（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：广东省广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第1275号民事判决书
二审判决书：广东省广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第3025号民事判决书

2、案由
物业服务合同纠纷

3、诉讼双方
原告：詹X琴，女。
被告：广州市万X物业管理有限公司。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：广州市越秀区人民法院
独任审理员：伍丽娜
二审法院：广州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：沙向红；审判员：孔婉芬、刘宏

6、审结时间
一审结案时间：2011年7月21日
二审结案时间：2012年6月20日

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告诉称：广州市海珠南路X畔商厦XX号房屋为原告所有，房屋使用性质为办公用途，被告为涉案X畔商厦的物业管理公司。2009年5月3日，双方签订了《X畔商厦物业管理合同》，约定了管理费的收费标准为写字楼每月2.80元/平方米，履行期限与原告实际使用物业的期限相同，被告可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整。合同签订后，原告一直按照合同条款履行，每月向被告支付管理费127元。2011年3月，被告突然单方提升X畔商厦的管理费，从原来的每月2.80元/平方米调高至每月6元/平方米。原告与X畔商厦的多名业主对此提出异议，并与被告进行协商，但被告却置之不理。2011年3月开始，被告每月收取了原告272元管理费，比原来多收了145元，被告此行为已经严重侵犯了原告的合法利益，故请求判令：1、被告按照与原告所签订的《X畔商厦物业管理合同》的约定继续履行合同；2、被告退还多收的2011年3月和4月的物业管理费290元（按每月145元标准计算）。
被告辩称：一、被告经过合法的招标程序中标为X畔商厦的管理服务公司，发展商与被告于2010年11月26日新订立了《X畔商厦物业管理委托合同》，约定管理费标准为每月6元/平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条规定，被告通过合法程序与发展商订立的合同对业主是有约束力的，业主应按照新标准每月6元/平方米向被告支付管理费。二、被告与建设单位签订《X畔商厦物业管理委托合同》后，原、被告签订的《X畔商厦物业管理合同》事实上已经自然终止，另《X畔商厦物业管理合同》中关于管理期限的约定因违反广州市房管局的规定而没有约束力，故原、被告应受《X畔商厦物业管理委托合同》约束，被告并非在《X畔商厦物业管理合同》履行期内单方面对合同做出变更。三、被告经逐批与业主解释后于2011年3月才正式调价，包括原告在内的绝大多数业主及使用人已经用其行为接受了被告对商厦提供物业管理服务及相关收费标准，双方之间事实上已经就X畔商厦物业管理服务事宜意思表示一致，原告要求返还管理服务费没有依据。四、被告的收费标准远低于周边同类物业的市场价格，如判令被告按照2.8元的标准继续收费将导致管理服务难以为继。另 X畔商厦收费标准经物价局备案，符合政府规定，亦无超出政府指导价。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。

