（一）首部
1．判决书字号（或裁判书字号）
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第06992号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第11031号。
3．诉讼双方
上诉人（原审被告）商某
上诉人（原审被告）北京天昊天物业管理有限公司
被上诉人（原审原告）北京实创科技园经营服务公司
5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王喜；审判员：周志辉、王建新
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王茂刚；审判员：郭嘉、周明珠。
6．审结时间：
一审审结时间：2012年7月10日。
二审审结时间：2012年11月20日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
实创经营服务公司在一审中起诉称，2006年9月18日，我公司与商某签订协议。我公司将位于北京市海淀区上地佳园垃圾楼西北侧场地约800平方米出租给商某使用，由其自行办理临时建房手续，用于经营；使用期限为五年，自2006年9月18日起至2011年9月17日止。同时，双方约定：协议解除时，商某应在十日内将机械设备及可移动的部分迁走，不可移动的部分归我公司所有。2011年5月20日，我公司就上述出租场地与天昊天物业公司签订补充协议。天昊天物业公司承诺在租赁期间落实各项安全措施，并确认其承担商某在租赁关系中的所有法律责任。同年9月17日前，我公司已经明确告知商某、天昊天物业公司到期后不再续签新的协议。在协议到期后，我公司又通过各种送达方式通知商某、天昊天物业公司，要求其将租赁的场地退回，但他们至今未退回，故我公司诉至法院，要求商某、天昊天物业公司将位于北京市海淀区上地佳园垃圾楼西北侧的场地（约800平方米）腾空交还我公司。本案的诉讼费由商某、天昊天物业公司负担。
商某、天昊天物业公司在一审中答辩称，实创经营服务公司未提供充足的证据证明其公司是本案所涉场地的权利人，其公司要求天昊天物业公司腾退场地没有法律依据，请求法院予以驳回。根据补充协议，双方确认履行租赁合同的主体是天昊天物业公司，故实创经营服务公司将商某列为被告不当。按照双方协议的约定及实际履行情况，该协议系期满终止，但双方对于协议终止后的善后事宜，如地上物的处置并未做出约定，既然双方并未约定协议期满后地上物如何处理，双方需要协商解决。实创经营服务公司直接起诉腾退不仅没有合同依据，也不合情理。综上，我们不同意实创经营服务公司的诉讼请求。
2．一审事实和证据
2006年9月18日，实创经营服务公司（甲方）与商某（乙方）签订协议书。该协议约定：甲方同意乙方在位于北京市海淀区上地佳园垃圾楼西北侧的场地临建经营用房，占地面积约800平方米；乙方向甲方交纳场地使用管理费为每年人民币2万元；本协议期限暂定为五年，自2006年9月18日至2011年9月17日止。同时在该协议书中“双方的权利义务”第6款约定：“本协议解除时，乙方应在十日内将机械设施及可移动的部分迁走，不可移动的部分归甲方所有”。该协议签订当日，实创经营服务公司依约交付了场地。2011年5月20日，实创经营服务公司与天昊天物业公司签订补充协议。该协议约定：由于2006年9月双方签订协议时天昊天物业公司尚未办理好注册和印章手续，以商某个人名义签订租约，因此本补充协议签约主体中的天昊天物业公司与正本协议商某为同一主体，对协议正本和本补充协议承担所有法律责任。另查，天昊天物业公司成立于2006年11月23日。实创经营服务公司与商某、天昊天物业公司未续签租赁合同。
在本案审理过程中，实创经营服务公司与商某、天昊天物业公司确认场地使用费已全部付清。商某、天昊天物业公司确认天昊天物业公司在本案所涉场地上建筑房屋出租或发包给他人使用，现其二人均未使用本案所涉房屋及场地，但其二人未提供实际使用人的情况。商某对实创经营服务公司与天昊天物业公司签订的补充协议予以认可。实创经营服务公司就其是本案所涉场地的权利人提供了部分用地手续，商某、天昊天物业公司就实创经营服务公司非本案所涉场地的权利人的主张，未提供充足有效的证据证明。
上述事实，有双方当事人陈述及实创经营服务公司提供的协议书等证据，商某、天昊天物业公司提供的工程款票据等证据，法院制作的工作笔录在案佐证。
3．一审判案理由
一审法院审理认为：当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。租赁期限届满，承租人返还租赁物。本案有以下几个争议焦点：1、商某是否是本案的适格被告？从本案查明的事实情况，实创经营服务公司与天昊天物业公司签订的补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效协议。现商某对该协议亦予以认可。根据该补充协议的约定，商某与天昊天物业公司针对本案所涉租赁合同理应承担连带责任，故商某是本案的适格被告。2、实创经营服务公司是否有权要求商某、天昊天物业公司腾退承租场地？从本案查明的事实及双方的举证情况看，实创经营服务公司提供了部分用地手续证明其是本案所涉场地的权利人，而商某、天昊天物业公司就实创经营服务公司非本案所涉场地的权利人未提供充足有效的证据证明，法院亦无法确认实创经营服务公司非本案所涉场地的权利人；加之，商某、天昊天物业公司是基于租赁合同从实创经营服务公司处取得场地的使用权，现租赁期限已届满，商某、天昊天物业公司理应将其承租的场地返还实创经营服务公司。综上，实创经营服务公司有权要求商某、天昊天物业公司腾退承租场地。
