1、判决书字号：
一审判决书：广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第2998号判决书。
二审判决书：广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第2631号判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方
原告（上诉人）：张某，女，1970年4月27日出生，汉族。
委托代理人：苏东海，广东合众拓展律师事务所律师。
委托代理人：李东伦，广东合众拓展律师事务所律师。
被告（被上诉人）：广东易高旅游发展有限公司。
法定代表人：吕某，职务董事长。
委托代理人：郑肯原，广东拓孚创展律师事务所律师。
被告（被上诉人）：广州市正誉有限公司。
法定代表人：冯某，职务总经理。
一审委托代理人：廖晓钢，广东四方三和律师事务所律师。
一审委托代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所实习律师。
二审委托代理人：任洁瑜，广东四方三和律师事务所律师。
二审委托代理人：罗伟康，广东四方三和律师事务所实习律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：广州市海珠区人民法院
合议庭组成人员：审判长：张伟雄；代理审判员：刘卉；人民陪审员：杨灯芳。
二审法院：广州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：汪秀兰；审判员：李静；代理审判员：黄嵩。

6、审结时间：
一审审结时间：2011年6月20日。
二审审结时间：2011年12月14日。

1、一审诉辩主张
原告诉称：我向被告易高公司购买位于广州市海珠区南华东路XX围X号自编XX0号XXX8房（以下简称涉案房屋），双方于2008年6月23日签订《房屋买卖协议》。我已依约向被告易高公司支付了房款488000元，尚余239871元未支付。2008年12月5日，经广州市中级人民法院调解，被告易高公司将涉案房屋交付我使用。但我收楼后发现该房屋并未通水电，故只是加装了防盗门，未实际使用该房屋。2010年10月11日，我经查询房产档案得知涉案房屋所在的第七层全层房屋被被告易高公司转让给被告正誉公司。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，被告易高公司在已将涉案房屋转让给我的情况下，欺瞒我，又将房屋以严重低于市场价格转让给被告正誉公司，损害了我的合法权益，因此，两被告关于涉案房屋的买卖是无效的。我已向被告易高公司支付大部分购房款，并已合法占有使用涉案房屋，应当确认我是涉案房屋的合法产权人。故我起诉要求法院：1、判令两被告关于涉案房屋的买卖关系无效；2、确认我是涉案房屋的合法产权人；3、判令两被告为涉案房屋（建筑面积88.6481平方米）分割办理独立的房屋面积产权；4、承担本案全部诉讼费用。
被告易高公司辩称：我司确认原告已支付涉案房屋房款488000元，尚余239871元未支付。但我司与被告正誉公司的房屋买卖合同是有效的，不存在恶意串通的情形。产权人应以房管部门的产权登记为准。我司愿意向被告正誉公司赎回涉案房屋再过户给原告。但涉案房屋所在的楼宇第七层无法分割独立的产权，在合同无法履行的情况下，我方愿意退还房款。
被告正誉公司辩称：我司不同意原告的诉讼请求。我司作为善意第三人，与被告易高公司签订的购房合同是合法有效的。合同签订后，我司已向易高公司支付全部的购房款，其亦向我司交付了房屋，我司是涉案房屋的合法产权人。我司与原告不存在任何法律关系，不应作为本案的被告。我司购买的是涉案房屋所在第七层全层，该楼层并没有进行法律意义上的分割，即使存在事实上的间隔，也无法确认涉案房屋的位置，故本案的诉讼标的是不存在的，请法院驳回原告的诉讼请求。

