1、判决书字号
一审判决书：合肥市中级人民法院（2011）合民一初字第53号判决书。
二审判决书：安徽省高级人民法院（2011）皖民四终字第125号判决书。

2、案由：房屋租赁合同

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：合肥诚和物业管理有限公司，住所地合肥市滨湖新区紫云路与XX路交口。
法定代表人：龚某，总经理。
委托代理人：胡茂平，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：崔伶，安徽承义律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某，女，1966年4月4日出生，汉族，合肥民海装饰有限公司经理。
委托代理人：陈军，安徽金晟律师事务所律师。
被告：合肥民海装饰有限公司。
法定代表人：王某，经理。
被告：陈某，男，1967年12月13日出生，汉族，合肥民海装饰有限公司监事。
委托代理人：王某，女，1966年4月4日出生，汉族，合肥民海装饰有限公司经理。
第三人：费某，男，1965年10月30日出生，汉族。
第三人：朱某，女，1962年10月3日出生，汉族。
第三人：李某，女，1963年6月5日出生，汉族。
第三人：合肥市XX网吧。
法定代表人：郭某，投资人。
委托代理人：张某，男，1985年7月30日出生，汉族，合肥市XX网吧经营者。
第三人：沈某，女，1986年1月6日出生，汉族。
第三人：张某2，男，1978年11月1日出生，汉族。
第三人：曹某，女，1972年9月21日出生，汉族。
委托代理人：刘某，男，1979年11月30日出生，汉族。
第三人：张某3，女，1965年10月22日出生，汉族。
第三人：刘某2，女，1963年6月27日出生，汉族。
第三人：任某，男，1983年11月8日出生，汉族。
第三人：王某2，女，1964年11月18日出生，汉族。
第三人：黄某，女，1979年12月22日出生，汉族。
第三人：合肥三翔建筑装饰有限公司。
法定代表人：沈某2，经理。
委托代理人：张某4，男，1983年10月27日出生，汉族。
第三人：王某3，男，1969年3月1日出生，汉族。
第三人：周某，男，1972号9月18日出生，汉族。
第三人：陈某2，男，1982年10月17日出生，汉族。
第三人：陈某3，男，1981年7月12日出生，汉族。
第三人：鲍某，男，1995年1月17日出生，汉族。
第三人：张某5，男，1976年5月29日出生，汉族。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：合肥市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：艾云；审判员：王丽、吕爱来
二审法院：安徽省高级人民法院
合议庭组成人员：审判长：严慧勇；审判员：程敏；代理审判员：李家宏。

6、审结时间
一审审结时间：2011年6月27日。
二审审结时间：2011年10月12日。

1、一审诉辩主张
原告合肥诚和物业管理有限公司（以下简称诚和物业公司）诉称：经招投标程序，诚和物业公司中标取得滨湖新区和园安置小区广西路和XX路临街面积约为12000平方米门面房屋的租赁区。2009年9月9日，诚和物业公司与招标单位合肥市包河区烟墩镇人民政府正式签订《房屋租赁合同》，约定每年租金815万元，租赁期限6年，自2009年10月31日至2015年12月31日止（2009年10月31日至2009年12月31日为免租金装修期），租赁期间，诚和物业公司有权转租、转借承租房屋。
2010年3月17日，诚和物业公司与合肥民海装饰有限公司（以下简称民海装饰公司）分别签订一份《商铺租赁合同》和《XX和园卖场租赁合同》。其中，《商铺租赁合同》约定：诚和物业公司将承租的滨湖新区XX路XX和园沿街X号楼101、102、103号商铺，XX号楼101、102、103、104、105号商铺，计八间，上下二层，建筑面积共计3190.24平方米房屋转租给民海装饰公司用于商业经营；租赁期限为69.5个月，自2010年3月17日至2015年12月31日；租金标准为X号楼102、103商铺、XX号楼102、103、104、105号商铺第一年月租金为68元/平方米，月租金小计135673元，X号楼101商铺、XX号楼101商铺第一年月租金为60元/平方米，月租金小计为71703元，民海装饰公司在合同签订当日需一次性交清租赁保证金216000元，在签订合同20日内即2010年4月7日前一次性付清首季三个月租金合计622128元，合同第一个月免租金，租期共三轮，每24个月为一轮，前24个月租金不递增，第25-48个月租金在前轮基础上递增8%，第49-69.5个月租金在前轮基础上递增10%。