（一）首部

1．判决书字号：
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第27426号判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第4488号判决书。

2．案由：租赁合同纠纷

3．诉讼双方：
原告（反诉被告、被上诉人）：中国人民解放军空军指挥学院对外服务部，住所地北京市海淀区北四环西路88号。
负责人：苏平军，主任。
委托代理人：康健，北京市方元律师事务所律师。
委托代理人：焦洁，北京市方元律师事务所律师。
被告（反诉原告、上诉人）：北京市际洲物业管理中心，住所地北京市海淀区双榆树西里甲29号，注册号110108004051126。
法定代表人：李文刚，总经理。
委托代理人：鲁晓风，北京市康德律师事务所律师。
委托代理人：刘晓琳，北京市康德律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
审判组织成员：代理审判员：陈昶屹。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王茂刚；代理审判员：郭嘉、周明珠。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年1月12日。
二审审结时间：2012年5月11日。

（二）一审诉辩主张

1、原告诉称：2000年12月15日我部与际洲物业管理中心签订房屋租赁协议，约定将位于我部北门外东、西两侧建筑面积分别为2700平方米、4174平方米的房屋出租给际洲物业管理中心，租期为14年，并约定了两侧房屋的年租金及租金递增方式。鉴于际洲物业管理中心自2010年3月以来一直拖欠租金，2010年6月16日我部根据双方签订的租赁协议之规定，书面通知际洲物业管理中心提前终止租赁协议并支付拖欠租金。际洲物业管理中心于2010年6月17日签收该通知，并同意终止双方签订的租赁协议。我部于2010年7月1日相继直接与际洲物业管理中心转租的各承租商户签订租赁协议，际洲物业管理中心对此未提出异议，但其至今仍未向我部支付拖欠的租金。现起诉请求法院确认我部与际洲物业管理中心之间于2000年12月15日签订的两份房屋租赁协议及2003年2月25日签订的补充协议在我部发出解除通知之日已经解除，并判令际洲物业管理中心向我部支付2010年1月至同年6月拖欠的租金934 223.67元。另，我部认可际洲物业管理中心2010年上半年未支付租金数额为914 044.41元。

