（一）首部

2、案由：商品房销售合同纠纷。

3、诉讼双方
上诉人（原审被告）：广州市龙湾实业集团股份有限公司第一分公司（以下简称龙湾第一分公司）。
负责人：易某。
委托代理人：吴某，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：曾某，女，汉族，1957年9月28日出生。
被上诉人（原审原告）：李某，女，汉族，1983年12月22日出生。
上列二被上诉人的共同委托代理人：蔡光波，广东华勋律师事务所律师。
原审被告：广州市龙湾实业集团股份有限公司（以下简称龙湾公司）。
法定代表人：廖某，总经理。
委托代理人：诸某，该公司职员。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：广州市越秀区人民法院、广州市中级人民法院
合议庭组成人员：一审独任审判：陆铁军；二审合议庭成员： 陈涛、郭东升、柳玮玮。

6、审结时间：2011年5月16日

（二）诉辩主张

1、原告诉称
两原告向被告龙湾公司购买XX广场A栋银龙湾XX1房，双方约定该房建筑面积为105.7875平方米，购房款总额为367153元，交房时间为2004年12月31日，办理好房地产权属证书的时间为交房后365日。合同签订后，原告支付全部购房款，但被告直至2008年12月12日才将涉案房屋交付给原告，至今都未办理好权属证书。被告龙湾公司的行为已经构成违约，而被告龙湾第一分公司是被告龙湾公司的下属分公司，全面负责涉案房屋的销售与管理工作，请求判令两被告：1、立即为原告办理好房地产权属证书并交付给原告。2、向原告支付迟延办理权属证书的违约金，按已付房款的每日万分之五计算至将权属证书交付给原告之日止，计算至起诉之日为44609元。3、向原告支付逾期交楼的违约金80300元，按买受人已付房款的每日万分之三计算，从2006年12月12日计至2008年12月12日。4、本案诉讼费由两被告承担。

2、被告辩称
两被告共同辩称：原告诉讼请求中的逾期交付楼违约金问题，原告属于第一批最早购买本楼盘商品房的人（约定2004年12月31日交楼），这批人早已基本收楼入住，而当时原告也经常有到被告办公室闲聊，被告曾经多次当面通知原告收楼，由于原告所购的商品房并非用于自住，而是用于投资，收楼后要交管理费，所以原告当时没有收楼。之后，被告再没有见到原告，而且后来原告更换了手机号码，被告再无法与被告联系。直至2008年12月，原告才出现并要求收楼。《收楼书》注明，"业主如有异议请书面提出，如无异议请签名并领取钥匙"，原告当时并无异议，且已签名确认，故本案根本不存在逾期交楼的违约问题。我方已尽了通知原告收楼的义务，原告没有收楼，责任在原告。
关于诉讼时效，双方约定的交楼日期为2004年12月31日，至今长达六年，原告才提出逾期交楼的违约金问题是没有意义的。
关于原告请求的逾期办理房产证违约金问题，对于逾期办证违约金，双方签订的《商品房买卖合同》已有明确约定，按已付房款的1％计算违约金，即3671.53元，并非是原告计算的44609元，原告计算的违约金没有合同依据和法律依据。
综上所述，原告诉讼请求没有法律依据，超出3671.53元（即1％）的逾期办证违约金的诉讼费应由原告支付，请求驳回原告的全部诉讼请求。

（三）事实和证据
广州市荔湾区人民法院经公开审理查明：2005年12月15日，原告与被告龙湾公司签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告龙湾公司购买广州市XX广场A栋银龙湾XX1房，该房建筑面积为105.7875平方米，购房款为367153元，交房时间为2004年12月31日。合同已经广州市房地产交易登记中心办理了预售合同登记。
合同第九条约定出卖人逾期交楼不超过15日，自约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。
合同第十五条约定：买受人不能在房屋交付365日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告按照约定支付了房款。被告龙湾第一分公司于2008年12月12日向原告交付了涉诉房屋，原告一直没有取得房屋的房地产权属证书。
另查：被告龙湾第一分公司是被告龙湾公司开设的的分支机构，工商登记企业类型为有限责任公司分公司。两被告称龙湾第一分公司是挂靠龙湾公司经营，诉讼的房屋的项目由龙湾第一分公司负责。
开庭审理中，原告称：我方到被告办公室闲聊是为了要求被告及时向原告交付房屋，因为被告至今都没有举证证明何时通知我方收楼，我方的电话号码一直都没有变更过。
延期办理房产证的违约金，应当按照现在广州市房管部门统一制作的关于出卖人未能按照合同约定及时办理产权证书的违约责任计算方法，按已付房款的每日万分之五计算违约金。
被告迟延办理房产证的违约金，被告在买卖合同中设定的格式条款，在被告出现迟延办理产权证时，按已支付房款的1％计算违约金，属无效条款。

