（一）首部

2、案由：撤销房屋抵押登记纠纷。

3、诉讼双方
原告：陈某。
原告：林某1。
委托代理人：林某2。
委托代理人：高智平，广东贤增律师事务所律师。
被告：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市豪贤路193号。
法定代表人：李某，局长。
委托代理人：陈家骏、赵东亚，广东百思威律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州大道支行。
法定代表人：岑某，行长。
委托代理人：黎某，该支行工作人员。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：广州市海珠区人民法院、广州市中级人民法院
一审合议庭组成人员：审判长：王志勇；人民陪审员：潘锋；人民陪审员：陈蜀立。
二审合议庭组成人员：审判长：侯建文；审判员：窦家应；代理审判员：林涛。

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告于2006年10月向第三人广东易高旅游发展有限公司认购了广州市南华东路草芳围2号自编151号517房屋，至同年11月共分三次交付了购房款334289元。2007年11月30日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，2009年11月12日，第三人向原告发出收楼通知书，双方于11月25日办理了收楼手续后原告依合同交付了余款并对房屋使用至今，但第三人却一直未为原告办好该屋的产权登记。2010年7月原告经查档才知道第三人已将该屋抵押给第三人中国工商银行股份有限公司广州大道支行并已办理他项权抵押登记。原告认为被告在对他项权抵押登记中违反其公示的关于办理抵押登记的指引，违反相关抵押登记法律关于进行审批和登记的规定，阻碍了原告办理该房屋的产权登记，故请求法院撤销此他项权抵押登记。

2、被告辩称
涉案房屋原登记产权人是广东易高旅游发展有限公司，2009年12月10日，广东易高旅游发展有限公司与中国工商银行股份有限公司广州大道支行和案外人黄惠婵共同申请涂销抵押、再次抵押，并提供了广州市房地产他项权利申请书，越房地产权证穗字第0140026227号房地产权证，穗字第0140007668号房地产权证，证明最高额抵押合同银行承兑协议，评估报告、股东会决议及公司章程，身份资料和收据等资料，被告以2009登记字1069422予以登记，经审核由原抵押权人申请将房屋抵押登记给第三人，根据《广东省城镇房地产登记条例》第3、8、9、14条，《广州市房地产抵押登记条例》第18、19条，被告于2009年12月15日合法了涉案他项权证。被告核发房地产他项权利证的事实清楚，程序合法，请求法院予以维持。

（三）事实和证据
一审法院未就案件事实部分进行认定。
二审广州市中级人民法院经公开审理查明：2010年10月22日，广州市海珠区人民法院对陈某、林某1与广东易高旅游发展有限公司房屋买卖纠纷一案作出（2010）海法民三初字第2311号民事判决书，驳回原告陈某、林某1的诉讼请求。陈某、林某1不服，向广州市中级人民法院提起上诉，二审法院作出（2011）穗中法民五终字第16号民事判决判定驳回上诉、维持原判。二审生效民事判决书认定：2007年11月30日陈某、林某1（乙方）与广东易高旅游发展有限公司（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，该房屋位于广州市海珠区南华东路草芳围2号自编150、51号B517房，建筑面积55.95平方米，总金额434687元；......合同签订后，陈某、林某1向广东易高旅游发展有限公司支付全部房款434687元，并在2009年11月25日办理收楼手续。广东易高旅游发展有限公司未为陈某、林某1办妥产权过户登记手续。另据房管部门在2010年7月27日出具的《房地产登记簿查册表》反映，位于海珠区南华东路草芳围2号自编150、51号B517房的权属人是广东易高旅游发展有限公司，建筑面积是55.1443平方米，规划用途是商业，登记时间是2009年5月21日。2009年12月10日广东易高旅游发展有限公司及中国工商银行股份有限公司广州大道支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），广州市国土资源和房屋管理局于2009年12月14日核准登记，他项证号为140027738，他项案号2009登记字1069422号存案。
原告于2010年10月18日向广州市海珠区人民法院提起本案诉讼。原告不服（2010）海行初字第99号行政裁定书，遂提起上诉。

（四）判案理由
一审法院经审理认为：最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定"当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼"。本案原告认为房屋抵押的行为应当撤销，对被告的核准登记行为提起了诉讼，但该抵押法律关系是否成立，应通过民事诉讼来解决，并非行政诉讼调整的范围。为此，本院已充分告知原告应先行解决抵押的民事纠纷，并限期原告提起民事诉讼，但原告逾期未向法院起诉。故原告本案提起的撤销被告作出的房屋抵押登记起诉，不具备其他法定要件，本院予以驳回处理。
二审法院经审理认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起诉讼。上诉人是讼争房屋的买受人，支付了全部房款并收楼，其认为被上诉人对讼争房屋的抵押登记行为侵犯其合法权益，根据上述法律，司法解释的规定，属于人民法院的受案范围，上诉人的起诉符合法定条件。该案不属于最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题》第八条规定的情形，原审法院裁定驳回起诉不当。

（五）定案结论
一审法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条规定，裁定驳回原告的起诉。
二审法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十八条规定，裁定撤销广州市海珠区人民法院（2010）海行初字第99号行政裁定；案件由广州市海珠区人民法院继续审理。

（六）解说
本案两级法院的差异是原告的诉权问题及法院的审理程序上。
有关公民诉权的规定主要集中在《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条、第十三条，在本案中，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，是讼争房屋的买受人，原告支付了全部房款并收楼，但第三人未依合同约定为原告办理产权登记且将房屋抵押给被告，致使该房屋的所有权转移受到限制，原告与第三人的《房屋买卖合同》能否继续履行处于待定状态。原告认为被告对讼争房屋的抵押登记行为侵犯其合法权益是有依据的。符合法律法规的相关规定，属于人民法院的受案范围，应当予以受理并就原告的诉请做出判定。
在案件审理程序上，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十一条的规定，在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：......(六)案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；......中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题》第八条规定："当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。"本案原告陈某、林某1曾就该房屋抵押登记行为向广州市海珠区人民法院提起房屋买卖纠纷诉讼，经广州市海珠区人民法院于2010年10月22日作出（2010）海法民三初字第2311号民事判决判定驳回原告陈某、林某1的诉讼请求。广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第16号民事判决判定驳回上诉、维持原判。故自原告于2010年10月18日提起（2010）海行初字第99号行政诉讼起，该案审理期间，原告与第三人之间就房屋买卖的权属问题未有确定，依照上述相关司法解释的规定，应中止该行政案件的诉讼，待民事争议解决之后再行处理。
（杨曼）