（一）首部

2．案由：租赁合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（反诉被告，被上诉人）：北京昌恒投资集团有限公司。
法定代表人：朱新昌，北京昌恒投资集团有限公司董事长。
委托代理人葛锦标，北京市天银律师事务所律师。
委托代理人沈晴，北京市天银律师事务所实习律师。
被告（反诉原告，上诉人）：曹某
委托代理人马静，北京市重光律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市西城区人民法院。
合议庭组成人员：代理审判员：杨成龙。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王良胜；代理审判员：宋少源、柳适思。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年3月20日。
二审审结时间：2012年6月20日。

（二）一审诉辩主张

1．原告诉称
2009年11月26日，原、被告签署《新盛大厦写字楼租赁合同》，约定被告将北京市西城区金融街5号新盛大厦B座1108号房屋（建筑面积97.02平方米）及新盛大厦－4层A033的车位租给原告使用，租赁期限自2010年1月18日至2015年1月17日，租金标准为：前三年月租金22 314.60元，后续房租有浮动。合同履行过程中，原告履行了自己的合同义务，但2011年10月9日原告却收到被告的书面通知，要求自收到通知之日起90日内解除租赁合同并要求收回房屋。原告没有可以解除合同的违约情况出现。现诉至法院请求确认原、被告2009年11月26日签署的《新盛大厦写字楼租赁合同》及其补充协议合法有效；判令双方继续履行上述合同及其补充协议；诉讼费由被告承担。

2．被告辩称
不同意原告的诉讼请求。原告所述合同签订情况属实。根据合同16.5条的约定，被告已于2011年10月9日向原告发送了解除合同的通知，双方合同已于2012年1月10日解除。而且，原告存在违约行为。被告要求解除合同的主要依据是合同16.5条的约定，原告的违约行为算一个诱因，不作为解除合同的依据。

3. 反诉原告诉称
我方根据双方所签合同的第16.5条解除合同。合同第16.5条约定，我方仅需提前90天通知对方，就可以解除合同，并不因该条款列在违约责任项下影响其实质内容。第16.5条约定的情形是第17.2条约定"另有规定"的一种情形。现反诉要求确认原告所诉的租赁合同已于2012年1月10日解除；被反诉人腾退北京市西城区金融街5号新盛大厦B座1108号房屋（建筑面积97.02平方米）及新盛大厦－4层A033的车位交还反诉人；请求判令被反诉人赔偿反诉人自2012年1月17日至房屋腾退日止的租金损失（房屋建筑面积97.02平方米，按每平方米450元标准计算）；诉讼费由被告承担。

4.反诉被告辩称
请求驳回反诉人的全部反诉请求。对方根据合同第16.5条约定提出解除合同缺乏依据。根据合同法的基本原则，双方签订合同后应遵守，合同解除有法定解除和约定解除两种情形，本案不存在法定解除情况。合同第16.5条约定的不是解除权的问题，出租方提前收回房屋是违约行为，应承担违约责任。合同第16.5条按照对方的理解就变成了任意解除权，任意解除权必须由法定不能由双方约定，双方约定任意解除权使合同处于不稳定、不经济状态，影响交易安全。我方不存在转租、转让、共享诉争房屋的情形，我方作为守约方有权要求继续履行合同。

（三）一审事实和证据
北京市西城区人民法院经公开审理查明：西城区金融大街5号、甲5号11层5号1108号房屋、A033－4层的车位（建筑面积54.55平方米）系被告曹某所有。2009年11月26日，原、被告签订新盛大厦写字楼租赁合同及补充协议（合同编号为CHTZ-2009-004）,约定被告将上述房屋租给原告使用，租赁期限自2010年1月18日至2015年1月17日。合同约定租金为：在租赁期前三年（2010年1月18日至2013年1月17日）每月租金（含租金、税金及物业费，下同）为22 314.60元，租赁期第4年、第5年每月租金分别为22 799.70元、23 284.80元。租金支付方式为每3个月一付，于当期租期开始后10日内支付。双方还约定以上房租价格已包含租赁期内各种物价浮动因素，为合同约定价格，双方不得以各种原因予以调整。车位租金为每月1150元人民币，与房屋租金一并支付，车位管理费200元/个，由乙方直接向物业管理公司缴纳。该合同第12条双方权利、义务中第12.29条约定未经被告书面同意，不得将所租房间擅自转让、转租第三方，亦不得与第三方共享或互换任何部分。第16条违约责任中16.5条约定，租赁期内，被告需提前收回该房屋的，应提前90日通知原告将已收取的租金余额退还原告并双倍退还的租金保证金。合同第17条合同变更与解除中17.2条约定，除本合同另有规定外，双方均不得提前解除本合同，否则承担违约责任。
合同履行过程中，2011年10月9日，被告代理人根据租赁合同第16.5条约定向原告送达了解除新盛大厦写字楼租赁合同的通知。 2011年12月19日，被告代理人向原告送达了搬离通知。2012年1月10日，被告代理人向原告送达了正式解除合同通知函，通知租赁合同于2012年1月10日终止，要求原告腾空房屋交还被告。
上述事实有下列证据证明：
1.房屋产权证。证明房屋权属情况。
2.新盛大厦写字楼租赁合同及补充协议。证明诉争标的、双方权利义务的约定。
3. 解除新盛大厦写字楼租赁合同的通知、搬离通知、正式解除合同通知函。证明被告通知原告要求解除合同、腾退房屋。