租赁费用采取"先付后租"的方式按每3个月支付一次，民海装饰公司于每季到期前15日向诚和物业公司缴纳下季租赁费用。同时，合同第六条第二款明确约定，民海装饰公司不得将租用房屋经任何形式转让给第三方承租使用。合同第七条约定，民海装饰公司未经诚和物业公司书面同意擅自撤场、转租、分租、转让承租房屋（铺面）的，或逾期交付租金达一个月或合同期内连续两次逾期支付水、电、物业等其余费用的，诚和物业公司有权解除合同，民海装饰公司按合同当年租金总额的20%向诚和物业公司支付违约金。
《XX和园卖场租赁合同》约定：诚和物业公司将承租的滨湖新区广西路XX和园临街共计7525.45平方米，其中一层面积3358.56平方米，二层面积4166.89平方米的房屋转租给民海装饰公司；租赁期限为69.5个月，自2010年3月17日至2015年12月31日，租金标准为每月43元/平方米，合同第1-4个月免租金，租期共三轮，每24个月为一轮，前24个月租金不递增，第25-48个月租金在前轮基础上递增8%，第49-69.5个月租金在前轮基础上递增10%；租赁费用采取"先付后租"的方式按每3个月支付一次，民海装饰公司于每季到期前15日向诚和物业公司缴纳下季租赁费用；民海装饰公司在合同签订当日需向诚和物业公司缴纳履约保证金324000元，在签订合同20日内即2010年4月7日前一次性付清首季三个月租金970783元。同时，合同第七条第5款约定，民海装饰公司未及时缴纳租金费用及相关费用的，应按5000元/天的标准向诚和物业公司支付滞纳金，延迟付款达30日的，诚和物业公司有权解除合同。
上述合同签订后，民海装饰公司将承租的房屋大部分转租给第三人且收取了相应租赁费用，但至今却仅向诚和物业公司支付了40万元租赁保证金，租金分文未付，已严重违反双方合同约定，损害了诚和物业公司的合法权益。另，王某作为民海装饰公司的股东，未按《中华人民共和国公司法》的规定履行出资义务，依据相关法律规定，其应在未出资的本息范围内对民海装饰公司不能清偿部分承担补充赔偿责任，陈某作为民海装饰公司的股东，应承担连带责任。综上，请求判令：1、解除诚和物业公司与民海装饰公司之间的《商铺租赁合同》和《XX和园卖场租赁合同》，民海装饰公司将合同所涉租赁物交还给诚和物业公司；2、民海装饰公司立即向诚和物业公司支付租金5064579.4元（暂算至2011年3月28日，租赁物交付时止）；3、民海装饰公司立即向诚和物业公司支付逾期付款违约金2272702.4元（暂算至2011年3月28日，款清止）；4、王某在未出资的本息3281404.5元（其中本金297万元、按同期银行贷款利率自2009年4月20日暂算至2011年3月28日的利息311404.5元，出资款付清止）范围内对民海装饰公司不能清偿部分承担补充赔偿责任，陈某承担连带责任。
被告民海装饰公司、王某、陈某共同辩称：诚和物业公司起诉的欠付租金数额和违约金属实，转租房屋也是客观事实，陈某不存在出资不到位的事实，其不应承担任何责任，王某愿意承担应当承担的一切责任。
第三人费某述称：其于参加庭审才知道民海装饰公司不能转租房屋，费某于今年元月取得滨湖新区XX路XX和园X号楼101号商铺经营"XX商务宾馆"，4月才开始对外营业，不存在违约行为，且为经营宾馆投入巨大，不同意诚和物业公司收回房屋。
第三人朱某述称：其押金和租金都已经缴纳了，现在收回房屋成本都收不回来，不同意诚和物业公司收回房屋。
第三人李某述称：其是和民海装饰公司签订的合同，要求继续按照该份合同履行。
第三人合肥市XX网吧述称："合肥市XX网吧"是从李某2和朱某手上租的滨湖新区XX路XX和园X号楼102号、103商铺，诚和物业公司与民海装饰公司是否解除合同与"合肥市XX网吧"无关，"合肥市XX网吧"要求继续履行与朱某、李某的合同，不同意返还房屋。
第三人曹某述称：依据诚和物业公司的主张，民海装饰公司在2010年4月份就已经违约，但诚和物业公司未采取任何制裁措施，对于民海装饰公司大张旗鼓对外招租的行为不予制止，导致民海装饰公司在2010年6月还与曹某签订租赁合同，为了经营需要，曹某投入了大量的资金，刚经营不到一年，如果现收回房屋，将遭受巨大的经济损失，曹某不存在任何违约行为，不论诚和物业公司与民海装饰公司之间的合同是否解除，都不能损害曹某的合法利益。
