（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：江苏省苏州市金阊区人民法院(2011)金民初字第0324号民事判决书
二审判决书：江苏省苏州市中级人民法院（2011）苏中民终字第2445号民事判决书

2.案由
房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告（反诉被告、被上诉人）龚某
原告（反诉被告、被上诉人）伍某
被告（反诉原告、上诉人）费某

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：江苏省苏州市金阊区人民法院
审判员：潘宇容
二审法院：江苏省苏州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长张云峰；代理审判员：王君英、全凌

6、审结时间
一审审结时间：2011年10月9日
二审审结时间：2012年2月17日

（二）诉辩主张

1、原告龚某、伍某诉称：2011年1月4日，我方通过中介与费某签订房屋买卖合同1份，约定将XX路XX9号品XXX幢XX1室的房屋出售给费某，价格为人民币177万元。为达到避税目的，双方约定资金托管金额为145万元。双方约定的付款方式为首付45万元，贷款100万元，其余房款32万元分别于资金托管之前支付30万元（含定金10万元），交房之日支付2万元。后来双方经过协商，房屋价格变更为人民币175万元，原来约定在资金托管之前支付的32万元变更为过户签字之日支付20万元（已经扣除10万元定金）。后来费某再次请求推迟支付后期的20万元房款，双方约定拿到两证之后支付。目前，费某已经拿到房屋两证，我方多次催款未果。请求法院判令费某支付房款人民币20万、违约金人民币4万元并承担本案诉讼费用。

2、被告费某辩称：我与龚某、伍某签订房屋买卖中介协议之后，房屋的登记面积在交易中发生变更，由174.17平方变为123.54平方米。因此，双方已经在2010年3月29日确认新的房屋成交价格为人民币145万元。目前，我已经向对方支付了房款合计人民币155万元，无继续支付房款的义务；相反，对方应当退还我定金人民币10万元。

3、反诉原告费某诉称：2011年1月4日，我与龚某签订房屋买卖中介服务协议，购买XX路XX9号品XXX幢XX1室房屋。协议中约定，房屋的实际成交价为人民币175万元，签订协议当天我支付了定金人民币10万元。2011年2月15日，双方在办理过户手续时发现原房产证登记面积有错误，原登记面积为174.17平方米，房屋登记簿记载面积为123.54平方米，同时还发现存量房买卖契约附属物品清单中没有记载车库事项。2011年3月29日，我们双方协商一致，将房屋实际成交价变更为人民币145万元，同时对车库事宜进行补充约定。2011年6月1日，龚某、伍某领取145万元房款后并未将我原先支付的10万元定金退还给我。请求法院判令龚某、伍某返还房屋定金人民币10万元、支付自2011年6月18日起的银行同期贷款利息并承担本案反诉费用。

4、反诉被告龚某、伍某辩称：我方与费某签订的房屋买卖中介服务协议是双方对房屋成交价格的真实意思表示，存量房买卖契约中双方约定的价格是虚假成交价格，目的是为了避税，我们认为双方应当按照中介服务协议义务。