（四）一审判案理由
北京市西城区人民法院经审理认为：被告无权依据租赁合同第16.5条约定行使合同解除权。理由如下:首先，根据合同法及合同法理论的基本原则，依法成立并生效的合同对合同双方均有约束力，双方当事人应按合同约定遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。也就是说，依法成立并生效的合同严格履行是原则，变更、解除为例外。在此前提下，现行合同法将合同解除权分为两大类：法定解除权和约定解除权。被告依据的合同第16.5条不属于法定解除的任一情形，根据其条款内容这一点是不言自明的。合同第16.5条亦不属于约定解除，具体来说，约定解除的立法核心本意在于"协商一致"，即使允许"当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同"，也要求当事人之间有协商一致约定的"解除条件"，而不是允许任何一方随意可以解除合同。被告将合同第16.5条约定理解为"赋予其在租赁期限内，不需要任何前提条件，只要其需提前收回房屋，就可以通过提前90日通知对方的方式解除合同"，显然与法律规定的约定解除相左。其次，从日常生活经验、双方当事人权利义务平衡及交易安全的角度考虑，被告对合同第16.5条的理解亦有误。平等原则是合同法基本原则之一，合同双方作为平等交易的主体，权利义务分配应符合平等原则。按被告理解在租赁期内只要其有需要就可提前收回房屋、提前解除合同，显然造成双方权利义务不对等，将合同相对方置于随时被清出租赁房屋的不安全地位，使合同约定的租赁终止期失去意义，交易安全也无法保障。第三，从体系解释的角度看，合同第16.5条属于合同第16条违约责任中的条款之一，该条约定内容应解释为若被告提前收回房屋，应承担向承租人退还租金并双倍退还保证金的违约责任，而非赋予被告通过承担退还租金并双倍退还保证金责任可以随时解除合同的权利。因此，被告对合同第16.5条的理解有误，其无权据此约定行使合同解除权。

（五）一审定案结论
北京市西城区人民法院依照依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
1．确认原告(反诉被告)北京昌恒投资集团有限公司与被告（反诉原告）曹某二〇〇九年十一月二十六日签订的《新盛大厦写字楼租赁合同》（合同编号为CHTZ-2009-004）及其补充协议合法有效。
2．确认原告(反诉被告)北京昌恒投资集团有限公司与被告（反诉原告）曹某继续履行本判决主文第一项所载《新盛大厦写字楼租赁合同》（合同编号为CHTZ-2009-004）及其补充协议。
3．驳回被告（反诉原告）曹某的反诉请求。

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
上诉人（原审被告）诉称曹某诉称：原审法院认为《新盛大厦写字楼租赁合同》第16.5条的约定不属于合同的约定解除权，认定事实、适用法律均有错误；原审法院认为认定《新盛大厦写字楼租赁合同》第16.5条的约定违反平等原则，适用法律、认定事实错误；原审法院以体系解释为由，认为《新盛大厦写字楼租赁合同》第16.5条置于第16条违约责任条款中即是对违约责任的约定，而不是对约定解除权的约定，不符合合同法对合同解释的规定，是对体系解释原则的滥用。
被上诉人北京昌恒投资集团有限公司辩称：同意原判，不同意上诉人的上诉请求及理由。

