（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：阳春市人民法院（2010）春法民初字第1760号民事判决书。
二审判决书：阳江市中级人民法院（2011）阳中法民一终字第130号民事判决书。
3、诉讼双方
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗某，男，1969年5月20日出生，汉族，广东省阳春市人。
委托代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：谢克健，广东拓进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林某，男，1967年12月25日出生，汉族，广东省阳春市人。
委托代理人：岑光明，广东中迪律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：阳春市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邱明 审判员：赖明高、谢杏全
二审法院：阳江市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：潘丽婵 审判员：林浈量 司徒达国
6、审结时间
一审审结时间：2011年3月31日
二审审结时间：2011年10月24日
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告林某诉称，2007年3月24日，原告作为转让方与被告作为受让方签订一个土地面积约为5000平方米的《土地使用权转让合同》。合同签订后，被告共向原告支付人民币现金838000元。2008年2月10日，与原告签订协议书并承诺以地抵顶工程款给原告的阳春市永宁镇政府和珠海经济特区南部产业公司阳春分公司确定没有土地交给原告，并将工程款付清给原告。其后，原告多次与被告协商终止转让合同和退还购地款的有关事宜，但被告均无明确表态。为了早日妥善解决解除合同和退还购地款的问题，避免日后纷争，特向法院起诉，请求判决：1、解除原告和被告于2007年3月24日签订的《土地使用权转让合同》；2、原告向被告返还购地款838000元；3、本案受理费由被告承担。审理过程中，原告认为原告未取得出让土地的使用权证书，没有使用权的土地是不得转让的，原告与被告签订的《土地使用权转让合同》是无效合同，故变更诉状中的第一诉讼请求为：原告与被告于2007年3月24日签订的《土地使用权转让合同》无效。
被告罗某答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、2007年初，原告急于卖地对现，到处找人购买，最后找到被告。原告转让的土地来源清楚合法，领有建设用地许可证和国有土地使用证，两证齐全，没有权属纠纷。原、被告签订的《土地使用权转让合同》是双方在协商一致的情况下自愿签订的，是双方的真实意思表示，而被告也是善意取得讼争土地。签订合同后，被告亦按照约定共支付了838000元购地款给原告林某，2009年4月，原告应被告的要求拆除了其在转让土地上所建的简易车棚和简易厂房等附着物。二、签订合同之后，被告就多次催促原告办理土地过户手续，而原告却借故推托，2007年3月原告转让土地给被告时是838000元，而事隔3年多，土地的价值绝对大于838000元，随着土地价格不断升值，原告收到被告支付的购地款后，解除了其资金周转的困难就借口反悔，原告企图退还购地款给被告，从而收回土地，再利用不断升值的土地发财，原告实施欺诈行为，故被告不同意原告返还购地款。三、根据《合同法》第九十三条、九十四条的规定，原、被告签订的《土地使用权转让合同》没有约定解除合同的条件，而在签订合同后被告也依约付清了购地款给原告，故原告请求解除合同是没有法律依据的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第一次庭审后，被告坚持要求法院院确认合同有效，并在庭审后向法院提出反诉，请求判决：一、依法确认原、被告签订的《土地使用权转让合同》有效；二、原告林某在一定时间内必须协助被告罗某到国土部门办理土地使用权过户手续；三、原告承担本案诉讼费用。
2、一审事实和证据
阳春市人民法院经公开审理查明：阳春市永宁镇政府（以下简称永宁镇政府）和珠海经济特区南部产业公司阳春分公司（以下简称南部阳春分公司）共同联合开发站前一区50亩土地，林某承揽上述土地的三通一平工程，经双方结算工程款为98万元。2005年7月10日，永宁镇政府、南部阳春分公司作为甲方与林某作为乙方签订《协议》，约定将南部阳春分公司规划做幼儿园4863平方米的土地抵顶欠林某的工程款。上述国有土地使用权包括A、B地块，其中A地块登记在广东省国营三马水泥厂名下，B块登记在永宁镇政府名下。其后，永宁镇政府和南部阳春分公司将讼争地交给林某使用。2007年3月24日，林某以783000元的价格转让给罗某。至2009年6月3日，罗某陆续支付了全部购地款。2010年10月18日，林某以永宁镇政府和南部阳春分公司没有土地交给林某，林某无法转让土地使用权给罗某为由，向原审法院提起诉讼，请求法院判决林某与罗某签订的土地转让协议无效，由林某返还购地款给罗某。罗某提出反诉，请求依法确认土地转让协议有效，并协助办理过户手续。
以上事实有下列证据证明：
1、身份证和常住人口信息；
2、《土地使用权转让合同》；
3、《协议书》；
4、《通知》；
5、《合同》；
6、转让土地位置图；
7、《收据》；
8、阳春市永宁镇政府《证明》；
9、阳春市人民法院调查笔录；
10、阳春市国土资源局《关于对（2010）春法民初协字第1760-1号<协助函>的复函》；
11、阳春市公安局《关于核查"珠海经济特区南部产业公司阳春分公司"印章备案问题的复函》
12、阳春市国土资源局《关于对（2010）春法民初协字第1760-3号<协助函>的复函》。
3、一审判案理由
阳春市人民法院经审理认为：林某从永宁镇政府、南部阳春分公司抵顶工程款取得讼争土地的实际支配权后，至今未能办理取得土地使用权证书，亦未获得有批准权的人民政府同意转让。林某将未取得国有土地使用权证书的土地转让给罗某，违反了我国《城市房地产管理法》第五十二条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，应当认定为无效合同。阳春市人民法院判决认定双方签订的转让合同无效，林某返还相应的购地款给罗某，同时驳回罗某的反诉请求。
4、一审定案结论
阳春市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告林某与被告罗某签订的《土地使用权转让合同》无效。
二、原告林某于本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款953000元及赔偿购地款利息损失给被告罗某。
