（一）首部

1、判决书字号：（2012）万民初字第321号

2、案由：房屋预约合同纠纷

3、诉讼双方
原告（反诉被告）海南鑫桥实业集团有限公司，住所地：海口市世贸东路2号世贸雅苑G座七层。
法定代表人童某，该公司董事长。
委托代理人杨毅，海南天泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱某，男，1954年5月3日出生，汉族，辽宁省抚顺市人，辽宁省抚顺市农村经济委员会干部，现住辽宁省抚顺市新抚区。
被告（反诉原告）刘某，男，1950年11月1日出生，汉族，辽宁省抚顺市人，退休，现住辽宁省抚顺市顺城区。
被告（反诉原告）孙某，男，1948年9月26日出生，汉族，辽宁省沈阳市人，无业，现住辽宁省沈阳市和平区。
委托代理人刘明，辽宁煤都律师事务所律师。
委托代理人李旭东，辽宁煤都律师事务所律师。

4、 审级：一审

5、 审判机关和审判组织
审判机关：海南省万宁市人民法院
合议庭组成人员：审判长：翁雪花；审判员：陈元玉；人民陪审员：陈君旭

6、 审结时间：2014年5月29日

（二）诉辩主张

1、原告（反诉被告）鑫桥公司诉称：2010年1月4日，原告在万宁市兴隆温泉大道南侧投资开发的"鑫桥.南海雨林温泉"项目进行内部认购。内部认购期间，被告向原告认购了1号楼商铺一套，其房号是1号1楼A区02号，认购面积为212.2平方米,单价为每平方米9700元,总价款为人民币2037757元。2010年1月4日和5日，被告向原告共计支付了10万元购房诚意金，双方签订了"鑫桥.南海雨林温泉"《内部认购特惠预订单》，约定：签订商品房认购书时须携带内部认购特惠预订单、有效身份证原件、诚意金收据到现场售楼处办理认购手续；客户承诺交纳诚意金后，在接到开发商通知公开发售后一周内签订商品房买卖合同并交清购房款，否则买方已缴的购房款视为违约金由卖方收取，且卖方与买方上列商铺合同自动解除；认购单位最终面积以"商品房买卖合同"为准等。2010年2月8日，鑫桥公司办获《万宁市房产预售许可证》，正式开盘销售，并通知被告前来办理购房手续及缴清购房款。2010年2月24日，被告向原告支付了购房款人民币1350204元，并将已缴纳的10万元诚意金转为购房款，至此被告共支付了购房款1450204元，尚余购房款587553元没有支付。2010年2月27日，被告与原告签订了该1幢1层1A102号商铺的《商品房买卖合同》。合同签订后，被告并未按合同约定向原告支付购房余款，经原告多次催促，但被告置之不理。原告先后在《人民法院报》上刊登履约《公告》和解约《公告》，要求被告限期履行相关义务，被告仍然不予理睬。
原告认为，在双方的预订购、认购及商铺买卖合同关系中，原告遵守了双方的约定及法律的规定，自收到被告交付的诚意金之日起，便将该套商铺保留至今，并多次通知被告履行付款和签订法律手续的义务。然而，被告长期不履行合同义务，尚欠购房款587553元不予支付。被告的违约行为直接导致了双方的商铺买卖合同不能继续正常履行，合同的目的无法实现，这不仅给原告造成了巨大经济损失，也是双方纠纷产生的直接原因。因而对被告重大违约过错的行为，依据《合同法》的规定以及双方签订的《内部认购特惠预订单》、《商品房买卖合同》的相关约定，被告应向原告承担双方约定的逾期付款的法律责任，即被告已付的购房款全部转化为违约金，由原告收取。由于被告在长达两年多的时间里不履行支付购房余款的义务，无论是按合同约定还是法律规定，原告都有权解除双方的商品房买卖合同关系。鉴此，为避免造成更大的经济损失，鑫桥公司特提起如下诉讼请求：1、确认原、被告双方的"鑫桥.南海雨林温泉"1幢1单元A102号商铺买卖合同关系已经解除（合同标的额为人民币2037757元）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金1450204元。经法院释明后，原告将第一项诉讼请求变更为：解除原、被告双方于2010年2月27日签订的1幢1单元A102号商铺的《商品房买卖合同》（合同标的为人民币2037757元）。

