（一）首部
1．判决书字号
一审判决书：北京市大兴区法院2012大民初字7096号
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13031号民事判决书
3．诉讼双方
原告（被上诉人）：朱某，女，1981年11月24日出生，汉族。
二审委托代理人李某，男，1978年4月21日出生，汉族。
被告（上诉人）：杨某，男，1964年8月9日出生，汉族。
5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市大兴区人民法院
代理审判员：（独任审判）李彬
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：夏晓红；审判员：赵文哲；代理审判员：章坚强。
6．审结时间：
一审审结时间：2011年10月28日。
二审审结时间：2011年11月19日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
朱某在一审诉称：原告和被告通过居间人北京顺驰不动产网络有限公司于2007年9月10日签订了租赁合同，将被告位于北京市大兴区枣园东里20-3-201的毛坯房租赁给乙方使用。租期60个月，自2007年9月11日至2012年9月10日。但被告擅自于2012年4月10日将门锁换掉，导致原告不能进门居住。现起诉要求确认原告与被告之间签订的租赁合同自换锁即2012年4月10日开始已经解除，被告返还自换锁2012年4月10日起至合同到期日的租金5500元，返还机顶盒押金600元，房屋押金1100元。
杨某在一审辩称：2012年4月原告的爱人给我打电话，说房子不租赁了，要求退房，4月16日给我发了短信问什么时间可以办理退房的手续，说要去韩国。当时退房没有办理完毕，5月初我给原告打电话，5月5日当天原告到了租赁房屋内与我办理了交接手续。该整理的东西都整理了，原告的所有东西都已经搬出了，原告问我应该给多少钱，我说你看一看合同，合同明确约定了违约责任。之后原告认为违约责任不合适，她又说不退房了，说当之前的话没说过。当天我就把门锁换了。手机短信还在，原告陈述的完全不属实。不同意原告的诉讼请求。
2．一审事实和证据
2007年9月10日，朱某与杨某通过居间人北京顺驰不动产网络有限公司签订《房屋租赁合同》，约定杨某将位于北京市大兴区枣园东里20号楼3单元201室房屋出租给朱某，租赁期限为60个月，自2007年9月11日至2012年9月10日。租金为每月1100元，按半年支付，于付款期满前15日支付下期房租。朱某应于合同生效之日向杨某支付押金1100元。合同期满如朱某不再续租，在结清所有费用（包括水费、电费、煤气费、有线电视费等合理费用）和甲方验收完房屋及内部配套设施完好后甲方应将押金全部退还乙方。租赁期内，朱某如因特殊原因提前退租，需提前一个月通知杨某，否则支付杨某一个月租金的违约金。租赁期内，若朱某擅自退租，所预付的租金及押金杨某可不予退还。合同签订后，朱某向杨某交纳押金1100元、机顶盒押金600元，并交纳了截至2012年9月10日的租金。2012年4月，朱某向杨某提出解除合同，并要求退还未到期租金，杨某表示同意解除合同，但应按照合同约定办理，不同意退还租金。2012年5月5日，双方办理交接手续，朱某将涉诉房屋交还给杨某。经询，双方一致认可《房屋租赁合同》于2012年5月5日双方办理交接时解除。
以上事实，有房屋租赁合同、收条在案佐证。
3．一审判案理由
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同履行过程中，朱某提出解除合同，杨某表示同意，现双方一致认可《房屋租赁合同》于2012年5月5日双方办理交接手续后解除，法院对此不持异议。故杨某应当退还2012年5月6日至2012年9月10日的租金及机顶盒押金。至于押金1100元，根据合同约定，应当在结清水费、电费、煤气费、有线电视费等合理费用和甲方验收完房屋及内部配套设施完好后退还，因朱某未提交证据证明其已结清了上述费用，故法院对其要求返还押金1100元的诉讼请求不予支持。关于杨某依照《房屋租赁合同》第八条第二款第四项"租赁期内，若朱某擅自退租，所预付的租金及押金杨某可不予退还"的约定，朱某无权要求退还租金及押金的抗辩意见，根据查明的事实，双方事先就解除合同达成了一致意见，仅就是否退还租金及押金存在分歧，不能视为朱某擅自退租。故法院对杨某的上述抗辩意见不予采纳。
4．一审定案结论
依据《中华人民共和国法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认原告朱某与被告杨某于二○○七年九月十日签订的《房屋租赁合同》于二○一二年五月五日解除；二、本判决生效后十日内，被告杨某退还原告朱某租金四千五百八十三元三角三分；三、本判决生效后十日内，被告杨某退还原告朱某机顶盒押金六百元；四、驳回原告朱某的其他诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
朱某答辩称：同意一审法院认定的事实和判决，不认可上诉人的上诉请求。
（四）二审事实和证据
本院经审理查明：一审法院判决认定的事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，杨某、朱某均未向法院提交新的证据。
（五）二审判案理由
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则将承担举证不能的后果。双方合同履行过程中，朱某提出解除合同，杨某亦已表示同意，且一致认可《房屋租赁合同》于2012年5月5日办理交接手续后解除，一审法院对此不持异议，本院亦予以认可。故杨某应当退还朱某2012年5月6日至2012年9月10日的租金及机顶盒押金。杨某以《房屋租赁合同》第八条第二款第四项"租赁期内，若朱某擅自退租，所预付的租金及押金杨某可不予退还"的约定为由，主张朱某无权要求退还租金及押金。而杨某对朱某提出解除合同认可的表示及双方房屋相关手续的交接行为，均不能视为朱某在合同履行过程中擅自退租，本院对杨某的上述抗辩意见不予认可。杨某的上诉请求及理由，其未能提供充分证据予以证明，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。
（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
根据合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，杨某对朱某提出的解除合同已经表示了认可，并且双方已经办理了房屋退租手续。因此，不能认定朱某在合同履行过程中擅自退租。
（赵文哲）
【裁判要旨】根据合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
