一、首部
1、判决书字号
一审判决书:广东省中山市第一人民法院(2011)中一法民一初字第1663号判决书
二审判决书:广东省中山市中级人民法院(2012)中中法民一终字第835号判决书
3、诉讼双方:
原告(被上诉人):中山市昌生物业管理有限公司(以下简称昌生物业)。
法定代表人:梁卓灵,董事长。
委托代理人:周维坤、刘佩琪,分别系广东卓正律师事务所律师、实习律师(原审时为律师助理)。
被告(上诉人):马某,男,1962年5月11日出生,汉族。
5、审判机关和审判组织
一审法院:广东省中山市第一人民法院。
独任审判员:饶琨。
二审法院:广东省中山市中级人民法院。
合议庭组成人员:刘莉、梁家伟、赵伟光(承办人)。
6、审结时间
一审审结时间:2011年11月16日。
二审审结时间:2012年11月20日。
二、一审情况
1、一审诉辩主张
昌生物业诉称:该公司向帝璟东方园小区提供物业服务,马某作为小区业主,应依约定交纳物业服务费与分担梯间电费。但自2010年1月起,马某拖欠相应费用,至2011年9月,累欠物业管理费本金、梯间电费、滞纳金合计13938.09元,请求法院判令马某支付该笔费用并承担诉讼费。
马某辩称:其拒付物业服务费具有合理事由。依据《物业管理条例》第四十六条、《广东省物业管理条例》第五十五条之规定及双方的合同约定,昌生物业对物业内外装修及露台私搭乱建负有管理责任。马某楼下的业主于2009年10月在露台上加盖玻璃顶棚,致使正常人可以轻易翻越窗台走在玻璃顶上直达其物业阳台,形成了安全隐患。昌生物业对此知情却未有效制止。马某向昌生物业提交书面投诉信并多次催促,但问题得不到解决。安全隐患已存在两年,昌生物业没有采取任何补救措施来降低安全风险,这与昌生物业的服务承诺相悖。因此,昌生物业不应收取实施有效整改措施前的物业服务费与滞纳金。
2、一审事实和证据
帝璟东方园商住小区由中山市昌生花园房地产开发有限公司(以下简称昌生房地产公司)开发。2006年,昌生房地产公司与昌生物业签订一份《前期物业服务合同》,约定:自当年8月起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止,昌生物业对昌生房地产公司开发建设的帝璟东方园进行前期物业管理。帝璟东方园商住小区至今未成立业主委员会。
马某系帝璟东方园小区业主。2007年9月8日,马某与昌生物业签订一份物业服务合同,约定:马某所住302房面积155 .86平方米;昌生物业在本合同生效后的2007年7月1日开始实施物业服务工作,并从次月起计收物业服务费,于每月5日前收取;住宅按总建筑面积收取物业管理费每月每平方米2.3元收取,公共梯灯电费由业主分摊;业主或物业使用人逾期交纳物业服务费,则从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金......。合同签订之后,马某依约履行了交费义务。
2009年10月,因马某楼下物业的业主在露台上加建玻璃顶棚,昌生物业没有阻止,也没有采取有效的保安措施保障其物业的安全,故马某从2010年1月起拒绝交费。
上述事实有下列证据证明:
1、昌生物业与昌生房地产公司之间的中山市前期物业服务合同,证明昌生物业自2006年8月起为帝璟东方园小区提供物业服务;
2、昌生物业与马某的物业管理合同,证明双方存在物业服务合同关系,马某自2007年8月起负有交付物业服务费的义务;
3、现场照片,证明马某的楼下业主加建玻璃顶棚造成治安隐患;
4、申诉信与投诉信,证明马某向昌生物业书面投诉信,但安全隐患问题得不到解决。
3、判案理由
广东省中山市第一人民法院经审理认为:本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于:一、马某可否以昌生物业服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费?二、昌生物业主张的滞纳金是否过高?