2、一审事实和证据：
广州市海珠区人民法院经公开审理查明：原告曾于2008年向本院起诉被告易高公司，以被告易高公司未履行双方于2006年9月8日签订的《房屋买卖协议》中约定的交楼及办证义务为由，要求被告易高公司交付涉案房屋，办妥该房屋的递件手续，并支付迟办证和迟交房违约金等。本院于2008年3月3日作出（2008）海民三初字第45号《民事判决书》，判决确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，驳回原告的诉讼请求。判后，原告不服，向广州市中级人民法院提起上诉。在该案二审期间，原告与被告易高公司于2008年6月23日又签订了一份《房屋买卖协议》，订明买卖之房屋地址为广州市海珠区南华东路XX围X号自编XX0号XXX8房，建筑物地上层数为7层，建筑面积共88.6481平方米；（第五条）该房屋总金额742871元，该金额已包括房屋改建商的房屋改建费299630元。被告易高公司同意原告分期付款，第一期398000元与原告在2006年9月付给被告易高公司的款项相抵，第二期90000元在签订本协议二天内支付，第三期200000元在房屋交付使用当天支付；第四期54871元在办理房屋过户递件手续，获得政府回执当天支付（本期款项减免15000元，原告实际支付39871元即可）；被告易高公司应当在2008年7月31日前将房屋交付原告使用，并在房屋交付使用后180日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记，同时将以原告为产权人的房地产权证交付原告；本协议自签订之日起生效，双方在本协议生效之前签订的所有协议同时作废，互不承担任何责任；等。原告已向被告易高公司支付购房款488000元，尚余239871元未支付。
2008年12月5日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第2243号《民事调解书》，被告易高公司同意将涉案房屋使用权交付原告。同日，原告与被告易高公司签订一份《协议书》，订明：现双方对涉案房屋收楼事宜协商一致，约定：1、原告在2008年12月5日收楼是为了提前对房屋进行设计装修，原告能够行使对房屋的使用权。至签定本协议书当天，房屋室内及公共部分尚未达到双方在2008年6月23日签定的《房屋买卖协议》附件一所约定的装饰、设备标准，被告易高公司必须按该协议约定的房屋交付条件在2008年12月31日前完成房屋交付；2、若被告易高公司违反上述第1条约定，须以该房屋已付房款按每天万分之一的标准向原告支付逾期交楼违约金至实际完成上述《房屋买卖协议》约定房屋交付条件之日止。但该违约金不得与上述《房屋买卖协议》第九条约定的违约金累加，也不与上述《房屋买卖协议》第十六条约定的违约金累加；3、双方同意2008年6月23日签定的《房屋买卖协议》第五条约定的第三期付款方式更改为在办理涂销抵押申请之日支付；等。原告及被告易高公司均确认原告于2008年12月5日收楼。
2009年12月15日，被告易高公司向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2009年12月21日办理涉案房屋的收楼手续。
2010年5月26日，两被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告正誉公司以9411115.5元的总金额向被告易高公司购买广州市海珠区南华东路XX围X号自编XX0号第七层房屋。被告易高公司出具了日期为2010年6月2日、金额为9862447.5元的收款收据给被告正誉公司收执。被告易高公司于2010年6月2日向被告正誉公司发出了《收楼通知书》，通知其于2010年6月10日收楼。2010年6月3日，两被告签署了《房屋交接手续清单》，办理了上址房屋的交接手续。两被告已办理了上址房屋的交易过户手续。据查册时间为2011年6月8日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南华东路XX围X号自编XX0号第7层房屋的权属人为被告正誉公司，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2010年9月8日。
原告于2010年10月22日向本院提起本案诉讼。在本案审理期间，经本院多次释明，原告均表示坚持其诉讼请求不变更。各方当事人均确认涉案房屋现未通水电，原告未实际使用涉案房屋；涉案房屋位于第七层西南角位置，该第七层内部尚未办理独立产权分割。

3、一审判案理由：
广州市海珠区人民法院认为，两被告于2010年5月26日签订了关于广州市海珠区南华东路XX围X号自编XX0号第七层房屋的《房屋买卖协议》。该合同签订后，双方已按合同约定履行并办理了上址房屋的交易过户手续，上址房屋现已登记到被告正誉公司的名下。依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，被告正誉公司依法对上址房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。由于被告易高公司是将上址房屋整体出售给被告正誉公司，且各方当事人均确认上址房屋楼层内部尚未办理独立分割产权，原告所举证据不足以证明两被告之间关于涉案房屋的买卖关系存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同无效的情形，因此，原告要求确认两被告关于涉案房屋的买卖关系无效的诉讼请求缺乏理据，经本院多次释明后，原告仍表示坚持其诉讼请求不变更，故本院对原告该诉讼请求不予支持。原告据此要求确认其是涉案房屋的合法产权人及要求两被告为其分割办理涉案房屋的房屋产权的诉讼请求，亦缺乏相应依据，本院予以驳回。