2、被告（反诉原告）朱某、刘某、孙某共同辩称：一、原告要求解除《商品房买卖合同》没有依据。原告变更诉讼请求的理由基于原告提供的其与被告于2010年2月27日签订的《商品房买卖合同》。被告认为原告提供的《商品房买卖合同》系原告伪造，根本上不成立的合同自然就谈不上解除。原、被告双方的权利义务关系应由双方签订的真实的《内部认购特惠预订单》（以下简称《预订单》）调整。第一，原告未按照双方真实签订的《预订单》的约定与购房者签订合同，其有无缔约的诚意让人产生质疑。第二、原告提供的《商品房买卖合同》为住宅合同文本，内容均是住宅房屋买卖的条款，诸多条款均不适用于商铺买卖的格式文本，合同中有多处手写的修改，且修改处均系原告单方订正，该合同也不像其他《商品房买卖合同》一样盖有骑缝印章，其形式不符合合同签订的基本要求。第三、原告登报要求解除的是"预订单"，并未提及该份《商品房买卖合同》，原告经法院释明后才提出变更为解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，该合同签订的时间存在较大疑问。第四、2012年7月26日被告方去万宁市信访局信访，要求原告与被告方签订正式《商品房买卖合同》，当时原告也承认未与被告方签订过正式《商品房买卖合同》，现原告提供该《商品房买卖合同》明显是其伪造的。第五、商品房买卖合同签订后必须于30日内到房产管理部门备案，如果原告提供的合同如其所述为真实有效合同，原告却至今不曾备案。第六、2010年3月29日房管局才作出房屋测绘预测报告确定商铺面积，原告提供的2010年2月27日签订的合同中居然确定了其所谓的建筑面积。综合上述理由，原告提供的《商品房买卖合同》是虚假的，不真实的，是其为篡改对方基于真实意思业已签订并达成的商品房买卖关系而蓄意捏造的，双方的权利义务仍应由双方已真实签订的《预订单》调整。二、关于原告诉求第二项之支付逾期付款违约金1450204元。原告在起诉状中关于被告尚欠购房款587553元没有支付的陈述不符合事实。被告方已依照原告的要求交付全款，不负有其他支付义务。被告方也一直没有正式收到过原告要求增加房款的通知。原告诉称被告方没有全部履行支付购房款的义务，但50余万的购房款并没有支付依据。商品房的购买意向已经在《预订单》签订之时达成，但原告不仅不按照《预订单》内容履行签订合同的义务，还私自修改、伪造合同企图依照伪证来解除《预订单》，达到其侵占被告方合法财产的目的。三、《预订单》已经明确了建筑面积，《预订单》中备注的第五条本意在于补充建筑面积的小范围合理误差，而不是赋予原告擅自偷换建筑面积与套内面积概念的权力。原告以误差的救济手段实施欺诈设定霸王条款应承担缔约过失责任。原告以建筑面积发出要约，被告在正确的理解下做出了承诺，已经达成了关于面积的合同约定。四、原告的公告解除行为没有法律依据。《合同法》第九十六条规定对解除合同的通知要求的必要条件是到达。而原告在起诉中陈述的两次解除均以公告的方式通知，被告方即便对通知方式在所不问的情况下，原告也没有任何证据证明被告方收到了或者订阅了《人民法院报》，即原告以"通知了"代替了"到达了"，又一次偷换了法律概念。五、原告变更诉讼请求存在程序瑕疵。六、原告关于事实的陈述与实际情况不符。被告方认购商铺的面积为151㎡，而非原告所称的212.2㎡；原定单价为9600元/㎡，而非9700元/㎡。被告方在2010年1月4日一次性向原告支付了10万元诚意金，而非原告所称在2010年1月4日、5日缴齐的。七、原告的诉讼行为实则以合法形式掩盖非法目的。被告方已经率先履行了预订单约定的义务，已经具有了要求原告依约履行合同义务的权力。原告单方毁约、伪造合同，并强加合同不公平条款的行为属于新的要约，已经违背《预订单》约定的签订"商品房买卖合同"的初衷，原告企图通过法院诉讼方式达到侵占被告方合法财产的非法目的。因此，原告应履行《预订单》相应义务，与被告方签订商铺买卖合同，并交付商铺。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