2、被告辩称：我公司认可有拖欠租金的问题，但认为双方的租赁合同没有解除。而且我方要求支付房租，但对外服务部不接受我公司提交的租金支票。对外服务部发出解除通知告知的是我公司已经由股东大会选举下去的法定代表人崔炳义，而且在通知上也只写了收到，我公司并不知道对外服务部要解除租赁合同的事情，因此该解除形式违法。而且双方房租实际缴付的履行情况并不是按照合同约定的给付方式履行的，实际履行方式已经变更了租金的支付方式。现我公司同意支付租金，并提起反诉请求法院判令双方继续履行于2000年12月15日签订的两份房屋租赁协议及2003年2月25日签订的补充协议，判令对外服务部支付因其擅自解除房屋租赁协议给我方造成的经济损失 500 000元，并判令由对外服务部承担本案的诉讼费用。另，我公司认可2010年上半年未支付租金的数额为914 044.41元。
3、原告对被告的反诉辩称：我部与际洲物业管理中心解除合同的原因，是该公司到期不支付租金，经多次催要，该公司一直推脱不予支付。我部并未接受际洲物业管理中心给付租金的方式，在解除通知函上也说明我部不接受这种支付方式。际洲物业管理中心在双方合同解除后，才提出用其他公司的支票支付租金，但我方在不能证明支票合法来源的情况下，无法接受支票。我部向际洲物业管理中心发出解除合同通知函时，该公司工商登记的法定代表人仍是崔炳义，故我部送达解除合同通知函的形式合法。综上，我部不同意际洲物业管理中心的反诉诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：对外服务部与际洲物业管理中心于2000年12月15日签订了两份租赁协议，分别将位于中国人民解放军空军指挥学院北门东侧建筑面积为2700平方米的房屋、西侧建筑面积为4174平方米的房屋出租给际洲物业管理中心使用，租期14年。东侧房屋年租金为1 000 000元，从第二年起每年在上年基础上递增3%；西侧房屋年租金为1 440 000元，从第二年开始，每年按5%递增。两侧房屋每年租金均分别在12月15日和6月15日前分两次提前付清。其中，东侧房屋租赁协议第二条"乙方（际洲物业管理中心）的权利和义务"第（二）项约定：按甲方（对外服务部）规定的付款方式、递增指数交纳租金，逾期不交甲方有权终止执行协议；西侧房屋租金协议第四条约定：乙方（对外服务部）要按时交纳房租，按时交纳水、电、暖、气费（国家标准），逾期不交，同意甲方（对外服务部）处理措施。2003年2月25日，双方又就西侧房屋达成《补充协议》，将原西侧房屋租赁协议书第一条关于租金递增的约定由"每年按5%递增"，更改为"国家物价不上涨或上涨指数在3%以内时，租金按3%递增；国家物价上涨指数超过3%时，按国家公布的物价上涨指数再加2%递增。"该《补充协议》从2003年开始执行。际洲物业管理中心认可未交齐2010年上半年度房屋租金。
2010年6月16日空军指挥学院向际洲物业管理中心发出解除合同通知，通知内容为：根据协议、合同及相关规定，空军指挥学院2010年5月27日告知贵公司通知，欠我院房租最终期限已到，学院北门东侧2700平方米、西侧4174平方米、原"天上美"餐厅后面320平方米空地和串吧租赁房，终止执行协议及合同，欠学院上半年房租914 044.41元早日补交，希望贵公司协助我院做好租赁商户的移交工作。际洲物业管理中心的法定代表人崔炳义于2010年6月17日签收了该通知。
庭审中，际洲物业管理中心未就该公司支付租金的时间和数额向法庭提供证据证明，对外服务部就此向法庭提供了该部2009年至2010年的会计账目及记账凭证。双方均认可际洲物业管理中心2009年租金已交齐，亦认可际洲物业管理中心2010年上半年欠付的租金数额为914 044.41元。际洲物业管理中心虽对欠付的租金数额没有异议，但主张该公司可能有已交纳的租金但对外服务部没有入账的情况。际洲物业管理中心就此主张未向法庭提供证据证明。
际洲物业管理中心主张该公司虽未按时交纳2010年上半年的租金，但并未构成违约，理由为双方虽在租赁协议中约定租金支付方式为半年先付，但实际履行过程中，一直未按此约定履行，对外服务部均给予该公司展期。际洲物业管理中心未就此主张，向法庭提供证据证明，但陈述从对外服务部提供的2009年度会计账目中可以看出，双方并未按照半年先付交纳房租。对外服务部表示其并未接受际洲物业管理中心给付租金的方式，在其发出的解除通知中也明确表示其不接受该公司的支付方式。
际洲物业管理中心主张曾向对外服务部提交租金支票，但由于该公司内部出现问题，所以不能用该公司的支票支付，而对外服务部因此拒绝接受租金支票。对外服务部表示际洲物业管理中心是在该部发出解除通知，即双方的租赁合同已经解除后，才拿其他公司的支票来支付租金，而该部在无法证明支票合法来源的情况下，不能接受支票。
际洲物业管理中心主张崔炳义在签收该通知时已被该公司的股东大会罢免，且对外服务部也已知晓该公司法定代表人变更，故崔炳义无权再代表该公司行使法定代表人的权利，故对外服务部解除合同的形式违法。对外服务部表示该部在发出解除通知时，并不知晓际洲物业管理中心内部法定代表人变更的情况，且当时工商登记的法定代表人仍是崔炳义。际洲物业管理中心认可2010年6月17日崔炳义仍是该公司工商登记的法定代表人，也未就其所述对外服务部已知晓其公司内部法定代表人变更情况，向法庭提供证据证明。另，际洲物业管理中心还主张不能确认解除通知上的签字是否是崔炳义本人所写，但未就此向法庭申请进行笔迹鉴定。
上述事实有下列证据证明：
1．协议书及补充协议，证明双方当事人约定的支付租金的时间和数额；
2．通知，证明对外服务部已经以通知的方式告知际洲物业管理中心解除合同，且在其发出的解除通知中也明确表示其不接受际洲物业管理中心的租金支付方式；
3．空军指挥学院记账凭证，证明际洲物业管理中心从2009年4月至2010年1月，分7笔向对外服务部支付了2009年度的房屋租金，2010年3、4月又分2笔向对外服务部支付了房屋租金800 000元。