（三）事实和证据
1、苏州市XX路XX9号品XXX幢XX1室房屋为顶楼带阁楼房屋，附自行车库1个，套内底层部分建筑面积为123.54平方米。上述房屋原为张某、马某夫妇共同共有，房屋所有权证登记的建筑面积为123.54平米，附记栏内注明"10幢601室内阁楼1个"。2009年2月，张某、马某将上述房屋转让给龚某、伍某夫妇。交易完成后，房屋转移登记至龚某、伍某名下，房屋所有权证登记的建筑面积为174.17平方米，其中601建筑面积123.54平方米，601阁楼建筑面积50.63平方米，附记栏内亦注明"10幢601室内阁楼1个"。
2、2011年1月4日，经苏州名城佳业不动产经纪有限公司（以下简称"名城佳业公司"）居间介绍，龚某与费某签订"房屋买卖中介服务协议"1份（编号为0001811），约定付款方式为一次性付款不贷款。后由于费某想贷款买房，双方协商一致，将原协议作废，重新签订了"房屋买卖中介服务协议"1份（编号为0XXXXX4，以下简称"买卖协议"），签订时间仍填写为2011年1月4日。买卖协议第一条约定房屋建筑面积为174.17平方米；第二条约定成交价格为177万元，过户费用由乙方（费某）承担。
3、2011年2月15日，龚某、伍某和费某如约签订了"存量房买卖契约"（以下简称"网签合同"），该合同中记载产权登记建筑面积为174.17平方米，房屋价款为人民币145万元，房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由卖方承担
4、2011年3月下旬，买卖双方按照约定前往苏州市房产交易登记管理中心办理过户手续时，被告知龚某、伍某所持有的房产证登记有误，原计入房屋建筑面积的阁楼部分不应记载面积而应在附记栏内注明，房屋登记簿所记载的房屋建筑面积应为123.54平方米，同时该房屋附属5号自行车库1个。得知该情况后，费某不愿按照原成交价签字过户，双方未能办理相关手续。后通过中介公司双方对房价进行了重新协商，在买卖协议第十一条"其他约定事项"中，再次添加了以下条款"⑦此房屋的实际成交面积为123.54平方米，一个阁楼附带面积50.63平方米，实际成交价格由人民币177万元改为175万元。"买卖双方及中介方共同将网签合同中"产权登记建筑面积：123.54平方米"修改为"产权登记建筑面积：123.54平方米，产权登记附记：阁楼1个，自行车库1个"。
5、2011年3月29日，双方再次办理过户签字手续。苏州市房产交易登记管理中心法规科出具情况说明1份，内容为"经查档：XX路XX9号品XXX幢XX1室房屋登记簿记载的房屋建筑面积应为123.54平方米（阁楼不记载面积，在附记栏内注明：阁楼一个），并非房屋所有权证上记载的174.17平方米。"为明确自行车车库的使用权和登记事宜，当日，张某、马某和龚某、伍某签订"车库过户协议"1份，确认房屋附属的5号车库1个随产权房于2009年2月过户给龚某夫妇。龚某夫妇与费某亦签订"车库过户协议"1份，确认该车库随产权房过户给费某。同时，费某和龚某、伍某共同向苏州市房产交易登记管理中心提交了1份说明，内容为"费某向龚某、伍某购买品XXX幢XX1室房屋，签订合同日起为2011年2月15日，产证面积本为174.17平方米，后经确认面积登记错误实际面积为123.54平方米，阁楼不记载面积。经双方认可，签字生效。（实际成交价格不变，为人民币壹佰肆拾伍万元正）。"之后，双方办理了签字过户手续。2011年3月30日，张某夫妇及龚某夫妇在费某的打印情况说明上就房屋附属车库的问题进行三方确认，该说明第二段表述为"现有产权人出卖方龚某、共有人伍某将XX路XX9号品XXX幢XX1室，产权证号：1XXXXXX6、1XXXXXX7土地证号0XXXXXX6产权证建筑面积174.17平方，因登记有误现过户更正确认建筑面积为123.54平方、阁楼一个、附属5号车库一个，以房屋实际成交价格人民币壹佰肆拾伍万元元整含（车库原价贰万壹仟贰佰捌拾伍元整）随品XXX幢XX1室房屋一同过户给买受方费某。合同签订交易日期为2011年2月15日。第三段表述为"以上出卖方承诺品XXX幢XX1室附属5号车库今后若注册或转让需要，出卖方将无条件协助配合买受方费某办理相关手续等。"
6、2011年5月9日，苏州市XX路XX9号品XXX幢XX1室房屋登记至费某名下，房屋所有权证上记载的建筑面积为123.54平方米，附记栏内注明"10幢601室内阁楼1个"。2011年6月1日，费某领取了房屋的两证。龚某、伍某从资金托管账户领取了房款人民币145万元。之后，龚某、伍某通过中介公司向费某主张支付剩余房款人民币20万元，费某拒绝支付。龚某、伍某未主动向费某交付房屋，费某持已取得的房屋所有权证打110电话要求锁匠开锁后进入，目前，该房屋处于费某的控制之下。
以上事实，有双方当事人的当庭陈述及龚某、伍某提供的房屋所有权证、土地证复印件、房屋买卖中介服务协议、存量房买卖契约、证人左某证言、费某提供的房屋所有权证复印件、张某与龚某交易的存量房买卖契约、资金托管存款凭证、契税完税证、销售不动产统一发票、收条、情况说明、车库过户协议、三方情况说明等证据证实；上述证据均经庭审质证，法院予以确认。