第三人张某3述称：不同意返还房屋，现在经营本来就很困难，如果停止经营，损失巨大，但如果有人赔偿全部损失，也可以退还房屋。
第三人刘某2述称：其是从民海装饰公司承租的房屋，已经交齐了所有房租，不存在任何违约行为，为了经营，刘某2投入大量资金，如果现在返还房屋，将遭受巨大损失，不同意返还房屋。
第三人任某述称：其是从民海装饰公司承租的房屋，现不同意返还房屋。
第三人王某2述称：虽然民海装饰公司一开始就违约了，但诚和物业公司不仅不及时追究民海装饰公司的违约责任，却放任民海装饰公司对外出租，故诚和物业公司与民海装饰公司存在串通诈骗商户的故意，诚和物业公司应当自行承担相应责任，王某2不存在违约，不同意返还房屋。
第三人黄某述称：为了经营，已经投入大量的资金，现要求继续经营，不同意返还房屋。
第三人合肥市三翔建筑装饰有限公司述称：首先同意曹某的意见，其次，因接到包河区法院协助执行通知，自2011年4月起，合肥市三翔建筑装饰有限公司未再向民海装饰公司缴纳房租，在2011年6月以后，民海装饰公司一会儿停电、一会儿停水，干扰商铺经营，走掉了很多承租户。诚和物业公司与民海装饰公司之间是否解除合同与合肥市三翔建筑装饰有限公司无关，要求继续经营。
第三人王某3述称：其是从合肥市三翔建筑装饰有限公司承租的房屋，房屋的质量有很大问题，不同意收回房屋，如果收回房屋，应当赔偿损失。
第三人周某述称：其是从合肥市三翔建筑装饰有限公司承租的房屋，然后又转租给了陈某4，不愿意退回房屋。
第三人陈某2述称：其是从合肥市三翔建筑装饰有限公司承租的房屋，用于经营"功夫台球室"，租金太高，经营状况不好，不同意返还房屋。
第三人陈某3述称：其是从合肥市三翔建筑装饰有限公司承租的房屋，用于经营"XX鸭脖店"和"XX花行"，不同意退回房屋。
第三人张某5述称：其是从民海装饰公司承租房屋经营"真知味快餐"的，和谁签订合同都可以，但是不愿意退回房屋。

2、一审事实和证据
合肥市中级人民法院经公开审理查明：2009年9月9日，诚和物业公司（乙方）与合肥市包河区烟墩镇人民政府（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于滨湖新区和园安置小区广西路和XX路临街面积约为12000平方米的门面房屋（具体面积以实际测量为准）出租给乙方做商业经营之用，租赁期限六年，自2009年10月31日至2015年12月31日止，年租金815万元，租赁期间，乙方有权转租、转借承租房屋，但转租、转借的总期限不得超过租赁期。
2010年3月17日，诚和物业公司（甲方）与民海装饰公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于滨湖新区XX路和园沿街X号楼101、102、103号商铺和XX号楼101、102、103、104、105号商铺，共八间，上下两层，建筑面积共计3190.24平方米，其中X号楼101号商铺、XX号楼101号商铺面积共计1195.05平方米；租赁期限为69.5个月，自2010年3月17日至2015年12月31日；租金标准为X号楼102、103号商铺和XX号楼102、103、104、105号商铺第一年月租金为68元/平方米，月租金小计135673元，5X号楼101号商铺和XX号楼101号商铺第一年月租金为60元/平方米，月租金小计为71703元，合同签订20日内即2010年4月7日前一次性付清首季三个月租金合计622128元，合同期第一个月免租金，租期共三轮，每24个月为一轮，前24个月租金不递增，第25-48个月租金在前轮基础上递增8%，第49-69.5个月租金在前轮基础上递增10%；租金采取"先付后租"的方式按季度支付，乙方于上季度租期届满前的15日内向甲方预交下一季度租期的租金，甲方收到租金后5个工作日内提供房屋租赁专用发票；乙方在合同签订当日交清租赁保证金216000元，该款任何情形下不作租金冲抵，合同期满或双方按约终止合同（违约除外）且乙方已如实付清租金、管理费、水电费、滞纳金及其他所有相关费用，甲方在一个月内无息返还保证金；租赁期间，乙方在不影响房屋结构和使用安全的情况下，可根据需要，对所承租铺面墙体及其它附属（门头等）设施作符合经营要求的改动，但乙方装修前应将装修方案交甲方及物业公