3、被告（反诉原告）朱某、刘某、孙某反诉称：一、《内部认购特惠预订单》（以下简称《预订单》）为合法有效买卖合同，房屋所有权归反诉人。2010年1月4日，反诉人与被反诉人签订《内部认购特惠预订单》，购买了1号楼商铺一套，房号是1号1楼A区02室，认购面积为151㎡,单价为9600元/㎡，总价折后为1450204元，反诉人当场交纳人民币10万作为购房诚意金。被反诉人鑫桥公司正式开盘销售后，反诉人于2010年2月24日支付了其余的购房款1350204元，并将已交纳的10万元诚意金转为购房款。应被反诉人鑫桥公司的要求，反诉人交回手中的《内部认购特惠预订单》，被反诉人鑫桥公司向反诉人开具了收款收据。因此，《内部认购特惠预订单》为合法有效的合同，反诉人已经缴付全部购房款，被反诉人鑫桥公司应依照《内部认购特惠预订单》约定与反诉人签订正式《商品房买卖合同》并向反诉人交付所购商铺。二、被反诉人鑫桥公司应承担延期交房违约金。被反诉人鑫桥公司对反诉人承诺于2010年12月交房，但反诉人支付全部购房款至今，被反诉人鑫桥公司拒不履行交房义务，给反诉人造成严重经济损失。为此，反诉人要求被反诉人鑫桥公司从2010年12月起至今按房款日万分之五的标准向反诉人支付违约金，共计328452元。综上所述，根据法律规定和相关证据，请求法院依法判令：1、判令《内部认购特惠预订单》为合法有效的买卖合同，房屋所有权归反诉人所有；2、责令被反诉人鑫桥公司支付延迟交房违约金328452元。经法院释明后，反诉人增加了一项诉讼请求为：请求法院判令被反诉人鑫桥公司与反诉人签订正式《商品房买卖合同》并交付反诉人所购商铺。

4、原告（反诉被告）鑫桥公司反辩称：反诉人朱某等人虽然就被反诉人原诉其商品房买卖纠纷一案提起了反诉，但反诉人并没有向法院提供任何证据以证明其事实及理由的成立。依据"谁主张，谁举证"的证据规则，朱某等人的反诉属于没有事实和法律依据的反诉行为，依法应予驳回。具体理由如下：一、朱某等人请求法院确认《内部认购特惠预订单》（以下简称《预订单》）的真实性，但朱某等人却没有向法庭提供其自己拥有的《预订单》的原始凭证，而是向法院举证了一份涂改后的《预订单》的复印件。依据证据规则，该复印件不具备证据的客观条件，被反诉人也没有对其质证。因此，朱某等人凭涂改了的复印件不能证明其诉请事实的成立。其次，主张《预订单》是合法有效的买卖合同不符合相关法律的规定，该《预订单》只是双方在开盘前约定的预订购行为，其目的只是为了达到双方在开盘后签订认购书和商品房买卖合同。因此《预订单》不是商品房买卖合同。第三，朱某等人在2010年2月24日向被反诉人支付了部分购房款，被反诉人也向朱某等人出具了收款收据，并注明是购房款，且双方于2010年2月27日签订了1A102号房屋的《商品房买卖合同》，由此，双方之间产生了房屋买卖关系。按双方在《预订单》中的约定，朱某等人在开盘后一周内不付清全部购房款，则双方的房屋买卖关系自动解除，按双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，朱某等人逾期付款，出卖人（被反诉人）有权单方解除该合同。因朱某等人拖延近两年之久不向被反诉人付清全部购房款，被反诉人公告解除了双方之间的房屋买卖合同关系。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定房屋总价款、支付方式、支付期限、违约责任的条款是客观存在的事实。朱某等人违反合同约定长期拖延支付购房款也是客观存在的事实。被反诉人依约定和法定条件公告解除双方事实上的购房合同关系更是客观存在的事实。在这些事实面前，朱某等人反诉主张房屋归其所有显然是没有事实和法律依据的。朱某等人否认双方的《商品房买卖合同》的真实性，并编造了"他们在空白的合同上签字，合同内容是由被反诉人填写"的虚假事实。但朱某等人始终无法提供《预订单》和《商品房买卖合同》的原件，其编造的谎言没有证据予以佐证。二、朱某等人反诉请求被反诉人承担延期交房的违约金，更是没有事实和法律依据的荒谬行为。延期交房的违约金是以存在延期交房为前提，双方在《商品房买卖合同》中约定了由朱某等人先付清购房款，被反诉人才于2011年10月30日前交付房屋。依合同法的规定，应当先履行义务的一方没有履行完义务，后履行义务的一方有权拒绝履行义务，即被反诉人依法享有后履行抗辩权。因此，被反诉人不存在延期交房的违约行为。朱某等人称被反诉人对政府和其承诺于2010年12月交房。根据"谁主张谁举证"的原则，朱某等人没有对其主张向法院举证证明，其主张显然没有事实和法律依据。朱某等人反诉要求的日万分之五违约金也没有法律依据。三、朱某等人反诉请求被反诉人与其签订正式《商品房买卖合同》并交付所购商铺的请求没有事实和法律依据。首先，签订《商品房买卖合同》的行为属于当事人之间的民事行为，应当在平等自愿的基础上由双方协商达成，不能由司法强制签约。其次，双方已于2010年2月27日签订了《商品房买卖合同》，不能就同一买卖关系另行签订《商品房买卖合同》。第三、反诉人第一项反诉请求已要求法院确认双方签订的《预订单》为合法有效的买卖合同，再另行要求签订《商品房买卖合同》是属于重复的行为。综上，请求法院依法驳回朱某等人的反诉请求，维护被反诉人的合法权利。