（四）判案理由
本案的主要争议焦点在于讼争房屋的成交价格究竟是多少？一审法院基于以下理由，认为龚某、伍某的主张符合客观事实，应当予以采信：首先，从买卖协议形成的经过来看。证人左某称，双方签订买卖协议后，根据费某的要求两次修改了支付剩余房款的时间，在第一次过户时被告知登记错误后，双方经协商后将房价确定为175万元，由此形成了协议中的第⑦条。证人左某作为中介公司的工作人员，全程参与了双方当事人的交易过程，且系买卖协议的拟稿人，其当庭证言说明了买卖协议形成和修改的经过，符合交易常规，应当予以采信。费某称买卖协议中的价格条款（金额和付款方式）均系在协议签订后的短时间内形成，当时尚不知登记错误。本院认为，协议约定的付款方式几经变更，一次形成的可能性不大。协议第⑦条（"房屋的实际成交面积为123.54平方米，一个阁楼附带面积50.63平方米，实际成交价格由人民币177万元改为175万元"）虽未提及登记错误之事，但表述还是比较明确，可以看出形成于发现登记错误之后，且成交价格的变更与房屋的实际成交面积有关，这与龚某夫妇的陈述及证人左某的证言是可以相互印证的。费某并不否认双方所签买卖协议的效力，也认可在发现登记错误之前，双方的权利义务应当根据买卖协议确定而非网签合同，故在发现登记错误之后，双方协议对价格条款作出变更而未另行签订补充协议的情况下，将变更条款记入买卖协议符合常理。故本院认为应当认定双方经协商后将成交价格确定为人民币175万元。
其次，从房屋的价款变化来看。虽然双方当事人对讼争房屋所在小区同类房屋的价格意见不一，但费某在购买房屋时对房屋的状况作了充分的了解，房屋所附属的阁楼原登记面积为50.63平方米，现虽不能计入房屋建筑面积，但仍附属于主体房屋一并归属费某所有，具有相应的价值。龚某、伍某所持有的房屋所有权证系房地产管理部门颁发，其按照所有权证登记的面积出售房屋并无欺骗之嫌，出现登记错误不能归责于买卖双方，买受人可以选择解除合同。在此情况下，出卖人为了促成交易，在房屋状况及市场行情没有发生变化的情况下，适当减免房价在情理之中，但自愿减免30万元似乎与交易常规相悖，本院对费某的主张，碍难采信。
再次，从费某提供的相关证据来看。无论是买卖双方向房地产管理部门提交的说明，还是三方协议，提到成交价为145万元的同时，均明确了合同签订交易日期为2011年2月15日，说明中还注明了网签合同的编号，可见，这些材料所表述的情况均与网签合同一致，而非根据双方真实的买卖协议所作。费某认为三方协议中第二段的表述系双方对交易价格的重新约定。本院认为，这份协议形成于双方签字过户之后，且从整个协议的内容来看，系新老业主对自行车库进行的约定。费某认可原买卖协议为真实价格，网签合同系虚假价格，在发现登记错误需要对价格进行变更时，不对原条款作修改，或另行签订补充协议，而在签字过户之后，在约定车库事宜的有第三方参与的协议中对原合同作重大变更，着实让人费解，也不符合交易常规。故该情况说明不能作为认定房屋出售价格的依据。