司审定认可，同时按照物业公司规定交纳装修保证金及办理相关装修手续后方可施工；乙方不得将租用房屋以任何形式转让给第三方承租使用；如乙方①未经甲方书面同意擅自撤场、转租、分租、转让承租房屋（铺面），或②利用承租房（铺面）进行违法活动的，或③逾期交付租金达一个月或合同期内连续两次逾期支付水、电、物业等费用的，或④乙方未经甲方同意，擅自改变经营范围的，或⑤乙方在三个月内不能提供营业执照或相关营业资质的证明情形之一的，甲方有权解除合同和要求乙方按合同当年租金总额的20％支付违约金，未交齐的租金、其余费用在合同解除后3日内由乙方补齐；合同期满（或解除、终止、失效）后当日内，乙方应当将恢复好原状的铺面（不损坏主体结构）交还甲方，逾期交还的，乙方应当按照合同约定租金标准的两倍向甲方支付逾期租金，直到交还为止等。
同日，诚和物业公司（甲方）与民海装饰公司（乙方）又签订一份《XX和园卖场租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于合肥市滨湖新区广西路XX和园临街共计7525.45平方米的商业及附属设备设施、场地；租赁期限为69.5个月，自2010年3月17日到2015年12月31日止，前4个月为免租装修期，乙方承担装修期相应的水电费用、物业管理费用及其它一切费用；月租金为43元/平方米，租金采取"先付后租"的方式按季度支付，乙方于上季度租期届满前的15日内向甲方预交下一季度租期的租金，甲方收到租金后5个工作日内提供房屋租赁专用发票，合同签订20日内即2010年4月7日前一次性付清首季三个月租金合计970783元；依据合同签署年限，租期共三轮，每24个月为一轮，前24个月租金不递增，第25-48个月租金在前轮基础上递增8%，第49-69.5个月租金在前轮基础上递增10%；乙方在合同签订当日缴纳履约保证金324000元，合同终止或解除后退还；租赁期间，乙方在不改变租赁物内部结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对商场柜台布置、经营格局等作合理调整，并进行内部装修与改造，乙方如确需对房屋结构、设备设施进行改造的，在改造前须将方案交甲方及物业公司审查，乙方的改造方案不得危及建筑结构安全及房屋的正常适用，租赁期间，乙方可根据经营需要自行添加其他设备设施或其它财产，费用由乙方承担，产权归乙方所有，双方的租赁关系结束后，由乙方对自行安装的设备设施进行拆除并恢复该租赁物原状；承租期内，乙方有权将承租的租赁物部分转租给第三方，乙方有权将商场的专柜展台等租赁给厂家使用，但分租合同的终止日期不能超过合同约定的租赁期限，合同终止时，分租合同也相应终止；乙方应按合同规定，按时足额向甲方交纳租赁费用及其他相关费用，如不能按时交纳，按每天5000元的标准加收滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的撤离日后15日内撤出，在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁房屋，在撤离期间，甲方不收取租赁费用等。
合同签订后，诚和物业公司按约将滨湖新区XX路XX和园沿街X号楼101、102、103号商铺和XX号楼101、102、103、104、105号商铺及滨湖新区广西路XX和园临街共7525.45平方米的商业及附属设备设施、场地交付给民海装饰公司使用，民海装饰公司于2010年3月19日向诚和物业公司支付保证金40万元，此后未支付任何租金。2011年4月6日，诚和物业公司诉至本院，请求判如所请。本案审理过程中，本院认为第三人费某、朱某、李某、合肥市XX网吧、沈某、张某2、曹某、张某3、刘某2、任某、王某2、黄某、合肥市三翔建筑装饰有限公司、王某3、陈某2、陈某3、周某、鲍某、张某5与本案的处理结果有法律上的利害关系，故依法将其等追加为第三人参加本案诉讼。自被追加参加诉讼之日起至本案庭审时，第三人均未向本院提交其与民海装饰公司之间的租赁合同原件，庭审时本院再次要求第三人在庭后指定期间内提交，但仍未提供。