（三）事实和证据
海南省万宁市人民法院经公开审理查明：
原告（反诉被告）鑫桥公司在万宁市兴隆温泉大道南侧投资开发有"鑫桥·南海雨林温泉"房地产项目。2010年1月4日，被告（反诉原告）朱某与鑫桥公司签订了一份《内部认购特惠预订单》（以下简称《预订单》），认购了1号楼商铺一套（房号：1号楼1楼A区02号），单价为9700元/㎡，面积为151㎡，优惠后总价为1450204元。预订单约定：认购方交纳10万元诚意金即可签署本预订单一份；签订商品房认购书时须携带本预订单、有效身份证原件、诚意金收据等到现场售楼处办理认购手续；客户承诺交纳诚意金后，在开盘后一周内签订《商品房买卖合同》并缴清全部房款；预订单约定单价为建筑面积单价，认购单位最终面积以"商品房买卖合同"所列为准。合同上还载明朱某的身份证号码、通讯地址及联系电话。朱某在该《预订单》的右下角签名，并注明时间为1月5日。2010年1月4日,赵某代朱某支付了《预订单》约定的诚意金6万元，次日（即2010年1月5日），朱某付完余下的诚意金4万元，两次共计缴纳购房诚意金10万元。2010年2月8日，鑫桥公司的兴隆"鑫桥.南海雨林温泉"住宅1-8幢、别墅1-6幢取得《万宁市房产预售许可证》。朱某认购的1号楼1楼A区02号商铺经万宁市房管局测绘后改为1A102号。2010年2月24日，朱某及共同购房人刘某、孙某依据鑫桥公司的通知支付1A102号商铺款，鑫桥公司收款后出具收据，收据载明：今收到朱某交来1A102号商铺款人民币1450204元（其中10万元为原认购金转入，刘某、孙某共同支付）。2010年2月27日，鑫桥公司与刘某、孙某签订《商品房买卖合同》，朱某未参与合同的签订，也不委托其他人代其签订合同。合同中多处手写修改的地方只有鑫桥公司单方盖章更正，没有刘某、孙某两人签字盖印；另外合同中买受人一栏的"朱某"签名，鑫桥公司和刘某、孙某均承认该签字不是朱某本人所签，朱某对该合同不予认可，并声称鑫桥公司从未告知有该份合同存在，且鑫桥公司违反了先签合同后收款的规定，该合同是不真实的，是没有效力的合同。
另查明，"鑫桥·南海雨林温泉"房地产项目于2009年12月28日取得《万宁市建设工程规划临时许可证》。鑫桥公司为办理该项目的预售许可证，于2010年1月8日委托万宁市住房保障与房产管理局对该项目的房屋预售面积进行测绘。经测绘（初测），其中1A102号商铺房的套内面积为153.90平方米,分摊系数为0.378810，分摊面积为58.30平方米，建筑面积为212.20平方米。其测绘成果于2010年1月25日经鑫桥公司法定代表人签名确认无异议，并于2010年3月29日经万宁市住房保障与房产管理局审批。鑫桥公司与买方朱某签订预订单时，仅以设计报告的平面图的形式向对方展示商铺的套内面积，未有证据证明鑫桥公司在通知朱某等人交付1350204元购房款时，曾将1A102号商铺的分摊面积或分摊系数告知过朱某、刘某、孙某。朱某、刘某、孙某预付1350204元购房款后，多次与鑫桥公司协商签订商品房买卖合同事宜，双方因应否增加分摊面积及分摊面积的计价问题发生争议（朱某、刘某、孙某不接受鑫桥公司所主张的分摊部分的价款），未能签订商品房认购书和正式的商品房买卖合同。据此，朱某等6名住宅及商铺的购房者代表先后于2011年7月26日、7月28日、8月4日向万宁市信访局上访，要求万宁市政府督促鑫桥公司尽快交付使用，并索要购房合同及发票，以保护其合法权益。2012年4月19日，万宁市住房保障与房产管理局对朱某等人的信访事项作出答复，认为双方对商铺定购行为、未签合同事实均认可。