（五）定案结论
龚某、伍某与费某签订的买卖协议是双方真实意思表示，协议中所涉成交价格及付款方式系双方对购房款所作出的真实约定，合法有效，应当遵照执行。而双方在网签合同中所约定的价格条款非真实意思表示，有偷逃国家税收之嫌，为无效条款。讼争房屋的真实成交价格为人民币175万元，费某已经取得房屋两证，应当按照约定支付剩余购房款人民币20万元。关于龚某、伍某要求费某支付房款人民币20万元的诉讼请求，一审法院予以支持，而费某提出返还定金人民币10万元并赔偿利息损失的反诉请求，一审法院不予支持。需要指出的是，无论本案双方当事人签订两份成交价格不一的"阴阳"合同（即买卖协议和网签合同）目的何在，在交易过程中，向税务机关申报虚假成交价格，漏交相关税费是客观事实。买卖双方除履行合同约定的义务外，均应当依照有关法律和行政法规的规定，按实际成交的价款，向税务机关补交税款。苏州市金阊区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、费某于本判决生效后十日内一次性向龚某、伍某支付购房款人民币20万元；
二、费某于本判决生效后十日内一次性向龚某、伍某支付违约金人民币0.5万元；
三、驳回龚某、伍某的其他诉讼请求；
四、驳回费某的全部反诉请求。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人费某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院判决错误。中介服务协议第十一条第七点的房屋价格是在发现产权证登记错误之前形成的，原审法院认定在发现登记错误之后形成与事实不符。证人左某与本案有利害关系，其可收取的中介费的金额与房屋的成交价格直接相关，故其证言不应当被采信。原审法院认为房屋登记面积减少并不影响房屋价值，从而得出减少房价款30万元有悖交易习惯是对房屋买卖的市场行情及交易常规的错误认识，是主观臆断。《情况说明》是双方当事人对房价的最后一次确认，系双方真实意思表示，应当作为认定房价的最终依据。原审判决的裁判理由均以"违背交易常规"为依据，未有相应的法律依据，主观臆断色彩严重。综上，上诉人认为原审判决认定事实和适用法律有误，请求撤销原判，改判驳回龚某、伍某的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，本案的全部诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人龚某、伍某辩称：无论登记是否有误，房屋的实际面积并未改变。左某作为中介公司人员，对交易过程最为清楚，其证言具有高度的证明力。阁楼的价格并不因为是否登记而有所变化。《情况说明》是上诉人欺骗被上诉人所签。法院应当根据双方当事人的真实意思确定房屋价格。

2、二审事实和证据
二审中，费某提交了涉案房屋的《房产分层分户平面图》及《苏州市房地产测绘队登记报告》复印件，记载阁楼套内面积为0，层高不足2.2米的部位有一个，名称为601阁楼，产权面积为123.54㎡，阁楼层高小于2.2米；《苏州市房地产测绘队登记报告》建筑面积栏与阁楼对应部分记载为50.63，同时备注阁楼层高不足2.2米。龚某、吴翠枝主张上述证据应与原件核对，关于阁楼层高应现场测量。
上述事实由龚某与张某签订的商品房买卖合同、资金托管凭证、销售不动产统一发票、《房产分层分户平面图》复印件、《苏州市房地产测绘队登记报告》复印件、《情况说明》、《车库过户协议》及当事人陈述等证据予以证实。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