2、一审事实和证据
广州市越秀区人民法院公开审理查明：被告是具备物业管理资质的物业管理企业。原告为广州市海珠南路X畔商厦XX号房屋物业的所有权人，该房屋使用性质为办公用途，建筑面积46.06平方米。
2007年9月18日，广州市金X贸易有限公司（为甲方，委托方）与被告（为乙方，受托方）签订《X畔商厦物业管理委托合同》，约定："委托管理期限为3年。自2007年9月18日起至2010年9月17日时止；本物业的每月管理服务费以建筑面积计按下列标准向业主或物业使用人收取：商住办公：2.8元/平方米"。
2009年5月3日，原告（为乙方）与广州市金X贸易有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买X畔商厦XX号房，建筑面积为46.06平方米；物业管理区域业主大会选聘物业管理公司之前，小区物业管理服务由甲方选聘物业管理公司提供，甲方与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。该《商品房买卖合同》附件三为前期物业管理服务合同。同日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《X畔商厦物业管理合同》约定：本合同的履行期限与乙方实际使用物业的期限相同；写字楼收费标准为每月2.8元/平方米；甲方制定管理费的收费标准，可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整"。
2010年10月，广州市金X贸易有限公司进行前期物业管理招标，被告参与了竞标并最终中标。广州市越秀区第一土地房屋管理所对广州市金X贸易有限公司报送的X畔商厦前期物业招标材料给予备案。同月16日，广州市金X贸易有限公司（为甲方、委托方）与被告（为乙方、受托方）签订了《X畔商厦物业管理委托合同》，约定："委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日时止；在业主委员会成立之前，负责制定为主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；本物业的每月管理服务费以建筑面积计按下列标准向业主或物业使用人收取：商住办公：6元/平方米"。
X畔商厦至今未成立业主委员会。被告入住涉讼房屋后按每月每平方米2.8元即每月127元标准缴纳向被告交纳物业管理费至2011年2月，后原告按每月每平方米6元即每月272元的标准向被告交纳了2011年3月和4月的物业管理费。原告表示：由于物业管理费是连同其他水电等杂费一同交纳，被告表示若不按照新标准交齐物业管理费则全部费用都不收取，由于担心水电费没有交纳有可能停水停电，因此我方按照新标准交纳了2010年3月和4月的物业管理费。
被告为证明其司中标后广州市金X贸易有限公司依照规定进行了公示以及被告对新收费标准发出了通知，提交了：1、2010年11月14日的通知，内容为X畔商厦物业管理招投标工作于10月28日开标，贵司总分为414分中标（第一名），经过在商厦首层大堂宣传栏内15天的公示，广大业主、其他投标人无异议，也未接到任何文字和电话投诉；2、中标后张贴评标报告和投标评分统计表的照片；3、2011年2月24日的通知，内容为："尊敬的业主/租户：根据2010年11月18日广州市越秀区国土房管局下属第一土地房屋管理所（越）物招投标【2010】1001号中标备案书文件：广州市金X贸易有限公司开发的位于X畔商厦项目的物业管理工作由广州市万X物业管理公司中标，六楼（含六楼）以上的物业管理费中标价为6元/平方米/月，此收费标准由2011年3月1日起实行，望广大业主/租户周知。"原告认为上述证据1-2已过举证期限，不予质证，并认为张贴内容只是评标报告和投标评分统计表，并无对就投标结果向业主进行公示，业主并不清楚中标公司与建设单位之间的情况。对于证据3，原告认为该通知只是被告单方发出的，内容并无显示被告与发展商重新签订了物业管理委托合同及其内容。
另，原告提交了2011年3月19日致被告的《关于续执行濠畔商厦原物业管理收费标准并及时改进物业管理服务声明函》，内容："贵公司在未经得广大业主同意的情况下，于2011年3月份起擅自对X畔商厦公寓物业管理费从原来的2.8元/平方米/月调高至6元/平方米/月。贵公司单方面更改合同的行为已经严重侵犯全体业主的合法权益，并不具任何法律效力。全体业主有权拒绝缴交调高部分的管理费。现广大业主一致要求，按原来的物业管理费2.8元/平方米/月收取，如物管公司认为有调价需求，必须经过广大业主（至少一半以上业主同意）同意方可执行，在未竞得大部分业主同意私自涨价，视为物管公司单方面违反合同，造成一切后果，由贵公司负责。二、如果贵公司认为现行的管理费难以维持各种人力资本，亦可双方洽谈，在一半以上业主同意的情况，可适当调高价格。三、根据该合同第七章第一条1的规定，贵公司以年度为期调整管理费收费标准必须在超过二分之一物业所有权人或使用人同意下才可开始进入调整流程，并须经过法定的程序。在没有向业主出示《超过二分之一物业所有权人或使用人同意调整收费标准的书面原件》并经广大业主确认无误前，贵公司擅自调价行为不具任何法律效力。广大业主有权拒绝缴交。四、业主方强烈要求贵公司配合业主成立业主委员会。敬请贵公司于2011年3月31日前答复，否则将依法律途径解决。"上述声明函第二页和第三页显示有包括原告在内的濠畔商厦业主的签名及对应房号。被告确认收到该声明函，但对该函持有异议，认为该声明函不能证明业主的签名是否属实。