另查明案涉房屋的现状为：1、《商铺租赁合同》项下的房屋，X号楼101号商铺由费某经营"XX商务宾馆"，102号商铺由朱某出租给合肥市XX网吧经营，103号商铺由李某分别出租给合肥市XX网吧经营、沈某经营"XX花店"和张某2经营"XXX桑尼婴幼儿专卖店"， XX号楼101号商铺由民海装饰公司转租给曹某经营"包河区XX宾馆"、102号商铺由民海装饰公司转租给张某3经营"XX酒楼"、XX号楼103号商铺由民海装饰公司转租给刘某2经营"XX网吧"、XX号楼104号商铺由民海装饰公司转租给任某经营"XX百货商店世纪联华超市"、XX号楼105号商铺由王某4出租给黄某经营"XX服装店"；2、《XX和园卖场租赁合同》项下的房屋，民海装饰公司将绝大部分房屋转租给了合肥市三翔建筑装饰有限公司经营，剩下的部分由民海装饰公司自行使用一部分、张某5使用一间房屋经营"真知味快餐"和鲍某使用一间房屋经营"XX超市"，合肥市三翔建筑装饰有限公司将其承租的部分房屋转租给了王某3经营"XX大药房"、陈某3经营"XX鸭脖店"和"XX花行"、陈某2经营"功夫台球室"、周某经营"XXX电动车及中国移动缴费点"和李某。
又查明：民海装饰公司于2009年2月25日由王某和陈某夫妻二人共同设立，注册资本为3万元，王某和陈某各出资1.5万元。经过工商部门备案的2009年4月20日民海装饰公司的《章程修正案》约定王某应当于2009年4月20日增加出资297万元，依据王某在公安机关的陈述，至本案诉讼王某仍未交纳该笔款项。
以上事实，由诚和物业公司提供的《私营企业基本注册信息查询单》、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、《XX和园卖场租赁合同》、（2011）皖合衡公正字第3095号《公证书》、部分第三人的工商注册及业主身份信息、部分房屋转租合同复印件、合公诉字（2011）第001号《起诉意见书》一份及王某因虚报注册资本一案在公安机关的讯问笔录两份予以证实。

3、一审判案理由
合肥市中级人民法院经审理认为：诚和物业公司与民海装饰公司签订的《商铺租赁合同》和《XX和园卖场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应严格履行。
关于欠付的租金数额问题。1、依据《商铺租赁合同》，自2010年3月17日至2012年3月17日期间，民海装饰公司每月应当缴纳的租金为207376元（135673元+71703元），扣除一个月的免租期，自2010年3月17日至2011年6月17日，民海装饰公司应当缴纳的租金总额为2903264元（207376元/月×14个月）；2、依据《XX和园卖场租赁合同》，自2010年3月17日至2012年3月17日期间，民海装饰公司每月应当缴纳的租金为323594.35元（43元/平方米×7525.45平方米），扣除四个月的免租期，自2010年3月17日至2011年6月17日，民海装饰公司应当缴纳的租金总额为3559537.85元（323594.35元/月×11个月）。综上，至2011年6月17日止，民海装饰公司欠付的租金总额为6462801.85元（2903264元+3559537.85元），自2011年6月18日起，民海装饰公司应依据《商铺租赁合同》和《XX和园卖场租赁合同》约定的租金标准支付租金（或房屋使用费）至合同项下的房屋全部返还时止，但《XX和园卖场租赁合同》项下的租金（或房屋使用费）应扣除合同约定的15天搬离期。
关于合同解除的问题。1、依据《商铺租赁合同》的约定，民海装饰公司支付首笔租金的截止时间为2010年4月7日，此后在上一季度租期届满前的15日内预付下一季度的租金，但自2010年3月17日至2011年4月诚和物业公司提起本案诉讼今的13个月里，民海装饰公司未向诚和物业公司支付任何租金，故依据《商铺租赁合同》中如民海装饰公司逾期交付租金达一个月，诚和物业公司有权解除合同的约定，诚和物业公司现主张解除《商铺租赁合同》符合双方合同约定，应予支持；2、依据《XX和园卖场租赁合同》的约定，民海装饰公司支付首笔租金的截止时间为2010年4月7日，此后在上一季度租期届满前的15日内预付下一季度的租金，但自2010年3月17日至2011年4月诚和物业公司提起本案诉讼今的13个月里，民海装饰公司未向诚和物业公司支付任何租金，故依据《XX和园卖场租赁合同》中如民海装饰公司逾期支付租金超过30天，诚和物业公司有权解除合同的约定，诚和物业公司请求解除《XX和园卖场租赁合同》符合合同约定，应予支持。综上，诚和物业公司请求解除其与民海装饰公司之间的《商铺租赁合同》和《XX和园卖场租赁合同》符合双方约定，本院予以支持。