（四）一审判案理由
广州市荔湾区人民法院经审理认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规规定，双方均应切实履行。按照合同中约定，被告应在房屋交付使用后365日内为原告取得房地产权属证书，但被告将房屋交付给原告后，未依约定将房地产权证交付给原告，违反了合同约定，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年 "，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断等证据，故被告应从原告起诉之日倒计二年即2008年8月17日按合同约定的已付房款的每日万分之三的标准支付逾期交付房屋违约金，违约金计至交付房屋的2008年12月12日。被告认为有口头通知原告收楼，但并没有提供证据，原告又未予认可，故对此不予采信。
关于逾期办证的违约金问题，原、被告双方的《商品房买卖合同》已有明确约定，原告认为该约定是无效及按现房管部门制定的房屋买卖合同的内容来计算违约金是没有法律依据的，亦不予支持。
由于被告龙湾第一分公司是被告龙湾公司开设的的分支机构，工商登记企业类型为有限责任公司分公司。两被告均认可龙湾第一分公司是挂靠龙湾公司经营，涉诉房屋的项目由龙湾第一分公司负责，故可由两被告共同承担本案的法律责任。

（五）一审定案结论
广州市荔湾区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告龙湾公司、龙湾第一分公司在本判决生效之日起三十日内为原告曾某、李某办理好广州市XX广场A栋银龙湾XX1房房地产权属证书并交付给原告曾某、李某。
二、被告龙湾公司、龙湾第一分公司在本判决生效之日起十日内向原告曾某、李某支付从2008年8月17日起至2008年12月12日的逾期交楼违约金（违约金的标准按原告已付购房款367153元的每日万分之三计算）。
三、被告龙湾公司、龙湾第一分公司在本判决生效之日起十日内向原告曾某、李某支付逾期办证违约金3671.53元。
四、驳回原告曾某、李某其它诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1449元，由原告曾某、李某负担1159元,被告龙湾公司、龙湾第一分公司负担290元。

（六）二审诉辩主张

被上诉人曾某、李某发表答辩称：不同意龙湾第一分公司的上诉理由，同意原审判决。针对判决书第一项，曾某、李某认为龙湾第一分公司未能按期递件办妥产权证，应按已付购房款的每日万分之五支付违约金。龙湾第一分公司第一项上诉理由没有依据，其应向房管部门交齐材料办理房产证，如果其合法、依法开发、销售楼盘，在合同期限内完全可以履行办证义务，但是至今为止没有提供任何证据证明其已向房管部门为曾某、李某办理产权证的相应递件凭证，故其是恶意违约，因此要求法院对龙湾第一分公司的行为予以纠正并处罚。2、第二判项应明确龙湾第一分公司应支付给曾某、李某款项的金额。
原审被告龙湾公司未作陈述。

（七）二审判案理由
广州市中级人民法院认为：曾某、李某与龙湾公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规规定，属合法有效合同，双方均应切实履行。关于办理房产证的问题，涉案合同第十五条明确约定"出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买方不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的......"。据此，龙湾第一分公司负有向房管部门递件备案协助曾某、李某办理产权证的义务，龙湾第一分公司上诉称不可能在三十日内办好产权证，其只能协助曾某、李某办理，不负有办妥产权证的义务的主张，予以支持。因此，龙湾公司、龙湾第一分公司应在三十日内向房管部门提交备案资料协助曾某、李某办理产权证，并在取得产权证后及时交付给曾某、李某。原审直接判令龙湾公司及龙湾第一分公司在本判决生效之日起三十日内为曾某、李某办妥涉案房屋权属证书，表述不当，予以纠正。
至于逾期交房违约责任承担的问题，因合同明确约定交房时间为2004年12月31日，龙湾公司2008年12月12日才向曾某、李某交付了房屋，违反了合同的约定，原审法院按照合同约定判决龙湾公司、龙湾第一分公司支付逾期交楼的违约金符合合同约定和法律规定，予以维持。龙湾第一分公司上诉称曾某、李某明显是为了逃避因收楼后需要缴交管理费而拒不收楼。逾期交(收)楼的责任在曾某、李某，但其对该主张没有提供证据予以证实，不予支持。