3、一审判案理由
广州市越秀区人民法院经审理认为：依据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因X畔商厦至今尚未成立业主委员会，X畔商厦的开发建设单位广州市金X贸易有限公司选聘物业管理企业，委托其对X畔商厦进行物业管理，符合法律规定，双方于2007年9月18日签订的《X畔商厦物业管理委托合同》内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。上述合同作为原告与发展商签订的《商品房买卖合同》的附件之一，对原告具有法律约束力。《X畔商厦物业管理委托合同》约定的期限已于2010年9月17日届满，建设单位依据相关规定和程序重新招标并签订新的《X畔商厦物业管理委托合同》，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，该合同对X畔商厦的业主及住户均有约束力。
至于原告认为应按其与被告签订的《X畔商厦物业管理合同》继续履行的问题，根据原、被告签订的《X畔商厦物业管理合同》第二章载明，"物业管理人指发展商委托负责管理X畔商厦的物业管理公司"，即被告并非原告以及其他业主选聘的物业管理公司，而是发展商选聘和委托的物业管理公司。因此，原告与被告签订《X畔商厦物业管理合同》的行为实质上是以业主与物业管理公司单独订立合同的形式确认并认可前期物业管理合同即《X畔商厦物业管理委托合同》内容，该行为并不代表业主与物业管理公司另行建立物业服务委托关系。在《X畔商厦物业管理委托合同》（2007年9月18日签订）与《X畔商厦物业管理合同》的内容出现不一致的情况下，应以《X畔商厦物业管理委托合同》（2007年9月18日签订）内容为准。因此，原告与被告签订的《X畔商厦物业管理委托合同》仅在《X畔商厦物业管理委托合同》（2007年9月18日签订）约定的期限内有效。原告认为至今仍应按《X畔商厦物业管理合同》约定的收费标准计付物业管理费，并据此要求退回2011年3月和4月多收的物业管理费，依据不足，本院不予支持。

4、一审定案结论
广州市越秀区人民法院综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
驳回原告詹X琴的诉讼请求。
本案受理费减半收取75元，由原告负担。

（三）二审诉辩主张

宣判后，詹X琴不服原审判决，向广州市中级法院提起上诉称：一、《濠畔商厦物业管理委托合同》（2007年9月18日签订）未作为《商品房买卖合同》的附件，故该委托合同对詹X琴没有约束力；二、穗国房字（2007）580号文中"前期物业服务合同一般不超过三年"的规定是属于原则性的指导意见，不否定履行期超过三年的物业管理合同的有效性；三、广州市万X物业管理有限公司仅凭新签订的《X畔商厦物业管理委托合同》调整物业管理费，不仅违反了根据国务院《物业管理条例》第十二条和广州市《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》的规定，也不符合《X畔商厦物业管理合同》的约定。据此上诉请求：1、撤销原审判决；2、广州市万X物业管理有限公司按照与詹X琴签订的《濠畔商厦物业管理合同》的约定继续履行；3、广州市万X物业管理有限公司退回多收取的管理费290元；4、案件受理费由广州市万X物业管理有限公司负担。

广州市万X物业管理有限公司答辩称：同意一审判决，请求维持原判。

(四)二审事实和证据
广州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。二审庭审中，广州市万X物业管理有限公司承认将物业管理费从原来的2.8元/平方米/月调高至6元/平方米/月，没有征得案涉物业二分之一业主的同意。

(五)二审判案理由
广州市中级人民法院认为，詹X琴与广州市万X物业管理有限公司在2009年5月3日签订了《X畔商厦物业管理合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据上述合同的约定，该合同的履行期限与乙方（指上诉人）实际使用物业的期限相同；......；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，管理费收费标准按照乙方使用物业的建筑面积计算，写字楼为每月2.8元/平方米；......；甲方制定管理费的收费标准，可在超过二分之一物业所有权人或使用人同意的前提下根据市场变化情况对管理费收费标准进行调整。即双方当事人在物业服务合同中明确约定了调整物业管理收费标准的程序与要求。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款之规定，物业服务收费标准显然属于"有关共有和共同管理权利的其他重大事项"，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。广州市万X物业管理有限公司的现有证据显然亦不符合物权法规定的上述要求。广州市万X物业管理有限公司未经征求案涉物业管理区域业主的意见，仅凭其与开发商在2010年10月16日重新签订的《X畔商厦物业管理委托合同》中将物业管理费标准从原来的2.8元/平方米/月调高至6元/平方米/月，要求詹X琴按照6元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，显然依据不足。詹X琴要求广州市万X物业管理有限公司退还多收取的管理费有理，本院予以支持。物业管理费的收费标准是本案当事人争议的焦点，对于其他事项尚无争议，而物业管理合同涉及双方当事人众多的权利义务，詹X琴上诉要求继续履行其与广州市万X物业管理有限公司2009年5月3日签订的《X畔商厦物业管理合同》，诉讼请求并不明确，本院予以驳回。

(六)二审定案结论
广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院(2011)穗越法民三初字第1275号民事判决；
二、广州市万X物业管理有限公司在本判决送达之日起十日内，向詹X琴返还多收取的管理费290元；
三、驳回詹X琴的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费75元，由詹X琴负担25元，广州市万X物业管理有限公司负担50元；二审受理费150元，由詹X琴负担50元，广州市万X物业管理有限公司负担100元。