关于房屋返还的问题。1、民海装饰公司是否应当返还房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"和第二百一十二条"租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同"的规定，诚和物业公司在解除与民海装饰公司之间的《商铺租赁合同》和《XX和园卖场租赁合同》后，请求民海装饰公司返还该两份合同项下的房屋符合法律规定，应予支持。2、第三人是否应当返还房屋。民海装饰公司与诚和物业公司之间就案涉房屋存有租赁合同关系是第三人占有使用案涉房屋的前提条件，第三人与诚和物业公司之间就案涉房屋并无任何合同关系，依据合同相对性原则，即使如第三人所述，第三人在使用房屋过程中不存在任何违约行为，第三人的相关权利亦只能向其合同相对方主张，并不影响诚和物业公司依据其与民海装饰公司之间的合同主张权利。因费某等在本案中是无独立请求权第三人，其等没有独立请求权，只是案件处理结果同他们有法律上的利害关系，现民海装饰公司认可其存在未付租金的事实，已成就了诚和物业公司解除合同的条件，故第三人无权超越民海装饰公司的权利义务主张不予返还房屋。此外，诚和物业公司与民海装饰公司之间的《商铺租赁合同》明确约定不允许民海装饰公司以任何形式转租房屋，第三人在未审查民海装饰公司出租房屋是否合法有效的情况下，迳行承租案涉房屋，由此产生的风险应由其自行承担。况且，第三人自被追加参加本案诉讼之日起至庭审后指定的期间内，均未向本院提交其与民海装饰公司之间的租赁合同，本院亦无法核实第三人的承租具体情况。由此，第三人应当将各自占有使用的房屋返还给诚和物业公司，如因返还房屋受到了损失，可以依据各自的合同向其相对方主张权利。综上，诚和物业公司请求返还房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金的问题。1、依据《商铺租赁合同》的约定，如民海装饰公司逾期支付租金达一个月，诚和物业公司有权解除合同，并要求民海装饰公司按照合同当年租金总额的20%支付违约金，因诚和物业公司请求解除《商铺租赁合同》的时间为提起本案诉讼时即2011年4月11日，正处于合同的第二个履行年度即2011年3月17日至2012年3月17日期间，"合同当年租金总额"应为2488512元（207376元/月×12个月），故依据《商铺租赁合同》的约定违约金应为497702.4元（2488512元×20%）。2、依据《XX和园卖场租赁合同》的约定，民海装饰公司逾期支付租金的，按5000元/天向诚和物业公司支付违约金，自民海装饰公司应当支付首笔租金的截止日期2010年4月7日起算至2011年6月17日，民海装饰公司逾期支付租金达436天，应当支付的违约金为218万元（5000元/天×436天）。另，民海装饰公司、王某和陈某在本案中对违约金数额无异议，综上，至2011年6月17日止，民海装饰公司应当承担的违约金为2677702.4元（497702.4元+218万元），自2011年6月18日起，民海装饰公司按5000元/日支付违约金至本案生效判决确定的履行期限届满时止。
关于王某应否承担补充赔偿责任的问题。依据经工商部门备案的2009年4月20日民海装饰公司的《章程修正案》，王某应当于2009年4月20日增加出资297万元，因王某未实际履行该出资义务，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款"公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持"的规定，诚和物业公司请求王某在未出资的本金297万元和自2010年4月20日起算至款清之日止的利息范围内对民海装饰公司未能清偿的债务承担补充赔偿责任符合法律规定，本院予以支持。
关于陈某是否应对王某承担的补充赔偿责任承担连带责任的问题。因陈某既系民海装饰公司的发起人和民海装饰公司增资时的股东，且当时陈某与王某为夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第十三条第三款"股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿"的规定，诚和物业公司请求陈某对王某应承担的补充赔偿责任承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。

4、一审定案结论