2．二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，昌恒公司与曹某签订的《新盛大厦写字楼租赁合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，同时，双方均认可上述合同合法有效，原审法院据此支持了昌恒公司要求确认诉争租赁合同及补充协议合法有效的诉讼请求并无不妥。上诉人是否有权依据涉案租赁合同行使合同解除权即为本案之争议焦点，对此本院认为，首先，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，同时，根据合同严守的原则，合同生效后不得擅自变更或解除合同。现行《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而涉案租赁合同中第16.5条所约定的内容，与该条原则性规定相违背。其次，合同解除系指在合同有效成立后，尚未开始履行或者尚未全部履行完毕之前，根据法律规定或因当事人一方的意思表示或者双方的协议，使基于合同而发生的民事权利义务关系消灭的一种行为。具体到合同解除的方式，分为协议解除、约定解除、法定解除三种合同解除的方式，延伸至本案，上诉人主张以租赁合同第16.5条为依据行使合同解除权，而现行《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定允许双方约定的是解除合同的条件，即合同的一方或双方是否享有合同解除权应依赖于双方所约定的解除合同的条件能否成就，而并非当事人在约定之时即直接享有随时解除合同的权利。上诉人将涉案租赁合同第16.5条的约定理解为只要提前90日通知被上诉人，即可无需任何条件解除合同并将诉争房屋提前收回，亦与现行法律规定相悖。第三，现行《合同法》为维护社会市场经济秩序，保护交易安全，鼓励当事人自愿全面履行交易行为，而对于当事人不附任何条件即在合同中直接约定一方或双方享有合同解除权利的条款而言，不仅无法维护正常的社会交易秩序，而且使合同处于不稳定状态，使所约定的租赁期限也失去意义，不利于保护平等的交易安全。综上所述，上诉人以涉案租赁合同第16.5条的约定为依据要求解除该合同的上诉请求，本院无法支持。基于此，上诉人所要求的腾退诉争房屋及赔偿租金损失的请求，本院亦无法支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

4．二审定案结论
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本判决的主要裁判要旨是对双方所签订合同16.5条的理解。选择本案例的原因在于合同成为人们交易中不可或缺的一种文书形式，他涉及交易安全、稳定，是当事人意思自治的产物，那么其是否能够依据意思自治约定任意解除权尚有讨论余地。
1．合同解除权概述。合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。解除权有约定解除权和法定解除权两种。约定解除权指当事人约定在一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。当事人可以约定解除合同的条件，如解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等，当条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除权指由法律直接加以规定，当法定事由出现时，一方当事人享有解除合同的权利。
2.本案中，合同是否可以约定一方享有任意解除权。一种观点认为，不能赋予一方当事人任意解除权，否则会造成交易不安全，致使一方当事人处于不定状态。另一种观点认为，根据合同自愿原则，只要是出于当事人意思自治约定，则该当事人可以依据约定任意解除合同。但我国合同法第93条第2款规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由此可见，约定解除权行使的需要设定解除事由，并且已经符合解除条件，而非任意解除。当事人行使约定解除权的前提是存在了约定解除权的条件。在合同没有约定解除条件的情况下，当事人在合同中存在瑕疵的模糊的合同解除权约定应该不能作为当事人一方任意解除合同的条件。任意解除合同不仅不利于交易安全，而且有悖于诚实信用原则，使合同处于不稳定状态。实践中，由于设定约定解除条件能使合同的解除手续简化，所以该条件被广泛应用。然而，由于这类条款自治性较大，各国在立法和实践中有对该条款加强限制的趋势。现阶段，中国的经济市场尚未成熟，对于约定解除而言，双方在签订合同时，对解除事由的约定一定要慎重，不要将一般违约事项规定为解除事由，更不能将法律、法规禁止的事项规定为解除事由。解除事由的约定，既要遵循诚实信用原则，也要遵循公平合理和社会公序良俗原则，才能保障当事人在合同法律关系中的实质平等，从而维护良好的交易秩序。由此可知，约定解除的前提就是设定了解除事由，并且解除条件已经实现。
3.各国对合同解除权行使本身的限制的规定。对于约定解除权而言，必须在合同履行完毕前，出现了合同中所约定的解除条件，然后享有解除权一方当事人通过正确的行使解除权，才能最终导致合同的解除。这即是法律对解除权行使的限制。同样，对于法定解除权而言，如果不加以严格的限制，就会导致各种交易关系轻易的消灭，不仅不符合鼓励交易的目的，甚至会损害合同双方的利益。为了达到当事人的订约目的，更好地保护非违约方的利益。各国合同法对解除权的行使也设置了一定的限制条件，如德国民法典第352条规定："权利人因加工或改造已将领受的物改变为其他种类的物的，排除解除权。"又如日本民法典第548条规定："解除权人因自己的行为或过失，显著的毁损契约标的物或至不能返还其物时，或因加工、改造将其物变为他种类物时，其解除权消失。"
综上，当事人在行使合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人履行合同时，应该从合同自由原则和公平原则出发，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除与否需要进行衡平，如果不对解除合同权利加以限制，合同解除权的滥用将会造成大量合同被解除，使人们对合同法律的信赖感下降。相反，若对合同解除的条件限制过严，又会损害债权人的利益，纵容债务人的投机心理。因此探讨合同解除自由与解除权限制两者之间关系，强调对合同解除权的限制，平衡合同当事人及社会三方利益是必要的。
（杨成龙　宁泽兰