1、判决书字号
一审判决书：北京市通州区人民法院（2011）通民初字第11233号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第00884号判决书。

2、案由
房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方
原告（上诉人）齐某，女，1975年4月30日出生，回族，北京翔龙盛世文化发展有限公司职员。
委托代理人邱铭钧，北京市两高律师事务所律师。
被告（被上诉人）潘某，女，1978年12月30日出生，汉族，安捷伦有限责任公司经理。
委托代理人方某，女，1951年6月3日出生，内蒙古满洲里市发改委退休干部。
委托代理人母福奎，北京母福奎律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市通州区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘丹丹；代理审判员：刘文、郭明伟。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈妍；代理审判员：张清波、李珊。

6．审结时间：
一审审结时间：2011年11月21日。
二审审结时间：2012年3月15日。

1．一审诉辩主张
齐某诉称：2010年4月16日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍，我与潘某签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）一份。《买卖合同》约定，我购买潘某所有的坐落于北京市通州区运河西大街甲19号5幢552室房屋（以下简称552号房屋）一套。潘某委托方某全权处理该房屋的销售事宜，并授权其签署相应的文件。同日，我与潘某、链家公司又签订了《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》各一份，以及《买卖合同》的《补充协议》一份。上述合同签订后，我根据约定于2010年4月16日向潘某支付了购房定金5万元，该定金由方某代收。2010年4月28日，经友好协商，我、潘某以及链家公司签订《解约协议书》一份，约定解除各方于2010年4月16日签订的各项合同及材料，我与潘某还就解除合同达成补充协议一份。合同解除后，经过我多次催要，潘某至今没有返还我购房定金。故起诉要求：1、判令潘某返还我购房定金5万元；2、诉讼费由潘某承担。
潘某辩称：1、齐某要求我返还定金没有法律依据。合同依法解除以后并不是必须返还财产，只有合同被宣告无效以后，因该合同取得的财产才应予以返还。而本案只是解除合同，合同本身是有效的，不适用返还财产的规定。对合同解除后的处理办法，合同已经履行的，如果当事人要求返还财产，必须提出主张。但双方在解除合同时，并未约定返还定金，且三方在《解约协议书》中明确约定互不承担其他任何责任，故齐某无权要求返还定金。2、齐某要求返还定金也显失公平。因齐某的原因，在合同解除后，潘某将房屋出卖给他人，损失30万元。3、齐某对于合同的解除存在过错。在联系银行办理贷款还没有得到肯定答复时，齐某贸然与潘某签订合同才导致合同的解除，所以齐某存在过错。我不同意齐某的诉讼请求。