三、驳回反诉原告（被告）罗某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13330元，由原告林某负担，反诉费13330元，由被告罗某负担。
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审被告、反诉原告）罗某上诉称：林某依法有权处分本案讼争土地，双方签订的国有土地使用权转让合同有效，一审判决认定转让合同无效属适用法律，请求二审法院撤销一审法院判决，依法认定转让合同有效。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林某辩称：原审判决合同无效是正确的，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
（四）二审事实和证据
阳江市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另查明，永宁镇政府、南部阳春分公司用于抵顶林某98万元工程款的土地附图范围与林某转让给罗某的土地范围以及阳春市国土资源局于2010年12月24日提供给原审法院的复函附图范围一致，即讼争地包括登记在永宁镇政府名下证号为春府国用（1994）第特0XXXXX2/1XXXXXX2号B地块和登记在广东省国营三马水泥厂名下证号为春府国用（1993）第特0XXXXX1/1XXXXXX0号A块地，A、B两块土地具体面积和范围应以阳春市国土资源局于2010年12月24日提供给原审法院的复函附图注明的面积和范围为准。
（五）二审判案理由
阳江市中级人民法院经审理认为：林某已取得讼争土地的使用权和支配权，其有权对讼争土地进行处分。虽然林某未取得国有土地使用权证，但其与罗某签订的转让合同是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同。林某在收取罗某全部购地款后，以自己未取得土地权属证书，不能履行合同约定义务为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，依法不予支持。本案讼争的土地包括A、B地块，B地块登记在永宁镇政府名下，永宁镇政府对于该地块已抵顶给林某无异议，故林某与罗某签订的转让合同中约定转让B地块有效。但目前没有证据证明广东省国营三马水泥厂同意将A地块抵顶给林某，也没有证据证明得到其事后追认，故转让合同中的A地块属于效力待定。阳江市中级人民法院依法判决撤销原审判决，确认双方签订的转让合同中约定的转让B地块有效。
（六）二审定案结论
阳江市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国和合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：
一、撤销阳春市人民法院（2010）春法民初字第1760号民事判决书。
二、林某与罗某签订的《土地使用权转让合同》中约定转让登记在永宁镇政府名下证号为春府国用（1994）第特0XXXXX2/1XXXXXX2号B地块有效。
三、驳回原审反诉原告罗某的其他诉讼请求。
四、驳回原审原告林某的诉讼请求。
本案一审案件受理费13330元，反诉费13330元，二审案件受理费13330元，由被上诉人林某负担。
（七）解说
本案主要需要解决的是双方签订的土地转让合同是否有效的问题，下面从三个方面进行深入分析。
一、从不动产物权变动的原因与结果的区分原则分析。我国《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"该规定说明不动产物权变动的原因与结果是相区别的，这种区分原则，是由我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式决定的。也就是说转让方要转让土地的使用权，就必须与受让方签订土地使用权转让合同。签订合同是转让土地使用权的原则，土地使用权过户到受让方名是签订土地使用权转让合同的结果。该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果。因此，林某已取得讼争土地使用权的实际支配权，其与罗某土地使用权转让合同，不因未办理过户手续这一结果而影响转让合同这一债权合同的效力。
二、从是否违反法律、行政法规的强制性规定分析。我国《城市房地产管理法》第三十条第一款第（六）项规定："未依法登记领取权属证书的，不得转让。"违反这一规定的不动产转让合同是否有效问题曾一度引起较大争议。但是，目前的司法实践已经达成共识，即此规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理使用权权属登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。《最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条"《合同法》第五十二第（五）项规定的 '强制性规定'是指效力性强制性规定"的规定为此提供了一定的依据。另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定："转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。"该规定针对的是出让土地自始未取得土地权属凭证的情形，而本案属于土地使用权转让纠纷，并且永宁镇政府已经取得讼争土地的权属证书，故本案不适用上述规定。因此，本案的转让合同不因违反我国《城市房地产管理法》第三十八条规定而无效。
三、从我国法律规定的诚实信用原则及鼓励交易的立法精神分析。
近年来，随着我国房地产市场的繁荣，国有土地使用权不断升值。一些当事人签订土地转让合同后，又以其未取得权属证书为由提起诉讼，请求确认转让合同无效，试图达到其收回土地另行转让等目的。这样的做法不仅违背了我国《民法通则》第四条规定的诚实信用原则，而且违背了我国《合同法》鼓励交易的立法精神，即不利于维护土地出让、转让的市场秩序，也不利于促进土地流转。从诚实信用的法律原则及鼓励交易的立法精神角度出发，亦应维护本案转让合同的效力。
当然，本案还涉及另一个问题，就是其中的A地块登记在广东省国营三马水泥厂名下，由于没有证据证明广东省国营三马水泥厂同意将A地块抵顶给林某，也没有证据证明得到其事后追认，故转让合同中的A地块属于效力待定。综上，二审法院撤销一审判决，并认定转让B地块的合同有效是正确的。
(谭海蛟)
【裁判要旨】土地使用权转让合同，不因未办理过户手续这一结果而影响转让合同这一债权合同的效力。一些当事人签订土地转让合同后，又以其未取得权属证书为由提起诉讼，请求确认转让合同无效，试图达到其收回土地另行转让等目的。这样的做法不仅违背了我国《民法通则》第四条规定的诚实信用原则，而且违背了我国《合同法》鼓励交易的立法精神，即不利于维护土地出让、转让的市场秩序，也不利于促进土地流转。