（八）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广州市荔湾区人民法院(2010)荔法民三初字第1840号民事判决第一项为：龙湾公司及龙湾第一分公司在本判决生效之日起三十日内将涉案房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助曾某、李某办理权属证书，并在取得该权属证书三日内交付给曾某、李某；
二、维持广州市荔湾区人民法院(2010)荔法民三初字第1840号民事判决第二、三、四项及该判决对案件受理费承担的决定。
二审案件受理费580元，由上诉人龙湾第一分公司负担。

（九）解说
从表面上看，本案案情简单，标的额不大，双方当事人争议的问题亦并不复杂。但从法理的角度看，本案涉及一个极为常见且极具争议性的法律问题，即：按日累计的违约金请求权，其诉讼时效起算点如何确定。
在房地产纠纷中，对于一方迟延履行的违约责任，一般会有两种承担方式：一种是一次性给付定额的违约金，另一种是按照一定的比例按日（或按月）累积计算违约金，违约持续的时间越长，违约金总额就越大。如本案中，买卖双方约定的迟延违约金的计算方式为："自约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金"，即属于按日累计的违约金。从房地产审判实践来看，当事人对于迟延履行违约责任的确定，多倾向于采取按日（月）累计违约金的方式，例如，房屋交易中的迟延办证、迟延交楼或迟延付款违约金，租赁纠纷中的迟延交租违约金，建设工程施工合同纠纷中的迟延付款或迟延竣工违约金，等等。
违约金请求权性质上属于债权，应当适用诉讼时效的相关规定，自不待言。问题是，跟一般的债权相比，按日累计违约金请求权有其特殊性，而现行的法律、司法解释中并未就该类违约金请求权的诉讼时效起算问题单独作出规定，直接导致司法实务界对此存在着截然不同的看法：
一、海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第2款规定：合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。上述规定中，对于逾期办证违约责任的方式未作区分，其诉讼时效一律从合同约定的办证时间的次日开始计算。从上诉规定的文义解释，对于按日累计计算的逾期办证违约金，其诉讼时效的起算亦应适应上述规定。事实上，据笔者所知，在上述指导意见出台之前，海南省部分法院的司法实践中就已经存在与上述规定一致的做法，即以合同约定的办证期限届满次日作为逾期办证违约金的起算点。
二、重庆市高级人民法院在某案件中一审认为："迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而"累加计算"的，对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。若将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效加以限制，必将改变双方当事人在合同中约定的"累加计算"的本意，违背当事人意思自治的基本原则。本案中双方并未约定违约金的支付期限，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算。"该判决将按日累计的违约金请求权认定为未约定履行期限的债权，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算。该案件被最高人民法院二审认定认定事实及适用法律正确，予以维持，并刊登在《最高人民法院公报》上。
三、在本案中，法院采取的是另一种做法：在没有诉讼时效中断中止的情形下，从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日止，按合同约定的标准计算违约金。上述做法实际上是将每日的迟延履行违约金看作单个独立的债权，债权人起诉请求的违约金实际上是由多个债权组成的，每个债权的诉讼时效单独起算。如此则债权人起诉之日倒计二年之外的违约金请求权已罹于诉讼时效，法院不予支持。
