设项目规模批准规划建设的重要内容之一。据此，是否在计算商品房建筑容积率的建筑面积范围内（含竣工验收时超建筑容积率的建筑面积，被行政处罚后追认的建筑面积）的建筑物是认定该建筑物是否获得行政主管部门批准规划建设的主要根据，也是该建筑物是否是开发商合法建造并能独立使用的依据。本案百色金世纪商业广场项目虽然获得规划行政主管部门颁发的《建设用地规划许可证》、（百建）《建设用地规划许可证审批单》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证审批单》及宗地图、架空层平面图等批准文件，但不能提供"规划总平图"，也不能提供规划行政主管部门批准建设项目的建筑容积率，而《建设工程规划许可证审批单》又没有批准同意在地下架空层建设停车位。根据百色市房地产综合信息测绘技术服务中心提供的《百色金世纪房地产有限公司金世纪体育商业广场面积说明》证实，百色金世纪商业广场项目建筑群一至十七层建筑面积43458.51平方米，该面积大于建设规划许可证审批单批准规划建造的41230平方米建筑面积，从而证实地下空架层面积不包含在批准规划建造的建筑面积范围之内。因而也说明地下空架层不是上诉人合法建造能独立使用、并能依法登记产权面积的建筑物。据此，百色金世纪商业广场项目地下空架层停车位尚不能认定为规划建设的停车位，不能成为该小区建筑物的专有部分或共有部分，即不能成为该小区建筑物可登记的专有面积或公摊面积，而是百色金世纪商业广场项目小区的其他场地，根据《物权法》第七十四条第三款及《解释》第六条的规定，争议停车位应属全体业主共有。上诉人主张，小区地下空架层车位有构造上的独立性，有利用上的独立和排他性，根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.6和《房产测量规范》第8.2.1第六款有围护结构和层高2.2M以上的建筑面积应当予以计算的规定，亦可以能够登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为建筑物专有部分，其所有权归上诉人所有。因《建筑工程建筑面积计算规范》 第一条第四款第2项规定：坡地建筑物吊脚架空层和深基础架空层的建筑面积，设计加以利用并有围护结构的，按围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算； 设计不利用的建筑吊脚架空层和深基础架空层，不应计算面积。本案架空层车位是没有获得规划批准建设的车位，因而属设计不利用的建筑架空层，不能计算面积。而且，可计算面积与可登记产权面积是两个完全不同的法律概念。因此，上诉人的主张与法律、法规规定及事实不符，二审法院不予支持。又由于百色金世纪商业广场项目首层（地下）空架层停车位不能成为该小区建筑物可登记的专有面积或公摊面积，只是该小区的其他场地，故双方争议的首层空架层停车位权属确定，不受双方签订的《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第八条关于"该项目计算产权部分除甲方已出售、已公摊的面积外全属甲方所有"约定的约束。上诉人以首层空架层停车位的归属已由双方当事人约定为由，主张首层空架层停车位归上诉人的理由不能成立，二审法院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，不予支持。一审判决查明事实清楚，虽适用法律不全及判决理由不当，但其实体判决正确，二审法院予以确认。

六、二审定案结论
百色市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条，《物权法》第七十四条第三款、《解释》第六条的规定，经中院审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人负担。

七、解说
本案涉及《物权法》第七十四条规定的有关建筑区划内规划用于停放车辆、车库的特定空间归属及格式合同的解释等内容。
（一）、本案涉及商品房建筑容积率问题。
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据"房随地转，地随房转"的原则，拥有土地使用权的，才能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物，要获得独立产权，就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊，不然，房地产权利就不能单独从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割，只能是计算建筑容积率的建筑物的附属部分。国家建设部颁布的《商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规则》和建设部、国家质检监督检验检疫总局联合颁发的《建筑工程建筑面积计算规范》均有相关规定，商品房首层架空层不属于计算建筑面积范围，单独登记没有法律法规规章依据，就没有构造上、利用上的独立性和排他性。本案中上诉人报建的建筑面积就不包含争议的车辆、车库的特定空间。因此，其主张车辆、车库的特定空间的所有权缺乏法律依据。
（二）妥善解决本案纠纷，应当遵循"谁投资、谁所有、谁受益、谁维护"的原则。
《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条第一款规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。这一规定是判断建筑物区分所有权纠纷主体是否取得争议车位的特定空间权属的标准。要适用本规定来判断归属，还要解决一个前提条件，即争议车位的特定空间的建筑面积是否计入建筑容积率、是谁投资、是否计入公摊面积、是否计入房屋成本、车位的特定空间土地所有权是否在《建设规划许可证》等法律文件中有明确规定，是否实际承担了土地使用权取得费，这些要件如果是否定的话，则车位的特定空间归属应当属于全体业主。本案中，上诉人就上述构成要件负有举证责任，并经有关职能部门确认，否则，应承担举证不能的不利后果。只有符合上述构成要件，才能具有构造上的独立性，利用上才能具有独立性和排他性，才能够得到登记确认。只有依法获得争议车辆、车库的所有权，才依法具有处分权，即《物权法》第七十四条规定的"出售、附赠或者出租"。
（三）、关于本案当事人补充约定的法律效力问题。
本案存在开发商与业主之间就车位的特定空间归属没有进行磋商，双方签订的补充协议存在约定不明的状况。笔者认为，对约定不明的车位、车库的特定空间，应属于业主共有。首先，格式合同，按照《合同法》第四十一条的规定："对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款"，本案中，提供格式条款一方的是上诉人，对车位、车库的特定空间约定不明，即上诉人认为归其所有，业主认为是业主共有，在上诉人无法提供有效证据证明的情况下，只能作出不利于提供格式条款一方的解释，采信被上诉人的解释。其次，上诉人是商品房开发商，其掌握着建造商品房的成本和与工程有关的信息，可以证明争议车位、车库的特定空间的归属。如果在商品房销售中未在合同中明确规定或者是在补充协议中规定，就可以推定上诉人放弃主张权利。
（周荣参、刘子刚）