关于焦点一。业主在具有"正当理由"的情况下,可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定,合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说,只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时,即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时,业主才有权进行抗辩。马某提供的照片反映出102房业主加建的玻璃顶棚对其物业构成了一定的安全隐患,但不能证明昌生物业未提供合同约定的大部分服务,或提供的大部分服务未达到合同约定的要求。因此,昌生物业所提供的物业服务虽有瑕疵,但不能成为马某作为业主拒付物业服务费的理由。马某享受了昌生物业提供的物业管理服务,理应按照合同约定缴纳物业服务费。故马某应支付昌生物业2010年1月至2011年9月的物业管理费7469.70元。
关于焦点二。从双方合同关于滞纳金约定的目的分析,滞纳金实际具有迟延履行违约金的性质。根据《合同法》第一百一十四条第二款"约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条 "当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决" 的规定,本案中,昌生物业的实际损失为物业服务费的利息损失,故违约金调整为银行同期同类贷款利率为宜。
4、一审定案结论
广东省中山市第一人法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,作出如下判决:
一、马某于本判决生效之日起七日内,向中山市昌生物业管理有限公司支付2010年1月1日至2011年9月30日共计21个月的物业服务费7469.70元、梯间电费177.54元及违约金(违约金计算方式:按照银行同期同类贷款利率计算,从2010年1月6日起以实际欠款额为基数累计,计至本判决确定给付之日止);
二、驳回中山市昌生物业管理有限公司其他的诉讼请求。
三、二审诉辩主张
上诉人马某上诉称:原审没有考虑到昌生物业在其楼下业主搭建玻璃顶棚过程中存在的不作为。因昌生物业在马某明确提出消除隐患的要求之后,仍拒绝作为,马某有权拒交物业服务费用。马某上诉请求撤销原审判决,改判免除其交纳从2010年2月起至安全隐患解除期间50%的物业服务费用,责成昌生物业采取消除安全隐患的实质性措施。
被上诉人昌生物业答辩称:马某的第一项上诉请求不符合法律规定,超出了昌生物业在一审的起诉范围,马某的第二项上诉请求在原审根本没有提及,不应当作为上诉请求在本案中提出。昌生物业按照约定,提供了相应的物业服务,且该公司在接到马某的投诉后,要求搭建顶棚的业主整改。昌生物业同意原审判决,请求本院驳回上诉,维持原判。
四、二审事实和证据
广东省中山市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
该院另查:昌生物业主张其在马某的安全隐患投诉后,要求楼下的业主停工,并向城市执法主管部门投诉,该行政部门曾派工作人员现场察看;为消除安全隐患,昌生物业曾与马某及其楼下业主协商安装不锈钢栅栏封闭楼梯间,因费用承担不能达成一致而作罢。昌生物业确认其向城管执法部门投诉的行为没有书面证据记载,该公司认为法院可以向城管执法部门核实。
因马某的部分上诉请求超出了原审的审理范围,法院在调解未果的情况下,告知马某可就相应请求另行提起诉讼。
五、二审判案理由
广东省中山市中级人民法院经审理认为:本案的争议焦点为马某主张享有减交物业服务费用的理据是否成立。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质,关系到全体业主的切身利益,如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用,将造成物业公司运营经费不足,影响其维持正常服务,最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为,在物业服务合同关系中,业主认为昌生物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由,只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵,影响业主正常生活的,相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。从本案的具体情形分析,马某的物业楼下业主擅自在露台上加建玻璃顶棚,对马某的安全保障造成了较大的妨碍。依照《物业管理条例》第四十六条第一款:"对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告"之规定,昌生物业应当阻止该玻璃顶棚的建设,并主动、及时将此情况报告给行政管理部门,请求处理。昌生物业主张其履行了上述法定职责,但并无提供相应证据予以佐证,其应承担举证不能的不利法律后果。昌生物业造成的安全隐患确实给马某的正常生活、居住带来一定程度的影响。故根据本案具体情况,马某行使瑕疵履行抗辩权,请求减免服务费用具有相应合理性,本院可予酌情支持。综合本案事实,本院现酌定马某尚欠物业服务费用可适当减免20%的幅度,至于其余合理的物业服务费用及对应部分的逾期付款违约金,马某仍应当支付。
六、二审定案结论
广东省中山市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,作出如下判决:
一、维持广东省中山市第一人民法院(2011)中一法民一初字第1663号民事判决第二项;
二、变更广东省中山市第一人民法院(2011)中一法民一初字第1663号民事判决第一项为:马某于本判决生效之日起3日内,向中山市昌生物业管理有限公司支付2010年1月1日至2011年9月30日共计21个月的物业服务费5975.76元(7469.70元×80%)、梯间电费177.54元及违约金(违约金计算方式:按照银行同期同类贷款利率计算,从2010年1月6日起以相应应付的金额为基数累计,计至本判决确定给付之日止)。
七、解说
本案中的业主成功行使了瑕疵履行抗辩权,促使二审法院削减了物业管理费,维护了自身的合法权益。瑕疵履行抗辩权规定于我国《合同法》的第六十六条,即"一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求"。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,"业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持"。根据上述规定,业主行使瑕疵履行抗辩权应限定在"正当理由"之内。
具体到本案中,一、二审法院的审理思路出现分歧,主要原因在于对"正当理由"的不同理解。一审法院认为,楼下业主建成玻璃顶棚虽对马某的物业构成了安全隐患,但由于昌生物业提供了符合约定的物业服务,此点瑕疵不构成拒绝付费的"正当理由",故判决支持了昌生物业的诉讼请求。但二审法院认为,物业公司的物业服务范围包括对小区的安全保障。昌生物业对马某楼下业主建成玻璃顶棚造成马某物业的安全隐患采取了放任的态度,既不能出示曾向行政机关投诉反映的相关证据,也没有采取适当的合理合法措施进行应对。马某的日常生活因此受到影响,其安全保障受到了较大妨碍,昌生物业提供的物业服务对于马某而言已具有重大的瑕疵。马某减交物业服务费具有"正当理由",遂对一审判决予以改判。
需要指出的是,业主行使瑕疵履行抗辩权首先应当具备"正当理由",即抗辩事由属于物业管理公司的服务范围,物业公司存在服务质量问题达到较为严重的程度。其次,业主应以合理合法的方式行使瑕疵履行抗辩权。由于物业服务合同具有公益性质,如放任业主任意以一般瑕疵行使抗辩权,将造成物业公司运营经费不足,影响其维持日常服务,最终损害其他正常交费的业主利益。
(赵伟光)
【裁判要旨】业主行使瑕疵履行抗辩权首先应当具备"正当理由",即抗辩事由属于物业管理公司的服务范围,物业公司存在服务质量问题达到较为严重的程度。业主应以合理合法的方式行使瑕疵履行抗辩权。由于物业服务合同具有公益性质,如放任业主任意以一般瑕疵行使抗辩权,将造成物业公司运营经费不足,影响其维持日常服务,最终损害其他正常交费的业主利益。