（四）一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：对外服务部与际洲物业管理中心所签订的两份房屋租赁协议书及补充协议，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效协议，两份协议书及补充协议均受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据约定，际洲物业管理中心承租的东西两侧房屋每年租金均应分别在12月15日和6月15日前分两次提前付清。双方还在两份房屋租赁协议书中约定，如际洲物业管理中心逾期不交东侧房屋租金，对外服务部有权终止执行协议；际洲物业管理中心逾期不交西侧房屋租金，该公司同意对外服务部处理措施。际洲物业管理中心虽主张双方在协议履行过程中，已以实际履行行为更改了协议约定的租金支付方式，但并未向法庭提交双方就更改租金支付方式达成了协商一致的证据，且对外服务部并不认可其接受了该公司的租金支付方式，故本院对际洲物业管理中心所述双方已就变更租金支付方式协商一致不予采信。现际洲物业管理中心认可该中心未足额支付东西两侧房屋2010年1月至6月的房屋租金，且认可欠付的租金数额为914 044.41元。对于际洲物业管理中心逾期未交纳房屋租金的行为，对外服务部按照约定解除双方间的两份房屋租赁协议书及补充协议，并于2010年6月16日向际洲物业管理中心发出解除通知。
对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。本案中，际洲物业管理中心主张不能确认解除通知上崔炳义签名的真实性，该公司有义务对此承担举证责任。但其并未向法庭提出笔迹鉴定申请，故其对此应承担举证不能的法律后果，即本院认定解除通知上崔炳义的签名确系其本人所签。
当事人一方依照解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由于际洲物业管理中心未按时交纳房屋租金，即未履行协议约定的主要债务，对外服务部向该公司发出解除合同通知，且该公司的法定代表人崔炳义也签收了解除通知。际洲物业管理中心虽主张崔炳义在签收解除通知时，已被该公司股东大会罢免，无权行使法定代表人的权利。但在崔炳义签收解除通知时，其仍是际洲物业管理中心工商登记的法定代表人，对外服务部根据工商登记确认崔炳义为际洲物业管理中心的法定代表人并向其发出解除合同通知并无不当。际洲物业管理中心虽主张对外服务部在发出解除通知时已知晓该公司法定代表人的变动情况，但就此未向法庭举证，对外服务部对此也不予认可。加之，际洲物业管理中心也未在法定期限内请求人民法院或仲裁机关确认解除合同的效力。综上，本院认定，对外服务部向际洲物业管理中心发出解除通知形式合法，双方的两份租赁协议及一份补充协议在崔炳义签收解除通知之日，即2010年6月17日解除，际洲物业管理中心应向对外服务部支付合同解除前，即2010年1月至6月期间欠付的房屋租金。现双方均认可此期间欠付的房屋租金数额为914 044.41元，本院对此不持异议。
因对外服务部解除双方租赁协议的原因，是际洲物业管理中心未按时交纳房屋租金违反协议约定导致，该协议解除的责任不在对外服务部一方，故本院对际洲物业管理中心要求对外服务部赔偿其因解除协议造成的经济损失的反诉诉讼请求不予支持。

（五）一审定案结论
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款，作出如下判决：
1．确认中国人民解放军空军指挥学院对外服务部与北京市际洲物业管理中心于二ΟΟΟ年十二月十五日签订的两份房屋租赁协议书及二ΟΟ三年二月二十五日签订的补充协议均于二Ο一Ο年六月十七日解除。
2．北京市际洲物业管理中心于本判决生效后七日内，向中国人民解放军空军指挥学院对外服务部支付房屋租金九十一万四千零四十四元四角一分。
3．驳回北京市际洲物业管理中心全部反诉诉讼请求。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人诉称：
际洲物业自签订协议后，一直正常履行协议义务，租金支付方式虽未按照合同约定，但均经对外服务部确认；际洲物业的原法定代表人崔炳义拒绝工作交接，已无权代表际洲物业签署文件，际洲物业在知道权利被侵害后，要求交付租金，但对外服务部拒绝接收；对外服务部于2010年7月以逼迫的方式与际洲物业的承租人相继签订了新的租赁合同；崔炳义与对外服务部串通，将际洲物业与转承租人的租赁协议复印件提供对外服务部，损害了际洲物业的利益；即使解除也应当先协调，我们的租赁场地也转租给其他单位，际洲物业欠租金不足以两个协议都解除。故上诉请求撤销原判，改判继续履行房屋租赁协议书。
被上诉人（原审原告或原审被告）辩称：
际洲物业未按时支付租金，已构成违约；际洲物业在2011年3月19日才在工商部门申请法定代表人变更登记，对外服务部向崔炳义送达解除合同通知合法有效；自际洲物业签署解除合同通知时，双方协议解除。