3、二审判案理由
费某与龚某、伍某对双方签订的《房屋买卖中介服务协议》真实性均无异议。该协议第十一条第7款无论具体形成于何时，其记载的意思表示真实无歧义。该款明确"此房屋的实际成交面积为123.54㎡，一个阁楼附带，面积50.63㎡，实际成交价格由人民币壹佰柒拾柒万改为壹佰柒拾伍万。"该款内容与本协议第一条"房屋建筑面积174.17㎡"的记载已有明显区分，具体明确了阁楼为附带，买卖的成交面积为123.54㎡，故应当认为该条款形成时买卖双方对阁楼不能计入建筑面积已经明知，175万元系双方当事人对涉案房屋成交价格的最终确认。双方在争议发生前的2011年2月15日至房管部门签订的《存量房买卖契约》明确涉案房屋的成交价格为145万元，与《房屋买卖中介服务协议》最初约定的真实交易价格177万元并不一致，可见该145万元并不体现双方当事人的真实意思表示，应以《房屋买卖中介服务协议》约定为准。
双方在获知龚某持有的房屋所有权证对涉案房屋建筑面积登记有误之后，于2011年3月29日第二次办理过户登记时向房管部门出具的书面确认材料上再次确认了双方在房管部门签订的《存量房买卖契约》的签约日期、编号，并明确"实际成交价格不变，为人民币壹佰肆拾伍万圆整"。可见，该书面材料载明的"实际成交价格"应为网签合同记载的网签价格，而该价格并不反映双方真实意思，不应作为确定涉案房屋真实成交价格的依据。
上诉人费某据以证明双方重新确认涉案房屋成交价格的《情况说明》中记载案外人张某将涉案房屋"以房屋实际成交价格人民币捌拾伍万元整"出卖给龚某，该金额即为张明与龚某交易时网签合同记载的价格。《情况说明》第二段记载"......因登记有误现过户更正确认建筑面积为123.54平方、阁楼一个、附属5号车库一个，以房屋实际成交价格人民币壹佰肆拾伍万整含（车库原价贰万壹仟贰佰捌拾伍元整）随品XXX幢XX1室房屋一同过户给买受方费某......合同签订交易日期为2011年2月15日。"前述内容明确其进行更正确认的前提是"现过户"，目的是"随品XXX幢XX1室房屋一同过户给买受方费某"，且涉案房屋"附属5号车库今后若注册或转让需要，出卖方无条件协助配合买受方费某办理相关手续等"。可见，三方在办理完毕过户手续之后的2011年3月30日再次签订《情况说明》目的仍然是为了处理在2011年3月29日已经以《车库过户协议》明确的涉案房屋附属自行车库的过户登记事宜；买卖双方在过户登记手续办理完毕之后重新商定涉案房屋的成交价格且出卖方让利达30万元之巨显然有悖常理；结合《情况说明》第二段尾部明确"合同签订交易日期为2011年2月15日"的记载，联系双方于2011年3月29日出具给房管部门的确认文件及《情况说明》第一段中提及"实际成交价格"时均特指涉案房屋的网签价格，可以认定《情况说明》所指的"房屋实际成交价格人民币壹佰肆拾伍万整"应是双方在网签合同上约定的网签价格145万元，而非费某所指称的该金额系双方在发现登记有误后对涉案房屋真实成交价格的最终确认。
综上所述，费某以170余万元的价格向龚某、伍某购买涉案房屋的买卖协议签订之后，房屋过户登记前，房管部门向其证实涉案房屋建筑面积登记有误，应当认为该情形可构成《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定的重大误解，合同当事人一方可请求人民法院予以变更或撤销。费某在获知登记错误的事实之后未行使其依法享有的撤销权，而是与龚某、伍某重新协商将涉案房屋的最终成交价格确定为175万元，并实施了办理网签合同更正、向房管部门出具说明材料、办理过户登记并以拨打110请锁匠开锁的方式接收涉案房屋等一系列意在取得涉案房屋所有权的积极行为；现龚某、伍某作为出卖人的合同义务已全面履行完毕，费某理应支付双方约定的房价款。费某认为双方在争议发生后以《情况说明》的形式将房价款变更为145万元的主张证据不足，本院不予采信。因此，费某的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。