2011年7月29日，鑫桥公司在《人民法院报》上刊登履约公告：鉴于杨某、朱某等至今仍拒绝支付购房余款（其中朱某：587765元），我公司特根据预订单和相关法律、法规之规定，请你们自本履约通知刊登之日起7日内，付清上述购房余款及办理合同签订的相关事宜。否则，所引起的相关法律责任由你们承担。同年12月10日，鑫桥公司在《人民法院报》上刊登解约公告：由于杨某、朱某、刘某、孙某等拒不履行支付房款的义务，我公司现决定与你们解除"鑫桥.南海雨林温泉"的商铺买卖合同，并请你们自本解除商铺买卖合同的通知刊登之日起10日内，到我公司办理合同解除后的相关事宜，否则所引起的法律责任概由你们承担。因朱某等人未与鑫桥公司办理合同解除事宜，鑫桥公司于2012年2月27日向本院提起诉讼，请求：1、确认原、被告双方的"鑫桥·南海雨林温泉"1幢1单元1A102号商铺买卖合同关系已经解除；2、判令被告向原告支付逾期付款的违约金1450204元。诉讼中，经本院释明，原告将第1项诉讼请求变更为：解除原、被告双方于2010年2月27日签订的1幢1单元1A102号商铺的《商品房买卖合同》。2012年4月10日朱某、刘某、孙某提起反诉,请求：1、判令《内部认购特惠预订单》为合法有效的买卖合同，房屋所有权归反诉人所有；2、责令被反诉人支付延迟交房的违约金328452元。经法院释明后，其增加了一项诉讼请求为：请求法院判令被反诉人与反诉人签订正式《商品房买卖合同》并交付反诉人所购商铺。
本案争议的"鑫桥·南海雨林温泉"1号楼1A102号房产权属已于2012年4月1日办理登记于鑫桥公司名下，根据房产权属证书的记载，该商铺的建筑面积为212.20平方米，其中套内面积为153.90平方米,分摊面积为58.30平方米。截至2014年1月15日，鑫桥公司未就该商铺设定抵押、查封、转移登记等行为。2012年5月21日，鑫桥公司由"海南鑫桥实业有限公司"更名为"海南鑫桥实业集团有限公司"。
上述事实有下列证据证明：
（1） 《万宁市房产预售许可证》，证明鑫桥公司的商品房取得预售许可，具备开盘销售条件。
（2） 海南鑫桥公司编号为X001479号、X001490《收据存根》，证明赵某代朱某向鑫桥公司缴纳购房诚意金共计10万元，定下商铺。
（3） 海南鑫桥公司编号为X004185号《收据》，证明朱某缴纳购房款，加上诚意金10万元，共计1450204元，朱某在当天收到开盘通知。
（4） 《人民法院报》公告两份，证明鑫桥公司以公告方式要求朱某等人限期履行义务和不履行义务应承担的法律后果，以及因朱某等人不履行义务，鑫桥公司告知解除合同的事实。
（5） 万房测（2010）预字第X10129号《房屋建筑面积测绘报告》，证明"鑫桥.南海雨林温泉"1号楼1层A区02室商铺总面积为212.2平方米，其中分摊面积58.3平方米，套内面积153.9平方米。
（6） 万宁市房权证兴隆字第1XXXXX8号房产证，证明该商铺产权手续合法，房屋面积确定为212.2平方米，其中分摊面积58.3平方米，套内面积153.9平方米的事实。
（7） 万宁市房产预售许可证申请审批书，证明内部认购单的面积已经确定。
（8） 预售许可证（房产证）号为2010万房预字02号的商品房项目未售部位申报表，证明鑫桥公司提交合同存在虚诈行为。
（9） 朱某、刘某、孙某就"鑫桥.南海雨林温泉"商铺购买情况的有关信访材料（登记号为2011年84、87、89号），证明鑫桥公司在《人民法院报》上刊登的履约公告无效，不存在新桥公司通知我们签订合同而我们不签订的情况。
（10） 编号为2012第5号"鑫桥.南海雨林温泉"商铺的竣工验收报告（工程质量竣工收备案资料），证明当时鑫桥公司的房屋并没有竣工。
（11） 万房测（2010）预字第X10129号"鑫桥.南海雨林温泉"商铺的预售测绘报告，测绘单位当时是没有资质条件的。