4．一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，判决：商某、北京天昊天物业管理有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区上地佳园垃圾楼西北侧的场地（约八百平方米）腾空，交予北京实创科技园经营服务公司。
（三）二审诉辩主张
商某、天昊天物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：第一，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回北京实创科技园经营服务公司的诉讼请求或将本案发回重审。第二，本案一、二审诉讼费由上诉人承担。上诉理由是 ：第一，被上诉人已经承认涉案场地系案外人清河村委会所有，但一审法院却故意忽略这一重要事实。第二，本案按照双方协议的约定以及实际履行情况，该协议系期满终止，但双方对于协议终止后的善后事宜并未作出约定。第三，一审法院判令二上诉人承担连带责任没有法律依据。
实创经营服务公司服从一审法院判决。针对商某、天昊天物业公司的上诉理由答辩称：第一，我公司已经向法院提交了完整的证据链条以证明我公司对诉争地块享有合法的出租经营权。第二，立涉案的协议书及补充协议均为合法有效，且各方当事人对此均表示认可，上诉人理应将承租场地返还我公司。第三，关于一审《工作笔录》的质证意见，我公司仅表示对于法院工作过程的认可，并非认可其所证明的事实。第四，目前诉争场地存在重大安全隐患，我公司急于收回治理，避免发生恶性事故。
（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
（五）二审判案理由
债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，实创经营服务公司与商某签订协议书、实创经营服务公司与天昊天物业公司签订的补充协议，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效协议。根据协议书约定，各方租赁合同已于2011年9月17履行届满，商某应当将承租土地返还实创经营服务公司。同时，根据该补充协议的约定，天昊天公司亦认可并继受商某与实创经营服务公司所签订的协议，亦应负有返还承租土地之义务。因此，一审法院判决商某、天昊天公司将位于北京市海淀区上地佳园垃圾楼西北侧的场地腾空交予实创园经营服务公司并无不当。
（六）二审定案结论
二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
本案争议焦点系占有保护请求权在租赁合同关系中如何认定的问题。
我国《物权法》专章规定了占有，将占有区分为善意占有、恶意占有，有权占有、无权占有等，并确认了占有的物权保护方法及债权保护方法。对此，理论上存有疑问：具备何种特征的自然事实会与法律规范竞合成为法律事实？虽有学者认同占有性质为法益的观点，并进而认为“要从根本上保护法益享有人，唯有赋予法益享有人保护请求权才能真正起到私法救济的功效，但对于占有为什么能成为侵权行为法的客体而适用债权保护方法并无理论上的诠释。以善意取得和取得实效制度为例，法律牺牲一种权利保护另一种利益合理性何在？法律又是如何完成这一利益衡平的设计并对之进行理论说明的？实务中也很难把握占有的保护方法的适用，以及善意、恶意的区分在占有保护上的不同。
所谓占有权是非所有人利用他人财产的物权，非所有人在占有他人财产的基础上以占有、使用、收益、处分或其他允许的方式实现的直接支配的权利。占有权由双重法律关系构成，一是占有人与所有人之间的关系，二是占有人与一般非物权人之间的关系。占有人在占有权中具有特定的权利义务。
本案中，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，实创经营服务公司与商某签订协议书、实创经营服务公司与天昊天物业公司签订的补充协议，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效协议。根据协议书约定，各方租赁合同已于2011年9月17履行届满，商某应当将承租土地返还实创经营服务公司。同时，根据该补充协议的约定，天昊天公司亦认可并继受商某与实创经营服务公司所签订的协议，亦应负有返还承租土地之义务。天昊天公司和商某无论因已经履行届满失去继续占有房屋的合法依据。因此本案无论从合同法到期返还租赁物请求权的角度还是从物权法占有返还请求权的角度，结论都是正确的。
（郭嘉）
【裁判要旨】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