4、二审定案结论
苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6051元，由上诉人费某负担。

七、解说
本案纠纷滥觞于双方之间"阴阳合同"对房款的不同约定，直接原因则是房屋面积的错误登记所引起的房屋面积变化，买受人欲援引"阴合同"确定房屋价款。
本案所涉的《存量房买卖契约》，俗称"网签合同"，根据《房产经纪管理办法》的规定，是房产交易管理部门依托房地产经纪网上管理平台，由经备案并取得网上签约资格的房地产经纪机构负责将房屋买卖合同在网上签订，从而实现房屋交易价格、面积等关键信息的实时公开，以方便监管和维护交易安全。但是在二手房交易市场中，买卖双方出于规避税费的目的，在签署网签合同时协商一致压低房屋价款的情况颇为常见。房产中介为了促成交易，也往往从中捉刀，协助起草"阴阳合同"。对房屋中介而言，这种做法可能会招致行政处罚。对房屋买卖双方来说，为了规避税费的目的而达成压低价款的网签合同是以合法形式掩盖非法目并侵犯国家税收利益的行为，依《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款是典型的无效合同。从双方在办理合同网签时意思表示看，双方合意在网签合同上记载较低的房款在实质上是"双方真意保留"，即双方在网签合同中对价款徒具表示行为，缺乏内心的效果意思。双方关于房屋合同价款的真实意思体现在"阴合同"，即双方于2011年1月4日签署的《房屋买卖中介服务协议》之中。因此，本案一审、二审判决均对网签合同的价款均不予采信。
因为登记机关在房屋产权初始登记中工作失误，将本案所涉的601室阁楼建筑面积50.63平方米与601室本身的建筑面积123.54平方米直接相加作为房屋建筑面积登记于601室的房屋产权证上。直到办理过户登记时，房产交易中心才发现这一错误，并出具了《情况说明》，明确阁楼不记载面积。也正因为有这一段插曲，才让这起交易横生枝节，间接导致了本案纠纷的发生。买受人提起上诉的主要理由是根据《情况说明》房屋面积"减少"了近30％，所以房屋价款相应减少也是合理的。而网签合同中约定的房屋价款恰好比《房屋买卖中介服务协议》减少了30万元，降幅为16.9％。换言之，阁楼面积不予记载导致的房屋面积减少与"阴阳合同"在房屋价款差距表明看来可以相互印证，成了上诉人主张应当按照"阴合同"认定房屋价款的依据。
二审法院通过对《苏州市房地产测绘队登记报告》、《房产分户分层平面图》等新证据的审查，进一步明确了601室阁层高不到2.2米，依据国家《建筑面积计算规则》和苏州市《房屋面积计算规则》均不予登记，这对《情况说明》起了补强作用。房屋面积登记错误及主管部门对其的说明和纠正对双方的房屋买卖合同关系造成了怎样的影响既是本案重要的事实问题，也影响到法律适用。二审判决认为，登记机关向双方说明初始登记有误，那么原先签署的《房屋买卖中介服务协议》中双方对价款和面积就都构成了《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定的重大误解，双方均得请求撤销或者变更合同。被上诉人认为《房屋买卖中介服务协议》第十一条第七点已经对第二条进行了修改，将房价降低了2万元，这次降价就是双方在得知面积登记错误后对合同的变更。而上诉人认为对《房屋买卖中介服务协议》第十一条第七点对形成于房产交易中心出具《情况说明》之前，这次合同价款的变更与房屋面积的登记错误无关，网签合同约定的145万元才是对原协议的变更。
对《房屋买卖中介服务协议》第十一条第七点的文义解释成了本案裁判的关键。该条明确了"实际成交面积"为123.54平方米，注明了"一个阁楼附带，面积50.63平方米"，并将实际成交价格调整为175万元，比第二条降低了2万元。该条约定的字面意思十分清楚反映出双方在约定新的房屋价款时充分考虑到了601室建筑面积及其附带阁楼的面积。故二审判决认为，无论该条形成于房产交易中心出具《情况说明》之前或之后，内容都是确定无疑的。所以，二审驳回了买受人要求按照网签合同确定合同价款的上诉请求。
本案生动的说明了阴阳合同的潜在风险。买卖双方最初为了避税达成协议在网签时压低房价，形成了暂时性的利益共同体。但是，双方在房屋买卖关系中归根到底是相互利益博弈的关系，所以，一旦出现类似面积登记错误等偶然发生的问题，"阴合同"就从牟取共同不法利益的工具变成了双方矛盾爆发的导火索。
（姚望）