(四)判案理由
海南省万宁市人民法院根据上述事实和证据认为本案的争议焦点是：1、鑫桥公司主张解除双方于2010年2月27日签订的《商品房买卖合同》的请求应否支持；2、鑫桥公司与朱某签订的预订单的性质及效力如何；3、朱某等人依据预订单主张商铺的房屋所有权归其所有应否支持以及预订单应否予以解除的问题；4、双方是否存在缔约过失行为，由此应否承担违约责任向相对方支付违约金。
关于鑫桥公司主张解除双方于2010年2月27日签订的《商品房买卖合同》的请求应否支持的问题。在本案中，鑫桥公司主张其公司与朱某等人于2010年2月27日已签订了《商品房买卖合同》，由于朱某等人迟迟不履行合同约定支付购房款的义务，因此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。朱某对鑫桥公司出示的《商品房买卖合同》不予认可，朱某主张该合同买受人一栏中"朱某"的签名不是朱某本人所签，鑫桥公司和刘某、孙某均予以承认。同时鑫桥公司也承认签订合同时没有朱某委托其他人代其签订合同的授权委托书。鑫桥公司在2011年7月29日刊登公告中也承认了双方尚未签订合同。另外，万宁市住房保障与房产管理局对朱某等人的信访事项作出答复时也认定了双方尚未签订合同。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定："当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。"鑫桥公司出示的《商品房买卖合同》因朱某没有签字或盖章，该合同不成立。鑫桥公司主张该合同是真实有效的合同，没有事实和法律依据，因此鑫桥公司基于该合同是有效合同要求解除，本院不予支付。
关于鑫桥公司与朱某签订的预订单的性质及效力的问题。鑫桥公司与朱某签订的预订单内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且为双方当事人真实意思表示，应为有效协议。预订单是对将来正式签订商品房买卖合同进行的预先安排，且该预订单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，特别是对交房条件、交房时间等重大事项均没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该预订单不能认定为商品房买卖合同，而属于商品买卖合同订立之前的预约合同。因此，本案案由应定为商品房预约合同纠纷。
关于朱某等人依据预订单主张商铺的房屋所有权归其所有应否支持以及预订单应否解除的问题。鑫桥公司以朱某、刘某、孙某未履行签约及付购房款义务，其已以公告的方式行使解除权为由，起诉要求确认双方的预约合同关系已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，鑫桥公司在行使解除权时应根据该规定通知朱某、刘某、孙某，预订单应自通知送达朱某等人时才发生解除的效力。朱某在预订单中留下了详细的地址和电话，经确认该地址及电话均真实存在，鑫桥公司没有通过直接送达方式通知朱某等人。鑫桥公司在能够直接通知朱某等人的情况下，却没有采用直接送达通知的方式，而是采取在《人民法院报》上公告送达的方式通知解除合同，未有证据证明朱某等人知悉公告存在或者知悉公告内容，其规避直接送达方式而采用公告送达的行为有可能剥夺朱某、刘某、孙某抗辩的权利，故不具有解除合同的法律效力，双方之间所签订的预订单尚未解除。在本案中，双方在签订预约合同后长达长达两年多的时间内未能签订本约合同，直至诉讼过程中，朱某、刘某、孙某仍坚持认为预订单已具备商品房买卖合同实质要件，是合法有效的买卖合同，预订单约定的是按建筑面积计价，不再有分摊面积，其已履行全部的付款义务，不需要再支付所谓的分摊面积房款，要求鑫桥公司履行预订单的给付义务，交付房产，同时要求鑫桥公司按预订单的条件履行与其签订正式《商品房买卖合同》的义务。而鑫桥公司对朱某等人上述主张不予认可，其诉讼请求则是要求解除双方之间签订的预订单，且明确表示不同意继续签订正式的商品房买卖合同。