对于上述三种观点，笔者认为：
首先，第一种观点是认为按日累计的违约金请求权诉讼时效从债务人的合同义务期限届满次日开始计算，即违约金起算之日，其诉讼时效亦同时起算。这种观点实际上没有考虑到按日累计的违约金请求权的特殊性，该类债权的特点是总额按日累计、不断变化，随着迟延时间的延长而不断增加。若按该观点操作，在迟延时间两年以上的情况下，两年以外部分的违约金在尚未发生时，即已经罹于诉讼时效，对于债权人来说显然有失公平，逻辑上亦难以自圆其说，且违约方迟延的时间越长，对其越为有利，有鼓励违约的嫌疑。
其次，第二种观点将按日累计的违约金请求权看成是一个统一的没有约定履行期限的债权，按照司法解释的相关规定，从债权人要求债务人履行而债务人不履行时，诉讼时效才起算。相比第一种观点，上述做法解决了按日累计违约金请求权总额不确定的问题，因为当债权人要求债务人承担责任之时，该违约金请求权的数额即可相对固定。同时对守约方的保护较为周全，法理上、逻辑上亦较为圆满。但是，第二种观点亦有其致命的缺陷：1、违背诉讼时效制度的宗旨。笔者认为，在确定按日累计违约金请求权的诉讼时效起算点时，首先应该考虑诉讼时效制度的目的与宗旨。诉讼时效制度存在的目的，一是保护债务人，避免因时日久远，举证困难，致遭受不利益，二是尊重现存秩序，维护法律平和，三是促使权利人及时行使权利，四是简化法律关系，减轻法院负担，降低交易成本。对诉讼时效制度的适用，要服务于上述目的。违约金请求权，其本质是在违约方违约时，法律或合同赋予守约方的一种救济权利，这是违约金请求权和一般的合同请求权（如交楼请求权、办证请求权）最大的不同之处，即该请求权产生之时，往往已经是双方对合同的履行产生争议和纠纷的时侯，此时适用诉讼时效制度，更应该从尽快解决纠纷的目的出发。按照上述第二种观点的做法，若债权人不要求债务人支付违约金，则其诉讼时效就不起算，如此则必然导致纠纷持续的时间延长，不利于矛盾的快速解决，债权人缺乏及时行使权利的动力，双方当事人之间的关系会长期处于不稳定的状态。这显然是与诉讼时效制度的宗旨背道而驰的。2、导致守约方违约方之间的利益失衡。著名民法学家王泽鉴先生曾说过，法律不在于逻辑推理，而在于利益衡平。公平是民法的基本原则之一，将按日累计的违约金请求权看作是一般的未约定履行期限的债权，虽然在逻辑上可以自圆其说，但实质上对违约方极不公平，因为他会长期处于可能被追索的不稳定地位，而守约方对违约金请求权的行使却完全没有时间限制，完全可以"躺在权利上睡觉"，双方权利失衡。
最后，笔者同意第三种观点，即本案一审法院的意见，理由如下：1、跟上述第一种观点相比，第三种观点将每日产生的违约金看作一个单独的债权，分别计算诉讼时效，可以彻底解决按日累计违约金债权总额不确定的问题； 2、跟第二种观点相比，第三种观点认为在没有时效中断、中止事由的情况下，以债权人起诉之日倒推两年作为计付违约金的起算时间，这一做法一方面可以促使债权人尽快行使权利，有利于纠纷的尽快解决及法律关系的稳定，符合时效制度的宗旨，另一方面亦可在保障守约方的救济权利与违约方的时效利益之间实现平衡，本案中，在一审判决作出后，双方当事人未对时效问题提起上诉，一审法院的做法在衡平双方利益方面达到了较好的效果。3、有人提出，将每日产生的违约金看作单个独立的债权，不符合双方当事人的真实意思，各自起算诉讼时效的做法也过于麻烦。笔者认为，双方当事人的真实意思为何，本身就是解释问题，并无固定的答案，且诉讼时效制度具有一定的强制性，其适用应以制度的宗旨为依据，不因双方当事人的意思而转移。从司法实践看，单日产生的违约金单独计算诉讼时效的做法并未对法院的审判工作带来不必要的麻烦，对此可参照租金诉讼时效的适用，在承租人欠付多月租金的情况下，亦是单独起算每月租金的诉讼时效，司法实务中并未遇到操作上的困难，可见，认为单独计算每日产生违约金诉讼时效过于麻烦的观点只是杞人忧天而已。
此外，对于按日累计违约金请求权诉讼时效起算点的确定，实务中仍有不同的看法，为避免同案不同判，维护司法统一，建议最高人民法院通过司法解释尽快统一该问题的处理意见。
（陈嘉贤）