合肥市中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第二十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二、三款之规定，判决如下：
（1）解除原告合肥诚和物业管理有限公司与被告合肥民海装饰有限公司于2010年3月17日签订的《商铺租赁合同》和《XX和园卖场租赁合同》，被告合肥民海装饰有限公司与第三人费某、朱某、李某、合肥市XX网吧、沈某、张某2、曹某、张某3、刘某2、任某、王某2、黄某、合肥市三翔建筑装饰有限公司、王某3、陈某2、周某、陈某3、鲍某、张某5于本判决生效之日起30日内将该两份合同项下的房屋返还给原告合肥诚和物业管理有限公司；
（2）被告合肥民海装饰有限公司于本判决生效之日起15日内一次性给付原告合肥诚和物业管理有限公司租金6462801.85元（暂计至2011年6月17日，自2011年6月18日起，被告合肥民海装饰有限公司继续依据《商铺租赁合同》和《XX和园卖场租赁合同》约定的租金标准支付租金（或房屋使用费）至合同项下的房屋全部返还时止，其中《XX和园卖场租赁合同》项下的房屋租金（或房屋使用费）应扣除15天搬离期）；
（3）被告合肥民海装饰有限公司于本判决生效之日起15日内一次性给付原告合肥诚和物业管理有限公司违约金2677702.4元（暂计至2011年6月17日，此后按5000元/天顺延计算至本判决确定的履行期限届满时止）；
（4）被告王某以其未出资的本金297万元和利息（自2009年4月20日起，以297万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告王某缴清出资之日止）对被告合肥民海装饰有限公司依据本判决书第二、三项内容所负的债务承担补充赔偿责任；
（5）被告陈某对本判决第四项内容承担连带清偿责任；
（6）驳回原告合肥诚和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费244584元、保全费5000元，均由被告合肥民海装饰有限公司负担。

上诉人王某诉称：1、一审判决违反法定程序。（1）一审判决违反案件审理"一案一诉"的民事诉讼基本原则，在未征得当事人统一的情况下，将两起房屋租赁合同纠纷合并审理，侵犯了诉讼当事人的选择权；（2）在一审第三人身份未予查明情况下，任意追加行为违法。虽然根据司法解释的规定，人民法院可以通知此承租人作为第三人参加诉讼，但本案中民海装饰公司转租后，第三人仍存在多次转租等情况，法院应将所有的第三人追加进来；（3）一审未向当事人履行释明义务，如诚和物业公司违约金请求是否合理，在次承租人代为支付租金的情况下，民海装饰公司可以要求继续履行合同。2、一审判决认定事实不清，证据不足。（1）诚和物业公司是否知晓民海装饰公司转租房屋没有查明；（2）民海装饰公司拒绝支付房租的原因未予查明；（3）对民海装饰公司已支付40万元租赁保证金未在判决中扣减；（4）王某出资不实系认定事实错误。3、一审判决要求陈某对王某的补充赔偿责任承担连带责任系适用法律错误。即便王某未履行出资事实成立，也仅发生在公司增及注册资本时，而非公司设立之际，一审以公司设立时的股东责任判令陈某对王某出资不实行为承担连带责任明显错误。请求：依法撤销一审判决第四项。

诚和物业公司辩称：1、一审认定王某297万元出资不到位事实清楚，证据确凿，判决王某在未出资的本息范围内承担补充赔偿责任有事实和法律依据；2、一审认定的其他事实也清楚，审判程序合法。（1）本案涉及的两份合同主体同一、签订时间同一，只是房屋位置不同，将同一期租赁的房屋分签两份合同，诚和物业公司一并起诉要求解除两份合同及支付租金违约金不仅不违反一案一诉原则，反而节省司法资源、避免诉累；（2）一审法院通知次承租人作为第三人参加本案诉讼符合法律规定；（3）人民法院对违约金的调整以当事人请求为基础，无法定释明义务；（4）次承租人在一审中并未提出代民海装饰公司支付租金和违约金的请求以抗辩出租人合同解除权，人民法院也无法定释明义务，且客观上也履行不能；（5）诚和物业公司是否知晓民海装饰公司转租涉案房屋并不是本案合同解除的主要依据；（6）王某诉称民海装饰公司拒付租金的理由并不成立；（7）王某诉称民海装饰公司支付诚和物业公司40万元应该在租金中扣除的观点不能成立，该40万元为履约保证金，其违约该保证金不应予以退还。3、一审判决陈某对王某承担的补充赔偿责任承担连带清偿责任在适用法律上并不不当。故，请求驳回上诉，维持一审判决。