2、二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对外服务部与际洲物业在有关东侧房屋的租赁协议中约定际洲物业不按照约定支付租金时，对外服务部有权终止执行协议，在有关西侧房屋的租赁协议中约定际洲物业不按照约定支付租金时，际洲物业同意对外服务部的处理措施。这些约定赋与对外服务部在际洲物业不按照约定交付租金时有单方解除权，履行中际洲物业公司未按照约定支付2010年上半年租金，对外服务部取得约定的单方解除权，对外服务部以通知方式行使单方解除权，有法律依据，现对外服务部起诉要求确认其与际洲物业签订的两份租赁协议及补充协议已于2010年6月17日解除，有事实和法律依据，一审法院判决支持对外服务部的该项诉讼请求正确，本院予以确认。际洲物业应支付拖欠的租金，一审法院判决际洲物业向对外服务部支付租金914 044.41元正确，本院予以确认。际洲物业有关崔炳义无权代表际洲物业签署文件的上诉理由，依据不足，本院不予支持。际洲物业有关双方已经变更租金支付方式的上诉理由，没有证据支持，本院不予采信。际洲物业的其他上诉理由不能支持其上诉请求，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4、二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案的争议焦点主要集中在以下两个方面：一是约定解除权的解除条件是否成就，二是约定解除权行使的形式要件是否完备。
合同是平等主体的自然人、法庭、其他组织之间设立、变更和中指民事权利义务的协议。订立合同是市场主体之间从事交易行为时采取的方式。从维护正常的市场交易秩序、鼓励商品交换的目的出发，合同法规定当事人应当依约履行合同，不容许随意变更和解除，以保护交易的安全。同时，合同法也对合同解除做了严格的规定，区分并规定了法定解除、协议解除及约定解除的情形。法定解除是指合同有效成立后，基于法定事由而使合同对双方的约束力归于消灭。一般来说，只有在一方根本违约，或是合同目的不能实现的情形下，才能解除合同。协议解除是指依法成立的合同，双方当事人就合同的解除达成一致的合意，可以解除合同。约定解除即是本案涉及的问题，即当事人在合同中约定解除合同的条件，当解除条件成就时，解除权人可以解除合同。民事行为尊重当事人的意思自治，约定解除属于意思自治的范畴。约定解除权的行使，法律对其有明确的规定，解除权人一方在解除合同条件成就时主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
一、约定解除权的解除条件是否成就
本案中，在对外服务部与际洲物业管理中心签订两份租赁协议中，双方作出如下约定：东侧房屋租赁协议第二条"乙方（际洲物业管理中心）的权利和义务"第（二）项约定，按甲方（对外服务部）规定的付款方式、递增指数交纳租金，逾期不交甲方有权终止执行协议；西侧房屋租金协议第四条约定，乙方（对外服务部）要按时交纳房租，按时交纳水、电、暖、气费（国家标准），逾期不交，同意甲方（对外服务部）处理措施。对于上述约定即是双方当事人对于解除条件的约定，对外服务部与际洲物业管理中心均未提出异议。双方争议的焦点在于，本案中约定解除权行使的条件是否成就。一方观点认为合同约定的解除条件是际洲物业管理中心逾期未交纳租金，双方虽在租赁协议中约定租金支付方式为半年先付，但在实际履行过程中，双方租金实际交付的履行情况并不如合同约定的方式给付，际洲物业管理中心一直未按照合同约定履行，对外服务部也均给予该公司展期，故双方已经以实际履行方式变更了合同约定的租金支付方式。故际洲物业管理中心虽未按时交纳2010年上半年的租金，但并未构成违约。另一方观点认为，虽然双方在实际履行过程中一直未按照合同约定的方式支付租金，但对外服务部从未作出明确的意思表示接受际洲物业管理中心的支付方式，且其在发出的解除通知中也明确表示不接受这种支付方式。