（七）解说
本案是《物权法》实施后广州市首例因前期物业管理费调价而引发的诉讼案件。目前，由于我国现有的法律、法规对于前期物业管理所引发各类纠纷的处理处于一种盲区和空白状态，特别是前期物业服务合同期满但未成立业主大会的情况下，物业管理费标准如何确定的问题法律没有明确规定，成为引发纠纷的主要原因，也是司法实践中的难点。前期物业管理费调整的案件处理对于小区物业费的涨跌具有示范作用且涉及多方主体的利益，使得这类案件的处理具有较强的敏感性，也成为新闻媒体和社会广泛关注的热点。因此，在现有法律对此没有明确的规定的情况下，该案例具有较强的指导作用，不但对审判实践中司法统一有重要的意义，而且对于促进物业管理的立法完善也具有相当的借鉴作用。
一、关于前期物业管理费用调整应经的程序和法理评析
（1）关于前期物业服务合同的特征。前期物业服务合同，是指在物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其所选聘物业服务企业之间订立的合同。这种合同具有过渡的性质。前期物业服务合同具有两个显著的特征：一是签订主体是物业的建设单位与物业服务企业；二是发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。同普通物业服务合同相比，前期物业服务合同打破了合同的相对性，也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。本案中，广州市万X物业管理有限公司通过与广州市金X贸易有限公司的合意变更了前期物业服务合同的约定内容，詹X琴虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从法理的角度来说，真正的物业管理法律权利义务存在于詹X琴与广州市万X物业管理有限公司之间，因此，在业主大会尚未成立的情况下，广州市万X物业管理有限公司就前期物业费的调整及调整范围等，应当与业主进行协商，只有业主参与协商重要条款的变更，这样达成一致后才能变更原有的合同关系。只有合法的主体，做出的决定才具有法律效力。
（2）关于前期物业服务合同的效力以及调整收费标准的法定程序。合法有效的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持" 之规定，前期物业服务具有特殊性，业主虽然不是合同的当事人，但是在买受房屋时就视为已经概括承受了开发商在前期物业服务合同中的权利义务，合同对其具有约束力。广州市万X物业管理有限公司在本案中主张与开发商重新约定的物业管理费标准对于业主具有约束力，依据的正是上述司法解释的规定。但是，对于前期物业管理合同期满后，建设单位通过招投标程序和原物业服务企业重新订立的物业服务合同，是否仍然对于业主具有约束力？法律缺乏明确的规定，由于前期物业管物业服务合同价格和报酬是物业服务合同约定的主要内容，如对物业服务合同和报酬进行调整，则属于合同内容变更，在这种情形下如何认定合同的合法性，对于业主按照何种标准交纳物业管理费至关重要。笔者认为，应根据重新订立合同约定的具体内容和具体程序来审查合法性，具体来说，应审查以下两方面：
一是审查合同约定内容有无变更，前期物业服务合同之所以对于业主具有约束力的主要法律依据在于，业主与建设单位签订房屋买卖合同时，根据法律规定应当对建设单位聘请前期物业服务企业的具体内容达成一致，双方形成了业主受前期物业服务合同约束的合意。因此，在前期物业服务合同到期后，建设单位和物业服务企业重新订立的合同如只是延长履行期限，没有变更合同内容（包括物业服务费的收费标准等），视为前期物业服务合同的自动延续，应认定合法有效，对于业主具有约束力。反之，对于没有与业主形成合意的变更内容，因违反《合同法》第77条规定"当事人协商一致，可以变更合同"，对业主不具有约束力。
二是审查合同订立程序是否合法，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款规定："下列事项有业主共同决定： --（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意"。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定："改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的"其他重大事项"。依照上述法律规定可知，物业服务收费标准属于"有关共有和共同管理权利的其他重大事项"，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，物业服务企业如要调整收费标准则应需要征求小区业主意见，同时须符合如下两个条件：1、必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；2、必须获得占总人数过半数的业主同意，即须经过"双过半业主"同意。
从本案例来看，虽然广州市万X物业管理有限公司通过招投标的方式与建设单位续签了前期物业服务合同，并在合同中就前期物业管理费的收费标准予以了调整，但是，由于广州市万X物业管理有限公司与詹X琴所签订的《X畔商厦物业管理合同》并没有就物业管理费的调整重新予以约定，因此，在前期物业服务合同约定内容未与业主达成合意变更，且调整收费标准没有经过"双过半业主"同意的程序下，广州市万X物业管理有限公司直接与开发商在物业管理委托合同中将物业管理费标准进行了调整，显然不具备合法依据，詹X琴否认前期物业服务合同变更内容对其具有约束力的抗辩，应予支持。