本院认为，预订单为双方最终签订正式商品房买卖合同（本约）的预约，目的在于实现本约合同的订立和履行，预约合同继续履行的结果是签订正式商品房买卖合同。本案的预约合同即预订单并非正式的商品房买卖合同，并不具备商铺交付的条件，朱某等人主张商铺的房屋所有权归其所有，请求鑫桥公司交付房产没有合同依据，依法不予支持。双方当事人已经以自己的行为表明，双方之间已不可能签订商品房买卖合同，因鑫桥公司已明确不再签订商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，合同的订立需遵循当事人意思自治的原则，不能加以司法强制，朱某等人诉请本院责令鑫桥公司与其签订商品房买卖合同，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，本案预约合同已不能继续履行，依法应予以解除，
关于双方是否存在缔约过失行为，由此应否承担违约责任向相对方支付违约金的问题。预订单签订后，双方应就合同具体内容继续磋商，并在将来一定期限内订立正式的商品房买卖合同。本案中，鑫桥公司与朱某自项目开盘后至今一直未签订商品房买卖合同，概因双方就买卖商铺应否计入分摊面积存有争议所致。在签署预订单时，待售房产的分摊面积尚不清楚，鑫桥公司仅以平面图的形式向意向购买方展示商铺的套内面积，直至通知朱某交付1329800元购房款时，也未将该商铺的分摊面积及分摊部分的价款等情况告知朱某等人，导致双方在协商签订商品房买卖合同时因分摊面积问题发生争议，鑫桥公司主张商铺面积应以万宁市住房保障与房产管理局测绘的面积为准，即按建筑面积212.12平方米计价，朱某等人则主张商铺面积应以预订单上记载的为准，超出约定30%部分的房价款应由鑫桥公司自行承担，即按套内建筑面积151平方米计价，分摊面积附带于套内建筑面积，不需再分摊承担。由此可见，原、被告对合同面积尚未达成合意。双方之间未能签订本约合同属于因不可归责的事由造成。因此，鑫桥公司和朱某等人各自主张不能缔约的结果应归责于对方均没有事实和法律根据，本院不予支持。双方在预约合同中也未就逾期付款的违约责任、交房日期和逾期交房的违约责任等作出约定，因此，双方各自要求对方支付违约金的主张均没有合同依据，本院不予支持。双方所签预订单应予以解除朱某、刘某、孙某向鑫桥公司支付购房款1450204元（其中认购诚意金10万元），双方均无异议。在预订单解除后应予以退还。朱某、刘某、孙某虽未提出，但从减少当事人讼累考虑，应一并处理，对于鑫桥公司所收取的上述款项及利息，鑫桥公司应予退还和偿付。

（五） 定案结论
海南省万宁市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、解除原告海南鑫桥实业集团有限公司与被告朱某于2010年1月4日签订的"鑫桥·南海雨林温泉"《内部认购特惠预订单》。
2、原告海南鑫桥实业集团有限公司于本判决书生效之日起十五日内，返还被告朱某、刘某、孙某购房款人民币1450204元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（其中10万元购房款从2010年1月6日起计付利息至实际还清款项之日止；1350204元购房款从2010年2月25日起计付利息至实际还清款项之日止。
3、驳回原告海南鑫桥实业集团有限公司的其他诉讼请求。
4、驳回反诉原告朱某、刘某、孙某的反诉请求。

（六）解说
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，反之则只能认定为预售合同。预售合同为双方最终签订正式商品房买卖合同（本约）的预约，目的在于实现本约合同的订立和履行，预售合同继续履行的结果是签订正式商品房买卖合同。预售合同签订后，双方应就合同具体内容继续磋商，并在将来一定期限内订立正式的商品房买卖合同。若因一方的过错导致商品房买卖合同不能订立的，过错一方应承担缔约过失责任。
（蒋佩瑾）