4、一审定案结论：
广州市海珠区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条的规定，判决如下：
驳回原告张某的全部诉讼请求。
本案诉讼费22506元（含案件受理费18272元、财产保全费4234元）由原告负担。

上诉人（原审原告）上诉称：一、原审法院未查清易高公司存在以明显不合理的低价转让财严的行为。原审法院错误认定两被上诉人是以9411115.5元的总金额转让第7层房屋。根据房地产登记薄查册表显示，易高公司是以7006000元的价格将第7层（建筑面积1045.6795平方米）转让给正誉公司，折合每平方米单价仅为6699.95元，而我方向易高公司购买XX8房（建筑面积88.6481平方米）的每平方米单价计算为8380元，因此，易高公司转让第7层给正誉公司的价格不仅明显低于2010年9月8日双方交易时的市场价格，还明显低于易高公司将XX8房转让给我方的价格。二、原审法院未查清正誉公司是明知涉案房屋已经转让给我方的。早在2008年12月5日，易高公司已按(2008)穗中法民五终字第2243号《民事调解书》将涉案房屋交付我方。我方上诉人接收房屋后，已在该房屋外加装铁闸自用，正誉公司要购买第7层，不可能不到现场察看房屋现状，故其是肯定知道涉案房屋已经转让并有人上锁使用的。三、原审法院未查清两被上诉人之间关于涉案房屋的买卖关系及《房屋买卖协议》是否有效。原审法院仅认为我方的证据不足以证明两被上诉人之间关于涉案房屋的买卖关系存在合同无效的情形，却始终未对合同是否有效作出认定。即使原审法院认为两被上诉人之间关于涉案房屋的买卖关系有效，上诉人也可根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，要求撤销两被上诉人之间关于涉案房屋的买卖行为。四、原审法院错误认定我方未实际使用房屋。我方在2008年12月5日已按(2008)穗中法民五终字第2243号《民事调解书》接收涉案房屋，并加装铁闸自用，已可充分对房屋行使占有使用的权利。综上，请求：1、判令撤销一审判决，改判撤销两被上诉人关于广州市海珠区南华东路XX围X号自编XX0号XX8房的房屋买卖关系及买卖合同，确认我方是上述房屋的合法产权人，判令两被上诉人为上述房屋分割办理独立的房屋面积产权；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。

被上诉人易高公司答辩称：一审判决的事实认定及及处理完全正确，张某的上诉理均不成立，其提出所谓的我方恶意串通和低价转让的行为毫无根据。

被上诉人正誉公司答辩称：一、我方与易高公司签订《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，合法有效。2010年5月26日我方与易高公司签订《房屋买卖协议》，约定我方以9411115.5元的总金额向易高公司购买涉案第七层房屋。显然不存在张某所述的以明显不合理的低价转让涉案房屋的情形。随后我方向易高公司交付了所有购房款，易高公司于2010年6月2日出具金额为9862447.5元（其中9411115.5元用于购买涉案房屋，其余款项用于购买广州市海珠区南华东路XX围X号自编XX0号XX7房）的收款收据，同日易高公司向我方发出《收楼通知书》。2010年6月3日我方与易高公司共同签署《房屋交接手续清单》并办理了涉案房屋的交接手续。及后，我方与易高公司办理了涉案房屋的交易过户手续并取得房屋产权证。并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的关于合同无效的情形。因此，我方与易高公司的《房屋买卖协议》是真实、合法、有效的。二、我方购买涉案房屋时不知道易高公司已与张某签订关于涉案房屋的《房屋买卖协议》，我方并无过错，实为善意第三人。我方购买时涉案房屋不存在任何法律意义上的分割并且登记在易高公司名下，我方到现场查看也只看到有间隔而不存在任何分割。张某提出我方未到现场查看房屋现状的主张显然与事实不符。我方作为善意第三人已经履行了各方面的注意义务，并且已经交付所有购房款取得房地产权证。并不存在张某主张的明知涉案房屋转让给其的情形。三、一审法院认定案件事实清楚，适用法律准确，应当得到维持。一审判决认定我方与易高公司的《房屋买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同无效的情形，就是从另一个侧面不否定该合同合法有效。而张某主张其已实际使用在法律意义上并不存在的708房，实在毫无依据。综上，请求驳回张某的全部上诉请求。