二、关于法院对于"双过半"表决程序的审查标准
正如本案的情形，诉讼中，双方当事人往往会围绕是否经过了"双过半"表决程序的争议提供大量的证据材料，而法院对此应当采取形式审查还是实质审查则在理论上和实际中都存在争议。一种观点是认为只作形式审查，即只审查表决程序是否符合法定形式和要求。另一种观点是认为必须进行实质审查，包括表决所反应的事实是否真实有效。笔者同意第二种观点，法院对于"双过半"表决过程是否真实、程序是否合法仅负责依照物业管理法律规定的要件进行形式审查的义务，理由如下：
第一、物业管理区域的选举、投票等活动系小区业主的自主管理行为，有关业主大会、业委会选举、表决等物业管理法律规定的立法目的是更好地保障小区业主的自主权利、使小区管理活动能够体现大多数业主的意愿，换而言之，对于形成统计结果的有关表决等的真实性逐一进行核查，这已经超过了法院审查范围，并且从法院的实际工作情况考虑，也不可能挨家挨户对有关表决是否系业主本人的签名进行考证；第二、由于实际中难免会出现"双过半"业主所作出的表决损害业主合法权益的情况，如果个别业主对"双过半"业主所作出的表决程序提出异议，根据举证责任原则，则应当由提出异议者举证证明表决程序不符合相关规定。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，则由负责举证责任的当事人承担不利后果。第三、采取异议登记作为救济方式。在司法实践中，如果法院认为表决程序可能存在作假问题，而业主一方由于举证能力有限无法提供充分的证据，这种情况下该如何保障业主的合法权利？对此，笔者建议可采取异议登记作为救济方式，即法院可以通过在小区贴出公示的形式，告知广大业主如果对选票结果存在异议，可以在规定时间内向法院提出异议，法院可以组织双方当事人对特定业主的选票予以核对，从而辨别真伪，这样既能使法院调查工作成为可能，又能加强对相关权利人利益保护；即遵守了举证责任规定，又弥补了举证责任分配中存在的漏洞，兼顾了效率与公正。
三、现行地方规范性文件对前期物业管理费调整的相关规定的总体概括和现状评析
福州省物价局与省住房和城乡建设厅于2010年6月28日公布的《福州省物业服务收费管理办法》第八条规定，前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称"双过半业主"）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本因政策性因X或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。
江苏省物价局和省住房和城乡建设厅于2010年1月4日公布的《江苏省物业服务收费管理办法》第九条规定： 前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当经价格主管部门核准。业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因X需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行。
广州市物价局于2012年11月22日对《关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》和《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》以及《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》等三个规范性文件进行了评估修订，并发出公告向社会公众征集意见。其中，对于前期物业管理费的调价规定如下：在业主大会成立之前，前期物业服务合同约定的收费标准执行期限届满或没有明确约定收费标准执行期限但原标准已执行超过三年。或者调价方案已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意等情况下，物业服务企业可以对物业服务收费标准进行调整。目前，修订后的正式规范性文件尚未出台。
纵观以上地方规范性文件对于前期物业管理费调整的相关规定，可以看出牵涉到广大业主和物业服务企业的物业服务收费等相关问题应当进行法规化的明晰和界定。由于物业服务费牵涉面广、涉及多方主体利益，是一个敏感性问题，物业服务费由物业服务企业随意调整，业主会有意见，并产生抵触情绪，容易引起业主与物业服务公司的纠纷，而目前也只有部分地方规范性文件对于前期物业服务费的调整作出了明确规定。但是，由于规范性文件不是法的渊源，不能直接适用，因此其所规定的各类与物业管理主体相关的权利和义务中的强制性条款和禁止性条款，是否必须遵守？是否不能违反？如违反，其法律效力如何确定？根据《中华人民共和国合同法》规定，只有违反法律和行政法规强制性的规定的行为才能认定无效，因此这就首先导致了地方规范性文件与合同法内容规定的冲突。其次，地方规范性文件不能在判决书主文之中直接引用，因此造成判决结果法出无门，成为空中楼阁。因此，笔者认为，对于前期物业管理方面的规范应建议由国家公权力介入，并由最高人民法院通过司法解释尽快统一。
(张怡）