2．一审事实和证据
北京市通州区人民法院经公开审理查明：2010年4月16日，买受人齐某与出卖人潘某经链家公司居间服务签订了《买卖合同》及《补充协议》，约定齐某购买潘某所有的552号房屋，房屋成交价为180万元，签订合同时支付定金5万元，于2010年4月23日前支付首付款110万元（含定金），剩余款项由齐某申请商业贷款的方式进行支付，并于齐某申请的贷款获批准后5个工作日内办理过户手续。《买卖合同》签订后，齐某支付定金5万元，当日潘某向齐某出具收据。
2010年4月17日，国务院发布国发[2010]10号文件，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》），因齐某名下已经有两套房屋（原北京市崇文区忠实里南街6号楼3-802号、北京市丰台区光彩路慧时欣园2号楼2008号），根据该《通知》，齐某无法再申请银行贷款购买552号房屋。
2010年4月28日，潘某作为甲方、齐某作为乙方、链家公司作为丙方签署了《解约协议书》，约定：“1、甲、乙双方协商一致同意就上述房屋（552号房屋）买卖于2010年4月16日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、居间服务合同、过户按揭合同及其相关合同/协议全部予以解除。2、甲、乙、丙三方协商一致同意就丙方居间出售上述房产于2010年4月16日签署的《居间服务合同》（合同编号：09077570）、过户按揭合同及其相关合同/协议全部予以解除，乙方支付丙方的各项费用，包括因乙方未按实际支付丙方服务费，则无需退还及支付。……4、本协议一经签署，甲、乙、丙三方此前就该房屋买卖及居间服务事宜所签署的全部合同/协议均告解除。除本解约协议所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任。……”同日，潘某作为甲方、齐某作为乙方还签署了一份协议，内容为：“双方于2010年4月16日签订了位于（通州运河西大街甲19号达富园小区5号楼5单元552室）房屋买卖合同。由于国家出台相关政策，造成乙方购买房屋无法办理贷款，故双方就解除该合同，达成以下协议：1、双方于2010年4月28日解除所签合同。2、双方配合甲方办理撤销该房屋买卖网签手续。3、双方互不追究违约责任。”签署上述协议当日，齐某陪同潘某及链家公司工作人员办理了撤销网签手续。链家公司亦将4月16日签订的《买卖合同》及其他协议原件收回。
2010年9月27日，潘某将552号房屋出售予案外人杨磊，并办理了过户手续。
诉讼中，齐某称《通知》出台后，其向多家银行申请办理贷款手续，均被告知不能受理。因潘某得知我无法再购买诉争房屋，其急于另卖他人，催我撤销网签手续，故双方于4月28日办理解约手续。三方签订的《解约协议书》系链家公司提供的，其与潘某两方签订的协议系其经过咨询后自行起草，并要求潘某签字。齐某称因链家公司就该项交易未收取中介费用，故在办理解约时链家公司未就定金问题组织双方进行协商，其自行起草的协议第三条约定“双方互不追究违约责任”的目的即是要求潘某退还定金，在潘某签字时并未对该内容进行解释，在解约后其曾要求退还定金，但潘某拒绝。后由于其工作较忙，故未与潘某联系要求退还定金，其于2011年7月提起本案诉讼。潘某称4月16日晚签订合同前齐某称其在银行有朋友，并曾电话与该朋友联系，表示可以进行贷款，故其与齐某签订了《买卖合同》。4月22日，齐某还表示同意支付首付款，但其后就不再接听电话。4月28日，齐某表示无法购买552号房屋，并表示不要求退还5万元首付款，要求解除合同，故当日双方在链家公司见面并在链家公司工作人员卢影的陪同下共同至交易中心办理撤销网签手续。在去交易中心的路上，齐某要求其签订两份解约协议书，其签字前询问齐某是否要求返还定金， 齐某明确表示不要求返还定金，其才在协议书上签字。另潘某提供其与杨磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》一份，以证明其再次出售552号房屋的价格为155万元。
为核实齐某与潘某的交易情况，一审法院与链家公司工作人员周正、卢影进行联系，二人称齐某与潘某在解约时，未在链家公司商议是否退还定金的问题，该公司提供的《解约协议书》也未对此进行约定，应由齐某与潘某自行协商。在通过电话沟通商议办理解约事项时，潘某曾提出定金不予退还，其亦曾告知齐某，但齐某未表态。卢影同时表示由于时间过长，其记不清在撤销网签的途中齐某是否明确表示不要求退还定金。
上述事实有下列证据证明：
（1）、《买卖合同》、《补充协议》、《居间成交确认书》、《过户按揭代理合同》，证明齐某、潘某经链家公司签订买卖协议及约定情况。
（2）、收据，证明齐某已按约支付了定金5万元。
（3）、解约协议书，证明因贷款政策原因三方解除了买卖及居间协议。
（4）、协议，证明因贷款政策原因，齐某、潘某解除了买卖协议，并约定互不承担违约责任。
（5）、链家公司工作人员周正、卢影的证言，证明在解约时双方对于是否需返还定金并不明确。

3．一审判案理由
北京市通州区人民法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据查明的事实，齐某与潘某于2010年4月16日签订《买卖合同》后，因齐某无法办理贷款于4月28日协商一致签订《解约协议书》及协议，解除了《买卖合同》。链家公司的工作人员周正称在商议解约的过程中潘某曾明确提出不予退还定金，齐某虽未表示同意，但齐某、潘某、链家公司所签订的《解约协议书》的第四条约定：“除本解约协议所确定之责任外，三方互不承担其他任何责任”，该条约定应视为双方已经协商一致，潘某不需承担退还定金的责任。齐某与潘某所签订的协议中虽约定“双方互不追究违约责任”，该条款应理解为在定金不退还的情况下不承担违约责任，故对于齐某要求潘某退还定金5万元的诉讼请求，法院不予支持。

4．一审定案结论
北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
驳回齐某的诉讼请求。

上诉人（原审原告）诉称：齐某要求潘某返还定金的事实清楚、证据确凿，而一审法院对该事实认定不清，引用的证据错误，适用法律不当；本案系因政策原因致使合同解除，不能适用定金罚则，双方的解除协议中亦明确约定了互不追究违约责任，潘某应当返还定金。现请求二审法院撤销原判，依法改判潘某返还齐某定金5万元，一、二审诉讼费由潘某承担。

被上诉人（原审被告）辩称：是由于齐某的原因无法从银行取得贷款，致使合同未能继续履行，齐某就应当承担责任，一审法院判决正确，齐某的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。