法院在审理过程中采纳了第二种观点，合同法的立法原旨在于保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。因此合同法鼓励守约，并依法维护守约方的合法权益。本案中，虽然际洲物业管理中心在履约过程中一直未按照合同约定的支付方式给付租金，但如以此即认定对外服务部接受了这种支付方式变相鼓励了不按照合同约定履行的行为，对于守约方也不公平。而且在合同法中，对于变更合同也有明确规定，即只有在当事人协商一致的情况下，可以变更合同，如果当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。这一规定，旨在保护依法成立生效的合同的效力，维护交易秩序的安定。因此，一审法院经审理认为，际洲物业管理中心虽主张双方在协议履行过程中，以实际履行行为变更了协议约定的租金支付方式，但就此未能提供双方协商一致的证据，且对外服务部也明确表示未接受这种租金支付方式，故认定际洲物业管理中心未支付东西两侧房屋2010年1月至6月房屋租金的行为，已符合合同约定的逾期未支付租金的解除条件，即本案中东西两侧房屋租赁合同中约定解除权的解除条件已经成就。二审法院对于际洲物业管理中心提出的有关双方已经变更租金支付方式的上诉理由，也以没有证据支持，未予采信。
二、约定解除权行使的形式是否合法
约定解除权从权利属性上来说，属于形成权。形成权"赋予了权利主体以单方面干预他人之法律关系的法律权利"，是一种单方法律行为。作为一种单方法律行为，其行使只要当事人一方作出意思表示即可，无须再有他方当事人同意就可成立。合同法对于约定解除权的行使，就以通知为形式要件，合同自通知到达对方时解除。同时，由于约定解除权的行使会产生合同解除的后果，为了防止解除权一方错误行使解除权导致不公平的结果，合同法也设置了相应的救济机制，即解除权人行使解除权，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方当事人就约定解除权形式是否合法产生争议，即解除权人是否将解除通知送达对方。一方观点认为，际洲物业管理中心的法定代表人崔某已经由公司股东大会选举更换，且崔某在通知上只写了"收到"，因此际洲物业管理中心并不知道对外服务部要解除租赁合同的事情，其解除权行使的形式违法。另一方观点认为，际洲物业管理中心股东大会选举更换法定代表人只能对内发生效力，对外服务部并不知情，且际洲物业管理中心工商登记的法定代表人仍是崔某，故崔某在解除合同通知上签收即可产生送达的法律效力，对外服务部送达解除通知的形式合法。
一审法院在审理过程中采纳了第二种观点，合同法对于约定解除权行使采用的是通知到达主义（也称受信主义），即解除权人的解除通知到达对方时，合同解除。本案中，对外服务部行使约定解除权的形式是否合法之争，即崔某在解除通知上签收这一行为效力之争。公司法设立法定代表人制度，其功能一是为公司对外开展活动提供可能，另一方面，也为交易相对方辨识公司有权交易之人提供便利。根据公司法的规定，公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。经过工商登记机关核准登记的法定代表人，取得法定代表人的资格。交易相对人可以善意的相信经工商核准登记的法定代表人，有公司日常经营的交易权，对外有权代表公司开展活动。即便公司内部决议或是公司章程对法定代表人的交易权限作出限制，一般也只能产生对内效力，对外不可对抗善意的交易相对人。我国还出台了专门的《企业法人法定代表人登记管理规定》，对于企业法人法定代表人的登记管理作出明确规定。因此，在本案中，际洲物业管理中心虽召开股东大会，将法定代表人崔某罢免，但并未变更工商登记，崔某在签收解除通知时仍是经工商核准登记的法定代表人。而际洲物业管理中心也未能就对外服务部在发出解除通知时已知晓该公司法定代表人变更情况，向法庭提出任何证据证明，故该公司不能以其公司内部股东大会的决议来对抗工商登记备案的效力。对外服务部在发出解除通知时，有理由相信工商登记本案的崔某即际洲物业管理中心的法定代表人，崔某有权代表际洲物业管理中心签收解除通知。同时，约定解除权作为一种单方法律行为，其行使不以对方同意为要件，故际洲物业管理中心主张崔某仅在解除通知上签署"收到"的行为并不代表该公司同意解除合同的抗辩理由，并不成立。且际洲物业管理中心也未在法定期限内请求人民法院或仲裁机关确认解除合同的效力。综上，对外服务部向际洲物业管理中心解除通知送达解除通知的形式合法，双方的租赁合同在崔某签收解除通知之日解除。
综上，一二审法院认定双方租赁合同已解除，际洲物业管理中心应向对外服务部支付欠付的房屋租金，符合合同法对于约定解除权的规定，理由正当，适用法律正确。
（隋秋红）